Οικοδομικές άδειες ΝΟΚ: βγαίνουν από καραντίνα αλλά αρχίζουν νέες προσφυγές

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Σπάει η προληπτική καραντίνα, που επιβλήθηκε συλλήβδην σε οικοδομικές άδειες που έκαναν χρήση των μπόνους του ΝΟΚ, με συνέπεια να σταματήσουν οι εργασίες ακόμη και σε κτίρια που βρίσκονταν σε τελικό στάδιο αποπεράτωσης. Αλλάζουν οι αποφάσεις που σταματούσαν άδειες του ΝΟΚ, με ερμηνείες που απαιτούσαν έως την 11^η Δεκεμβρίου 2024 εργασίες σκυροδέτησης και πρώτο έλεγχο ελεγκτή δόμησης και προσαρμόζονται με την απόφαση του ΣτΕ, για την έναρξη εργασιών.

Μετά την επίσημη απόφαση του ΣτΕ για τη δίκη του ΝΟΚ, που έκρινε ότι «τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και τις 11.12.2024» και ότι «ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο», η αναμέτρηση για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ αλλάζει γήπεδο. Μεταφέρεται από την γενική αναστολή οικοδομικών εργασιών από ΥΔΟΜ Δήμων, σε νέες προσφυγές στα Διοικητικά Δικαστήρια, κατά οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ.

Kυλιόμενη άμμος το πολεοδομικό τοπίο για της οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ

Το πολεοδομικό τοπίο για της οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ εξακολουθεί να θυμίζει κυλιόμενη άμμο. Το υπουργείο Περιβάλλοντος επιλέγει να νομοθετήσει για τα μπόνους του ΝΟΚ και 14.000 εκκρεμείς οικοδομικές άδειες σε στάδιο έναρξης εργασιών, με εξουσιοδοτική διάταξη και  εν συνεχεία την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος,  επί του οποίου θα προηγηθεί νομοτεχνική έγκριση του ΣτΕ, προκειμένου να πετύχει ασφάλεια των νέων ρυθμίσεων σύμφωνα με την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για τη δίκη του ΝΟΚ. Αν και  η ίδια απόφαση έχει αφήσει εκτεθειμένα τα μπόνους του ΝΟΚ σε εκκρεμείς δίκες.

ΥΠΕΝ: για νομοθετικές εκκρεμότητες ΝΟΚ και εκτός σχεδίου δόμησης

Αλλάζουν οι αποφάσεις που σταματούσαν συλλήβδην άδειες του ΝΟΚ

Στο μεταξύ ο Δήμος Αλίμου, από τους πρωταγωνιστές στη μάχη κατά των μπόνους του ΝΟΚ πήρε νέα απόφαση στο Δημοτικό Συμβούλιο του, με την  οποία ακυρώνει για δέκα οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ την αναστολή εκτέλεσης εργασιών, που επέβαλε με δική του νομική ερμηνεία επί τρεις μήνες, από την 11^η Δεκεμβρίου 2024, δηλαδή την ημερομηνία της πρώτης ανακοίνωσης του προέδρου του ΣτΕ, ενόψει της τελικής απόφασης του Δικαστηρίου για τη δίκη του ΝΟΚ, που εκδόθηκε επισήμως στις 5 Φεβρουαρίου 2025.

Η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αλίμου, που πρωτοστάτησε στην επιβολή της προληπτικής γενικής καραντίνας και σταμάτησε συνολικά 43 οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ από τον περασμένο Δεκέμβριο, λέει  ότι: «ο Δήμος μας συμμορφούμενος με το αιτιολογικό και διατακτικό της ανωτέρω υπ’ αρ. 146/2025 Απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, και αφού έχει προσδιοριστεί και αποσαφηνιστεί δικαστικά ο χρόνος και η έννοια της “έναρξης υλοποίησης εργασιών” για κάθε Οικοδομική Άδεια, κρίνει επιβεβλημένη την επανεξέταση του συνόλου των Οικοδομικών Αδειών, των οποίων η εκτέλεση έχει ανασταλεί διοικητικά δυνάμει της Απόφασης 312/18.12.2024 Δημοτικού Συμβουλίου Αλίμου».

Και αποφασίζει να ανακληθεί η διοικητική Αναστολή εκτέλεσης δέκα οικοδομικών αδειών σημειώνοντας ότι: «οι ακόλουθες οικοδομικές άδειες αρμοδιότητας της Υ.ΔΟΜ. Αλίμου έχουν αποδεδειγμένα, σύμφωνα με τα προσκομισθέντα στοιχεία (τιμολόγια, Αναλυτική Περιοδική Δήλωση-ΑΠΔ από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ, φωτογραφίες κ.λ.π.), εκκινήσει προ της 11^ης Δεκεμβρίου 2024 την υλοποίηση τους, ήτοι εργασίες εκσκαφής-τομής επί του οικοπέδου».

Σε εξέλιξη η μάχη Δήμου Αλίμου και κατασκευαστών στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αττικής 

Σημειώνεται ότι η απόφαση αναστολής εργασιών στις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ από το Δήμου Αλίμου από τον περασμένο Δεκέμβριο, πυροδότησε την αντίδραση θιγόμενων κατασκευαστών, οι οποίοι  προσέφυγαν κατά της σχετικής απόφασης του Δήμου στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αττικής, η οποία με τη σειρά της έχει επιληφθεί και έχει θέσει προθεσμίες στο Δήμο να αιτιολογήσει τις αποφάσεις του.

ΝΟΚ: ξεκίνησε σκληρά η μάχη για τις μαζικές αναστολές οικοδομικών αδειών

Ανοίγουν νέες προσφυγές στα Διοικητικά Δικαστήρια για άδειες του ΝΟΚ

Είναι ωστόσο αξιοσημείωτο ότι στην εισήγηση του δημάρχου Ανδρέα Κονδύλη, που ψηφίστηκε στο Δημοτικό Συμβούλιο Αλίμου για να βγουν από την καραντίνα οι δέκα από τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ που πάγωσαν στην περιοχή, σημειώνεται ότι: «από την Απόφαση του ΣτΕ και την Απόφαση του Δήμου Αλίμου (Δημοτικής Επιτροπής) δεν δεσμεύονται καλόπιστοι τρίτοι, οι οποίοι διατηρούν τυχόν δικά τους δικαιώματα περί προσφυγής στα Διοικητικά Δικαστήρια».

Και αναπτύσσεται εκτενές σκεπτικό για την καραντίνα των οικοδομικών αδειών και για νέες δικαστικές προσφυγές,  στα ενδιαφέροντα σημεία του οποίου είναι ότι:

«Επειδή κάποιος εργολάβος έσκαψε, δεν σημαίνει ότι δύναται να προστατευθεί»

Σχετικά με την απόφαση του ΣτΕ που προστατεύει από τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας οικοδομικές άδειες με έναρξη εργασιών από το στάδιο των εκσκαφών νομική ερμηνεία του Δήμου, που ανοίγει το δρόμο για ακυρωτικές προσφυγές κατά αυτών των αδειών αναφέροντας ότι: «Ομοίως δεκτικές ανακλήσεως είναι οι οικοδομικές άδειες, οι οποίες άρχισαν μεν να εκτελούνται, πλην όμως δεν έχουν γίνει επί των οικοπέδων εργασίες ανεγέρσεως, αλλά μόνον εργασίες εκσκαφών. Και τούτο διότι ακόμη και στο στάδιο αυτό (εκσκαφών) είναι δυνατή η συμμόρφωση των αδειών με τη συνταγματική νομιμότητα. Δηλαδή επειδή κάποιος εργολάβος έσκαψε, δεν σημαίνει ότι δύναται να προστατευθεί και να πραγματοποιήσει δόμηση που δεν είναι επιτρεπτή, βάσει του Συντάγματος».

Αποφασίστηκε «η ανάκληση οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί και έχουν αρχίσει ακόμη και εργασίες ανεγέρσεως οικοδομής, πλην όμως δεν έχει απωλεσθεί ακόμη η προθεσμία της ευθείας δικαστικής τους προσβολής. Και τούτο διότι δεν είναι δυνατόν το ΣτΕ να ήθελε να θέσει σε ήσσονα μοίρα και δυσμενέστερη θέση τους τρίτους που θίγονται ευθέως από την άδεια και δεν έχουν λάβει ακόμη πλήρη γνώση αυτής με τα δεδομένα της νομολογίας».

«Οι ιδιοκτήτες ή οι εργολήπτες δεν μπορεί να αντιτάξουν την αρχή της προστασίας της εμπιστοσύνης»

Επισημαίνεται ότι, «ειδικώς στην περίπτωση του Αλίμου, δεν μπορεί να αντιτάξουν οι ιδιοκτήτες ή οι εργολήπτες την αρχή της προστασίας της εμπιστοσύνης, διότι εγνώριζαν ακόμη και σε χρόνο προγενέστερο της εκδόσεως των οικοδομικών αδειών τους ότι ο Δήμος αντιτίθεται στην εφαρμογή των ανωτέρω αντισυνταγματικών διατάξεων στα διοικητικά του όρια. (ίδετε σχετικές αποφάσεις Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αλίμου: α) 113/2022 με ΑΔΑ: ΩΘΝΤΩΨΒ-47Ξ, β) 135/2022 με ΑΔΑ: 9Α12ΩΨΒ-7ΕΠ, γ) 151/2022 με ΑΔΑ: ΨΖΛΝΩΨΒ-Θ6Ζ και δ) 239/2022 με ΑΔΑ: 93ΙΠΩΨΒ-6ΒΛ).»

«Η πόλη πεδίο ανέλεγκτων, ενδεχομένως έκνομων, οικοδομικών εργασιών»

«Η ανάγκη προσωρινής αναστολής εργασιών των ήδη εκδοθεισών Οικοδομικών Αδειών, οι οποίες δεν είχαν προβεί, μέχρι τις 11.12.2024, σε εργασίες σκυροδέτησης, παρά μόνο εκσκαφής, ούτε είχαν ελεγχθεί από τον πρώτο ελεγκτή δόμησης, κρίθηκε επιβεβλημένη, μέχρι την αποσαφήνιση της περιλαμβανομένης στην ανωτέρω Ανακοίνωση έννοιας της “έναρξης υλοποίησης” συναρτώμενης με την εκδοθεισόμενη δικαστική απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ».

Η αναστολή των οικοδομικών αδειών «έλαβε χώρα προς αποφυγή τετελεσμένων, που θα καθιστούσαν ατελέσφορη την εκτέλεση της απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ, και αλυσιτελή την όποια έννομη προστασία. Δεν είναι υπερβολή, ότι η προσωρινή, ολιγοήμερη αναστολή των εν λόγω Οικοδομικών Αδειών, μέχρι την αποσαφήνιση των ανωτέρω από την Ολομέλεια του ΣτΕ, ενείχε τον κίνδυνο να μετατρέψει την πόλη μας σε ένα πεδίο ανέλεγκτων, ενδεχομένως έκνομων, οικοδομικών εργασιών, πέραν κάθε δικλείδας ασφαλείας, προκειμένου να φανεί η δήθεν πλήρωση των όρων της Ανακοίνωσης, δηλ. να καταδειχθεί ότι εκάστη οικοδομή είχε δήθεν αρχίσει να «υλοποιείται».

Το επιχείρημα του πρώτου ελεγκτή δόμησης

«Οι άδειες που ανεστάλησαν ήταν εν συνόλω σαράντα τρεις (43), έκαναν χρήση εν λόγω αντισυνταγματικών Διατάξεων του ΝΟΚ, και δεν είχαν αρχίσει να “υλοποιούνται” καθότι δεν είχαν περάσει καν ελεγκτή δόμησης».

«Η εν αναμονή της επικείμενης δικαστικής απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, προσωρινή αναστολή της προόδου των εργασιών των εν λόγω Οικοδομικών Αδειών, οι οποίες αποδεδειγμένα έκαναν χρήση του ΝΟΚ και οι οποίες δεν είχαν κανένα στοιχείο ή διοικητικό έγγραφο περί έναρξης υλοποίησής τους, κρίθηκε χρήσιμη, αλλά και επιβεβλημένη, εωσότου αποσαφηνιστεί και προσδιοριστεί η έννοια της ¨έναρξης υλοποίησης οικοδομικών εργασιών” και το χρονικό σημείο όπου το ΣτΕ θεωρεί ως εναρκτήριο υλοποίησης της οικοδομικής άδειας».

«Κριτήριο για την προστασία των καλόπιστων διοικουμένων δεν μπορεί, να αποτελεί η έναρξη των εκσκαφών»

Αξιοσημείωτο είναι τέλος ότι στην εισήγηση που ψηφίστηκε στο Δημοτικό Συμβούλιο Αλίμου, υπογραμμίζεται σχετικά με την απόφαση του ΣτΕ ότι:

«Χρήζει δε προσοχής, η αντίθετη γνώμη της μειοψηφίας επί των ανωτέρω, καθώς “μειοψήφησαν 7 δικαστές, κατά τη γνώμη των οποίων «κριτήριο για την προστασία των καλόπιστων διοικουμένων δεν μπορεί, πάντως, να αποτελεί η έναρξη των εκσκαφών, η οποία αποτελεί πρώιμο στάδιο υλοποίησης της οικοδομικής άδειας και δεν αποκλείει την, κατόπιν αναθεώρησής της, συνέχιση των εργασιών σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ίσχυαν προ ΝΟΚ (δηλαδή χωρίς προσαύξηση Σ.Δ. και υψών, χωρίς το κτίσμα των 35 τ.μ. στο δώμα κ.ο.κ.), αλλά η ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού του κτίσματος, η οποία καθιστά ιδιαιτέρως δυσχερή την επαναφορά των πραγμάτων στο προ ΝΟΚ καθεστώς δόμησης».

Η απόφαση του ΣτΕ για τις οικοδομικές άδειες με έναρξη εργασιών

Σχετικά με την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για τις οικοδομικές άδειες με έναρξη εργασιών, με την οποία εναρμονίζεται ο Δήμος Αλίμου, στην εισήγηση που ψηφίστηκε στο Δημοτικό Συμβούλιο σημειώνεται ότι:

«Στις 05.02.2025 εκδόθηκε τελικώς υπ’ αρ. 146/2025 Απόφαση της Ολομέλειας Συμβουλίου της Επικρατείας, περιλαμβάνουσα τη πλήρη δικανική κρίση περί αντισυνταγματικότητας των εν λόγω διατάξεων του ΝΟΚ.  Ειδικότερα, εκρίθη ότι «επειδή, το Δικαστήριο, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, κρίνει ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και τις 11.12.2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο, διά του Προέδρου, προέβη σε ανακοίνωση του περιεχομένου της παρούσας απόφασης, κατά το άρθρο 34 παρ. 8 του π.δ. 18/1989, όπως ισχύει».

«Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, ιδίως,

α) με τη γνωστοποίηση, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή (ενδεικτικά: Υπουργεία, Δήμους, Αστυνομικά Τμήματα, Περιφέρειες, Επιθεώρηση Εργασίας κ.λπ.),

β) την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει λάβει χώρα έως και την κρίσιμη ημερομηνία της ανακοίνωσης, δηλαδή έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024».

«Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας, η οποία απλώς επιτρέπει την έναρξη των οικοδομικών εργασιών (άρθρο 38 του ΝΟΚ), αλλά δεν αποδεικνύει τον χρόνο έναρξης των εργασιών, ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, η οποία αφορά μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας, βάσει του άρθρου 43 παρ. 3 του ν. 4495/2017, που προβλέπει ότι “Με την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας από το ηλεκτρονικό σύστημα και τη λήψη αριθμού αδείας ενημερώνεται ηλεκτρονικά:

α) η οικεία Επιθεώρηση Εργασίας για το σχέδιο και το φάκελο ασφάλειας και υγείας του έργου, όπου απαιτείται,

β) το οικείο Αστυνομικό Τμήμα,

γ) η Διεύθυνση Περιβάλλοντος του οικείου ΟΤΑ” (όπως ισχύει μετά το άρθρο 89 παρ. 5 του ν. 4685/2020, A΄ 92)».