Πως εγλωβίστηκαν ιδιοκτήτες που ρύθμισαν αυθαίρετα
ΕπωνύμωςΚτηματαγοράΟικονομίαΠολεοδομίαΧρήμα 5 Δεκεμβρίου 2021 Αργύρης
Του Ευάγγελου Ματράγκου, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
Για άλλη μια φορά όσοι έσπευσαν να ρυθμίσουν πρώτοι βγαίνουν διπλά ζημιωμένοι, αφού και ακριβότερα πρόστιμα πλήρωσαν, αλλά τελικά δεν μπορούν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους.
Η εμμονή του πρώην Υπουργού ΠΕΝ κ. Κωστή Χατζηδάκη να καταργήσει οριζόντια την Κατηγορία 5 του Ν. 4495/17, είχε πολλές παράπλευρες συνέπειες.
Η άμεση βέβαια, που έχουμε αναφέρει πολλές φορές στο παρελθόν, είναι η αδυναμία σε όσους δεν έχουν ήδη ρυθμίσει ακίνητα με τέτοιες «μεγάλες» παραβάσεις, με εξαίρεση τα εκπλειστηριασμένα από τράπεζες, να μεταβιβάσουν την περιουσία τους. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα την βίαιη ανακατανομή της αξίας της περιουσίας.
Δυστυχώς δύο από τις παράπλευρες απώλειες της οριζόντιας κατάργησης της Κατηγορίας 5 είναι οι εξής:
Ακίνητα τα οποία έχουν ρυθμιστεί με το Ν3843/10, δηλ. αυτοί οι οποίοι έσπευσαν πρώτοι να πληρώσουν και μάλιστα ακριβότερα, σε σχέση με τους μελλοντικούς νόμους, αν είχαν την ατυχία να είναι ισόγειοι χώροι που από βοηθητική χρήση ρυθμίστηκαν σε κύρια χρήση, δηλαδή ισόγειες κλειστές θέσεις στάθμευσης, ισόγειες αποθήκες κλπ, δηλαδή χώροι με λίγα χιλιοστά ιδιοκτησίας, δεν μπορούν τώρα να κάνουν υπαγωγή έστω και για μικροπαραβάσεις, πχ. διαμερισματώσεις, αλλαγές στο περίγραμμα, αλλαγές στο ύψος κ.α., δηλ.: παραβάσεις που δεν μπορούσαν να ρυθμιστούν με τον Ν.3842/10, μιας και ο έλεγχος κατηγορίας τους εκτινάσσει λόγω των λίγων χιλιοστών ιδιοκτησίας στην Κατηγορία 5.
Αν πάλι είναι το άθροισμα των υπερβάσεων που ρυθμίστηκαν είναι άνω των 50μ2, τότε δεν υπάρχει περιθώριο ούτε για την απαλλαγή από τον έλεγχο του ποσοστού υπέρβασης δόμησης.
Η δεύτερη περίπτωση προέρχεται από την άρνηση των συμβολαιογράφων να εφαρμόσουν το Αρ82, παρ.2ζ):
«Απαγόρευση δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις
- α) Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β, γ, δ της παραγράφου 3 του άρθρου 81. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία.
β) Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 81 παράγραφος 1 περιπτώσεις α και β.
- Από τις διατάξεις της παραγράφου 1 εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις που :
(…)
ζ) έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) του ενιαίου ειδικού προστίμου, κατά τις διατάξεις του παρόντος ή τις διατάξεις του ν.4014/2011 και του ν.4178/2013»,
Για κάποιο ανεξήγητο λόγο, ίσως κάποια εσωτερική εγκύκλιο του συλλόγου τους, ζητούν για τις οριστικές δηλώσεις του Ν4014/11, να υπαχθούν εκ νέου στο Ν4495/17, ενώ είναι ρητή η αναφορά στο νόμο για εξαίρεση σε αυτά τα ακίνητα και μάλιστα αν έχει πληρωθεί έστω και το 30% του προστίμου.
Αυτό βέβαια δεν μπορεί να γίνει σε όσα ακίνητα ανήκουν στην Κατηγορία 5 βάσει του Ν4495/17, που στους προηγούμενους νόμους ήταν στην Κατηγορία 4, μιας και ο ορισμός των κατηγοριών έχει αλλάξει.
Επομένως για άλλη μια φορά όσοι έσπευσαν να ρυθμίσουν πρώτοι βγαίνουν διπλά ζημιωμένοι, αφού και ακριβότερα πρόστιμα πλήρωσαν, αλλά τελικά δεν μπορούν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους.
Υπάρχει τελικά, μια μεγάλη μερίδα ιδιοκτητών οι οποίοι έχουν λανθασμένη αίσθηση νομιμότητας για τα ρυθμισμένα ακίνητά τους και θα βρεθούν προ εκπλήξεων όταν αποφασίσουν να τα μεταβιβάσουν.
Ευάγγελος Ματράγκος
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
