Παρατάσεις για οικοδομές και μικρά οικόπεδα – οι τελικές ρυθμίσεις

Παρατάσεις για τις οικοδομικές άδειες. που εκδόθηκαν στα χρόνια της κρίσης και λήγουν στο τέλος του 2024 και της προθεσμίας για έκδοση οικοδομικής άδειας σε εκτός σχεδίου μικρά γήπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων, για όσους έχουν ήδη κατοχυρώσει σχετικό δικαίωμα δίνει με νομοθετικές ρυθμίσεις το ΥΠΕΝ.

Οι παρατάσεις προβλέπονται σε διατάξεις του πολυνομοσχεδίου του ΥΠΕΝ που ψηφίζεται στη Βουλή και τις ανακοίνωσε από το βήμα του Κοινοβουλίου ο αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς, ο οποίος παρουσίασε αναλυτικά τις πολεοδομικές ρυθμίσεις, την τροπολογία για το ΝΟΚ και τα νέα μέτρα για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης.

 Νίκος Ταγαράς: H πολεοδομική μεταρρύθμιση αποτελεί εθνικό και όχι κομματικό στοίχημα

«H πολεοδομική μεταρρύθμιση αποτελεί εθνικό και όχι κομματικό στοίχημα» τόνισε ο Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Νίκος Ταγαράς, κατά τη  Συζήτηση (25/4) στην Ολομέλεια της Βουλής για το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας: «Ρυθμίσεις για την αντιμετώπιση των πολυεπίπεδων επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής στους τομείς: α) της διαχείρισης υδάτων, β) της διαχείρισης και προστασίας των δασών, γ) της αστικής ανθεκτικότητας και πολιτικής, δ) της καταπολέμησης της αυθαίρετης δόμησης, ε) της ενεργειακής ασφάλειας».

 Τα κυριότερα σημεία από την παρέμβαση του κ. Ταγαρά, στην Ολομέλεια της Βουλής:

• Για το Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης»

Τα χωροταξικά και πολεοδομικά θέματα που αφορούν στην τάξη στο χώρο, είναι μια ιστορικά διαχρονική εκκρεμότητα. Τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ-ΕΠΣ) έρχονται να αντικαταστήσουν τα παλιά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Σχέδια Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης που έβαζαν τάξη στο χώρο, κυρίαρχα στην εκτός σχεδίου περιοχή, με χρήσεις γης και όρους δόμησης. Για πρώτη φορά μέσω αυτών των σχεδίων, με επιστημονικές μελέτες υπεισέρχονται μέτρα και προβλέψεις που αφορούν στην προσαρμογή στην κλιματική κρίση. Ταυτόχρονα, αφορούν και σε επεκτάσεις σχεδίων πόλεων και οριοθετήσεις οικισμών, με στόχο να βάλουμε τάξη παντού.

Που βρισκόμαστε σήμερα; Πάνω από 400 εκατομμύρια ευρώ διατίθενται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για την οργάνωση του χώρου, για τα ΤΠΣ και τα ΕΠΣ, για 826 Δημοτικές Ενότητες από τις 1.035 όλης της χώρας, δηλαδή περίπου για το 80% της Επικράτειας. Επίσης, προβλέπονται μελέτες οριοθέτησης οικισμών, σε 51 οικισμούς, εκεί που με αποφάσεις του ΣτΕ κατέπεσαν τα όρια λόγω αναρμοδιότητας παλαιά των Νομαρχών και έχουν δημιουργηθεί τεράστια προβλήματα και στις μεταβιβάσεις και σε έκδοση οικοδομικών αδειών, αλλά και στη νομιμότητα των ίδιων των κτιρίων. Παράλληλα, «τρέχουμε» τις Ζώνες  Υποδοχής Συντελεστή, άλλη μία εκκρεμότητα που έρχεται από τα παλιά και αφορά σε  83 Δημοτικές Ενότητες.

Επειδή έχει γίνει πολύς λόγος για την οικοδομησιμότητα στην εκτός σχεδίου περιοχή, πέραν της αρτιότητας, των χρήσεων γης και των όρων δόμησης -καθώς απαραίτητη προϋπόθεση και με απόφαση του ΣτΕ είναι η απαίτηση προσώπου δρόμου σε κοινόχρηστο δρόμο-  εξελίσσουμε άλλη μια μεγάλη μεταρρύθμιση: τον χαρακτηρισμό δημοτικών δρόμων σε 149 Δημοτικές Ενότητες, σε όλη τη νησιωτική Ελλάδα πλην της Κρήτης και της Εύβοιας, ενώ μεριμνούμε και για τη χρηματοδότηση για την υπόλοιπη Ελλάδα.

Όλα αυτά που προανέφερα αφορούν σε 257 συμβάσεις, εκ των οποίων σήμερα είναι συμβασιοποιημένες οι 100 και βρισκόμαστε σε φάση ολοκλήρωσης για να συμβασιοποιήσουμε και τις υπόλοιπες.

Τέτοιας έκτασης πολεοδομική μεταρρύθμιση σε τέτοιο χρόνο, με τέτοια πίστωση, που μας έδωσε τη δυνατότητα το Ταμείο Ανάκαμψης, δεν έχει υπάρξει στο παρελθόν, γι’ αυτό και αποτελεί εθνικό και όχι κομματικό στοίχημα. Αφορά στον τόπο μας, την προστασία του περιβάλλοντος, αλλά και την απαίτηση προσαρμογής στην κλιματική κρίση.

• Έλεγχος του δομημένου περιβάλλοντος και της αυθαίρετης δόμησης.

Κυρίαρχο στοιχείο είναι η αλλαγή φιλοσοφίας και εξυπηρέτησης του στόχου με την αξιοποίηση των σύγχρονων τεχνολογιών. Δημιουργούμε μηχανισμό αποτύπωσης αυθαιρέτου και λογισμικό με τα οποία θα έχουμε τη δυνατότητα να  διασταυρώνουμε το σημείο, όπου «πάει να φυτρώσει» ένα αυθαίρετο με αεροφωτογραφίες, δορυφόρους και drones με τις αντίστοιχες πληροφορίες από το σύστημα e-adeies. Ο έλεγχος και η διασταύρωση των στοιχείων θα μας δείχνει αν αυτό που βλέπουμε έχει άδεια ή όχι και στη δεύτερη περίπτωση θα ενεργοποιείται αυτόματα ο έλεγχος.

Ο τελικός στόχος μας όμως είναι η κατεδάφιση. Για αυτό τον λόγο -σε συνεργασία με το Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών- θα υπάρχουν από πριν εργολαβίες που θα είναι έτοιμες ανά την Επικράτεια να εκτελούν τα πρωτόκολλα κατεδάφισης. Ό,τι τελεσιδικεί, θα πηγαίνει για κατεδάφιση, με ετοιμότητα συνεργείου κατεδάφισης. 

Επίσης, δεν θα υπάρχει, πλέον, δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτου που θα κατασκευάζεται από 01.05.2024.

• Για τον ΝΟΚ και τα ύψη των κτιρίων – Τροπολογία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Έχει παρατηρηθεί ότι κάποιες συνδυαστικές διατάξεις -και συγκεκριμένα του άρθρου 15 παρ. 8 και του άρθρου 10 παρ. 1 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού- αθροιστικά σε κάποιες περιπτώσεις δημιουργούν θέμα σε ορισμένες περιοχές με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά.

Γι’ αυτό και φέραμε τροπολογία, με την οποία μέχρι και τον συντελεστή 0,8 συντελεστή δόμησης το άρθρο 10 παρ. 1 δεν έχει ισχύ. Αυτό σημαίνει μείωση ύψους ενός ορόφου 3 μέτρα και 25 εκατοστά. Κλιμακώνουμε πάνω από 0,8 μέχρι 1,6. Λέμε ότι το μέγιστο ύψος που θα μπορεί να αξιοποιήσει κάποιος να είναι μέχρι τα 2,5 μέτρα. Και όσα είναι  πάνω από 1,6 συντελεστή δόμησης θα μπορεί να χτίσει έως και 3 μέτρα επιπλέον. Έτσι εξορθολογίζουμε, μεταβατικά και κλιμακωτά, τα μπόνους στα ύψη των κτιρίων, μέχρι να ολοκληρωθούν τα ΤΠΣ με Προεδρικό Διάταγμα, τα οποία και θα εξειδικεύουν ανά περιοχή.

Παρατάσεις

• Παράταση ενός έτους έως τα τέλη του 2025 για τις οικοδομικές άδειες. που εκδόθηκαν στα χρόνια της κρίσης και λήγουν στο τέλος του 2024.
• Παράταση στα κατά παρέκκλιση γήπεδα εκτός σχεδίου για όσους είχαν κατοχυρώσει δικαίωμα για τους όρους δόμησης της παρέκκλισης με υποβολή αίτησης μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου του 2022. Δίνουμε παράταση μέχρι τέλος του 2024 για να μπορούν να ολοκληρώσουν την κατοχύρωση του δικαιώματός τους.

Διπλή Ανάπλαση Παναθηναϊκού

Φέρνουμε ρύθμιση ερμηνευτικού χαρακτήρα (άρθρο 4) και αφορά στη διπλή ανάπλαση, στη λεωφόρο Αλεξάνδρας, ώστε να μην υπάρχει θέμα λόγω αλλαγών νομοθεσίας με την άδεια κατεδάφισης και με την εκτέλεση εργασιών κατεδάφισης.

Κατ’ επέκταση απελευθερώνεται και η έκδοση της άδειας οικοδομής για τις εγκαταστάσεις του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού στο Βοτανικό.

Ενημερωτικό Σημείωμα για τις πολεοδομικές διατάξεις

Η ενότητα Γ΄ του νέου νομοσχεδίου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Ρυθμίσεις για την αντιμετώπιση των πολυεπίπεδων επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής στους τομείς: α) της διαχείρισης υδάτων, β) της διαχείρισης και προστασίας των δασών, γ) της αστικής ανθεκτικότητας και πολιτικής, δ) της καταπολέμησης της αυθαίρετης δόμησης, ε) της ενεργειακής ασφάλειας», περιλαμβάνει διατάξεις για τον εξορθολογισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής πολιτικής και διαρθρώνεται σε τρία μέρη:

Α) Αστική Πολιτική και Προσβασιμότητα

Β) Έλεγχος και καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης

Γ) Συμπληρωματικές πολεοδομικές διατάξεις

Το Α’ μέρος περιλαμβάνει ρυθμίσεις για την αντιμετώπιση των κινδύνων και των προκλήσεων, ιδίως από φυσικές καταστροφές, την κλιματική αλλαγή και τις οικονομικές κρίσεις, μέσω της δημιουργίας βιώσιμων και ανθεκτικών αστικών περιοχών που δύνανται να διατηρήσουν τις βασικές τους λειτουργίες, τις δομές και την ταυτότητά́ τους, και παράλληλα την καθημερινή ζωή των πολιτών. Εισάγονται για πρώτη φορά στο ελληνικό νομικό πλαίσιο ορισμοί για έννοιες που σχετίζονται με την αστική πολιτική και ανθεκτικότητα, ενώ παράλληλα τίθενται μέσω εξουσιοδοτικών διατάξεων οι βάσεις για την δημιουργία σχετικών εθνικών σχεδίων δράσης και στρατηγικών (όπως Αστικής Πολιτικής, Εθνικής Στρατηγικής Αστικής Ανθεκτικότητας, Εθνικής Στρατηγικής Διαχείρισης του Οικιστικού Αποθέματος, Εθνικού Σχεδίου για την Προσβασιμότητα με έμφαση στην Κλιματική Αλλαγή κ.ά.).

Περαιτέρω, ενισχύεται η προσβασιμότητα των ατόμων με αναπηρία και των εμποδιζόμενων ατόμων μέσα από μια σειρά διορθωτικών και συμπληρωματικών προβλέψεων στο ισχύον πλαίσιο. Συγκεκριμένα, προβλέπεται η υποχρέωση εναλλακτικού τρόπου πρόσβασης στις υπηρεσίες που στεγάζονται σε κτίρια με αδυναμία προσαρμογής στις κτιριακές απαιτήσεις προσβασιμότητας, θεσπίζεται «Εθνικό Σήμα Προσβασιμότητας», το οποίο θα αναρτάται σε χώρους που έχουν συμμορφωθεί στις τεχνικές οδηγίες που τίθενται για αυτές τις περιπτώσεις, ενισχύεται η σύνθεση της Κεντρικής Επιτροπής Προσβασιμότητας.

Το Β’ μέρος  περιλαμβάνει ρυθμίσεις για τον Έλεγχο και την Καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης. Προκειμένου να δοθεί «τέλος» στην αυθαίρετη δόμηση προωθείται νέο συνεκτικό πλαίσιο για τον κατασταλτικό έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης με στόχο:

• Την άμεση γνώση των αρμόδιων υπηρεσιών για την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης περί της δημιουργίας νέων αυθαιρέτων.
• Την ενεργοποίηση συντονισμένων ελέγχων.
• Την άμεση κατεδάφιση αυθαιρέτων κατασκευών.

Στο πλαίσιο αυτό:

• Απαλείφονται οι συντρέχουσες αρμοδιότητες και οι ασάφειες του θεσμικού πλαισίου, οι οποίες οδηγούσαν σε καθυστερήσεις στην καταστολή της αυθαίρετης δόμησης και καθορίζεται σαφές πεδίο αρμοδιότητας για κάθε υπηρεσία του δημοσίου που εμπλέκεται με την αυθαίρετη δόμηση.
• Θεσμοθετείται σύστημα πλήρους παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, διαδικασία εντοπισμού και καταγραφής της αυθαίρετης δόμησης με σύγχρονα τεχνολογικά μέσα (δορυφόρους, drones, τεχνητή νοημοσύνη, κ.λπ.). Συγκεκριμένα, θεσπίζεται διαδικτυακό χαρτογραφικό Πληροφοριακό Σύστημα Γεωεντοπισμού  Αυθαιρέτων (Π.Σ.Γ.Α) και δημιουργείται Ενιαίο Ηλεκτρονικό Σύστημα Καταγγελιών (Ε.Η.ΣΥ.ΚΑ.). Μέσω των δύο αυτών συστημάτων το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας αναμένεται να αντλεί όλη την αναγκαία πληροφόρηση για τα αυθαίρετα κτίσματα στη χώρα και ιδίως τα νέα αυθαίρετα.
• Περιγράφεται η διαδικασία των αυτοψιών από μεικτά κλιμάκια των αρμόδιων υπηρεσιών ακολουθώντας αντίστοιχο μοντέλο με αυτό που εφαρμόστηκε στην Μύκονο το περασμένο καλοκαίρι.
• Καθορίζεται ο τρόπος, η χρηματοδότηση και η μεταφορά αρμοδιοτήτων για τις κατεδαφίσεις στην Κεντρική Διοίκηση, από τις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις
• Πραγματοποιείται σύντμηση των προθεσμιών κατεδάφισης σε σχέση με τις σήμερα ισχύουσες προκειμένου να μην χρονίζει η κατεδάφιση των αυθαίρετων κτισμάτων και να επέρχεται όσο το δυνατόν πιο άμεση αποκατάσταση του φυσικού περιβάλλοντος.
• Στις κυρώσεις προστίθεται τόσο η αναστολή λειτουργίας για οικονομικές δραστηριότητες, όσο και η διακοπή της ηλεκτροδότησης.
• Προτεραιοποιείται η κατεδάφιση των νέων αυθαιρέτων

Επίσης, με τροπολογία του ΥΠΕΝ, προβλέπεται μεταβατική ρύθμιση με κλιμακωτό περιορισμό για τα ύψη των κτιρίων, έως την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων στα τέλη του 2025. Κατόπιν των πρόσφατων παραπεμπτικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας στην Ολομέλεια, σχετικά με τις διατάξεις κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού αλλά και την ανησυχία που έχει προκληθεί σε ιδιοκτήτες, τεχνικό κόσμο και υπαλλήλους ΥΔΟΜ, επανακαθορίζονται τα κίνητρα του ΝΟΚ, με σκοπό τον εξορθολογισμό των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές.

Παράλληλα θεσμοθετείται και η ενίσχυση των ελέγχων περί ορθής εφαρμογής των πολεοδομικών διατάξεων, κυρίως αυτών που συμβάλλουν στην αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής.

Ειδικότερα, σύμφωνα με την παρ. 1 της διάταξης:

• Τα κίνητρα της παρ. 1 του άρθρου 10 εφαρμόζονται μόνο στις περιοχές του πεδίου εφαρμογής του με ισχύοντα συντελεστή δόμησης (σ.δ.) μεγαλύτερο του 0,8.
• Το συνολικό ύψος της προσαύξησης κατά την εφαρμογή των κινήτρων της παρ. 1 του άρθρου 10, καθώς και της παρ. 8 του άρθρου 15 δεν δύναται να υπερβαίνει συνολικά:
• Τα δυόμιση μέτρα (2,50 μ.) για σ.δ. μεγαλύτερο του 0.8 έως και 1.6 και
• Τα τρία μέτρα (3,00 μ.)για σ.δ. μεγαλύτερο του 1.6.
• Οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν πριν την 1η Μαΐου 2024 με χρήση κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές, εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται, δυνάμει των ισχύοντων κατά την έκδοση τους διατάξεων.
• Με την παρ. 2 επεκτείνεται το περιεχόμενο της εξουσιοδοτικής διάταξης της παρ. 3 του άρθρου 18 του ΝΟΚ προκειμένου να συμπεριλάβει και στοιχεία αναφορικά με τους ελέγχους και τις κυρώσεις που σχετίζονται με την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, ούτως ώστε να διασφαλιστεί η εν τοις πράγμασι κατασκευή και διατήρηση αυτών.
• Με την παρ. 3 θεσμοθετείται ο επαναληπτικός έλεγχος για τις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών κτιρίων σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, βάσει του άρθρου 25 ΝΟΚ, καθώς και δημιουργίας φυτεμένων επιφανειών.
• Τέλος, με την παρ. 4 καθορίζεται, για λόγους επείγοντος, διαδικασία άμεσης ανάθεσης εκπόνησης «Μελέτης αξιολόγησης της εφαρμογής των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές» και η δυνατότητα χρηματοδότησης αυτής από το Πράσινο Ταμείο.

Ο περιορισμός αυτός των κινήτρων δεν είναι οριζόντιος, αλλά σχετίζεται με τα ειδικά χαρακτηριστικά των περιοχών, όπως αυτά αποτυπώνονται στον ισχύοντα εφαρμοζόμενο στις περιοχές αυτές επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.