Βραχυχρόνιες μισθώσεις: ανάστατοι οι ιδιοκτήτες για νέους όρους και φόρους

Ανάστατη είναι η αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων από τις πληροφορίες που βλέπουν το φως της δημοσιότητας, ότι η κυβέρνηση ετοιμάζει νέους αυστηρούς όρους και φόρους για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που συμμετέχουν στις πλατφόρμες, δηλώνει ο πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιριών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (STAMA Greece) και δίνει απαντήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την αύξηση ενοικίων.

Οι πληροφορίες για τις αλλαγές στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων αναφέρουν ότι:

-Οι συζητήσεις θα ξεκινήσουν από μηδενική βάση, με την κυβέρνηση ωστόσο να βάζει στο τραπέζι τον διαχωρισμό φυσικών και νομικών προσώπων. Επί της ουσίας, να διαχωριστούν οι διαχειριστές από τους ιδιοκτήτες που έχουν ένα ή δύο ακίνητα.

– Διαμόρφωση χρονικών ορίων ως προς τη μίσθωση των κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση σε συνεργασία με τους δήμους. Όπου απαιτηθεί να θεσπισθεί ανώτατο όριο ημερών κατά τις οποίες θα μπορεί να διατίθεται ετησίως ένα ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση (σε συνεργασία με δήμους). Σε αυτή την περίπτωση το θεσμικό πλαίσιο υπάρχει αλλά ουδέποτε δεν εκδόθηκε σχετική υπουργική απόφαση, που να ορίζει χρονικά όρια και περιορισμούς ως προς τον αριθμό των κατοικιών που μπορεί κάθε ιδιοκτήτης να διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση.

-Σε ό,τι αφορά τους διαχειριστές ακινήτων και τις μεγάλες εταιρείες που διαθέτουν πολυκατοικίες, αυτές να μετατραπούν σε νομικά πρόσωπα και να λάβουν ειδικό σήμα λειτουργίας.

-Εξετάζεται να επιβληθεί τέλος διαμονής και ΦΠΑ, όπως ισχύει σήμερα και στα ξενοδοχεία. Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ στο τουριστικό πακέτο διαμορφώνεται στο 6% (διατηρείται ο μειωμένος συντελεστής που αποφασίσθηκε την περίοδο της πανδημίας), ενώ το τέλος διαμονής για ξενοδοχεία και τουριστικά καταλύματα ανέρχεται σε 0,50 ευρώ έως 4 ευρώ ανάλογα με το είδος της εγκατάστασης. Σήμερα, οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν τα ακίνητα μέσω των πλατφορμών τύπου Airbnb απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Αυτό όμως πρόκειται να αλλάξει. Από το 2025 θα επιβληθεί πανευρωπαϊκά ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

-Περιορισμοί ως προς τον αριθμό των κατοικιών που μπορούν να εκμισθώνονται από κάθε ΑΦΜ.

Συνέντευξη προέδρου STAMA Greece

Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιριών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (STAMA Greece) Νάσος Γαβαλάς σε συνέντευξη του στο eea.gr, σε σχετικές ερωτήσεις απάντησε ως εξής:

-Πριν μερικές ημέρες ήρθε στο φως της δημοσιότητας δημοσίευμα της Καθημερινής της Κυριακής με τίτλο “Νέοι όροι και νέοι φόροι στο Airbnb” το άρθρο και οι επικείμενες αλλαγές έχουν αναδημοσιευθεί έντονα τις τελευταίες ημέρες. Ως πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA Greece) θα θέλαμε τις απόψεις και τις θέσεις του συνδέσμου στα ζητήματα που θίγονται.

–Πράγματι το άρθρο έχει αναστατώσει την αγορά για μια ακόμη φορά. Αναρωτιόμαστε ποιους σκοπούς εξυπηρετεί και μάλιστα εν μέσω σεζόν. Ένα από τα θετικά του είναι ότι αναφέρει, ότι ο διάλογος θα ξεκινήσει από μηδενική βάση. Ευχόμαστε, πιστεύουμε και ελπίζουμε ότι αυτό θα συμβεί και ο STAMA θα είναι συνδιαμορφωτής των αποφάσεων. Άλλωστε είμαστε οι καθ ύλην επηρεαζόμενοι, οι μοναδικοί πραγματικοί γνώστες της λειτουργίας της αγοράς και οι νόμιμοι εκπρόσωποι μιας αγοράς που συνεισφέρει, σύμφωνα με όλα τα στοιχεία, άνω των 3,3 δις εκατομμυρίων στην ελληνική οικονομία.

-Πόσα ακίνητα υπάρχουν αυτή τη στιγμή στην βραχυχρόνια μίσθωση;

-Σίγουρα θα έχετε διαβάσει και ακούσει διάφορα νούμερα. Διάφορα άρθρα αναφέρουν έως 140.000. Αυτή είναι μεγάλη πλάνη και οδηγεί όλους σε λάθος συμπεράσματα ή κάποιους τους βολεύει και τους εξυπηρετεί.

Οι πλατφόρμες (OTAs) όπως η airbnb, booking.com, VRBO, κ.α,  δεν “δέχονται” μόνο καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλά και δωμάτια ξενοδοχείων, βίλες και τουριστικά καταλύματα με ειδικό σήμα λειτουργίας.
Ο αριθμός λοιπόν αυτός αφορά το σύνολο των καταχωρήσεων (listings) και όχι τα ενεργά καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης που έχουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α). Το πραγματικό νούμερο των ενεργών Α.Μ.Α, για εμάς είναι όσα έχουν έστω και μια κράτηση μέσα στο χρόνο και το γνωρίζει μόνο η ΑΑΔΕ και οι πλατφόρμες. Εμείς τα υπολογίζουμε σε λιγότερα από 70.000 ενεργά ανά την επικράτεια.

Θα είχε πολύ ενδιαφέρον να ανακοινωθεί αυτός ο αριθμός, αλλά πιστεύουμε ότι δεν θα γίνει για πολλούς λόγους.

-Για την αύξηση των ενοικίων και των διαθέσιμων οικιών φταίει η βραχυχρόνια μίσθωση;

–Ας πάρουμε για παράδειγμα την Αθήνα. Δεν είναι δυνατό να πιστέψει κάποιος, ότι περίπου 10.000 διαμερίσματα που είναι στη βραχυχρόνια μίσθωση και που ιδιοκτήτες τους έχουν επενδύσει ένα μεγάλο ποσό να τα ανακαινίσουν ριζικά, έχουν ωθήσει σε τέτοια αύξηση των ενοικίων. Αυτό δεν μπορεί να ισχύει σε καμία περίπτωση, όχι τουλάχιστον όσο δεν χτίζονται νέες πολυκατοικίες, οι τράπεζες δεν διαθέτουν στην αγορά τα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που έχουν στο portfolio τους, και κυρίως, όσο υπάρχουν πάνω από 300.000 κλειστά διαμερίσματα που δεν έχουν καμία χρήση.

Είναι σαν να πιστεύεις ότι μία ομάδα δεν πήρε το κύπελλο επειδή ο έκτος αναπληρωματικός δεν ήταν σε φόρμα.

Επιπλέον να μην παραβλέπουμε ότι η κτηματαγορά μετά από ένα πάγωμα 10ετίας (ενώ σε όλες τις άλλες χώρες ανέβαινε κάθε χρόνο) έχει διορθωθεί σε μάλλον ρεαλιστικά επίπεδα, σε σχέση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες. Με τους χαμηλούς μισθούς της Ελλάδας όμως και με ανεξέλεγκτη πληθωριστική ακρίβεια, είναι λογικό να φαίνεται σε όλους μας ακριβά τα ενοίκια και απρόσιτη η αγορά κατοικίας.

-Πιστεύετε ότι η μίσθωση κάθε ακινήτου, να µην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και τα 2 ακίνητα ανά Α.Φ.Μ θα έχει θετικό πρόσημο;

–Η απάντηση είναι εμφατικά “όχι”. Η ανάλυση είναι πολυεπίπεδη: αφενός, καταστρέφοντας μία αγορά που έχει άμεσα και έμμεσα έσοδα για το κράτος και τους πολίτες, το κράτος θα πρέπει να αναζητήσει άλλες πηγές ίσων εσόδων για να καλύψει το κενό που η ίδια θα έχει δημιουργήσει. Όλοι ξέρουμε ότι αυτό σημαίνει αύξηση φόρων σε οριζόντια και κάθετη βάση, για όλους.

Αφετέρου δε, θα στρέψει εκατομμύρια επισκέπτες σε άλλες χώρες, που θα τους δίνουν τη δυνατότητα της επιλογής καταλύματος (διαμέρισμα ή ξενοδοχείο), σε καλύτερες τιμές.
Η “πηγή του κακού” που θέλουν να πολεμήσουν δεν είναι άλλη από τα αδιάθετα/κλειστά ακίνητα, κι όχι η βραχυχρόνια μίσθωση.

-Πιστεύετε ότι η επιβολή φόρων όπως ο ΦΠΑ, και οι φόροι διαμονής θα εξομοιώσουν τα προϊόντα διαμονής, θα μειώσουν τη ψαλίδα του ανταγωνισμού;

-Σίγουρα θα περιπλέξει τα πράγματα. Εφόσον θεωρώ απίθανο το ελληνικό δημόσιο να υποχρεώσει τις πλατφόρμες να συλλέγουν εκείνες ΦΠΑ και τέλος διανυκτέρευσης και να τα αποδίδουν στο κράτος, σίγουρα αυτό δεν θα μπορεί να το κάνει ο μεμονωμένος οικοδεσπότης. Ήδη η υποχρεωτική μηνιαία δήλωση όλων των μισθώσεων στην ΑΑΔΕ, έχει δυσκολέψει πολλούς, πόσω μάλλον να υποχρεώσεις φυσικά πρόσωπα να κάνουν περιοδικές δηλώσεις ΦΠΑ.

Ταυτόχρονα όμως ο ΦΠΑ δεν γεννά μόνο υποχρεώσεις αλλά και δικαιώματα. Το υπουργείο των οικονομικών θα πρέπει να υπολογίσει καλά τα συν και τα πλην στα έσοδα. Γιατί τότε θα κληθεί να επιστρέψει πολλά εκατομμύρια σε πιστωτικό ΦΠΑ, που τώρα δεν το κάνει γιατί η βραχυχρόνια μίσθωση δεν έχει ΦΠΑ.

Επίσης θα χρειαστούν πολύ σοβαρές μεταρρυθμίσεις, όπως για παράδειγμα να αλλάξει η βραχυχρόνια μίσθωση από αστική σε τουριστική. Για αυτό ενθαρρύνουμε την έναρξη των συζητήσεων από μηδενική βάση.

Με λίγα λόγια, δεν αρκεί μόνο να προστατεύσεις μία κατηγορία επαγγελματιών με ισχυρή δύναμη επιρροής σε κάθε κυβέρνηση, όπως οι ξενοδόχοι. Πρέπει παράλληλα να δεις το δικαίωμα του κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου να επιλέξει πως θα αξιοποιήσει καλύτερα την περιουσία του, με την ανάλογη φορολόγηση.

 –Πολλοί υποστηρίζουν και ίσως όχι άδικα ότι υπάρχει ευθύς ανταγωνισμός, ίσως και αθέμιτος, με τα ξενοδοχεία. Ισχύει κάτι τέτοιο;

-Αν και τα δύο θεωρούνται τουριστικά προϊόντα, δεν υπάρχει επί της ουσίας ανταγωνισμός.

Αυτό το αποδεικνύει το συνεχές άνοιγμα των ξενοδοχείων σε όλη την Ελλάδα. Σύμφωνα με τα στοιχεία μόνο στην Αθήνα από το 2017 έχουν ανοίξει πάνω από 71 ξενοδοχεία με πάνω από 3.000 κλίνες, ενω τα επόμενα χρόνια μόνο με το Ελληνικό θα προστεθούν τουλάχιστον 2.500 κλίνες.

Εδώ και χρόνια, η ζήτηση ξεπερνά την προσφορά. Αν υποθέσουμε ότι αύριο «έκλεινε» ξαφνικά η βραχυχρόνια μίσθωση, δεν θα υπήρχαν καταλύματα να φιλοξενήσουν τον εσωτερικό, εξωτερικό αλλά και ιατρικό τουρισμό.
Με λίγα λόγια, γεμάτα τα ξενοδοχεία όπως και τώρα, ακόμη και αυτά της Ομόνοιας που έχουν παραμείνει ίδια από τη δεκαετία του 70, λιγότεροι και πιο δυσαρεστημένοι τουρίστες, και φυσικά, άδεια τα ταμεία του Δημοσίου.

Εδώ θα ήθελα να ξεκαθαρίσουμε κάτι: ο επισκέπτης που θα επιλέξει της παροχές ενός ξενοδοχείου δεν πρόκειται να μείνει σε διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, και εκείνος που θέλει χώρους και ανεξαρτησία, δεν θα πάει σε ξενοδοχείο. Αυτός θα επιλέξει να πάει σε άλλη χώρα που του δίνει και αυτή τη δυνατότητα διαμονής. Τόσο απλά.

-Οι ξενοδόχοι πιστεύουν ότι έχουν κάνει επενδύσεις και μάλιστα μεγάλες και κινδυνεύουν. Το ακούμε συχνά στα μέσα από τους εκπροσώπους τους.

-Αρχικά στο επιχειρείν δεν υπάρχει εξασφάλιση. Το γνωρίζουν πολύ καλά οι ξενοδόχοι, όπως με την κατάρρευση της Thomas Cook για παράδειγμα. Με τη λογική αυτή τα πολυκαταστήματα θα πρέπει να απαιτούν να κλείσουν τα συνοικιακά μαγαζιά γιατί έχουν κάνει μεγάλη επένδυση.

Λέμε ξανά, πως η αγορά είναι μεγάλη και ο ανταγωνιστής των ξενοδόχων είναι άλλοι ξενοδόχοι. Όποιος παρέχει πιο value for money καταλύματα και υπηρεσίες, αυτός θα κερδίσει.

-Γίνεται μεγάλη συζήτηση για τα καθ ολοκληρία κτίρια που μετατρέπονται σε μια νύχτα σε ξενοδοχεία. Ποια είναι θέση του συνδέσμου;

–Η θέση μας είναι σαφής από την αρχή: όποιος διαχειριστής/ιδιοκτήτης/επενδυτής επιλέγει το κτήριο να είναι στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων πρέπει να ακολουθεί τους κανόνες της. Όχι υπηρεσίες και καθαρισμό κατά τη διαμονή, όχι reception, όχι πρωινά. Κάνει αστικές μισθώσεις σύντομης διάρκειας κι όχι τουριστικές.

-Κλείνοντας, τι προσδοκά ο STAMA Greece  για το μέλλον;

-Καλές και εποικοδομητικές συνεργασίες, ευήκοα ώτα, πρόοδο και γνώση. Σκέψη για να αναπτύξουμε και όχι να καταστρέψουμε. Οι εποχές, οι τάσεις και οι συμπεριφορές έχουν αλλάξει. Γιατί όχι κι εμείς; Επίσης τη συμμετοχή όλων ανεξαρτήτως των επαγγελματιών της βραχυχρόνιας μίσθωσης (από ατομική επιχείρηση και πάνω) στο σύνδεσμο μας, ώστε να μπορέσουμε να θωρακίσουμε τη βραχυχρόνια μίσθωση και το δικαίωμα των ιδιοκτητών ακινήτων να αξιοποιήσουν την υπερφορογημένη ακίνητη περιουσία τους με τον καλύτερο δυνατό τρόπο.