ΥΠΕΝ: άμεση νομοθετική λύση για μεταβιβάσεις και πλειστηριασμούς αυθαιρέτων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Άμεση νομοθετική λύση ετοιμάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προκειμένου να μην εμποδίζονται οι μεταβιβάσεις και οι πλειστηριασμοί ακινήτων, που σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία χαρακτηρίζονται αυθαίρετα, ιδίως της κατηγορίας 5.

Το θέμα συζητήθηκε την περασμένη εβδομάδα σε τηλεδιάσκεψη που πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή εκπροσώπων τραπεζών και εταιριών διαχείρισης χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων, με τον αρμόδιο υφυπουργός ΠΕΝ Δημήτρη Οικονόμου, όπως αποκάλυψε ρεπορτάζ της Νένας Μαλλιάρα στο  capital.gr , με τίτλο «Άρση των εμποδίων στις μεταβιβάσεις ακινήτων εξετάζει η κυβέρνηση».

Πηγές από το περιβάλλον του υφυπουργού ΠΕΝ Δημήτρη Οικονόμου επιβεβαιώνουν πλήρως το σχετικό δημοσίευμα και  αναφέρουν στο ecopress ότι: « το θέμα εξετάζεται σε θετική κατεύθυνση για την επίλυση του». Οι ίδιες πηγές προσθέτουν ότι «άμεσα, ενδεχομένως και αύριο (Τρίτη 18 Νοεμβρίου 2020) θα ληφθεί σε κυβερνητικό επίπεδο απόφαση, για το περιεχόμενο της τελικής λύσης που θα ακολουθηθεί».

Η σχετική ρύθμιση το πιθανότερο είναι να περιληφθεί ως νομοθετική διάταξη στο νέο πολεοδομικό χωροταξικό νομοσχέδιο το οποίο βρίσκεται στο Γενικό Λογιστήριο του Κράτους και ετοιμάζεται εντός των επομένων ημερών να κατατεθεί για ψήφιση στη Βουλή.

Το πρόβλημα

Σημειώνεται ότι το θέμα με την εμπλοκή μεταβιβάσεων και πλειστηριασμών για τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 αναδείχθηκε προσφάτως όταν η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ αποφάσισε να κλείσει οριστικά στις 30 Σεπτεμβρίου 2020 τη διαδικασία υπαγωγής τους στο νόμο της τακτοποίησης.

Το ΤΕΕ και οι φορείς των μηχανικών επισήμαναν με κάθε τρόπο το πρόβλημα που θα δημιουργηθεί, τονίζοντας ότι σύμφωνα με τις προβλέψεις του νόμου 4495/2017 στην κατηγορία 5 δεν εντάσσονται αποκλειστικά και μόνο περιπτώσεις μεγάλων υπερβάσεων ή κτιρίων χωρίς οικοδομική άδεια. Όπως επίσης ότι δεν έχει ολοκληρωθεί η δήλωση αυθαιρέτων στα ακίνητα του Δημοσίου και των ΟΤΑ. Ακόμη ότι τα τραπεζικά ιδρύματα της χώρας έχουν διαθέσει εκατοντάδες χιλιάδες δάνεια με εγγύηση ακίνητα, τα οποία δεν έχουν ελεγθεί για τη νομιμότητά τους όσον αφορά την πολεοδομική νομοθεσία και τις ειδικές ρυθμίσεις των νόμων 4178 και 4495. Σε περίπτωση που αυτά αφορούν κτίρια κατηγορίας 5, τα ακίνητα αυτά καθίστανται ακίνητα εκτός συναλλαγής και η αξία τους (που έχει προϋπολογιστεί ως εγγύηση) μειώνεται κατακόρυφα, δημιουργώντας τεράστιο πρόβλημα τόσο στους δανειοδοτούμενους όσο και στους εγγυητές και τις τράπεζες.

Οι κατευθύνσιες του ΥΠΕΝ

Ο ΥΠΕΝ Κωστής Χατζηδάκης, κλείνοντας τον κύκλο των υπαγωγών αυθαιρέτων της κατηγορίας 5  στις 30 Σεπτεμβρίου 2020 δήλωσε ότι:

-«Σήμερα επαναλαμβάνουμε ότι δεν δίνεται νέα παράταση. Είναι ζήτημα θεσμικής τάξης και αξιοπιστίας να τερματιστεί αυτός ο φαύλος κύκλος. Αλλά και ζήτημα δικαιοσύνης απέναντι σ’ όλους αυτούς που ανταποκρίθηκαν στην πρόσκληση της πολιτείας. Ωστόσο δεν παραγνωρίζουμε προβλήματα που προέκυψαν κατά τη διαδικασία αυτή και επισημάνθηκαν από πολίτες και μηχανικούς.

Γι’ αυτό  ανακοινώνουμε τα ακόλουθα:

1. Για όσους προσπάθησαν να υποβάλουν αίτηση τακτοποίησης τις προηγούμενες μέρες, αλλά δεν μπόρεσαν να ολοκληρώσουν τη διαδικασία, λόγω της αυξημένης κίνησης που υπήρχε στην πλατφόρμα του ΤΕΕ, θα τους δοθεί η δυνατότητα να το πράξουν τις επόμενες μέρες. Κανένας από όσους προσπάθησαν δεν θα μείνει εκτός ρύθμισης. Στην πλατφόρμα του ΤΕΕ έχουν καταγραφεί  τα ίχνη αυτών των χρηστών του συστήματος και θα τους δοθεί η σχετική άδεια να ολοκληρώσουν την υπαγωγή.
2. Θα δοθεί ειδική παράταση για τους κατοίκους στις πληγείσες περιοχές από τις πρόσφατες κακοκαιρίες.
3. Το Υπουργείο συζητά την πρόταση του ΤΕΕ, ώστε κάποιες περιπτώσεις πραγματικά μικρών αυθαιρεσιών που έχουν υπαχθεί στην Κατηγορία 5 να μεταφερθούν στην Κατηγορία 4.

Για όλα τα σχετικά θέματα μελετούμε τα στοιχεία και τις επόμενες μέρες θα γίνουν συγκεκριμένες ανακοινώσεις και θα ακολουθήσει σχετική νομοθετική πρωτοβουλία.

Με τη λήξη της προθεσμίας κλείνει μόνο μία από τις πολλές εκκρεμότητες που σχετίζονται με το θέμα των αυθαιρέτων.

Θα ακολουθήσουν σύντομα παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση και άλλων εκκρεμοτήτων που χρονίζουν στο θέμα αυτό. Προτεραιότητα μας είναι μια συνολικότερη αντιμετώπιση του προβλήματος των αυθαιρέτων για να σταματήσουν – πολιτεία, πολίτες και τεχνικός κόσμος – να σπεύδουν την τελευταία στιγμή για εμβαλωματικές διευθετήσεις».

Η νέα ρύθμιση

Επικρατέστερη νομοθετική λύση είναι η μεταφορά αυθαιρεσιών που έχουν υπαχθεί στην Κατηγορία 5 να μεταφερθούν στην Κατηγορία 4 ενώ δεν αποκλείονται προεκτάσεις της δυνατότητας τακτοποίησης αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 ειδικά για τις Τράπεζες και το Δημόσιο. Επίσης εξετάζεται με μεταβατική ρύθμιση διατήρηση των χαμηλότερων προστίμων που ίσχυαν πριν την 30^η Σεπτεμβρίου 2020 για όλες τις κατηγορίες αυθαιρέτων, όπως ζητούν τράπεζες και εταιρίες διαχείρισης.

Η συνάντηση  

Για τη συνάντηση του υφυπουργού ΠΕΝ Δημήτρη Οικονόμου , με εκπροσώπους τραπεζών και εταιριών διαχείρισης,  οι οποίοι παρουσίασαν  τους κινδύνους που ελλοχεύουν για τα πλάνα μείωσης των κόκκινων δανείων, τις τιτλοποιήσεις και τις κρατικές εγγυήσεις του “Ηρακλή”, με βάση το πλαίσιο που ισχύει για τα αυθαίρετα, το ρεπορτάζ του capital.gr  και της Νένας Μαλλιάρα , για το οποίο πηγές του ΥΠΕΝ αναφέρουν ότι «είναι ακριβές» σημειώνει ότι:

Κοινή διαπίστωση των δύο πλευρών είναι ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τις τράπεζες, αλλά και το Δημόσιο και εν γένει κάθε επισπεύδοντα ή δυνάμει συμμετέχοντα σε πλειστηριασμό, συνιστώντας, τελικά, “ωρολογιακή βόμβα” για την ίδια την οικονομία και την προσέλκυση επενδύσεων.

Είναι χαρακτηριστικό – και αυτό είναι ευρύτερη πτυχή του προβλήματος για τις μεταβιβάσεις ακινήτων την οποία ανέδειξε η πλευρά της κυβέρνησης κατά τη συνάντηση με τους τραπεζίτες την προηγούμενη εβδομάδα – ότι οικόπεδα και αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλεως, χωρίς χαρακτηρισμένο δρόμο μπροστά τους, δεν μπορούν να μεταβιβαστούν. Για να γίνει αντιληπτή η διάσταση της πτυχής αυτής, ολόκληρη η Μύκονος έχει μόνο έναν χαρακτηρισμένο δρόμο…

Το θέμα των μεταβιβάσεων ακινήτων είχε αναδειχθεί ζωηρά από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης μετά τη λήξη του προηγούμενου καθεστώτος για την τακτοποίηση αυθαιρέτων στις 30 Σεπτεμβρίου και την ισχύ των νέων προστίμων για τα αυθαίρετα του ν. 4643/2019 από 1ης Οκτωβρίου.

Eιδικά για τις αυθαιρεσίες που εμπίπτουν στην 5η κατηγορία, δηλαδή των ακινήτων με πολύ σοβαρές αυθαιρεσίες, ο νόμος αποκλείει οποιαδήποτε δυνατότητα τακτοποίησης μετά τις 30 Σεπτεμβρίου 2020, εκμηδενίζοντας πρακτικά την αξία μεταπώλησης των ακινήτων αυτών. Ως αποτέλεσμα, δημιουργούνται μεγάλες ζημίες για τις τράπεζες, τις εταιρείες διαχείρισης και τους επενδυτές που έχουν ήδη αυτά τα ακίνητα στα χαρτοφυλάκιά τους. Καθώς, μάλιστα, τα ακίνητα αποτελούν εξασφαλίσεις στις τιτλοποιήσεις που έχουν μεταβιβαστεί και θα μεταβιβαστούν στον “Ηρακλή”, το κόστος των νομιμοποιήσεων απειλεί να τινάξει στον αέρα τους προϋπολογισμούς ανακτήσεων από τους Servicers που θα αναλάβουν τη διαχείριση των τιτλοποιήσεων για λογαριασμό των επενδυτών. Επομένως τίθεται σε κίνδυνο η τελική επιτυχία των business plans μέσω των οποίων διασφαλίζεται ότι δεν θα χρειαστεί να ενεργοποιηθούν οι εγγυήσεις του Δημοσίου.

Γενικότερα, το ανοιχτό ζήτημα της τακτοποίησης των αυθαιρέτων λειτουργεί κατά της επιτυχούς διενέργειας των πλειστηριασμών, στους οποίους επισπεύδων δεν είναι μόνο τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης, αλλά και το Δημόσιο ή ιδιώτες. Μη γνωρίζοντας το είδος και το μέγεθος των αυθαιρεσιών που μπορεί να συνοδεύουν το ακίνητο και άρα το κόστος με το οποίο θα επιβαρυνθούν για την τακτοποίησή του, είναι βέβαιον ότι οι υποψήφιοι πλειοδότες θα απέχουν από διαδικασίες πλειστηριασμού.

Οι προτάσεις τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης

Το πώς θα αντιμετωπιστεί το ζήτημα της τακτοποίησης αυθαιρέτων υπό το πρίσμα της επιταχυνόμενης προσπάθειας μείωσης των κόκκινων προβληματίζει την κυβέρνηση στο πλαίσιο του εκσυγχρονισμού του Πολεοδομικού και Χωροταξικού Σχεδιασμού, το οποίο βρίσκεται σε διαβούλευση.

Οι πληροφορίες του Capital.gr αναφέρουν ότι οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης έχουν προτείνει στο Υπουργείο Περιβάλλοντος:

α) Να διατηρηθούν σε ισχύ πέραν της 30ής Σεπτεμβρίου 2020 (κάτι που μπορεί να γίνει με τη θέσπιση μεταβατικής διάταξης) τα χαμηλά πρόστιμα τακτοποίησης που προέβλεπε ο νόμος 4495/2017 και τα οποία τροποποιήθηκαν με τον ν. 4643/2019,

β) Να υπάρξει πρόβλεψη για την τακτοποίηση του συνόλου των αυθαιρεσιών, χωρίς καμία εξαίρεση, εντός προθεσμίας 12 μηνών από τη στιγμή που το ακίνητο κατακυρωθεί στον υπερθεματιστή του πλειστηριασμού ή από τη τελεσίδικη απόρριψη της ανακοπής που έχει ενδεχομένως ασκηθεί εναντίον του πλειστηριασμού, και παράλληλα

γ) Να ληφθεί μέριμνα και για τη δυνατότητα του υπερθεματιστή να ξεκινήσει ή να ολοκληρώσει τη διαδικασία Υποβολής Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, σύμφωνα με όσα ορίζονται στον νόμο 4495/2017. Η δυνατότητα αυτή θα πρέπει να παρέχεται στον υπερθεματιστή μετά την κατακύρωση του ακινήτου. Και αυτό διότι μόνο τότε ο υπερθεματιστής μπορεί να έχει πλήρη εικόνα για την κατάσταση του ακινήτου και των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων του και νομιμοποιείται να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες ολοκλήρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία είναι απαραίτητη για κάθε πράξη σε ακίνητο, πλην των ενοικιάσεων.