Συνέντευξη: πως επιδρά η πανδημία στην αξία των ακινήτων  

Της Ντίνας Καράτζιου/

Την περίοδο της πανδημίας μειώνονται οι αξίες των ακινήτων, λόγω των αναγκαστικών μειώσεων στα μισθώματα και ταυτοχρόνως δημιουργούνται στην κτηματαγορά δύο ταχύτητες με κριτήριο την ενεργειακή απόδοση.

Σε συνέντευξή του στο ecopress  ο κ. Πάνος Χαραλαμπόπουλος Διευθύνων Σύμβουλος της εκτιμητικής εταιρείας – Solum Property Solutions, μέλος του δ.σ του RICSC Ελλάδος & ειδικός σύμβουλος της ΠΟΜΙΔΑ εξηγεί, γιατί όσο επιμηκύνεται χρονικά το μέτρο  των αναγκαστικών μειώσεων, τόσο μειώνεται η αξία του ακινήτου.  

• Αναφέρει , ότι ήδη, στην κτηματαγορά καταγράφοντα δύο ταχύτητες στους γραφειακούς χώρους, με τις εταιρείες να στρέφουν τον ενδιαφέρον μόνο στα πράσινα κτίρια που ικανοποιούν συγκεκριμένους όρους βιωσιμότητας.
• Τονίζει ακόμη, ποιες είναι οι αλλαγές που θα φέρει στον τομέα της κατοικίας η τηλεργασία.
• Εξηγεί γιατί οι τιμές ζώνης που παρέδωσαν οι εκτιμητές στο ΥΠΟΙΚ, θα πρέπει να αναθεωρηθούν, τονίζοντας ότι  το ΥΠΟΙΚ θα πρέπει να μεριμνήσει ,ώστε το κάθε ακίνητο να έχει μια και μοναδική φορολογητέα αξία.
• Καταγράφει τις τάσεις και τις αλλαγές στο σύνολο της κτηματαγοράς, που επέφερε η πανδημία και από αυτές ενδέχεται να αποκτήσουν χαρακτηριστικά μονιμότητας.

Ακολουθεί η συνέντευξη: 

Πάνος Χαραλαμπόπουλος: Οι  τιμές ζώνης του πρώτου lockdown, θα πρέπει να αναθεωρηθούν

-Υπάρχουν οι επιπτώσεις από τις αναγκαστικές μειώσεις μισθωμάτων στην κτηματαγορά και αν ναι, ποιές είναι αυτές ;

Προφανώς υπάρχουν και είναι πολλές. Η αξία κάθε ακινήτου αποτελεί πολλές φορές συνάρτηση της προσόδου που μπορεί αυτό να δώσει στον ιδιοκτήτη του. Εφόσον λοιπόν μειώνεται το μίσθωμα μειώνεται και η αξία του ακινήτου. Όσο πιο πολλούς μήνες θα διαρκέσει η μείωση, τόσο μεγαλύτερη θα είναι και η επίπτωση στην αξία του ακινήτου. Εξάλλου και όταν παύσει να ισχύει η μείωση το πιθανότερο είναι πολλοί των ενοικιαστών να ζητήσουν αναδιαπραγμάτευση του ενοικίου σε χαμηλότερα επίπεδα από τα πρό της πανδημίας.

–Οι ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων βρίσκεται ψηλά στην ατζέντα της ΕΕ στο πλαίσιο της Πράσινης Συμφωνίας. Πιστεύετε ότι στο άμεσο μέλλον, ενδέχεται να δημιουργηθούν στην κτηματαγορά δύο ταχύτητες, με την πρώτη να περιλαμβάνει τα ποιοτικά ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα και τη δεύτερη, εκείνα που δεν έχουν εκσυγχρονιστεί και προβλέπεται τα επόμενα χρόνια να μείνουν στο περιθώριο της αγοράς;

Τα «πράσινα» κτίρια είναι κάτι που ζητείται σήμερα και κάτι που σπανίζει στη χώρα μας. Ήδη στην Ελλάδα παρατηρούνται δύο ταχύτητες στον τομέα των χώρων γραφείων (Grade A). Προτιμούνται κατά βάση οι γραφειακοί χώροι υψηλών ενεργειακών προδιαγραφών, καθώς όλες οι μεγάλες εταιρείες δίνουν μεγάλη σημασία στις πολιτικές βιωσιμότητας (sustainability):   Τόσο σε επίπεδο χρηματοροών γιατί έχουν λιγότερα λειτουργικά κόστη, όσο και επίπεδο πολιτικής, κοινωνικής και  εταιρικής εικόνας sustainability. Γιατί,  για μεγάλες πολυεθνικές δεν νοείται πια να εγκαθίστανται σε ρυπογόνα κτίρια.

Σε ότι αφορά στις κατοικίες η αναβάθμιση παλαιών κατασκευών θα γίνεται με πολύ βραδείς ρυθμούς λόγω του ότι η χώρα μετά από μια δεκαετή οικονομική κρίση και στη συνέχεια την κρίση λόγω της πανδημίας, βρίσκει τους ιδιοκτήτες των ακινήτων σε δεινή οικονομική κατάσταση που δεν τους επιτρέπει να προβούν εύκολα σε εκτέλεση ενεργειακών αναβαθμίσεων. Επομένως θα δούμε μελλοντικά υπεροχή στη ζήτηση ενεργειακά αναβαθμισμένων κτιρίων σε συνδυασμό και με τα κίνητρα της πολιτείας, που πρέπει να γίνουν πιο εύκολα για την περίπτωση των πολυκατοικιών.

– Οι νέες τιμές ζώνης που παρέδωσαν διά των εισηγήσεων τους οι ειδικοί εκτιμητές προς το υπουργείο Οικονομικών, αφορούν αναπροσαρμογές με αυξήσεις σε διπλάσια ποσοστά. Είναι η θρυαλλίδα για να δοθεί τέλος στις τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών και εν συνεχεία του στρεβλού συστήματος  φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας;

Οι εισηγήσεις για τις νέες τιμές ζώνης που παρέδωσαν οι εκτιμητές προ του πρώτου lockdown, θα πρέπει να αναθεωρηθούν καθότι λόγω της πανδημίας έχει αλλάξει άρδην όλο το τοπίο στην αγορά ακινήτων και συνεχίζει να αλλάζει όσο υπάρχουν οι δεσμεύσεις. Άρα η πολιτεία θα πρέπει να λάβει υπόψη όλα τα πραγματικά δεδομένα και με βάση αυτά να εκδώσει τις νέες τιμές ζώνης, αλλά και νέους συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας. Επίσης θα πρέπει να μεριμνήσει το ΥΠΟΙΚ ώστε το κάθε ακίνητο να έχει μια και μοναδική φορολογητέα αξία είτε πρόκειται για μεταβίβαση είτε για τη φορολογία ΕΝΦΙΑ. Σήμερα όπως είναι γνωστό, το ακίνητο έχει άλλη αξία για τη φορολογία μεταβίβασης και άλλη για τον ΕΝΦΙΑ.

–Με το ευρύ και πλέον θεσμοθετημένο πλαίσιο της τηλεργασίας, τι αλλάζει στην αγορά των ακινήτων σε σχέση με τους γραφειακούς χώρους;

Πράγματι η τηλεργασία δημιουργεί νέο τοπίο στους γραφειακούς χώρους, διότι μια επιχείρηση θα χρειάζεται μικρότερους χώρους για να λειτουργήσει εφόσον μέρος των εργαζομένων θα εργάζεται εξ αποστάσεως. Επομένως σταδιακά αναμένεται να ζητούνται κάπως μικρότεροι χώροι γραφείων από τις ίδιες επιχειρήσεις. Αυτό ίσως επηρεάσει και τα ενοίκια. Η τηλεργασία θα φέρει αλλαγές και στον τομέα της κατοικίας  καθότι ο εργαζόμενος από το σπίτι σταδιακά θα θέλει τον, μικρό έστω, δικό του χώρο μέσα στο σπίτι για να εργάζεται. Άρα θα ζητούνται κάπως μεγαλύτερα σπίτια σε μια προοπτική ετών.

–Σε σχέση με τη χρυσή βίζα και την μεγάλη πτώση στη δραστηριοποίησή της που παρατηρείται τους τελευταίους μήνες λόγω της πανδημίας  υπάρχουν περιθώρια ανάκαμψης;

Η χρυσή βίζα έδωσε πνοή στην παραπαίουσα αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίσης. Λόγω της πανδημίας έχει σχεδόν μηδενισθεί αυτή η ζήτηση, ενώ παράλληλα στην Κύπρο παρατηρήθηκαν ανωμαλίες σε μεταβιβάσεις αυτού του είδους. Και η χώρα μας πρέπει να αλλάξει τη διαδικασία πιστοποίησης της αξίας του ακινήτου μέσω εκτιμητών εγγεγραμμένων στα μητρώα του ΥΠΟΙΚ. Θα ανακάμψει η αγορά αυτή αλλά με βραδύτερους ρυθμούς.

–Με αναμενόμενη την πλήρη ανάκαμψη στον τουρισμό να μην έρχεται νωρίτερα από το 2022 πως διαμορφώνεται η αγορά των τουριστικών ακινήτων;

Είχαμε σημειώσει και προ της πανδημίας, ότι στην περιοχή της πρωτεύουσας υπήρχε αύξηση του αριθμού των ξενοδοχείων και των κλινών σε υπερβολικό βαθμό με κίνδυνο μείωσης των πληροτήτων και της τιμής ενοικίασης δωματίου, πράγμα που διαπιστώθηκε περί τα τέλη του 2019. Κατά την άποψή μας, πλήρης ανάκαμψη του τουρισμού θα επέλθει περί το 2024, εφόσον λήξουν τα περιοριστικά μέτρα μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2021. Με αυτά τα πιθανά δεδομένα θα δούμε μια σταδιακή ανάπτυξη της τουριστικής κίνησης με επαναφορά στα πρό πανδημίας επίπεδα περί το2024.

-Οι επιδράσεις της πανδημίας στην αγορά του realestate, λέγεται ότι ανέδειξαν ως ανερχόμενη τάση τα logistics.  Υπάρχει όντως ζήτηση για τέτοιους χώρους; κι αν ναι, ποιές νέες αναγκαιότητες  εξυπηρετούν; Κι αν αυτές οι αναγκαιότητες έχουν χαρακτηριστικά μονιμότητας;

Είναι ξεκάθαρο ότι υπάρχει ανάγκη σύγχρονων χώρων logistics. Μεγάλο τμήμα του εμπορίου μεταφέρεται από το φυσικό κατάστημα στο ηλεκτρονικό και αυτή η τάση διαρκώς ανεβαίνει. Η χώρα μας πρέπει να αντιγράψει στη νομοθεσία της διατάξεις άλλων χωρών (Ολλανδία, Γερμανία κλπ) που επιτρέπουν μεγαλύτερα ύψη αποθηκών. Οι νέες αναγκαιότητες είναι συνυφασμένες με την εξάπλωση των ηλεκτρονικών παραγγελιών διαφόρων αγαθών και με τη σύγκριση τιμών που μπορεί εύκολα να κάνει ο αγοραστής αναζητώντας συγκεκριμένα προϊόντα. Σίγουρα σταδιακά αυξάνει η ζήτηση σύγχρονων χώρων logistics.

– Ποιες αλλαγές διαμορφώνονται στην αγορά των ακινήτων από την  πώληση των κόκκινων δανείων  σε επενδυτές και η ανάθεσή τους σε εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες προχωρούν τώρα μέσω θυγατρικών  και στη διαχείριση των ακινήτων;

Οι εταιρείες διαχείρισης έχουν να επιτελέσουν δύσκολο έργο, διότι διαθέτουν μεγάλη ποικιλία ακινήτων, από τα οποία άλλα θα έχουν ιδιαίτερη ζήτηση, άλλα μέση και άλλα ίσως μείνουν στα …αζήτητα. Πρέπει (και αυτό κάνουν) να ομαδοποιήσουν τα ακίνητα,να τα ωριμάσουν και στη συνέχεια να τα διαθέσουν στην αγορά, μια αγορά που όμως θα έχει ασθενική ζήτηση λόγω των μειωμένων διαθεσίμων των νοικοκυριών. Σταδιακά θα ευρεθούν νέα επίπεδα ισορροπίας στην αγορά ακινήτων που θα επηρεάζονται από τη γενική κατάσταση της οικονομίας, από τον όγκο της προσφοράς ακινήτων, από τον τραπεζικό δανεισμό και από τις δυνατότητες των αγοραστών.