Ψηφιακή Τράπεζα Γης: οι λύσεις για δόμηση, αποζημιώσεις και μεγάλα αυθαίρετα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Εντάχθηκε στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας το έργο Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Mε την ολοκλήρωση του εντός διετίας ενεργοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης, με στόχο οι διαχρονικές παθογένειες της πολεοδομικής αυθαιρεσίας να μετατραπούν σε αναπτυξιακό εργαλείο, μίας νέας αγοράς δικαιωμάτων δόμησης, μέσω της οποίας θα δοθούν λύσεις για ρυμοτομούμενα, διατηρητέα, αυθαίρετα και οικοδομικούς συνεταιρισμούς.

Με την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης:

-Χτίζουν περισσότερα τετραγωνικά οικοδομές σε ζώνες υποδοχής συντελεστή.

-Αποζημιώνονται χιλιάδες ιδιοκτήτες για διατηρητέα, ρυμοτομούμενα ακίνητα και εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών, που δεν μπορούν να χτίσουν.

-Οδηγούνται σε οριστική τακτοποίηση – ως επόμενο βήμα της εξαίρεσης από την κατεδάφιση για 30 χρόνια-  περί το μισό εκατομμύριο δηλωμένα αυθαίρετα κατηγορίας 5. Και

-Ανοίγει ο δρόμος επαναφοράς της υπαγωγής σε τακτοποίηση αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, με νέους κανόνες.

Την απόφαση με την οποία εντάσσεται στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας το έργο «Ψηφιακή Τράπεζα Γης», μέσω της οποίας θα πραγματοποιείται αποκλειστικά η διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης σύμφωνα με το νέο χωροταξικό και πολεοδομικό θεσμικό πλαίσιο (Ν. 4759/2020), υπέγραψε ο αναπληρωτής υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Νίκος Παπαθανάσης.

Φορέας υλοποίησης το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος

Η δημιουργία και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, μέσω της οποίας ενεργοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης έχει ανατεθεί από το Υπουργείο Περιβάλλοντος στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας,  με απόφαση του υφυπουργού ΠΕΝ Νίκου Ταγαρά. Στη σχετική απόφαση του ΥΠΕΝ, που καθορίζει τους κανόνες, τις τεχνικές προδιαγραφές, τα δικαιώματα πρόσβασης στη νέα ψηφιακή πλατφόρμα του ΤΕΕ σημειώνεται ότι η  διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης γίνεται αποκλειστικά σύμφωνα με το άρθρο 67 του ν. 4495/2017 ως ισχύει μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Δείτε εδώ στο ecopress

Οι 42 περιοχές για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ)

Παράλληλα το ΥΠΕΝ έχει ήδη εγκρίνει 42 περιοχές της χώρας, όπου εγκαθίστανται Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), στο πλαίσιο του νέου προγράμματος πολεοδομικού σχεδιασμού, με την ονομασία  «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που χρηματοδοτείται από το ταμείο ανάκαμψης και ανθεκτικότητας, με συνολικό προϋπολογισμό 401,05 εκατ. ευρώ.

Οι Ζ.Υ.Σ. χωροθετούνται αποκλειστικά σε περιοχές με περιορισμένη περιβαλλοντική επιβάρυνση και υπό την προϋπόθεση της επάρκειας ή της δυνατότητας επάρκειας κυκλοφοριακών υποδομών και της ύπαρξης ή της δυνατότητας δημιουργίας ελεύθερου περιβάλλοντος χώρου και υποδομών στάθμευσης, ενώ κατά περίπτωση  είναι δυνατόν να τίθενται και επιπρόσθετοι όροι για την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.

Στις 42 περιοχές όπου εγκαθίστανται  Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, μέσω της Τράπεζας Γης ενεργοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης και θα μπορούν να μεταφέρονται και να χτίζονται περισσότερα τετραγωνικά μέτρα δόμησης σε υφιστάμενες και νέες οικοδομές, τα οποία θα αντιστοιχούν σε αξίες των επιφανειών δόμησης από ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης.δείτε εδώ στο ecopress

 Ακίνητα προσφοράς και υποδοχής συντελεστή

Πέντε κατηγορίες ακινήτων, ανάμεσα τους μεγάλα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ορίζονται ως ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης και παράλληλα έντεκα κατηγορίες ακινήτων, μεταξύ των οποίων οικοδομικοί συνεταιρισμοί και στρατόπεδα ορίζονται ως ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Δείτε εδώ στο ecopress

 Αντικείμενο του έργου

Σύμφωνα με την απόφαση ένταξης του έργου «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, αντικείμενο του έργου, συνολικού προϋπολογισμού 18.274.230 ευρώ, είναι η ανάπτυξη και λειτουργία μίας πλατφόρμας ηλεκτρονικής- απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης, η οποία θα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο, και ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για έργα φιλικά προς το περιβάλλον.

Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν ηλεκτρονικά τα αιτήματα τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης (ΨΤΓ), μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα διεκπεραιώνεται ηλεκτρονικά.

Μεταφορά του συντελεστή δόμησης στη νομιμοποίηση ακινήτων

Όπως ανακοινώνεται από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών «στόχος είναι να ενεργοποιηθούν οι εκκρεμείς τίτλοι, με τον καθορισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή και με τη λειτουργία της ΨΤΓ. Στοχεύεται, επίσης, να χρησιμοποιηθεί το πολεοδομικό «εργαλείο» της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης στη νομιμοποίηση ακινήτων.

Υπουργείο ευθύνης είναι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και φορέας υλοποίησης το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ).

Το έργο εντάσσεται στη Δράση «Έξυπνες περιβαλλοντικές και πολιτιστικές υποδομές», στον Άξονα «Εκσυγχρονισμός και βελτίωση της ανθεκτικότητας κύριων κλάδων της οικονομίας της χώρας και στον Πυλώνα «Ιδιωτικές επενδύσεις και μετασχηματισμός της οικονομίας».

Μηχανισμός αποζημίωσης

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης νομοθετείται να λειτουργήσει ως πλατφόρμα ηλεκτρονικής και απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία.

Δημιουργεί έναν μηχανισμό αποζημίωσης δικαιούχων χωρίς κόστος για το Δημόσιο, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα». Διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Όλοι οι δήμοι της χώρας, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων που υποχρεωτικά θα εκπονηθούν την επόμενη τριετία και θα καλύπτουν ολόκληρη την έκταση του Δήμου, ορίζουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ή όσες κρίνονται απαραίτητες, ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική κατάσταση που επικρατεί με βάση τις δηλώσεις αυθαιρέτων και τα στοιχεία υπαρχόντων κτιρίων και σχεδιασμού. Στις ΖΥΣ θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα υπάρχουν προβλέψεις για μειωμένη κάλυψη και αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης.

Οριστική νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5 

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μέσω του μηχανισμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δίνει λύσεις για τα αυθαίρετα µε μεγάλες παραβάσεις που υπερβαίνουν το 40% και στερούνται οικοδομικής άδειας. Από τα στατιστικά των δηλώσεων που διατηρεί το ΤΕΕ, τέτοια αυθαίρετα αφορά σταθερά το 35% περίπου των δηλώσεων τακτοποίησης. Ανέρχονται σε περίπου μισό εκατομμύριο ακίνητα και η ανάγκη για διαθέσιμο συντελεστή εκτιμάται σε 5 – 10 εκ. τ.μ. συνολικά. Πιο συγκεκριμένα, πρόκειται για την 5η κατηγορία αυθαιρέτων που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τη νομιμοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 θα μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση με την εξαγορά ίσου με την υπέρβαση συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, «Τράπεζα Γης».

Λύση για τα διατηρητέα

Λύση για περισσότερα από 20.000 διατηρητέα ακίνητα, τα οποία έχουν εγκαταλειφτεί και διαρκώς ρημάζουν και απαξιώνονται  έρχεται μέσα από τις διατάξεις για τη δημιουργία και ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Σημειώνεται ότι τα χαρακτηρισμένα από τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού διατηρητέα, μεταξύ άλλων, έχουν θεωρητικά την δυνατότητα  μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, κάτι που ωστόσο είναι στον «πάγο» έως ότου λειτουργήσει η Τράπεζα γης και ενεργοποιηθεί η μεταφορά συντελεστή δόμησης σε καθορισμένες ΖΥΣ.

Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έχει επιβάλλει στο κράτος να αποζημιώσει οικοδομικούς συνεταιρισμούς,  που έχουν χάσει το δικαίωμα δόμησης σε δασικές εκτάσεις μετά το 1975, χωρίς το κράτος να διαθέτει χρήματα για να εκπληρώσει τη δυσβάστακτη αυτή υποχρέωση του.

Η δημιουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, ως πλατφόρμα απρόσωπης αγορά και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία παρέχει μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης τον μηχανισμό αποζημίωσης για τις εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών στο σύνολο τους ή κατά ένα τμήμα τους, εφόσον στη θέση που βρίσκονται δεν μπορούν να πολεοδομηθούν,  ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα». Παράλληλα προωθείται η ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού σύμφωνα με τις συνταγματικές επιταγές.

Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί περιλαμβάνονται στις κατηγορίες ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Εκκρεμότητα για 1.100.000 τ.µ.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης υφίσταται από το 1979 αλλά στην ουσία δεν λειτούργησε ποτέ μέχρι τώρα. Αποτέλεσμα αυτού ήταν να εκδίδονται τίτλοι, χωρίς όμως να δίνεται στην πράξη η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να αποζημιωθούν. Συνολικά έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυμοτομούμενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., με την αξία των οποίων να εκτιµάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ. Κατά τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, έχουν εκδοθεί συγκεκριμένα 244.000 τίτλοι από διατηρητέα και 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα.