Εκτός σχεδίου γήπεδα: πότε και πως γίνεται σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η κάθετη συνιδιοκτησία δεν αποτελεί κατάτμηση. O νόμος 4495/2017 περί αυθαιρέτων κατασκευών επιτρέπει την σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών και σε γήπεδα, δηλαδή σε εκτός σχεδίου δόμηση. Πότε και πως όμως μπορεί να γίνει νόμιμα; Απαντήσεις με παράδειγμα γεωργικής γης 9 στρεμμάτων απο κληρονομία, σε τμήμα της οποίας ένας εκ των αδελφών έχτισε με οικοδομική άδεια διώροφη οικία και εν συνεχεία με πράξη διανομής  μοιράστηκε το γήπεδο κατά τρόπο, ώστε μόνον ο ένας αδελφός να έχει πρόσωπο στον μοναδικό δρόμο.

-«H Κάθετη ιδιοκτησία είναι η αναγκαστική συνιδιοκτησία σε κοινό ενιαίο οικόπεδο, με κοινόχρηστους χώρους, με διακεκριμένες ιδιοκτησίες εις τρόπον ώστε κάθε χωριστό οικοδόμημα, να αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία».

Αυτά τονίζει ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας, έμπειρος διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός, πραγματογνώμονας Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου, ελεγκτής δόμησης και ενεργειακός επιθεωρητής κτιρίων, ο οποίος παρουσιάζει το θέμα της σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών, στο πλαίσιο της ειδικής ψηφιακής έκδοσης, που έχει εκπονήσει με τίτλο: «ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ» και παρουσιάζει διεξοδικά την πραγματική περίπτωση, που οδηγήθηκε σε πολεοδoμική και νομική λύση,  στην οποία αδέλφια μοιράζουν αγροτεμάχιο με διώροφη οικία και ο ένας πουλά τμήμα με την οικία, εξηγώντας πότε και πως προκύπτει  άτυπη σύσταση καθέτων συνιδιοκτησιών.

-«Με διάφορες αποφάσεις έχει κριθεί ότι: η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου ή με σύμβαση των τυχόν συγκύριων» σημείωνει ο κ Μούρκας και αναφέρει τις ασάφειες της νομοθεσίας και πως μπορεί να αντιμετωπιστούν με επιτυχή έκβαση για όλους τους συνιδιοκτήτες ακόμη και μετά θάνατο,  με αποδοχή κληρονομίας της χήρας του ιδιοκτήτη της οικίας.

Το παράδειγμα: Αδέλφια μοιράζουν αγροτεμάχιο με διώροφη οικία και ο ένας πουλά τμήμα με την οικία. Μπορεί να το κάνει νόμιμα και πότε;

Πατέρας το 1962 παίρνει γεωργική γη 9 στρεμμάτων από τη ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΕΠΙΚΟΙΣΜΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΓΕΩΡΓΙΑΣ. Το 1982 ένας γιος του, με οικοδομική άδεια στο όνομά του, κατασκευάζει διώροφη οικία. Το 1986 αναθεωρεί την οικοδομική άδεια ως προς την ισχύ της έως αποπεράτωση, δηλαδή αορίστου χρόνου. Υπάρχουν αυθαιρεσίες και τις τακτοποιεί με το Ν. 4495/2017. Συνολικά φαίνεται σήμερα να υπάρχει υπόλοιπο δόμησης. Το 2004 όλα τα αδέλφια κάνουν διανομή την οποία ονομάζουν ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΓΝΩΡΗΣΕΩΣ ΑΤΥΠΗΣ ΔΙΑΝΟΜΗΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΙΩΝ ΑΓΡΟΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ και την μεταγράφουν στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου. Στη διανομή  αυτή, δύο από τα αδέλφια μοιράζονται το αγροτεμάχιο. Ο ένας παίρνει το μεσαίο κομμάτι 3.000 τ.μ. με την οικία και ο άλλος το υπόλοιπο 6.000 τ.μ. δεξιά και αριστερά αυτού. Αποτέλεσμα ένας έχει πρόσωπο στον μοναδικό δρόμο. Στην άτυπη μετεγγραμμένη διανομή αναφέρεται ότι «έτσι όπως αναφέρονται στη διανομή τα είχαν και τα εκμεταλλευόταν 30 και πλέον έτη»

Το έτος 1988 με ΦΕΚ η περιοχή του ακινήτου γίνεται ζώνη οικιστικού ελέγχου (ΖΟΕ) με αρτιότητα 10 στρέμματα και επιτρεπτή κατάτμηση στα 8 στρέμματα. Επιτρέπονται μόνο αθλητικές και ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις. Απαγορεύει την οικία αλλά νομιμοποιεί τις υπάρχουσες με δικαίωμα αποπεράτωσης στο νόμιμο όγκο της οικοδομικής αδείας.

Από αυτό συνάγεται ότι δεν ήταν δυνατή η κατάτμηση μετά το 1988.

Το ακίνητο δεν υπάγεται στις διατάξεις του Άρθρου 89 του Ν. 4495/2017  περί Απαγόρευσης υπαγωγής. Έτσι ο ιδιοκτήτης, μονομερώς, νομίμως ενέταξε το κτίριο στο ν. 4495/2017.

Η διανομή μεταξύ των αδελφών επικυρώνει στην ουσία την νομιμότητα έκδοσης της οικοδομικής αδείας του 1982 και την μετέπειτα ανέγερση της διωρόφου οικίας αλλά και την έως και σήμερα κατοχή, νομή και κυριότητα του ακινήτου, χωρίς ουδεμία όχληση.

Η τελευταία καταχωρημένη μεταγραφή, στο υποθηκοφυλακείο περιοχής του ακινήτου, του άλλου αδελφού και μοναδικού συγκύριου, είναι η αναφερόμενη  διανομή. Συνεπώς έως και σήμερα δεν υπάρχει δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Εδώ δεν πρόκειται για κατάτμηση γηπέδου. Προκύπτει άτυπη σύσταση καθέτων συνιδιοκτησιών. Αυτός είναι και ο μοναδικός λόγος, που εκδόθηκε οικοδομική άδεια στον ένα εκ των συγκύριων και μάλιστα με πρόσβαση μέσω του τμήματος καθέτου που ανήκει στον συνιδιοκτήτη αδελφό του.

Ο αδελφός που έχει το ακίνητο με την οικία απεβίωσε και το άφησε με διαθήκη στη γυναίκα του. Η αποδοχή κληρονομίας της χήρας του ιδιοκτήτη της οικίας δεν έχει προσβληθεί και δεν υπάρχει αγωγή αμφισβήτησης κληρονομικού δικαιώματος έως σήμερα.

-Μεταβιβάζεται το κεντρικό τμήμα της χήρας με την οικία που έχει πρόσβαση μέσω του συνιδιοκτήτη;

Βεβαίως μεταβιβάζεται ως κάθετη ιδιοκτησία προ του έτους 1974 ατύπως και ουσιαστικά το έτος 1982 με την νόμιμη ανέγερση διωρόφου οικίας.

Η κάθετη συνιδιοκτησία δεν αποτελεί κατάτμηση. Είναι χώρος αποκλειστικής χρήσης και θεσπίστηκε επίσημα με τον νόμο 1024/1971. Προηγουμένως όμως η «πρακτική» είχε φροντίσει να εισαγάγει την δυνατότητα ανέγερσης ξεχωριστών οικοδομημάτων στο ίδιο οικόπεδο από τον ίδιο κύριο ή από περισσότερους συγκύριους.

Κάθετη ιδιοκτησία είναι η αναγκαστική συνιδιοκτησία σε κοινό ενιαίο οικόπεδο, με κοινόχρηστους χώρους, με διακεκριμένες ιδιοκτησίες εις τρόπον ώστε κάθε χωριστό οικοδόμημα, να αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία.

Η κάθε ιδιοκτησία έχει ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο ενιαίο οικόπεδο.

Με διάφορες αποφάσεις έχει κριθεί ότι:

Η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου ή με σύμβαση των τυχόν συγκύριων.

Μέχρι τις 10/11/1971 υπήρξε «πρακτική» δυνατότητα ανέγερσης ξεχωριστών οικοδομημάτων στο ίδιο οικόπεδο από τον ίδιο κύριο ή από περισσότερους συγκύριους. Δεν υπήρξε όμως σαφής νομοθετική κάλυψη για την κάθετη ιδιοκτησία μέχρι την 10/11/1971 με το Ν.Δ. 1024.

ο Νόμος 4495/2017 περί Αυθαιρέτων κατασκευών, όπως προαναφέρθηκε επιτρέπει την σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών και σε γήπεδα, δηλαδή σε εκτός σχεδίου δόμησης.

Ειδική ψηφιακή έκδοση

Η ειδική ψηφιακή έκδοση με τίτλο «ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ», που έχει εκπονήσει ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας αποτελεί ένα εξαιρετικά χρήσιμο, πλήρες και ολοκληρωμένο εργαλείο για μηχανικούς, νομικούς και ιδιοκτήτες, καθώς στην έκδοση παρουσιάζονται αναλυτικά και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα, χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές.

Η πλήρης έκδοση περιλαμβάνει νομολογία, τεχνική ανάλυση, παραδείγματα και οδηγίες για:

-ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ

-ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

-ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ – ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ

-ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΕΣ & ΕΚΘΕΣΗ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΟΥ ΓΙΑ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ

Δείγμα της έκδοσης σε περιορισμένη έκταση και πρωτόλεια μορφή, μπορείτε να δείτε εδώ

Για ενημέρωση και περισσότερες πληροφορίες:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279

Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου

Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036)

Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων. Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΠΕΝ 2953)

Κιν. 6973680652

Email: smourkas@teemail.gr