Τα συμπεράσματα των συνεδρίων του ΕΛΙΕ για την αγορά ακινήτων

Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου*

ΣΥΝΕΔΡΙΑ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΙΝΣΤΙΤΟΥΤΟΥ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗΣ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ, ΗΡΑΚΛΕΙΟ ΚΑΙ ΑΘΗΝΑ – ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΑΠΟ ΤΙΣ ΕΙΣΗΓΗΣΕΙΣ(και όχι μόνο)

Το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής διοργάνωσε τρία συνέδρια στη Θεσσαλονίκη, το Ηράκλειο και στην  Αθήνα  με θέμα την πορεία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, κατά το 2017 και τις προοπτικές της για το 2018.

Ο  επίτιμος Πρόεδρος του ΕΛΙΕ, Μπ. Χαραλαμπόπουλος, μαζί με 170 Εκτιμητές, παρακολούθησε προ ημερών, την εκδήλωση της Αθήνας , όπου παρουσιάστηκαν και τα πορίσματα του συνεδρίου της Κρήτης από τον Πρόεδρο κ. Θεόδωρο Κωνσταντακόπουλο καθώς και της Θεσσαλονίκης από τη Γ.Γ. κ.  Πατρίτσια Δρακούλη.

Τα βασικότερα σημεία και συμπεράσματα των εισηγήσεων που παρουσίασαν εξαιρετικοί εισηγητές, όπως πιστοποιημένοι Εκτιμητές, στελέχη τραπεζών και άλλοι ομιλητές, είναι τα εξής:

1. Συνεχίστηκε η πτώση τιμών σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων κατά το 2017, με συγκρατημένη πτώση σε σχέση με το 2016, με περισσότερο χαμένους, τα καταστήματα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες, τα γραφεία, τις μεγάλες κατοικίες, τους χώρους αποθηκών παλαιότητας. Σε ελάχιστες περιπτώσεις παρατηρήθηκε σταθεροποίηση ή και ελαφρά αύξηση τιμών. Γενικά η αγορά πλέον είναι διασπασμένη. Έχουμε δηλαδή και αυξήσεις τιμών και σταθεροποιήσεις αλλά και μειώσεις.

1. Αυξήσεις διαπιστώνονται σε καταστήματα σε δρόμους με διαχρονική εμπορικότητα, σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών με πιστοποίηση ‘πράσινου’ κτιρίου, σε διαμερίσματα και κατοικίες που ζητούνται για βραχυχρόνια μίσθωση, σε κάποια ακίνητα που πωλούνται σε ξένους, εκτός ΕΕ, με σκοπό την απόκτηση ‘χρυσής’ visa, καθώς και σε ξενοδοχεία σε προορισμούς με ζήτηση και αναμενόμενες μεγάλες πληρότητες, σε σύγχρονα κτίρια logistics.
2. Μειώσεις παρατηρούνται σε περιοχές με φθίνοντα πληθυσμό, με υπερβάλλουσα προσφορά, σε μεγάλα διαμερίσματα, σε μαγαζιά σε δρόμους δεύτερης και τρίτης κατηγορίας, σε γραφεία που βρίσκονται σε περιοχές που κλείνουν επιχειρήσεις, καθώς και σε ‘βιομηχανικές περιοχές’ που η αποβιομηχάνιση ενισχύεται.

2. Σε ότι αφορά στα ενοίκια, παρουσιάζεται εικόνα δυο η και περισσοτέρων ταχυτήτων, δηλαδή:

3.  Έχουμε άνοδο στα πολύ ποιοτικά γραφεία στην Αθήνα (που όμως είναι λιγοστά) στα καταστήματα σε πολύ κεντρικούς εμπορικούς δρόμους, στα διαμερίσματα και εν γένει κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με διεθνή ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω των πλατφορμών τύπου Airbnb,
4.  Έχουμε σταθεροποίηση η πτώση στις λοιπές κατηγορίες διαμερισμάτων, στα καταστήματα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες, στα γραφεία παλαιού τύπου (όπως για παράδειγμα τα γραφεία σε παλιές πολυκατοικίες στο κέντρο της Αθήνας που έχουν κοινόχρηστες τουαλέτες και μένουν στα αζήτητα.
5. Σε όποιες περιοχές εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά απούλητα διαμερίσματα που θεωρούνται νέα αλλά είναι δεκαετίας ήδη, εκεί οι τιμές εξακολουθούν να πιέζονται. Εξ άλλου και τα στοιχεία τόσο της τράπεζας της Ελλάδος όσο και EurobankPropertyServicesσημειώνουν ελαφρά μεσοσταθμική μείωση τιμών και κατά το 2017.
6. Τα κόκκινα δάνεια και ο γενικότερος χειρισμός τους έρχονται και αυτά να ενισχύσουν την προσφορά σε μια υποτονική ζήτηση η οποία εδράζεται στα άσχημα οικονομικά των νοικοκυριών, στην υψηλή ανεργία, στη μεγάλη φορολογία, στο χαμηλό επίπεδο αμοιβών όσων εργάζονται, στην αβεβαιότητα για το αύριο στο δημογραφικό και στην αποχώρηση από την Ελλάδα χιλιάδων Ελλήνων και ξένων που αναζήτησαν την τύχη τους σε άλλες χώρες.
7. Στα χρόνια της κρίσης, όπως σημειώνει ο κ. Αλέξανδρος Βασιλείου (Γενικός Γραμματέας του ΣΕΚΕ):

Το Ελληνικό κράτος με την πολιτική της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, ουσιαστικά έχει κάνει κάτι ακόμα χειρότερο από το να εξαφανιστούν 400.000 θέσεις εργασίας. Αυτό που έχει κάνει είναι να μειώσει την αξία της περιουσίας των πολιτών αυτής της χώρας.

Και γιατί είναι σημαντικό αυτό; Διότι άλλο πράγμα είναι να μην έχεις εισόδημα -αλλά να έχεις κάτι να πουλήσεις ή να δώσεις ενέχυρο προς δανεισμό- και άλλο πράγμα είναι να μην έχεις ούτε το εισόδημα ούτε και περιουσία.

Ουσιαστικά, το ελληνικό κράτος στην απόγνωσή του να βρει έσοδα για να μην μειώσει τις δαπάνες του, έχει κυριολεκτικά μηδενίσει την αξία της περιουσίας όλης της χώρας. Έχει δηλαδή προκαλέσει τεχνητό αποπληθωρισμό αξιών μυθικών διαστάσεων.

6. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα πλησιάζοντας τα επίπεδα ακινησίας της αγοράς.
7. Οι οικοδομικές άδειες κινούνται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, όπως φαίνεται στο διάγραμμα.
8. Υπάρχει συνεχιζόμενη στροφή στο ενοίκιο σε λογικά για την περίοδο ενοίκια και συμβιβασμός κατοίκησης σε λιγότερα Μ2. Το ίδιο πράττουν και οι επιχειρήσεις.
9. Και τώρα ας δούμε μερικά αξιοσημείωτα από διάφορες περιοχές της χώρας και για διάφορες κατηγορίες ακινήτων

Θεσσαλονίκη: Το κέντρο της πόλης διατηρεί την αίγλη του, αποτελώντας διαχρονική αξία για κάθε ενδυνάμει αγοραστή ακινήτου που διαθέτει και το σχετικό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου.

Πιο κάτω υπάρχει πίνακας άνω τιμών διαμερισμάτων 2016 και 2017.

Δυτική Μακεδονία: Υπάρχει υποτονικότητα στην αγορά που οδηγεί σε συμπίεση τιμών κατά κανόνα.

Κεντρική Μακεδονία: Σημειώνεται κάποια οικοδομική δραστηριότητα κατά βάση στη Χαλκιδική που συσχετίζεται με τον τουρισμό (εξοχική κατοικία, ξενοδοχεία)

Ειδικά στη Χαλκιδική τα τελευταία χρόνια έχει ολοκληρωθεί η υλοποίηση τουλάχιστον πέντε μεγάλων επενδύσεων για τη λειτουργία των πολυτελών μονάδων: «Sani Dunes»,

«Ikos Οlivia», «Pomegranate Wellness Spa Hotel», «Mirragio Thermal Spa Resort» και Eagles Villas». Σε πορεία υλοποίησης, βρίσκονται άλλες πέντε μεγάλες επενδύσεις εκ των οποίων τέσσερις στηνΚασσάνδρα και μία στη Σιθωνία.

Ανατολική Μακεδονία: Στασιμότητα χαρακτηρίζει την περιφέρεια αυτή.

Θεσσαλία, Ήπειρος:Παραμένουν κατά κανόνα στάσιμες οι τιμές στα χαμηλά επίπεδα που διαμορφώθηκαν το 2016.

Πελοπόννησος : Παραμένουν κι εδώ κατά κανόνα στάσιμες οι τιμές στα χαμηλά επίπεδα που διαμορφώθηκαν το 2016.

Θράκη: Οι τιμές κατοικιών κινούνται στα ίδια επίπεδα όπως πέρυσι και η κίνηση είναι υποτονική

Κυκλάδες, Δωδεκάνησα, Ιόνια νησιά: Υπάρχει κινητικότητα σε προβεβλημένα νησιά με διεθνές βεληνεκές (Σαντορίνη, Μύκονος, Ρόδος κλπ) αλλά η ζήτηση γενικώς είναι περιορισμένη, ενώ υπάρχει και σημαντικό απόθεμα εξοχικών κατοικιών που είναι αδιάθετο.

Κρήτη: Η εικόνα είναι παρόμοια και εδώ. Περιορισμένη ανοικοδόμηση, μικρή ζήτηση, τιμές στάσιμες. Υπάρχει όμως ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι του σημείου στα Χανιά να μη βρίσκει κανείς εύκολα σπίτι προς ενοικίαση σε λογικές τιμές

Πολλά ακίνητα μεταβιβάζονται υπό την πίεση επικείμενων πλειστηριασμών, διαμορφώνοντας μία αγορά βεβιασμένης ρευστοποίησης η οποία δεν έχει καμία σχέση με τις «υγιείς» μεταβιβάσεις.

Χαρακτηριστικά οι αποποιήσεις κληρονομιάς το 2013 ανήλθαν σε 29.199, το 2014 σε 41.388, το 2015 σε 45.628, το2016 σε 54.422 και για το 2017 αναμένεται να ξεπεράσουν  τις 100.000.

10. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται:

• Στη συνεχιζόμενη  υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει   σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι. Είναι γνωστό εξ άλλου ότι η ΕΕ προτιμά την ετήσια σταθερή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και όχι τόσο τη φορολόγηση κατά τη μεταβίβαση.
• Στην ανεργία που παραμένει υψηλή παρότι εμφανίζεται ελαφρά μειωμένη αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση.
• Στη συνεχιζόμενη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών
• Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες (με το σταγονόμετρο δίνονται …)
• Στην κακή ψυχολογία και στην απώλεια φωτός στο βάθος του… τούνελ
• Στα capitalcontrolsπου παραμένουν και προβληματίζουν

11. Ένα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι:

1. Πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει
2. Πολλά Ελληνόπουλα (~ 500.000) μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας
3. Πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας
4. Τα δημογραφικά της χώρας είναι αρνητικά επί σειράν ετών(μείωση γεννήσεων) και τούτο έχει πολλαπλές αρνητικές επιπτώσεις σε όλη την πορεία της χώρας μας.

Άρα περισσεύουν πολλές χιλιάδες Μ2 τα περισσότερα των οποίων χρειάζονται σταδιακή αναβάθμιση ποιότητας, όταν το επιτρέψουν τα οικονομικά των νοικοκυριών.

Το ίδιο συμβαίνει στα γραφεία και καταστήματα  όπου έχουν κλείσει ή συρρικνωθεί χιλιάδες επιχειρήσεις. Πρέπει όμως να τονιστεί ότι παρατηρείται μια κινητικότητα στις ενοικιάσεις καταστημάτων σε πολύ εμπορικούς δρόμους κυρίως από επιχειρήσεις εστίασης, καφέ μπαρ, φούρνους με ποικιλία προϊόντων κλπ.

Σπανίζουν τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, και οι σύγχρονοι χώροι logistics,  λόγω και της μετακίνησης σημαντικού όγκου του εμπορίου μέσω ίντερνετ (ηλεκτρονικό εμπόριο).

Ο τομέας του τουρισμού εμφανίζει δυναμική αλλά απαιτείται να δημιουργηθούν νέα ξενοδοχεία, 4 και 5 αστέρων, κάτι που έχει αρχίσει να γίνεται σε διάφορα μέρη της Ελλάδος και στην Αθήνα βλέπουμε την επανέναρξη λειτουργίας κλειστών αλλά και τη μετατροπή κτιρίων γραφείων σε σύγχρονα ξενοδοχεία.

Επίσης στη Αθήνα υπάρχει σχετική ζήτηση ενοικίασης μικρής διάρκειας, διαμερισμάτων  μέσω διαδικτυακών πλατφορμών (Airbnb κλπ), σε περιοχές γύρω από την Ακρόπολη και όχι μόνο.

12. Το 2018 φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δυσκολίες για την αγορά ακινήτων, η οποία δεν είναι ανεξάρτητη από την πορεία της οικονομίας της χώρας.
13. Υπό προϋποθέσεις μπορεί να αποτελέσει σημείο σταθεροποίησης – φρεναρίσματος στην πτώση τιμών – αλλά τούτο είναι πάρα πολύ δύσκολο (κόκκινα δάνεια, κεφαλαιακοί έλεγχοι, διαδικασίες με ΕΕ και ΔΝΤ κλπ). Αν όμως δε ρυθμιστούν αυτά τα ζητήματα, οδρόμος θα είναι … μακρύς, από το 2020 και μετά. Μη μας διαφεύγει ότι στην Αττική κυρίως έχει ήδη διαμορφωθεί αγορά πολλών ταχυτήτων στα ακίνητα

Αν δεν αρχίσει η χώρα μας να παράγει, σιγά -σιγά, προϊόντα που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να μπορούν να εξάγονται, πολύ δύσκολα θα ανατραπεί η κατάσταση αυτή. Δε φτάνει μόνο ο τουρισμός.

Τούτο σημαίνει ότι πρέπει να επικρατήσει ένα κατάλληλο μείγμα πολιτικής που θα βοηθά τον Έλληνα να “επιχειρήσει”, πράγμα που όπως βλέπουμε δεν συμβαίνει διότι έχουμε υπέρμετρη επιβάρυνση με φόρους και εισφορές των ελευθέρων επαγγελματιών.

Οι ξένοι έχουν να διαλέξουν που να επενδύσουν, ανάμεσα σε πολλές χώρες με ευνοϊκότερο επενδυτικό καθεστώς.

*Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, Επιστημονικός Σύμβουλος της SolumPropertySolutions, Επίτιμος Πρόεδρος ΕΛΙΕ, τ. Ορκωτός Εκτιμητής