ΥΠΕΝ: τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο, χωρίς δεσμεύσεις από τους γείτονες

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Αλλάζουν οι κανόνες για την τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο και απελευθερώνονται οι ιδιοκτήτες από δουλείες και δεσμεύσεις που δημιούργησαν οι γείτονες, που έκτισαν πρώτοι νόμιμα είτε αυθαίρετα κτίρια.

Σημαντική αλλαγή του Οικοδομικού Κανονισμού χαρακτηρίζει ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης αυτή που αφορά στην τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο  και ανακοινώνει ότι αμέσως μετά την ψήφιση του υπό διαβούλευση πολεοδομικού και χωροταξικού νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, να εκδοθούν  άμεσα υπουργικές  αποφάσεις τεχνικών οδηγιών.

Τεχνικές Οδηγίες

-«Με το νέο νομοσχέδιο δίνονται εξουσιοδοτικές κατευθύνσεις για την έκδοση διαφόρων τεχνικών οδηγιών, που θα εξειδικεύουν όλες αυτές τις ρυθμίσεις του Οικοδομικού Κανονισμού, με σχέδια και σκαριφήματα, προκειμένου να γνωρίζει ο μηχανικός και να μην περιμένει από την αρμόδια ΥΔΟΜ, να του δώσει τις κατευθύνσεις» λέει ο Γενικός Γραμματέας του ΥΠΕΝ.

Διαφορετικές ερμηνείες 

Κατά την επίσημη παρουσίαση του νομοσχεδίου ο κ Μπακογιάννης αναφορικά με τη ρύθμιση που αφορά στην τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο είπε ότι «είναι  σημαντική αλλαγή που γίνεται και προέκυψε μετά από διαχρονική ανάγνωση του δομημένου περιβάλλοντος».

-« Από τον ΓΟΚ του 1973 , στο ΓΟΚ του 1985 και στο Νέο Οικοδομικό Κανονισμό υπήρχαν διαφορετικές αντιμετωπίσεις στα συστήματα δόμησης όσον αφορά τον τρόπο, με τον οποίο θα έπρεπε να τοποθετείται το κτίριο μέσα στο οικόπεδο. Σήμερα αυτό που ισχύει είναι ότι αυτός που προλαβαίνει στο όμορο οικόπεδο να χτίσει ουσιαστικά δεσμεύει και τον διπλανό του», είπε ο ίδιος και εξηγώντας τις βασικές αλλαγές που έρχονται σημείωσε ότι:

-«Με το νέο σχεδιασμό εφαρμόζεται η λύση ή κολλάς ή αφήνεις απόσταση Δ, και το Δ χωρίζεται σε δύο μέρη. Ένα Δ μεγάλο, το οποίο είναι στην πράξη 3 μέτρα συν το 0,10 του ύψους από την πίσω απόσταση ή το Δ μικρό, το οποίο είναι 2,5 μέτρα συν το 0,05 του ύψους της οικοδομής από τα πλάγια όρια».

Ο κ. Μπακογιάννης αναφέρθηκε στις δεσμεύσεις που δημιουργούνται μέχρι σήμερα από κτίσματα που έχουν ήδη ανεγερθεί σε όμορα οικόπεδα αναφέροντας χαρακτηριστικά ότι: ¨

-«Ένα ακόμη που κάνει αυτή η ρύθμιση είναι ότι δεν σε βάζει στη διαδικασία για μια  ιδιοκτησία, που έχει κάνει νόμιμα είτε αυθαίρετα μια δόμηση στο οικόπεδο το διπλανό, να πας να ψάξεις τι ακριβώς έχει κάνει. Μέχρι σήμερα έπρεπε να δεις ο όμορος εάν έχει κολλήσει η έχει αφήσει Δ, εάν η κατασκευή του είναι νόμιμη ή είναι αυθαίρετη, με ποιες διατάξεις το έκανε για να πάρεις τη δέσμευση που είχε δημιουργήσει προκειμένου και εσύ να ακολουθήσεις στο ακίνητο σου».

Η νέα ρύθμιση

Η ρύθμιση  για τη θέση του κτιρίου στο οικόπεδο, με τις αλλαγές που περιλαμβάνονται στο πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ διαμορφώνεται ως ακολούθως:

«Άρθρο 86 – Θέση κτιρίου και εγκαταστάσεων

Το άρθρο 14 του ν. 4067/2012 αντικαθίσταται ως εξής:

«Άρθρο 14
Θέση κτιρίου και εγκαταστάσεων

1. Η τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο προ της εφαρμογής των διατάξεων του ν. 1577/1985, γίνεται σύμφωνα με τις ακόλουθες διατάξεις και διασφαλίζει την απρόσκοπτη πρόσβαση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων σε αυτό.
   α) Η όψη του κτιρίου στο πίσω όριο του οικοπέδου απέχει κατ’ ελάχιστο απόσταση Δ από αυτό. Σε περίπτωση που δεν υφίσταται πίσω όριο λόγω σχήματος του οικοπέδου, δεν είναι υποχρεωτική η απόσταση αυτή.
   β) Όταν στο κοινό πλάγιο όριο όμορων οικοπέδων υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου από το κοινό όριο που έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή, το κτίριο οφείλει να έχει κατ’ ελάχιστο απόσταση δ από το κοινό πλάγιο όριο.
   γ) Όταν σε οποιοδήποτε τμήμα των πίσω ή πλαγίων ορίων του οικοπέδου εφάπτεται κτίριο οποιασδήποτε χρήσης και χρονολογίας κατασκευής, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται στα όρια αυτά.
   δ) Όταν το όμορο οικόπεδο είναι αδόμητο ή έχει κτίσμα που έχει κατασκευαστεί πριν από την ένταξη της περιοχής σε σχέδιο, το κτίριο επιτρέπεται να εφάπτεται ή να απέχει από το πλάγιο κοινό όριο απόσταση δ.
   ε) Όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που προβλεπόταν λόγω πρώην συστημάτων δόμησης, που ισχύουν προ της εφαρμογή του ν. 1577/1985, η τοποθέτηση του κτιρίου σε επαφή με πλάγιο κοινό όριο, το κτίσμα μπορεί να τοποθετείται σε επαφή με το πλάγιο κοινό όριο ανεξάρτητα θέσης και χρόνου κατασκευής του κτίσματος του όμορου οικοπέδου.
   στ) Αν στο δομήσιμο τμήμα του οικοπέδου, που προκύπτει από την εφαρμογή των οικοδομικών γραμμών και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί διάσταση πλευράς 9,00 μ. τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μέχρι την εξασφάλιση πλευράς κτιρίου 9,00 μ. και εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται του αντίστοιχου ορίου.
   ζ) Σε γωνιακά οικόπεδα αφήνεται υποχρεωτικά ακάλυπτος δΧδ στην απέναντι της γωνίας θέση του οικοπέδου ή σε θέση που η επιφάνεια αυτή συνέχεται με τους ακάλυπτους των όμορων ιδιοκτησιών, με την επιφύλαξη της περ. στ).
   η) Εάν το όριο του οικοπέδου είναι κοινό με περισσότερα του ενός οικόπεδα, το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση Δ ή δ εφόσον μόνο ένα εκ των ομόρων βρίσκεται σε απόσταση από το κοινό όριο και υποχρεωτικά μόνο κατά το τμήμα του οικοπέδου αυτού.
   θ) Σε οικόπεδα όπου κατασκευάζονται περισσότερα του ενός κτίρια, η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι Δ.
   ι) Η απόσταση μεταξύ των κτιρίων του ίδιου ακινήτου μπορούν να απέχουν μεταξύ τους ελάχιστη απόσταση 2,50 μ. όταν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ή το ύψος στο οποίο εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης δεν ξεπερνά τα 8,50 μ..
   1Α. To κτίριο τοποθετείται ελεύθερα στο οικόπεδο σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο μετά από την εφαρμογή των διατάξεων του ν. 1577/1985. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πίσω όρια του οικοπέδου αφήνεται απόσταση Δ και, οπού δεν εφάπτεται, με τα πλάγια όρια του οικοπέδου αφήνεται απόσταση δ.
   2. Σε περίπτωση εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή κατά την επέκταση ή αναθεώρηση τους, όπου το επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων της περιοχής καθορίζεται μέχρι και οκτώ μέτρα και πενήντα εκατοστά (8,50 μ.) και επιβάλλεται η τήρηση απόστασης του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου, επιτρέπεται η απόσταση αυτή να είναι μικρότερη του Δ της παρ. 1, όχι όμως μικρότερη των 2,50 μ..
   3. Τυχόν εσοχές του κτιρίου στην περίπτωση που εφάπτεται με τα όρια του οικοπέδου, μπορούν να έχουν οποιαδήποτε απόσταση από το όμορο κτίριο. Ανοίγματα στις εσοχές αυτές δεν δημιουργούν δουλεία για τα όμορα οικόπεδα και προσμετρώνται στον υπολογισμό των ανοιγμάτων για την επάρκεια φυσικού φωτισμού και αερισμού, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού, όπως εκάστοτε ισχύει.»