Γηπέδο εκτός σχεδίου: συμβόλαιο κάθετης συνδιοκτησίας & οικοδομική άδεια

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

smourkas@teemail.gr

Οι συνδυαστικές λύσεις για σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως και σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, για τις οποίες είχαν καθορισθεί όροι δόμησης. Η πολεοδομική και νομική τεκμηρίωση για οικόπεδα, που τμήμα του είναι εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων Οικισμού, προκειμένου να γίνει μεταγραφή συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο και να αξιοποιηθεί το υπόλοιπο δόμησης στο ενιαίο οικόπεδο, με οικοδομική άδεια.

Οι προβλέψεις και οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας για τη σύσταση των καθέτων ιδιοκτησιών επί γηπέδων, που ευρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, με «κόκκινη» γραμμή  την ανέγερση σε επ’ αυτών οικοδομημάτων, μέχρι την 28.7.2011. Αποδεικτικά στοιχεία οι αεροφωτογραφίες και βεβαίωση μηχανικού με τοπογραφικό διάγραμμα.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Πραγματικό περιστατικό

Πραγματικό περιστατικό, με αφετηρία την καταρχήν άρνηση από Υποθηκοφυλακείο πόλης της Περιφέρειας να προχωρήσει σε μεταγραφή σύστασης αναφέρεται και αφορά στο συνολικό θέμα άρνησης μεταγραφής σε γήπεδα με τμήμα εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων Οικισμού και παρουσιάζονται οι λύσεις πως αυτές οι υποθέσεις πολεοδομικά και νομικά τεκμηριώνονται και αντιμετωπίζονται για να δοθούν λύσεις. Συγκεκριμένα:

Συνάδελφος Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός έχει στην ιδιοκτησία της οικόπεδο που τμήμα του είναι εκτός ορίων Οικισμού. Συγκεκριμένα σε οικόπεδο επιφανείας 1.450 τ.μ. τμήμα 1.360 τ.μ. βρίσκεται εντός των ορίων του Οικισμού και τμήμα επιφανείας 90.μ. βρίσκεται εκτός ορίων του Οικισμού. Εντός του οικοπέδου υπάρχει ισόγειος οικοδομή 90 τ.μ. Επιθυμεί να δημιουργήσει δύο κάθετες ιδιοκτησίες. Στην μία κάθετη να υπάρχει η ισόγειος προαναφερόμενη οικία και στην άλλη κάθετη να μπορεί να την μεταβιβάσει και να είναι δυνατή η έκδοση άδειας δόμησης ανέγερσης νέας οικοδομής.

Η συμβολαιογράφος ενημερωμένη προχωράει στη σύνταξη Πράξης Σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών επί καθέτων και πράξη σύστασης κανονισμού ποσοστών εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησιών. Ο τίτλος μπορεί να είναι και διαφορετικός, η ουσία είναι ότι θα δημιουργηθούν δύο κάθετες ιδιοκτησίες. Με υπάρχουσα οικία στη μία κάθετο με υπάρχουσα τακτοποιημένη αποθήκη και μελλοντική ανέγερση οικοδομής στην άλλη κάθετη. Στην δεύτερη αυτή κάθετο που θα δημιουργηθεί θα υπάρχει η δυνατότητα έκδοσης Άδειας Έγκρισης δόμησης και Άδεια δόμησης. Πράγματι υπάρχει υπόλοιπο δόμησης στο ενιαίο οικόπεδο και ο κάθε ένας ιδιοκτήτης αποκλειστικής χρήσης θα έχει το δικαίωμα δόμησης ανάλογα με τα αναλογούντα ποσοστά. Αυτό θα αναλύεται στον Πίνακα που θα συντάξει ο μηχανικός και θα επισυναφθεί στο συμβόλαιο.

Καταρχήν άρνηση μεταγραφής

Η υποθηκοφύλακας ερωτηθείσα τυχαία, εξέφρασε την αντίθεσή της στην μεταγραφή τέτοιου συμβολαίου. Η αιτιολογία της είναι ότι:

Η παρ. 1 του άρθρου 98 του Ν. 4495/2017 αφορά σε αμιγώς ευρισκόμενα εκτός ορίων οικισμού οικόπεδα και δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε περιπτώσεις που οικόπεδα τέμνονται από το όριο του οικισμού και υπάρχει τμήμα εντός ορίων.

Η κυρία υποθηκοφύλακας έχει κατ’ αρχήν δίκαιο. Δεν αναφέρεται πουθενά η ειδική αυτή περίπτωση. Όμως αλλοίμονο αν οι διατάξεις δεν μπορεί να είναι συνδυαστικές και νόμιμα να φθάσουμε σε ασφαλή συμπεράσματα, νόμιμα και νομότυπα.

Οι συνδυαστικές λύσεις από τη νομοθεσία

Κατ’ αρχήν έχουμε την παρ. 1 του άρθρου 1 του Νόμου 1024/1971 που «εφαρμόζεται και επί γηπέδων που κείνται εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι 28/07/2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος.»

Ν.Δ. 1024/1971

Άρθρο 1

1.Εν τη εννοία του άρθρου 1 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικος, δύναται να συσταθή διηρημένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων τούτων, επιφυλλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων.

2.Η προηγούμενη παρ. 1 εφαρμόζεται μόνο επί οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 π.δ. (ΦΕΚ 181 Δ’), όπως ισχύει. Συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα, που βρίσκονται μέσα στους ανωτέρω οικισμούς, που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, είναι έγκυρες, εκτός αν κηρύχθησαν άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Άρθρο 2 Διηρημένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων των προβλεπομένων υπό του Ν.3741/1929 “περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους”, ή του παρόντος, συνιστάται είτε δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου είτε δια συμβάσεως των τυχόν συγκυρίων αυτού.

Άρθρο 3 Συστάσεις διηρημένων κατά το παρόν Ν.Δ/μα ιδιοκτησιών, γενόμεναι μέχρι της ενάρξεως της ισχύος του παρόντος, είναι έγκυροι, πλην αν εχώρησε κήρυξις της ακυρότητος τούτων δια δικαστικής αποφάσεως καταστάσης αμετακλήτου.

Με το Ν.Δ. 1024/10-11-1971 καθιερώθηκε ο πρωτότυπος θεσμός της Κάθετης Συνιδιοκτησίας.

Μόνο εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού.

Η αρχική διατύπωση του άρθρου 1 του Νόμου 1024/1971 όριζε ότι η κάθετη συνιδιοκτησία εφαρμόζεται σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως και σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως για τις οποίες είχαν καθορισθεί όροι δόμησης κατά το άρθρο 9 παρ. 2 του Ν.Δ. της 17-7-1023.

Εφαρμογή κάθετης συνιδιοκτησίας.

Με τον Ν. 2052/1992 έγινε μια σοβαρή θετική παρέμβαση στο κενό που είχε δημιουργήσει η διατύπωση του Ν.Δ. 1024/1971. Αντικαταστάθηκε η παρ.2 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 1024/10-11-1972 και όρισε ότι η κάθετη συνιδιοκτησία εφαρμόζεται:

α) σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλης

β) σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε όρια οικισμών που υφίστανται προ του 1923,

γ) σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε όρια οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται με το από 24.4.1985 Προεδρικό Διάταγμα.

Επομένως στα αγροτεμάχια που ευρίσκοντο εκτός σχεδίου πόλεων και οικισμών δεν είχε επιτραπεί η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας. Στα αγροτεμάχια αυτά ισχύουν οι γενικοί περί εκτός σχεδίου όροι δόμησης.

Δικλείδες για την την κατάτμηση της αγροτικής γης

Στις περιοχές των αγροτεμαχίων αυτών ο νομοθέτης θέλησε, σύμφωνα με την παραπάνω νομοθεσία να μην εγκρίνονται σχέδια πόλεως με πολεοδομική μελέτη με προορισμό την δόμηση. Ήθελε οι περιοχές των αγροτεμαχίων αυτών να διατίθενται αποκλειστικά για αποκλειστική εκμετάλλευση για την γεωργία, την κτηνοτροφία, την πτηνοτροφία, την δασοπονία κ.λπ.

Αλλά και για ένα άλλο λόγο ο νομοθέτης δεν επέτρεψε την κάθετη ιδιοκτησία στα εκτός σχεδίου οικόπεδα: γιατί φοβήθηκε την κατάτμηση της αγροτικής γης σε μικρά γήπεδα γιατί πίστευε ότι τα οικόπεδα αυτά είναι ένα περιβάλλον ακατάλληλο για την διαβίωση των πολιτών. Επίσης ο νομοθέτης φοβήθηκε τότε την δημιουργία αυθαιρέτων κτισμάτων στα μικροοικόπεδα.

Τα προαπαιτούμενα για λύση

Θα επιτραπεί και για τα εκτός σχεδίου όπως θα δούμε με τους Ν.4178/2013 & Ν4495/20-17.

Με την δημοσίευση του ν.4178/2013, άρθρο 5 ορίστηκε ότι οι διατάξεις του Ν.Δ. 1024/1971, που αφορούν στην σύσταση των καθέτων ιδιοκτησιών θα εφαρμόζονται πλέον και επί γηπέδων, που ευρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, με την προϋπόθεση ότι έχουν ανεγερθεί επ’ αυτών οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011. Η ανέγερση των οικοδομημάτων αυτών θα αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή.

Πρέπει να είναι εξαντλημένος ο Συντελεστής Δόμησης. Παράλληλα βεβαιώνεται με τοπογραφικό διάγραμμα από μηχανικό ότι το κριτήριο εφαρμογής των σχετικών διατάξεων είναι η ύπαρξη οικοδομημάτων μέχρι τις 28.7.2011 που θα εξαντλούν το σύνολο των “υπό σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών”, δηλαδή όσες κάθετες συσταθούν τόσες θα πρέπει να είναι οι υφιστάμενες οικοδομές.

Πρέπει τα κτίσματα να έχουν ανεγερθεί μέχρι την 28/7/2011

Ακόμη και αν είναι ένας ο ιδιοκτήτης ή και περισσότεροι. Εάν όμως έχουν ανεγερθεί δύο οικοδομές και υπολείπεται η ανέγερση τρίτης η διάταξη δεν μπορεί να εφαρμοστεί.

Η ρύθμιση του άρθρου 5 του Ν.4178/2013 επαναλαμβάνεται και στο μεταγενέστερο άρθρο 98 παρ.1 του Ν.4495/2017. Εκεί αναφέρεται ότι οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 1024/ 1971 (Α’ 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του Ν. 4495/2017. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό. Περαιτέρω στην παράγραφο 2 προβλέπεται ότι συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παραγράφου 1, μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, σύμφωνα την έννοια του άρθρου 1 της παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α’ 232).

Για να μην δημιουργούνται παρεξηγήσεις, θα επενέλθουμε για όλα όσα αναφέρονται με περαιτέρω ανάλυση και τεκμηρίωση από το βιβλίο, με το γενικό τίτλο «ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ».

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα,  καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com