Thess INTEC: οι χρήσεις γης και όροι δόμησης του project των 50 εκατ. ευρώ 

Εκδόθηκε το Προεδρικό Διάταγμα για τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης του πρώτου τεχνολογικού πάρκου 4ης γενιάς της Ελλάδας, του ThessINTEC, ανοίγοντας τον δρόμο, ώστε εντός του 2024 να αρχίσει να λαμβάνει μορφή το εμβληματικό πρότζεκτ, που χωροθετείται σε παραθαλάσσια έκταση 756,9 στρεμμάτων στην ανατολική Θεσσαλονίκη. 50 εκατ. ευρώ. 

Το Thess INTEC είναι ένας μη κερδοσκοπικός φορέας χτισμένος πάνω στο μοντέλο της Σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), με μετόχους τα πανεπιστήμια της Θεσσαλονίκης και το ΕΚΕΤΑ, με περίπου 30 επιχειρήσεις να δίνουν τα αρχικά κεφάλαια για να ωριμάσει το έργο ενώ χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Με το Προεδρικό Διάταγμα «Έγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου στο ακίνητο 1160 του Αγροκτήματος Δ.Κ. Πειραίας, Δήμου Θερμαϊκού, καθορισμός χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης, περιβαλλοντική έγκρισή του και έγκριση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής αυτού», της 15ης Φεβρουαρίου, που δημοσιεύτηκε στο φύλλο 83 της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως, ουσιαστικά «ξεκλειδώνει» το έργο, ώστε να αρχίσουν οι χωματουργικές εργασίες και τα έργα υποδομών.

Η ανάπτυξη της πρώτης φάσης του project, συνολικού προϋπολογισμού 50 εκατ. ευρώ συν ΦΠΑ, έχει προγραμματιστεί να ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του 2025, βάσει και των σχετικών επιταγών του Ταμείου Ανάκαμψης, και θα περιλαμβάνει όλες τις υποδομές κοινής ωφέλειας και δικτύων, καθώς και την κατασκευή μέρους της συνολικής δομημένης περιοχής του έργου. Τα υπόλοιπα κτήρια και εγκαταστάσεις του Πάρκου θα κατασκευαστούν στις επόμενες τρεις φάσεις.

Ήδη από την πρώτη ημέρα της λειτουργίας του, το Πάρκο αναμένεται να απασχολεί 1500 εργαζομένους, αριθμός που αντανακλά τις ανάγκες στελέχωσης τριών εγκαταστάσεων: των πρώτων φάσεων του ThessINTEC, της επένδυσης των Ισραηλινών επενδυτών και της δημιουργίας 11.000 τμ εργαστηριακών χώρων από το ΕΚΕΤΑ, όπως επισήμανε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο πρόεδρος του ThessINTEC, Νίκος Ευθυμιάδης. Είχε προηγηθεί, στις 12 Ιανουαρίου, η έγκριση από το Συμβούλιο της Επικρατείας του σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος, έπειτα από την απόρριψη προσφυγής της Ορνιθολογικής Εταιρείας. «Αυτό που περιμένω τώρα είναι η Θεσσαλονίκη και οι φορείς της να αγκαλιάσουν το έργο και να αποφασίσουν να αποκτήσουν παρουσία σε αυτό» σημείωσε ο κ.Ευθυμιάδης και πρόσθεσε ότι απευθύνει ανοιχτό κάλεσμα σε όλο το οικοσύστημα της Θεσσαλονίκης, αλλά και ξεχωριστά σε κάθε επιχείρηση και φορέα, να επωφεληθούν από αυτόν τον πνεύμονα ανοιχτής καινοτομίας που δημιουργείται στην πόλη, δίνοντας τη δυνατότητα να τίθενται -και να επιλύονται- στον ίδιο χώρο μεγάλες προκλήσεις για την επιχειρηματική καινοτομία και την έρευνα.

Κατά την πλήρη ανάπτυξη του, στο ThessINTEC προβλέπεται ότι θα εργάζονται συνολικά 7.000 άτομα, ενώ η συνεισφορά του στο ΑΕΠ της Κεντρικής Μακεδονίας εκτιμάται ότι θα είναι της τάξης του 2%.«Το ThessINTEC δεν θα είναι απλά gamechanger (κάτι που θα αλλάξει τους όρους του παιχνιδιού), αλλά θα αναβαθμίσει δραστικά την ταυτότητα τόσο της Θεσσαλονίκης όσο και ευρύτερα της Ελλάδας. Το ενδιαφέρον εγκατάστασης στο Πάρκο διαρκώς αυξάνεται, ενώ δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για να επιστρέψουν στην Ελλάδα εξειδικευμένοι Έλληνες εργαζόμενοι, που σήμερα εργάζονται στο εξωτερικό» εκτίμησε ο κ.Ευθυμιάδης και εξέφρασε την πεποίθηση ότι το πρότζεκτ θα ολοκληρωθεί σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις και τις επιταγές τόσο του Ταμείου Ανάκαμψης, όσο και των ιδιωτών επενδυτών που εμπλέκονται σε αυτό. Όταν ολοκληρωθεί, το ΤhessINTEC θα είναι ένα από τα μεγαλύτερα επιστημονικά και τεχνολογικά πάρκα στην Ευρώπη.

Οι χωματουργικές εργασίες για τις υποδομές του Πάρκου, για το οποίο έχουν διασφαλιστεί 35 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και 15 εκατ. από ιδιώτες, εκτιμάται ότι θα αρχίσουν στις αρχές του Μαρτίου. Αυτή θα είναι η πρώτη φάση κατασκευής του πάρκου, μαζί με τα αντιπλημμυρικά, την οδοποιία και τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, ώστε να δημιουργηθεί η υποδομή για να ανεγερθεί το πρώτο κτήριο του ThessINTEC, ενδεχομένως και δύο, συνολικού εμβαδού 10.000 τετραγωνικών. Σχεδόν παράλληλα με τις κτηριακές υποδομές που θα οικοδομήσει το ThessINTEC, θα αρχίσουν να ανεγείρονται τα κτήρια που σχεδιάζει το Εθνικό Κέντρο Έρευνας και Τεχνολογικής Ανάπτυξης (ΕΚΕΤΑ), συνολικού εμβαδού 11.000 τμ, αλλά και το πρώτο οικοδόμημα των Ισραηλινών επενδυτών στο πάρκο (σ.σ. υπενθυμίζεται ότι ερευνητικά εργαστήρια και καινοτόμες επιχειρήσεις από το Ισραήλ εκτιμάται ότι θα καλύψουν στα επόμενα χρόνια χιλιάδες τετραγωνικά δομημένης επιφάνειας στο ThessINTEC, στο πλαίσιο σχετικής συμφωνίας με το ισραηλινό fund JLTV και το Τεχνολογικό Πάρκο της Beersheva).

Πρόδρομες εργασίες γίνονται ήδη από τον Δεκέμβριο στην περιοχή «Τσαΐρια» στα νοτιοανατολικά παράλια της Θεσσαλονίκης στην Περαία, εκεί όπου παλαιότερα ήταν εγκατεστημένες οι κεραίες της εκπομπής «Φωνή της Αμερικής». Στη συγκεκριμένη περιοχή υπάρχουν διάσπαρτα 27 μικρά παλιά κτίρια από μπετόν τα οποία πρέπει να κατεδαφιστούν, γιατί στη θέση τους θα μπουν καινούργια χώματα και θα δημιουργηθεί νέα υποδομή, ώστε να γίνουν οι απαραίτητες αντιπλημμυρικές παρεμβάσεις.

Τρεις ζώνες δόμησης

Όπως επισημαίνεται στο άρθρο 2 του Προεδρικού Διατάγματος, το Πάρκο θα περιλαμβάνει τρεις ζώνες δόμησης:

Στην πρώτη ζώνη προβλέπονται χρήσεις κατοικίας για τους εργαζόμενους στο πάρκο, εκπαίδευσης (επιτρέπεται μόνο η τριτοβάθμια με λειτουργία ΑΕΙ), διοίκησης, εμπορίου (μόνο εμπορικά καταστήματα) και παροχής προσωπικών υπηρεσιών, γραφείων/κέντρων έρευνας/θερμοκοιτίδων επιχειρήσεων, εστίασης και αναψυκτηρίων, χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων έως 3,5 τόνων κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων, αποθηκών χαμηλής όχλησης, επαγγελματικών εργαστηρίων, βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων χαμηλής όχλησης, πράσινων σημείων, χώρων επεξεργασίας και διάθεσης λυμάτων και εγκαταστάσεων ανανεώσιμων πηγών ενέργειας.

Στη δεύτερη ζώνη, που χαρακτηρίζεται ως τουρισμού- αναψυχής, προβλέπεται να οικοδομηθούν κατοικίες, τουριστικά καταλύματα/ εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής/λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις, μικρές και ειδικές αθλητικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, συνεδριακά κέντρα/ χώροι συνάθροισης κοινού, καταστήματα εμπορικά και παροχής υπηρεσιών, γραφεία/ κέντρα έρευνας/θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εστίαση και αναψυκτήρια και χώροι στάθμευσης.

Στην τρίτη ζώνη (κοινόχρηστου χώρου πρασίνου), η οποία εκτείνεται κατά μήκος του βόρειου παράκτιου τμήματος του ακινήτου, επιτρέπεται η χρήση «Ελεύθεροι Χώροι – Αστικό Πράσινο». Στο σύνολο της περιοχής επέμβασης καθορίζεται μέσος συντελεστής δόμησης 0,45 και ελάχιστο ποσοστό κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων ίσο με 25% επί της συνολικής επιφάνειας της έκτασης, εκ των οποίων ο κοινόχρηστος χώρος για την εξυπηρέτηση αναγκών υπερτοπικής κλίμακας είναι τουλάχιστον 90 στρέμματα.

«Απαραίτητη προϋπόθεση για την υλοποίηση του παρόντος ΕΠΣ (Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου)», επισημαίνεται στο ΠΔ, «είναι η πιστή εφαρμογή και τήρηση των προβλεπόμενων στην απόφαση έγκρισης της γεωλογικής μελέτης και στις μελέτες που απορρέουν από αυτή, προκειμένου να καταστεί εφικτή η δόμηση στην περιοχή. Συγκεκριμένα, (πρέπει) να πραγματοποιηθούν όλες οι απαραίτητες ενέργειες για την άρση της απαγόρευσης δόμησης και την εξασφάλιση της δυνατότητας κατασκευής (μελέτη και έγκριση των απαραίτητων έργων αποστράγγισης και αντιπλημμυρικής προστασίας, επαναδιαμόρφωση του αναγλύφου), να ληφθούν όλα τα αναγκαία μέτρα, κατόπιν εκπόνησης και έγκρισης ειδικών μελετών, για τον περιορισμό του πλημμυρικού κινδύνου, να ολοκληρωθούν τα έργα αποστράγγισης και αποτροπής μελλοντικών συγκεντρώσεων υδάτων κ.λπ».

Στο άρθρο 3 επισημαίνεται ότι με το ΠΔ εγκρίνεται περιβαλλοντικά το ΕΠΣ, με συγκεκριμένους όρους, περιορισμούς και γενικές κατευθύνσεις και λαμβάνοντας όλα τα απαραίτητα μέτρα για την προστασία και ορθολογική-βιώσιμη διαχείριση της περιοχής μελέτης, αλλά και για τη χρήση των υγρών αποβλήτων και του νερού (κατά την πρώτη φάση του πάρκου οι ανάγκες σε νερό εκτιμώνται σε 70 κυβικά ημερησίως για πόσιμο και 120 κυβικά για άλλες χρήσεις, που θα καλύπτονται από το δίκτυο της Δημοτικής Επιχείρησης Ύδρευσης Αποχέτευσης του δήμου Θερμαϊκού, βάσει των υφιστάμενων υποδομών).

Επιπλέον, επισημαίνεται ότι χρειάζεται να δρομολογηθούν οι σχετικές διαδικασίες επέκτασης και αναβάθμισης του υφιστάμενου δικτύου ύδρευσης, ώστε να υπάρχει η δυνατότητα κάλυψης των συνολικών αναγκών σε νερό του Τεχνολογικού Πάρκου, στην πλήρη ανάπτυξή του (που εκτιμώνται σε 640 κυβικά ημερησίως για πόσιμο νερό και 240 κυβικά για άλλες χρήσεις). Στα άρθρα 4 και 5, περί έγκρισης του ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμογής, εξειδικεύονται και καθορίζονται αναλυτικά και ανά οικοδομικό τετράγωνοι οι χρήσεις γης και οι όροι και περιορισμοί δόμησης

Σε πρόσφατες δηλώσεις του στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο κ.Ευθυμιάδης είχε υπενθυμίσει πως το ThessINTEC ένας μη κερδοσκοπικός φορέας χτισμένος πάνω στο μοντέλο της Σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), με μετόχους τα πανεπιστήμια της Θεσσαλονίκης και το ΕΚΕΤΑ, με περίπου 30 επιχειρήσεις να δίνουν τα αρχικά κεφάλαια για να ωριμάσει το έργο. Παρότι το ThessINTEC δεν αναμένεται να λειτουργήσει πριν από το τέλος του 2025, οι μέτοχοί του έχουν ήδη «πιάσει δουλειά», αφού τα δύο πανεπιστήμια και το ΕΚΕΤΑ έχουν τεθεί επικεφαλής έξι mega-projects, στους τομείς των υλικών, της νανοτεχνολογίας, της Τεχνητής Νοημοσύνης, της ενέργειας, των logistics και των έξυπνων πόλεων. Σε καθένα από αυτά εμπλέκονται περίπου 20 εταιρείες, οι οποίες ζητούν συγκεκριμένες λύσεις από πανεπιστήμια και ερευνητές, ώστε να τις «κατεβάσουν» στην αγορά.

«Στο τεχνολογικό πάρκο τέταρτης γενιάς ThessINTEC δεν θέλουμε να κάνουμε απλά μια κτηριακή επέκταση του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, του Πανεπιστημίου Μακεδονίας και του ΕΚΕΤΑ. Θέλουμε να είμαστε μια ζωντανή πόλη καινοτομίας, με 6.000-7.000 “κατοίκους”, αλλά και με ισχυρή virtual διάσταση, όπου τα φώτα θα μένουν ανοιχτά και μετά τις 5-6 το απόγευμα και στην οποία θα δημιουργηθεί ευρύ πλέγμα δραστηριοτήτων -και ψυχαγωγικών» είχε δηλώσει πρόσφατα ο Νίκος Κατσιαδάκης, ecosystemdeveloper του υπό δημιουργία τεχνολογικού πάρκου τέταρτης γενιάς της Θεσσαλονίκης.

H πρωτοβουλία του ThessINTEC μπήκε στην αφετηρία τον Αύγουστο του 2020, ως όραμα για τη δημιουργία του πρώτου πάρκου 4ης γενιάς στην Ελλάδα, με κύριο στόχο τη συνεγκατάσταση και συνεργασία της ακαδημαϊκής με την επιχειρηματική κοινότητα, μέσα από μια πρωτόγνωρη για τη χώρα μετοχική εταιρική σύνδεση μεταξύ τους.