Του Αργύρη Δεμερτζή Έγκριση με  αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές, ευθύνες και υποχρεώσεις του επενδυτή για την θεμελίωση των υψηλών κτιρίων αλλά και με πολλούς αστερίσκους... Ουρανοξύστες Ελληνικού: Το στοίχημα της θεμελίωσης – Με αυστηρές τεχνικές οδηγίες η έγκριση γεωλογικής καταλληλότητας από το ΥΠΕΝ

Του Αργύρη Δεμερτζή

Έγκριση με  αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές, ευθύνες και υποχρεώσεις του επενδυτή για την θεμελίωση των υψηλών κτιρίων αλλά και με πολλούς αστερίσκους για την οικιστική πολεοδόμηση των περιοχών της έκτασης  πήρε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας η μελέτη  Γεωλογικής Καταλληλότητας για Οικιστική Χρήση στο πλαίσιο του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά.

Η  απόφαση της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού και Τράπεζας Γής του ΥΠΕΝ  (24-11-2017 Αριθ. πρωτ.: οικ. 48345), που εγκρίνει τη γεωλογική καταλληλότητα της κτιριοδομικής και οικιστικής ανάπτυξης του Ελληνικού εμπεριέχει γνωμοδότηση του ΥΠΕΝ, με την οποία η πλευρά της πολιτείας θέτει τον ανάδοχο προ μεγάλων τεχνικών ευθυνών, για τα κτίρια που προγραμματίζει να κατασκευάσει και κατ΄ επέκταση για τις εκπλήξεις και τα επενδυτικά ρίσκα, που είναι πιθανόν να κρύβει το  υπέδαφος της παράκτιας έκταση των 6600 στρεμμάτων, όσον αφορά τη θεμελίωση των νέων κατασκευών. Η ίδια απόφαση  θέτει αυστηρούς όρους και προδιαγραφές για τις  ειδικές και ξεχωριστές κατά περίπτωση και περιοχή της έκτασης  μελέτες τεκμηρίωσης της γεωλογικής τους καταλληλότητας. Πιο συγκεκριμένα:

-Για τα ψηλά κτίρια, η απόφαση του ΥΠΕΝ ζητά να γίνει ειδική έρευνα για την θεμελίωση τους, η οποία να περιλαμβάνει «ένα εκτεταμένο πρόγραμμα δειγματοληπτικών γεωτρήσεων, επί τόπου δοκιμών εδαφομηχανικής και ενδεχομένως και δοκιμών με την χρήση ειδικών γεωφυσικών μεθόδων καθώς και μια σειρά από εργαστηριακές δοκιμές για τον προσδιορισμό των μηχανικών ιδιοτήτων του υπεδάφους». Ειδικότερα επισημαίνεται ότι «τα ζητήματα που αφορούν στα ιδιαίτερα υψηλά κτίρια και σχετίζονται με τον κατάλληλο χαρακτηρισμό του εδάφους θεμελίωσής τους και της εκτίμησης των γεωτεχνικών κριτηρίων σχεδιασμού τους, αποτελούν αντικείμενο ειδικής γεωτεχνικής μελέτης. Με βάση αυτήν πρέπει να γίνει εκτίμηση του γεωτεχνικού μοντέλου και των συναφών παραμέτρων σχεδιασμού της θεμελίωσης, όπως των ολικών και διαφορικών καθιζήσεων, της δυναμικής απόκρισης του συστήματος ανωδομής – θεμελίωσης, καθώς και των σεισμικών δράσεων και της πιθανότητας ρευστοποίησης του εδάφους, που θα περιβάλλει και θα υποστηρίζει τα θεμέλια. Η προαναφερομένη εκτίμηση πρέπει να βασιστεί στα στοιχεία λεπτομερούς έρευνας της θέσης κατασκευής κάθε τέτοιου ειδικού κτιριακού έργου η οποία εκφεύγει των απαιτήσεων για την τεκμηρίωση των πολεοδομικών μελετών, οι οποίες θα εκπονηθούν στο πλαίσιο του ΣΟΑ».

Μεγάλος βαθμός αβεβαιότητας

Για τη δόμηση κτιριακών έργων, που προβλέπει το επενδυτικό σχέδιο οικιστικής ανάπτυξης και εκμετάλλευσης του Ελληνικού, το ΥΠΕΝ ορίζει ότι «προκειμένου να αποσαφηνιστούν οι γεωλογικές συνθήκες και το τεχνικογεωλογικό προσομοίωμα του εδάφους θεμελίωσης των προς δόμηση εκτάσεων και αφετέρου να είναι αξιόπιστη η χαρτογράφηση, η οποία θα γίνει στο πλαίσιο της μελέτης γεωλογικής καταλληλότητας της αντίστοιχης φάσης διαδικασιών σε ικανοποίηση των απαιτήσεων των σχετικών προδιαγραφών, πρέπει η γεωλογική αυτή χαρτογράφηση υποχρεωτικά να τεκμηριωθεί με στοιχεία πρόσθετων ειδικών γεωλογικών, γεωφυσικών και γεωτρητικών ερευνών. Οι έρευνες αυτές να διενεργηθούν σε όσα τμήματα της εν θέματι περιοχής θα προβλέπεται από το εγκεκριμένο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά δόμηση κτιριακών έργων». Ιδιαίτερη σημασία έχει η επισήμανση της απόφασης, σύμφωνα με την οποία: «Λόγω του ότι το μεγαλύτερο μέρος της περιοχής καλύπτεται από στρώσεις σκυροδέματος, και ασφάλτου καθώς και τεχνητές επιχωματώσεις και επίσης έχει υποστεί διάφορες τροποποιήσεις του αναγλύφου από ανθρώπινες παρεμβάσεις, οι επιφανειακές γεωλογικές στρώσεις δεν είναι δυνατόν να χαρτογραφηθούν επαρκώς μόνον με σχετική γεωλογική έρευνα πεδίου και έτσι ο βαθμός αβεβαιότητας της γεωλογικής χαρτογράφησης θα είναι μεγάλος».

Τα τεχνικά και επενδυτικά ρίσκα, σε μία τέτοια μεγάλη επένδυση, όπως αυτή που σχεδιάζεται στο Ελληνικό ασφαλώς είναι αναμενόμενα και προφανώς υπολογισμένα από την πλευρά του ιδιώτη επενδυτή, ο οποίος αξιοποιεί ένα ικανό δυναμικό εγχώριων και ξένων ειδικών μελετητών για τους σχεδιασμούς του. Παράλληλα η δομοστατική επιστήμη δίνει σύγχρονες και δυναμικές επιλογές θεμελίωσης και ανάπτυξης των κτιρίων, που εγγυώνται σε μεγάλο βαθμό ασφαλείς και ολοκληρωμένες κατασκευαστικές λύσεις.

Τα υψηλά κτίρια του Ελληνικού ώστόσο αναδεικνύονται σε κεντρικό «θέμα- γρίφο», πριν την τελική έγκριση του Σχεδίου Οικιστικής Ανάπτυξης, για να αρχίσει η υλοποίηση της επένδυσης. Τίθεται θέμα, οι ουρανοξύστες του Ελληνικού να περιβληθούν με την έγκριση της πολιτείας, όπως φαίνεται και από τις διεργασίες και συζητήσεις,  που γίνονται στο πλαίσιο του Κεντρικού Συμβουλίου Αξιοποίησης της Δημόσιας Περιουσίας (ΚΣΔΑΠ), που συνεδρίασε την Δευτέρα 27 Νοεμβρίου 2017,  προκειμένου να εγκρίνει την εισήγηση του ΥΠΕΝ για την Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του Σχεδίου Οικιστικής Ανάπτυξης, το οποίο  ακολούθως θα γίνει Προεδρικό Διάταγμα. Σε συνέχεια δημοσίων δηλώσεων του επενδυτή, που ζήτησε «ξεκάθαρους όρους και προϋποθέσεις για τα ύψη των κτιρίων»,  το ΚΣΔΑΠ  παρέπεμψε την τελική απόφαση του σε επόμενη συνεδρίαση για να εξεταστεί ειδικά αυτό το θέμα. Τα ύψη των κτιρίων του Ελληνικού, τα οποία στο μεταξύ με αποφάσεις του υπουργείου Πολιτισμού έχουν χαρακτηριστεί «υπέρμετρα»  δεν εμπίπτει στα όρια της εξεταζόμενης από το ΚΣΔΑΠ γνωμοδότησης του ΥΠΕΝ για την ΣΠΜΕ του ΣΟΑ Ελληνικού – Άγιου Κοσμά , η οποία θέτει τους περιβαλλοντικούς όρους και κανόνες  της πολεοδομικής και χωροταξικής οργάνωσης της έκτασης.  Ωστόσο συζητείται το θέμα των υψηλών κτιρίων να καλυφθεί από το ΠΔ του ΣΟΑ, ώστε να μην είναι ευάλωτη η ανάπτυξη του Ελληνικού σε μελλοντικές δικαστικές προσφυγές.

Ζώνη υψηλών κτιρίων

Σύμφωνα με το επενδυτικό σχέδιο της  Lamda Development στο Ελληνικό προβλέπεται  να γίνουν έξι κτίρια με ύψος μέχρι και 200 μέτρα, αλλά και μια ζώνη ψηλών κτιρίων, τα οποία θα φτάνουν τα 70 μέτρα περιμετρικά του Μητροπολιτικού Πάρκου. Οι σχεδιαστές του έργου υποστηρίζουν πως «η ανάπτυξη γίνεται με πρότυπα σχέδια και μεθόδους για την αξιοποίηση του θαλάσσιου μετώπου του Σαρωνικού και την στροφή της πόλης προς την θάλασσα όχι με τείχος οικοδομημάτων και αποκλεισμό των εσωτερικών κτηρίων από την θέα και την εύκολη πρόσβαση στην ακτή». Τα υψηλά κτίρια που προτείνονται «θα είναι τεχνικά πρωτοπόρα, έτσι ώστε να εισαγάγουν νέες προηγμένες τεχνολογίες σε σχέση με την αντισεισμικότητα, το βάρος και τον τρόπο της κατασκευής, το κόστος, εξοικονόμηση ενέργειας, ανακύκλωση ύδατος, συλλογή και διαχωρισμό απορριμμάτων, κλπ».

Το σκεπτικό της απόφασης

Η απόφαση του ΥΠΕΝ, έγκρισης της γεωλογικής καταλληλότητας του Ελληνικού για οικιστική χρήση, στο εξής θέτει την Ελληνικό ΑΕ,  ως υπεύθυνη εταιρία από την πλευρά του κύριου του έργου, που είναι το υπουργείο Οικονομικών , να μεριμνήσει ώστε να ληφθούν υπόψη κατά τον προσδιορισμό των κατευθύνσεων χωρικής οργάνωσης της περιοχής που ερευνάται στο πλαίσιο της μελέτης του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά, οι όροι και οι προϋποθέσεις, που θέτει η απόφαση του ΥΠΕΝ,  για τις κατηγορίες γεωλογικής καταλληλότητας για οικιστική χρήση των επί μέρους τμημάτων της.

Το σκεπτικό με το οποίο η μελέτη γωλογικής καταλληλότητας που υπέβαλε ο ανάδοχος «γίνεται δεκτή» περιγράφεται στην απόφαση του ΥΠΕΝ ως εξής: «Μετά τον τελικό έλεγχο της εν θέματι μελέτης και την αξιολόγηση των στοιχείων της, διαπιστώθηκε ότι περιγράφονται επαρκώς με την ακρίβεια της κλίμακας της μελέτης οι γεωλογικές και οι τεχνικογεωλογικές συνθήκες για την κατάταξη των προτεινομένων χρήσεων οικιστικού χαρακτήρα της περιοχής του Ελληνικού– Αγίου Κοσμά ως προς την κατ’ αρχήν γεωλογική τους καταλληλότητα . Επίσης περιγράφονται τα χαρακτηριστικά του φυσικού και του τεχνητού δικτύου επιφανειακής απορροής, δίδονται αναλυτικά στοιχεία για τα υπάρχοντα υδατορέματα και την δυνατότητα ασφαλούς παροχέτευσης πλημμυρικών παροχών σε συσχέτιση με την επάρκεια των υφισταμένων διατομών τους, στοιχεία για τα προτεινόμενα έργα διευθέτησής τους καθώς και γιά την γενική διάταξη του υφισταμένου και του μελλοντικού δικτύου διαχείρισης ομβρίων της ευρύτερης περιοχής. Κατά συνέπεια τεκμηριώνονται αντίστοιχα οι χαρακτηρισμοί και η οριοθέτηση των επί μέρους περιοχών από πλευράς της Κατ’ Αρχήν Γεωλογικής Καταλληλότητας για Οικιστική Ανάπτυξη μέσα στην έκταση του Πρώην Αεροδρομίου του Ελληνικού– Αγίου Κοσμά». Ωστόσο στην απόφαση του ΥΠΕΝ «επισημαίνεται ότι την ευθύνη για την ακρίβεια των περιεχομένων στην ως άνω μελέτη γεωλογικών και γεωτεχνικών στοιχείων καθώς και των στοιχείων που προέρχονται από σχετικές με το θέμα υδραυλικές μελέτες φέρουν οι ο συντάξαντες τις μελέτες αυτές». Αναλυτικά οι όροι και οι προϋποθέσεις που θέτει η απόφαση του ΥΠΕΝ για την οικιστική καταλληλότητα των περιοχών του Ελληνικού έχει ως εξής:

Όροι και προϋποθέσεις

ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΚΑΤ’ ΑΡΧΗΝ ΚΑΤΑΛΛΗΛΕΣ ΥΠΟ ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΓΙΑ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ

Περιοχές εμφάνισης μαργών και κροκαλοπαγών που κατά θέσεις καλύπτονται από ελουβιακό μανδύα (ΚΠ1)

Πρέπει να ισχύουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις :

α. Απομάκρυνση των χαλαρών υλικών και έδραση των κτιριακών έργων στονυποκείμενο υγιή γεωλογικό σχηματισμό.

β. Διενέργεια γεωφυσικής έρευνας καθώς και εκτέλεση δειγματοληπτικών γεωτρήσεων σε επιλεγμένες κατά περίπτωση θέσεις (π.χ. υψηλά κτίρια, ζώνες ανάπτυξης επιχωματώσεων ικανού πάχους (>1μ) κλπ), για την αποσαφήνιση των γεωλογικών συνθηκών μέχρι το βάθος της θεμελίωσης των κτιριακών έργων και ιδιαίτερα του πάχους των πλειοπλειστοκαινικών γεωλογικών σχηματισμών μέχρι το βραχώδες υπόβαθρο που εκτιμάται ότι αποτελούν οι σχιστόλιθοι. Οι γεωτρήσεις είναι απαραίτητες για την γεωλογική /τεχνικογεωλογική αξιολόγηση και ερμηνεία των αποτελεσμάτων των γεωφυσικών διασκοπήσεων και την διενέργεια ποσοτικών τεχνικογεωλογικών εκτιμήσεων.

γ. Σύνταξη υδραυλικής μελέτης για τον σχεδιασμό αποστράγγισης των ομβρίων υδάτων.

Περιοχές όπου συναντώνται τεχνητές επιχώσεις και επιφάνειες καλυμμένες με σκυρόδεμα και άσφαλτο (ΚΠ2). Πρέπει να ισχύουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις : α. απομάκρυνση των τεχνητών επιχώσεων και έδραση των κτιριακών έργων στον υποκείμενο υγιή γεωλογικό σχηματισμό. β. Ίδια προϋπόθεση με την αντίστοιχη β η οποία ισχύει για την περίπτωση της περιοχής της Κατ’ Αρχήν Γεωλογικής Καταλληλότητας (ΚΠ1). γ. Ίδια προϋπόθεση με την γ η οποία ισχύει για την περίπτωση της περιοχής της Κατ’ Αρχήν Γεωλογικής Καταλληλότητας (ΚΠ1).

Περιοχή ζώνης προστασίας της ακτογραμμής (ΚΠ3).

Η περιοχή διέπεται από πολεοδομικές ρυθμίσεις με βάση την υφιστάμενη νομοθεσία. Πρέπει να ισχύουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις : α. εκπόνηση ειδικής γεωτεχνικής μελέτης για εδάφη κατηγορίας Χ στις θέσεις όπου εμφανίζονται τεχνητές αποθέσεις και αφ΄ ετέρου για το σχεδιασμό και την θεμελίωση ειδικών τεχνικών έργων. β. Ίδια προϋπόθεση με την αντίστοιχη β η οποία ισχύει για την περίπτωση της περιοχής της Κατ’ Αρχήν Γεωλογικής Καταλληλότητας (ΚΠ1). γ. εκπόνηση ειδικών μελετών προστασίας από τη θαλάσσια διάβρωση.

ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΚΑΤ’ ΑΡΧΗΝ AΚΑΤΑΛΛΗΛΕΣ ΓΙΑ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ

Ζώνη οριοθέτησης ρεμάτων και ζώνη επίχωσης οχετών (ΑΚ1)

Πρέπει να ισχύουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις : α. Η χάραξη των οριογραμμών να γίνει σύμφωνα με τις παραδοχές αντιστοίχων εγκεκριμένων μελετών οριοθέτησης και διευθέτησης των υδατορεμάτων της περιοχής του θέματος. β. Για τα νέα τεχνητά ανοιχτά τμήματα (κανάλια) τα όρια των κατ’ αρχήν Ακατάλληλων για οικιστική ανάπτυξη περιοχών να βρίσκονται τουλάχιστον σε απόσταση 3 m από το φρύδι του πρανούς της όχθης προκειμένου να εξασφαλίζεται μια ζώνη επιτήρησης και πρόσβασης και επίσης για να δοθεί περιθώριο ενδεχομένων βελτιστοποιήσεων της

καμπυλότητας των καναλιών στο επόμενο στάδιο των μελετών. γ. Για τα κλειστά τμήματα (οχετούς και συναφή τεχνικά έργα), τα όρια των κατ’ αρχήν Ακατάλληλων για οικιστική χρήση περιοχών να αντιστοιχούν στις επιτρεπόμενες από την νομοθεσία αποστάσεις από τις εξωτερικές παρειές των τεχνικών στοιχείων των τμημάτων αυτών και κατά περίπτωση να επεκταθούν σε μια ευρύτερη ζώνη κατά τρόπον ώστε στο επόμενο στάδιο της οριστικής μελέτης και μελέτης εφαρμογής των νέων έργων, να υπάρχει η δυνατότητα μικρών μετατοπίσεων μέσα στη ζώνη οριοθέτησης, με γνώμονα την βελτίστη χάραξη.