Μεταβίβαση διαμερίσματος: πως θα εφαρμοστεί η νέα ρύθμιση για τις αποκλίσεις

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τις λύσεις που δίνει αλλά και τις εκκρεμότητες που αφήνει για τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, με αποκλίσεις επιφανειών από τα χίλια χιλιοστά της πολυκατοικίας, η νέα νομοθετική ρύθμιση  του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, που μπήκε ως προσθήκη στο νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο, το οποίο συζητείται στη Βουλή αναφέρει ο πρόεδρος του Συλλόγου Συμβολαιογράφων.

-«Η νέα νομοθετική ρύθμιση δεν λύνει οριστικά το πρόβλημα αλλά δίνει τη δυνατότητα για συμβόλαιο», τονίζει στο ecopress ο πρόεδρος του Συλλόγου Συμβολαιογράφων Γιώργος Ρούσκας, κληθείς να σχολιάσει αιτιάσεις νομικών παραγόντων, που καταγράφονται στο δημόσιο διάλογο, για τη νέα νομοθετική ρύθμιση.

Ξεκίνησε η συζήτηση στη Βουλή

Η συζήτηση επί του νομοσχεδίου για το Κτηματολόγιο ξεκίνησε στην αρμόδια Επιτροπή της Βουλής την Τρίτη 5 Δεκεμβρίου 2023, συνεχίζεται την Τετάρτη 6 Δεκεμβρίου 2023 με ακρόαση των εκπροσώπων φορέων ενώ είναι προγραμματισμένο το νομοσχέδιο να εισαχθεί στην Ολομέλεια και να ψηφιστεί στις αρχές της ερχόμενης εβδομάδας.

– Ανοιχτός σε αλλαγές στο νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο δήλωσε στη Βουλή ο αρμόδιος υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Τι είπε για την αποχή των συμβολαιογράφωνΔείτε εδώ στο ecopress

-Απεργία των εργαζομένων στο Κτηματολόγιο και ρήγμα μεταξύ υπουργείου και του προσωπικού του φορέα.Δείτε εδώ στο ecopress

-Τι είπαν οι εκπρόσωποι των κομμάτων της αντιπολίτευσης στη Βουλή για το νομοσχέδιο του Κτηματολογίου: Δείτε εδώ στο ecopress

Το πρόβλημα και τι λέει η νέα νομοθετική ρύθμιση για μεταβιβάσεις με αποκλίσεις

Σημειώνεται ότι η νέα ρύθμιση, που προστέθηκε στο νομοσχέδιο από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης έρχεται να αντιμετωπίσει ένα χρόνιο πρόβλημα, που αφορά σε χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών στις πολυκατοικίες της χώρας. Μέχρι τώρα δημιουργεί σε αυτούς μεγάλες δυσκολίες έως ανυπέρβλητα προβλήματα, κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων, και ιδίως γονικών παροχών, και κατά την κατάρτιση του Εθνικού Κτηματολογίου, όπως επίσης για την κατάρτιση της Ψηφιακής Ταυτότητας Κτιρίου.

Το πρόβλημα είναι ότι το σύνολο των χιλιοστών όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας, όπως είναι καταχωρημένες  στον μοναδικό Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του οικοπέδου της πολυκατοικίας αντί να είναι ακριβώς χίλια χιλιοστά για πολλές χιλιάδες ιδιοκτησίες υπάρχουν αποκλίσεις. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι ιδιοκτησίες να μην καταχωρίζονται στο Κτηματολόγιο και να μην μπορούν να μεταβιβαστούν. Με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, αυτοί οι ιδιοκτήτες για να μπορέσουν να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν το περιουσιακό τους στοιχείο θα πρέπει να πείσουν όλους τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες να προβούν σε διόρθωση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου.

Προστέθηκε λοιπόν στο άρθρο 25 του νομοσχεδίου για το Κτηματολόγιο, όπως κατατέθηκε στη Βουλή νομοθετική ρύθμιση για να δώσει λύση η οποία προβλέπει ότι:

-«Οι συναλλαγές σε περιπτώσεις ακινήτων/διηρημένων ιδιοκτησιών (συστάσεις οροφοκτησίας) που επί της συστατικής πράξης της οροφοκτησίας είχε υπάρξει υπέρβαση των χιλίων χιλιοστών, μπορούν πλέον να καταχωρίζονται στα κτηματολογικά βιβλία με την επισήμανση του τεκμαιρόμενου ανάλογου ποσοστού στο κοινό έδαφος της οικείας διηρημένης ιδιοκτησίας, μέχρι τη συντέλεση τροποποίησης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας προς αποκατάσταση και άρση της υπέρβασης», όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου για τη νέα νομοθετική ρύθμιση.

Ξεμπλοκάρουν οι πωλήσεις και μεταβιβάσεις

«Η νέα νομοθετική ρύθμιση επιτρέπει τη συναλλαγή και το συμβόλαιο και δίνει λύση» αναφέρει ο Γιώργος Ρούσκας,  τονίζοντας στα θετικά ότι: «το σημαντικό είναι πως με τη διάταξη αυτή σταματάει η εξάρτηση από τους συνιδιοκτήτες και ξεμπλοκάρουν οι πωλήσεις και μεταβιβάσεις».

Δίνει λύση στα χιλιάδες διαμερίσματα με αποκλίσεις και υπερβάσεις χιλιοστών τα οποία μέχρι τώρα έμεναν εκτός κτηματαγοράς, να μεταβιβάζονται και να καταχωρούνται στο Κτηματολόγιο μονομερώς, χωρίς τη συμφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, που όπως τονίζει ο πρόεδρος των Συμβολαιογράφων μέχρι τώρα απαιτείται από τη νομοθεσία.

-«Μπαίνει τέλος επίσης στη διακριτική ευχέρεια του Κτηματολόγου» σημειώνει ο κος Ρούσκας,  αναφερόμενος στις μέχρι τώρα κατά περίπτωση αρνήσεις καταχώρησης πράξης μεταβίβασης ακινήτων αυτής της κατηγορίας στο Κτηματολόγιο. Ο ίδιος  σημειώνει παράλληλα ότι το πρόβλημα είχε αρχίσει πλέον να γενικεύεται και να παίρνει μεγάλες διαστάσεις,  επειδή με την καταγραφή στο Κτηματολόγιο εμφανίζεται το σύνολο των ιδιοκτησιών με τα χιλιοστά τους σε κάθε ΚΑΕΚ οικοπέδου.

Τα «ξεκρέμαστα« χιλιοστά

Η νέα νομοθετική ρύθμιση αφήνει και εκκρεμότητα για το μέλλον καθώς προβλέπει ότι:  «Σε περίπτωση κατά την οποία επί της συστατικής πράξης της οροφοκτησίας έχει υπάρξει υπέρβαση των χιλίων χιλιοστών, η καταχώριση στα κτηματολογικά βιβλία σύστασης, μεταβίβασης, επιβάρυνσης, αλλοίωσης ή κατάργησης κάθε εγγραπτέου δικαιώματος λόγω μεταγενέστερης εγγραφής επί των συνεστημένων διηρημένων ιδιοκτησιών της ίδιας οροφοκτησίας, διενεργείται με την επισήμανση του τεκμαιρόμενου ανάλογου ποσοστού στο κοινό έδαφος της οικείας διηρημένης ιδιοκτησίας, μέχρι την καταχώριση τροποποίησης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας προς αποκατάσταση και άρση της υπέρβασης….»

-«Το θέμα με τα «ξεκρέμαστα« χιλιοστά μένει σε εκκρεμότητα να αντιμετωπιστεί κάποια στιγμή στο μέλλον»,  λέει ο πρόεδρος των Συμβολαιογράφων προσθέτει ότι «οι πωλήσεις και μεταβιβάσεις ξεμπλοκάρουν, η εκκρεμότητα της σύστασης νέας οριζοντίου ιδιοκτησίας εξακολουθεί να παραμένει» και τονίζει ότι:

-«Η εκκρεμότητα της διόρθωσης οριζοντίου ιδιοκτησίας μπορεί και αυτή να λυθεί άμεσα με διάταξη νόμου».

Δηλώσεις

Σχετικά με τη νέα νομοθετική ρύθμιση με δηλώσεις τους επισήμαναν:

O Κωνσταντίνος Κυρανάκης, αρμόδιος επί του Κτηματολογίου υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνηση ότι: «ακόμη ένα πρόβλημα απόλυτου παραλογισμού στις μεταβιβάσεις ακινήτων λύνεται με το νομοσχέδιο που ψηφίζουμε στις 12 Δεκεμβρίου. Χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες παρέμεναν «εγκλωβισμένοι» επειδή το άθροισμα των κατά δήλωση χιλιοστών με βάση τα συμβόλαιά τους ξεπερνούσε τον αριθμό 1.000 και το σύστημα τους απέρριπτε. Θεωρούμε υποχρέωση του κράτους να απλοποιεί τις συναλλαγές και όχι να βρίσκει συνεχώς δικαιολογίες για να ταλαιπωρεί τον πολίτη. Αλλάζουμε τον νόμο, αλλάζουμε το πληροφοριακό σύστημα ώστε να δώσουμε διέξοδο στους πολίτες που τόσα χρόνια ήταν όμηροι της γραφειοκρατίας».

O πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ δικηγόρος Στράτος Παραδιάς ότι: «Η σύνταξη και λειτουργία του Κτηματολογίου ανέδειξε το σοβαρό αυτό πρόβλημα που υπήρχε σε χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα. Η σημαντική αυτή διάταξη απεγκλωβίζει τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες επιτρέποντας τόσο την καταχώριση των ιδιοκτησιών όσο και τη σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων χωρίς την – πρακτικά αδύνατη – σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών».

O πρόεδρος της Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας Γιώργος Ρούσκας επισημαίνει ακόμη ότι: «το πρόβλημα αφορά το 15% των συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας σε όλη την Ελλάδα, και είναι πολύ μεγάλο στη Βόρεια Ελλάδα – και ιδιαίτερα στη Θεσσαλονίκη, όπου σε κάθε μεταβίβαση οι εργολάβοι έδιναν επιπλέον χιλιοστά συγκυριότητας στα πωλούμενα διαμερίσματα, που δεν περιλαμβάνονται στα ποσοστά τα οποία ανέλαβε να μεταβιβάσει προς τον εργολάβο ο οικοπεδούχος».