Στρατηγικές επενδύσεις: «ευέλικτη» πολεοδομία, δόμηση σε αιγιαλό και παραλία

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Εξαιρετικά «ευέλικτη», μέχρι του σημείου πλήρους παράκαμψης της με μπαράζ παρεκκλίσεων, θα είναι η εφαρμογή της πολυδαίδαλης πολεοδομικής νομοθεσίας για τις στρατηγικές επενδύσεις, ενώ ανοίγει νέο κεφάλαιο για δόμηση και επέκταση έργων ή προσχώσεων στον αιγιαλό και την παραλία.

Το Σχέδιο Νόμου «Στρατηγικές επενδύσεις και βελτίωση του επενδυτικού περιβάλλοντος μέσω της επιτάχυνσης διαδικασιών στις ιδιωτικές και στρατηγικές επενδύσεις», που τέθηκε σε  δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Ανάπτυξης και Επενδύσεων, περιλαμβάνει πολεοδομικές και χωροταξικές ρυθμίσεις, οι οποίες «επιτρέπουν συγκεκριμένες και ειδικές παρεκκλίσεις από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής, καθώς και από τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού». Και παράλληλα «επιτρέπουν τη παραχώρηση στον φορέα της επένδυσης του δικαιώματος χρήσης αιγιαλού, παραλίας, συνεχόμενου ή παρακείμενου θαλάσσιου χώρου ή του πυθμένα».

Πολεοδομικές παρεκκλίσεις

Ειδικότερα η εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας στις στρατηγικές επενδύσεις θα είναι εξαιρετικά ευέλικτη και διόλου δεσμευτική, συγκριτικά με τις άλλες κατασκευές, για τις οποίες από πλήθος νομοθετικών ρυθμίσεων, αποφάσεων και εγκυκλίων, πολλές φορές ασαφείς και αντιφατικές μεταξύ τους,  ορίζεται στον πόντο μέχρι και η τελευταία λεπτομέρεια της οικοδομικής άδειας. Συγκεκριμένα η σχετική ρύθμιση του νέου νομοσχεδίου (άρθρο 4) προβλέπει ότι:

-«1. Για την πραγματοποίηση Στρατηγικών Επενδύσεων σε χώρους εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων επιτρέπονται συγκεκριμένες και ειδικές παρεκκλίσεις από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής, καθώς και από τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν. 4067/2012, Α’ 79) για λόγους υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος, όπως αυτοί προσδιορίζονται και εξειδικεύονται στο Πλαίσιο Εθνικού Χωροταξικού Σχεδιασμού.
2. Οι συγκεκριμένες και ειδικές παρεκκλίσεις της παρ. 1 καθορίζονται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) και δύναται να αφορούν:

α) στις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια του οικοπέδου, καθώς και τις αποστάσεις μεταξύ των κτιρίων και άλλων εγκαταστάσεων,

β) στον συντελεστή δόμησης,

γ) στον συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης,

δ) στην κάλυψη και

ε) στο ύψος, με εξαίρεση το ύψος των πυλώνων φωτισμού, το οποίο καθορίζεται από την αντίστοιχη μελέτη φωτοτεχνικής κάλυψης».

Παραχώρηση αιγιαλού και παραλίας

Για την  παραχώρηση χρήσης αιγιαλού και παραλίας (άρθρο 5) στο νέο νομοσχέδιο προβλέπεται ότι:

-«1.Για την πραγματοποίηση Στρατηγικών Επενδύσεων επιτρέπεται η παραχώρηση στον φορέα της επένδυσης του δικαιώματος χρήσης αιγιαλού, παραλίας, συνεχόμενου ή παρακείμενου θαλάσσιου χώρου ή του πυθμένα. Ο φορέας της επένδυσης κατά την υποβολή του επενδυτικού του φακέλου στην «Ελληνική Εταιρεία Επενδύσεων και Εξωτερικού Εμπορίου Α.Ε.», σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 15, αιτείται την παραχώρηση του δικαιώματος της παρούσας.
2. Για τις Στρατηγικές Επενδύσεις, για τις οποίες δεν καταρτίζεται επενδυτικό σχέδιο της παρ. 1 του άρθρου 10, εφαρμόζονται αναλόγως τα άρθρα 14 και 14Α του ν. 3986/2011 (Α’ 152) περί παραχώρησης χρήσης αιγιαλού και παραλίας. Για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου σχετικά με την έκδοση της απόφασης παραχώρησης υποβάλλεται αίτηση του φορέα της επένδυσης στην κατά τόπον αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία του Υπουργείου Οικονομικών, η οποία συνοδεύεται:
α) αν πρόκειται για παραχώρηση απλής χρήσης, από την απόφαση της Διυπουργικής Επιτροπής Στρατηγικών Επενδύσεων (Δ.Ε.Σ.Ε.) σχετικά με την ένταξη της επένδυσης στη διαδικασία Στρατηγικών Επενδύσεων του άρθρου 14 ή
β) αν πρόκειται για παραχώρηση χρήσης για την εκτέλεση έργων, από την απόφαση περιβαλλοντικής αδειοδότησης των έργων του άρθρου 3 για τις αιτούμενες επεμβάσεις στον αιγιαλό, την κοινόχρηστη παραλία, τη θάλασσα και τον πυθμένα αυτής, καθώς και από την οριστική μελέτη των έργων με τα ακριβή όρια του ζητούμενου προς παραχώρηση χώρου.
3. Για τις Στρατηγικές Επενδύσεις, για τις οποίες καταρτίζεται επενδυτικό σχέδιο της παρ. 1 του άρθρου 10, η παραχώρηση στον φορέα της επένδυσης του δικαιώματος χρήσης αιγιαλού, παραλίας, συνεχόμενου ή παρακείμενου θαλάσσιου χώρου ή του πυθμένα επιτρέπεται μετά από την έκδοση των προεδρικών διαταγμάτων του άρθρου 10 και σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους, που καθορίζονται σε αυτά.
4. Για τη χρήση του αιγιαλού σύμφωνα με τα προεδρικά διατάγματα της παρ. 3 εκδίδεται κοινή απόφαση των αρμοδίων οργάνων των Υπουργείων Οικονομικών, Πολιτισμού και Αθλητισμού, Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής και Τουρισμού μετά από γνώμη του Γενικού Επιτελείου Ναυτικού και αφού προηγηθεί η κατά το δυνατόν ευρύτερη δημόσια διαβούλευση σχετικά με τους όρους παραχώρησης με ελάχιστη χρονική διάρκεια αυτής τις επτά (7) ημέρες. Η ως άνω απόφαση μπορεί να περιλαμβάνει και απλή χρήση αιγιαλού και παραλίας για την εξυπηρέτηση λειτουργικών αναγκών των Στρατηγικών Επενδύσεων, καθορίζει τους λοιπούς όρους της παραχώρησης και τεκμηριώνει τους λόγους, για τους οποίους η παραχώρηση αυτή θεωρείται δημόσιας ωφέλειας βάσει των αναφερομένων στο άρθρο 1.
5. Τα ακίνητα, που δημιουργούνται από τη μετατόπιση προς τη θάλασσα του ορίου του αιγιαλού, λόγω κατασκευής ή επέκτασης των έργων ή προσχώσεων, καταγράφονται ως δημόσια κτήματα και περιέρχονται στην ιδιοκτησία του ελληνικού Δημοσίου, μπορεί δε να παραχωρούνται κατά χρήση ή να εκμισθώνονται στον κύριο του έργου των Στρατηγικών Επενδύσεων. Το αντάλλαγμα χρήσης και το μίσθωμα καθορίζονται από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία και ανταποκρίνονται στις τρέχουσες μισθωτικές αξίες της περιοχής.
6. Η κατά οποιονδήποτε τρόπο χρήση των εκτάσεων, που παραχωρούνται ή εκμισθώνονται κατά την παρ. 4 από τρίτους, απαγορεύεται, εφόσον παρεμποδίζει την εκπλήρωση του σκοπού για τον οποίο έγινε η παραχώρηση».

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με  το νόμο 3986/2011 «ως δημόσια ακίνητα, νοούνται τα ακίνητα που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή Ν.Π.Δ.Δ. ή Ο.Τ.Α. ή σε εταιρεία της οποίας το μετοχικό κεφάλαιο ανήκει εξ ολοκλήρου, άμεσα ή έμμεσα, στο Δημόσιο ή σε Ν.Π.Δ.Δ. ή σε Ο.Τ.Α».

Επιτάχυνση και ευελιξία

Σύμφωνα με το υπουργείο Ανάπτυξης με το νέο Σχέδιο Νόμου, επιδιώκεται η βελτίωση του επενδυτικού περιβάλλοντος στη χώρα μας με ρυθμίσεις που διασφαλίζουν την επιτάχυνση και ευελιξία των προβλεπόμενων για τις ιδιωτικές και στρατηγικές επενδύσεις διοικητικών διαδικασιών καθώς και την ασφάλεια δικαίου στους υποψήφιους στρατηγικούς επενδυτές μέσω της δημιουργίας ενός ενιαίου θεσμικού πλαισίου αναφορικά με τις στρατηγικές επενδύσεις. Το Σχέδιο Νόμου χωρίζεται σε δύο βασικά μέρη:

Στο Α’ Μέρος περιλαμβάνεται η ενοποίηση των διατάξεων των δύο βασικών μέχρι σήμερα νομοθετημάτων περί στρατηγικών επενδύσεων, του ν. 4608/2019 και του ν. 3894/2010. Με την ενοποίηση των διατάξεων των δύο παραπάνω νόμων σε ένα ενιαίο νομοθετικό κείμενο, διασφαλίζεται η απαραίτητη σαφήνεια του νομοθετικού πλαισίου περί στρατηγικών επενδύσεων. Επίσης, αίρεται η παράλληλη ισχύς των δύο ως άνω νομοθετημάτων, τα οποία σε ορισμένες περιπτώσεις, προέβλεπαν διαφορετική ρύθμιση επί των ίδιων ζητημάτων προκαλώντας σύγχυση και ανασφάλεια δικαίου στους υποψήφιους στρατηγικούς επενδυτές.

Το Β’ Μέρος του Σχεδίου Νόμου αναφέρεται στις ιδιωτικές επενδύσεις του ν. 4399/2016 και περιλαμβάνει βελτιωτικές παρεμβάσεις με στόχο να καταστήσει περισσότερο ελκυστικά τα καθεστώτα  ενισχύσεων του νόμου 4399/2016. Αυτό επιτυγχάνεται με την εισαγωγή νέου καθεστώτος μεταποιητικών επιχειρήσεων για την ενίσχυση της βιομηχανίας, την αναμόρφωση των καθεστώτων μείζονος μεγέθους και των ενισχύσεων καινοτομικού χαρακτήρα καθώς και με την προσθήκη νέων επιλέξιμων δραστηριοτήτων. Παράλληλα, εισάγονται ουσιαστικές βελτιωτικές ρυθμίσεις στις διαδικασίες αξιολόγησης και ελέγχου επενδύσεων, προκειμένου να καταστούν ταχύτερες και αποτελεσματικές. Διευρύνονται οι φορείς προέλευσης των μελών των Επιτροπών Αξιολόγησης και εμπλέκονται περισσότερο πιστοποιημένοι ελεγκτές, οι οποίοι προέρχονται από την ιδιωτική οικονομία. Επιπλέον, εισάγεται χρονικό όριο για την ολοκλήρωση της αξιολόγησης των προς ένταξη επενδυτικών σχεδίων καθώς και για την ολοκλήρωση του ελέγχου πιστοποίησης της υλοποίησής τους. Η εισαγωγή των ως άνω χρονικών ορίων θα μειώσει σημαντικά τον απαιτούμενο χρόνο αξιολόγησης και ελέγχου των επενδυτικών σχεδίων στο πλαίσιο του Αναπτυξιακού Νόμου. Επίσης, προτείνονται ρυθμίσεις, που διασφαλίζουν μεγαλύτερη ευελιξία και ταχύτητα κατά την υλοποίηση και ολοκλήρωση των επενδυτικών σχεδίων και θεσπίζεται ειδική αντιμετώπιση των επενδυτικών σχεδίων στις περιοχές απολιγνιτοποίησης.