Ελληνική κτηματαγορά: Η επόμενη ημέρα – Οδηγός επενδυτικών επιλογών υψηλής απόδοσης, για αγοραστές και πωλητές – Η πραγματική εικόνα και οι εξελίξεις που έρχονται στο κέντρο και την περιφέρεια

Με στοιχεία επιστημονικής τεκμηρίωσης, επαγγελματικής εμπειρίας και έγκυρης πληροφόρηση πρώτης γραμμής  το ecopress  παρουσιάζει, έναν ολοκληρωμένο οδηγό για το παρόν και το μέλλον της ελληνικής κτηματαγοράς, που απευθύνεται σε όλες τις κατηγορίες επενδυτών και ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι αναζητούν τις βέλτιστες λύσεις αξιοποίησης.

Αναλυτικά παρουσιάζονται:

• Η πραγματική εικόνα, οι διαμορφούμενες και αναμενόμενες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων
• Οι επιλογές των αγοραστών και οι κινήσεις των πωλητών
• Ο επιλογές  και οι κινήσεις των αλλοδαπών αγοραστών στην επενδυτική σκακιέρα
• Η αλήθεια για την τραπεζική χρηματοδότηση
• Οι αποδόσεις των ακινήτων στις νέες οικονομικές συνθήκες
• Η επίδραση των αντικειμενικών τιμών και των φορολογικών πολιτικών στην εξέλιξη της κτηματαγοράς
• Τα νέα δεδομένα που διαμορφώνει η εφαρμογή του πολεοδομικού νόμου (4495/2017) και των προγραμμάτων ενεργειακή αναβάθμισης των ακινήτων στην κτηματαγορά
• Η αξιολόγηση των στοιχείων των πρόσφατων μελετών και ερευνών της Τράπεζας της Ελλάδας, του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, της Πανελλαδικής έρευνας της RE/MAX
• Οι περιοχές και οι επιλογές υψηλής ζήτησης
• Κτηματαγορά και τουρισμός
• Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις “Airbnb” και οι νέες τάσεις που αναπτύσσονται στον συγκεκριμένο τομέα

Για την επόμενη ημέρα της ελληνικής κτηματαγοράς γράφει ο Αλέξανδρος Παγουλάτος   MSc  χρηματοοικονομικός αναλυτής, κτηματομεσίτης.

Ελληνική Κτηματαγορά: η επόμενη μέρα

Του Αλέξανδρου Παγουλάτου*

ap@pagoulatos-re.com

Στο τοπίο που διαμορφώνεται μετά την κρίση, ή αν θέλετε ακριβέστερα στην βελτιωμένη αυτή φάση της κρίσης παρατηρούνται τα εξής χαρακτηριστικά:

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Από το 2014, στην Αττική κυρίως αλλά και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας αναπτύχθηκε σταδιακά το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, το γνωστό “Airbnb”.
Στο γεγονός συνετέλεσε ασφαλώς, εκτός από την γνωστή ψηφιακή πλατφόρμα και η αύξηση του όγκου και της χρονικής διάρκειας (σεζόν) της τουριστικής κίνησης. To αποτέλεσμα ήταν να δούμε αξιοποίηση ακινήτων σε περιοχές που προσφέρονταν λόγω θέσης (Κουκάκι, Μακρυγιάννη, Θησείο) ή λόγω πολύ χαμηλών τιμών σε συνδυασμό με σχετικά κεντρική θέση όπως η Κυψέλη, η πλατεία Βικτωρίας, τα Εξάρχεια κλπ, και να έχουμε στις περιοχές αυτές, έντονη αύξηση όγκου αγοραπωλησιών/ μισθώσεων με ακόλουθη αύξηση των τιμών, έως και τα επίπεδα του 100% σε αρκετές περιπτώσεις. Αξίζει να σημειωθεί επίσης ότι με  πρόσφατη εγκύκλιό της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων (το κύριο μίσθωμα εκτός πρόσθετων παροχών) στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Οι στόχοι των πωλητών

Οι Έλληνες πωλητές ακινήτων έχουν «ωριμάσει» και είναι πολύ πιο συνεννοήσιμοι κατά τις διαδικασίες προώθησης και μεταβίβασης των ακινήτων τους. Θέτουν συνετούς στόχους και τους επιτυγχάνουν με μεγάλη συχνότητα, σε αντίθεση με την προ κρίσης εποχή όπου το γνωστό κλίμα της “φούσκας” παρέσυρε ένα μεγάλο, ίσως και το μεγαλύτερο ποσοστό των πωλητών, να μην μπορέσουν να επιτύχουν τις πολύ συχνά “εξωπραγματικές” τιμές- στόχους. Και το αποτέλεσμα για κάποιους ήταν μια οικονομική απώλεια αλλά για κάποιους άλλους, εκτεθειμένους σε υψηλό δανεισμό, ήταν πολύ συχνά “καταστροφικό”. Το ζούμε τώρα στην άλλη μορφή του, σαν ένα από τα βασικότερα προβλήματα της ελληνικής οικονομίας, τα “κόκκινα δάνεια”.

Τραπεζικός δανεισμός

Μέσω τραπεζικών κύκλων ακούμε ότι η χορήγηση στεγαστικών δανείων κάνει δειλά πάλι την εμφάνιση της. Κάποιοι άλλοι ωστόσο, από τον ίδιο χώρο, θεωρούν ότι η εξαγγελία έχει τυπικό χαρακτήρα και είναι μη ουσιαστική ή τουλάχιστον ικανή να δώσει μετρήσιμη ώθηση στην αγορά. Η επίπονη διαδικασία και οι αυξημένες εγγυήσεις και προϋποθέσεις των δανειακών χορηγήσεων, ακριβώς επειδή απευθύνονται σε εξαντλημένα νοικοκυριά και επιχειρήσεις, με εντυπωσιακά ποσοστά προβληματικών υποχρεώσεων, είτε απωθούν απ’ την αρχή τον υποψήφιο δανειολήπτη, είτε τον εμπλέκουν σε μια συνήθως ατελέσφορη διαδικασία. Διότι είναι κοινό μυστικό μεταξύ των κτηματομεσιτών, ότι η μεγάλη πλειοψηφία πωλητών απορρίπτει υποψήφιους αγοραστές που σκοπεύουν να αγοράσουν με τραπεζικό δανεισμό.

Σε ποσοτικό επίπεδο το τοπίο όσον αφορά στις μελέτες γύρω από τις τιμές των ακινήτων είναι ιδιαιτέρως θολό. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤΤΕ) που είναι μια από τις πιο διαδεδομένες πηγές στατιστικών δεδομένων και για την κτηματαγορά, πλέον στηρίζονται μόνο σε αξίες που προέκυψαν από εκτιμήσεις εμπειρογνωμόνων της τράπεζας για ακίνητα προκειμένου να ενεχυριαστούν. Πληροφοριακά αναφέρω ότι σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα σε όλη τη χώρα υπήρξε μείωση στις τιμές διαμερισμάτων 1% το 2017 έναντι του 2016, ενώ η αντίστοιχη μείωση μόνο για την περιοχή της Αθήνας κυμάνθηκε στο 0,9%.

(Πηγή: ΤΤΕ, Μεθοδολογία κατασκευής των νέων δεικτών τιμών οικιστικών ακινήτων

https://www.bankofgreece.gr/BoGDocuments/%CE%9C%CE%B5%CE%B8%CE%BF%CE%B4%CE%BF%CE%BB%CE%BF%CE%B3%CE%AF%CE%B1_%CE%A4%CE%B9%CE%BC%CF%8E%CE%BD_%CE%9A%CE%B1%CF%84%CE%BF%CE%B9%CE%BA%CE%B9%CF%8E%CE%BD.pdf

Δείκτες Τιμών Οικιστικών Ακινήτων (Νέοι Πίνακες

https://www.bankofgreece.gr/BoGDocuments/%CE%9D%CE%AD%CE%BF%CE%B9_%CE%A0%CE%AF%CE%BD%CE%B1%CE%BA%CE%B5%CF%82_%CE%A4%CE%B9%CE%BC%CF%8E%CE%BD_%CE%9A%CE%B1%CF%84%CE%BF%CE%B9%CE%BA%CE%B9%CF%8E%CE%BD_full.pdf )

Οι τάσεις της κτηματαγοράς

Κόντρα στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας που δείχνουν μείωση των τιμών των κατοικιών στην πρωτεύουσα στο ίδιο χρονικό διάστημα, σε πρόσφατη μελέτη υπό την αιγίδα του ΔΝΤ τον Απρίλιο 2018, εκτιμάται ότι μεταξύ 2013-2017 η μέση πραγματική ετήσια μεταβολή των τιμών των κατοικιών στην Αθήνα ήταν αυξητική κοντά στο 5,8%, ενώ αντίθετα στην υπόλοιπη χώρα κινήθηκε σε αντίθετη κατεύθυνση, δηλαδή με μείωση κοντά στο 4,6% (σύμφωνα με την ΤΤΕ τα αντίστοιχα νούμερα ήταν -5,4% και -5,9%). Στην παρακάτω γραφική παράσταση φαίνεται η μέση πραγματική μεταβολή των τιμών α) σε όλη χώρα και β) στη μεγαλύτερη πόλη της, από 2013-2017, για 42 χώρες του κόσμου. Τα δεδομένα για το 2017 είναι κυρίως έως και το β’ τρίμηνο και σε μερικές περιπτώσεις και το γ΄.

(Πηγή: IMF, Global Financial Stability Report April 2018, Chapter 3: House Price Synchronization: What Role for Financial Factors?

http://www.imf.org/en/publications/gfsr/issues/2018/04/02/global-financial-stability-report-april-2018 )

Άλλες μελέτες όπως αυτή της εταιρίας RE/MAX Ελλάς η οποία πραγματοποίησε πανελλαδική έρευνα σχετικά με τις αγοραπωλησίες ακινήτων για το 2017, βασισμένη στα στοιχεία του δικτύου της παρουσιάζουν μια οριακή αύξηση της τάξης του 1% για το 2017 για όλες τις κατηγορίες ακινήτων σε όλη την επικράτεια.

(Πηγή: RE/MAX Ελλάς Πανελλαδική έρευνα για τις αγοραπωλησίες ακινήτων κατά το έτος 2017

https://www.remax.gr/news/465)

Η ποσοτικοποίηση των δεδομένων για τα ακίνητα είναι μια δύσκολη υπόθεση που σκοντάφτει σε θεσμικά θέματα, όπως οι διαφορές πραγματικών και ονομαστικών τιμών συμβολαίων, το μεταβαλλόμενο σύστημα αντικειμενικών αξιών, η μη κωδικοποιημένη καταγραφή των πράξεων όπως πχ στην περίπτωση της Κεφαλαιαγοράς κ.ά.  Υπάρχει και ένα άλλο χαρακτηριστικό επίσης, οι μεγάλες διαφορές στις τάσεις μεταβολής των τιμών ανά περιοχή.  Δυσκολεύει την ποσοτική μελέτη όμως είναι ενδεικτικό εξυγίανσης της αγοράς, η οποία δεν ακολουθεί συμπεριφορά φούσκας, μια και η ζήτηση ακολουθεί πιο εξατομικευμένα και ποιοτικά χαρακτηριστικά. Σαν αποτέλεσμα, οι γενικευμένοι δείκτες δεν μπορούν να αποτυπώσουν την κατάσταση και τείνουν να αλλοιώνουν ενδιαφέροντα και σημαντικά τοπικά στοιχεία της Αγοράς.

Η ζήτηση και οι αλλοδαποί επενδυτές

Όσον αφορά τη ζήτηση τώρα, όπως διαμορφώνεται από το 2017 και έκτοτε, το ενδιαφέρον στρέφεται κυρίως προς οικιστικά και τουριστικά ακίνητα σε σημαντικά μεγαλύτερα ποσοστά απ’ ότι στα υπόλοιπα είδη. Σε τοπικό επίπεδο, τα παραθαλάσσια προάστια της Αττικής και συγκεκριμένα δημοφιλή νησιά όπως Σαντορίνη, Ιόνια νησιά κλπ εξακολουθούν να συγκεντρώνουν μεγάλα ποσοστά ζήτησης. Επίσης το ευρύτερο κέντρο της Αθήνας εξελίσσεται σε νέο ταχύτατα αναπτυσσόμενο επενδυτικό στόχο, για τους αλλοδαπούς κυρίως επενδυτές και κατά σημαντικό ποσοστό σε περιοχές που μπορούν να φιλοξενήσουν τουρίστες και επισκέπτες της πρωτεύουσας, όπως ανέφερα και στην αρχή του άρθρου.

Στις υφιστάμενες διακριτές κατηγορίες αλλοδαπών επενδυτών: Ρώσους, Κινέζους, Άραβες που ήταν ενεργοί και στο παρελθόν έχουν πολύ δυναμικά προστεθεί άλλες δύο κατηγορίες προέλευσης επενδυτών: Τούρκοι και Ισραηλινοί.

Οι Τούρκοι βάζουν … πόδι στην Ευρώπη

Οι Τούρκοι επενδυτές προοδευτικά άρχισαν να κάνουν αισθητή την παρουσία τους κυρίως μετά το 2014-5. Το ενδιαφέρον τους στρεφόταν αρχικά σε οικιστικά ακίνητα κυρίως στα Νότια Προάστια της Αττικής αλλά και  σε μικρότερο ποσοστό σε μεγαλύτερης κλίμακας επενδυτικά ακίνητα εισοδήματος. Τον τελευταίο ενάμιση περίπου χρόνο στους στόχους τους περιλαμβάνονται εξίσου και οι προαναφερθείσες περιοχές του Κέντρου. Ο αριθμός τους επηρεασμένος από και από τις ολοένα και δυσμενέστερες πολιτικές συνθήκες της γείτονος, λόγω της σκληρότητας του καθεστώτος, έχει αυξηθεί σημαντικά.  Οι κάτοικοι της Κωνσταντινούπολης αλλά και των παραλίων της Μικράς Ασίας, ισχυρότεροι οικονομικά από τον μέσο όρο, οι οποίοι έχουν στατιστικά και  τα υψηλότερα επίπεδα μόρφωσης βιώνουν έναν αυξανόμενο περιορισμό των δημοκρατικών τους ελευθεριών, πολλοί αντιμετωπίζουν πιέσεις έως και διώξεις σε ανησυχητικό βαθμό, ένα επιδεινούμενο μακροοικονομικό σκηνικό της τελευταίας διετίας και την φούσκα των ακινήτων η οποία απειλούσε και παλαιότερα να αρχίζει να σκάει σιγά σιγά[i]. Έτσι βλέπουν στα ελληνικά ακίνητα ένα συνδυασμό επενδυτικής ευκαιρίας αλλά και μιας ”εστίας” στην Ευρώπη για “ώρα ανάγκης”.

Νέος παίκτης το Ισραήλ

Πολύ ευχάριστος παράγοντας αναστροφής του οικονομικού κλίματος της αθηναϊκής κυρίως κτηματαγοράς είναι και η μεγάλη προσέλκυση επενδυτών από το Ισραήλ. Οι Ισραηλινοί οι οποίοι έκαναν δειλά την εμφάνιση τους προ διετίας στο αρνητικότερο επίπεδο των τιμών για την Αττική, έστρεψαν το ενδιαφέρον τους το οποίο έκτοτε αυξάνει σταθερά, ως επί το πλείστον σε μικρά οικιστικά ακίνητα του κέντρου της Αθήνας κατασκευής προ του ’80,  της τάξης των 20.000 – 50.000. Κάποιοι, πολλοί εκ των οποίων δημιουργούν επενδυτικές ομάδες με τη μορφή νομικών προσώπων ή και όχι απαραίτητα, αγοράζουν και περισσότερα του ενός τέτοια ακίνητα, με προτίμηση φυσικά στα πλέον κάπως δυσεύρετα αυτοτελή κτίρια για οικιστική ή και τουριστική χρήση. Τα ακίνητα αυτά παρ’ όλη την  εντυπωσιακή αύξηση της ζήτησης άρα και των τιμών, υπόσχονται  κατ’ αρχήν υψηλότερες αποδόσεις από αυτές που μπορούν να επιτύχουν στη χώρα τους αλλά και προοπτική κεφαλαιακών κερδών, δηλαδή αύξησης της τιμής πώλησης, ενώ με τις συνθήκες “φούσκας” που επικρατούν στη χώρα τους κινδυνεύουν από κεφαλαιακή ζημία[ii].

Οι αποδόσεις

Στην διαμόρφωση αυτή ικανοποιητικών αποδόσεων από την εκμίσθωση ακινήτων στο κέντρο συντελεί και μια ταυτόχρονη αύξηση των τιμών των μισθωμάτων των μικρών αλλά και σε κάποιο βαθμό και των μεγαλύτερων ακινήτων των κεντρικών περιοχών της πρωτεύουσας. Η άνοδος αυτή οφείλεται και στην στροφή των ιδιοκτητών σε πώληση αντί εκμίσθωσης, λόγω της αυξημένης ζήτησης αλλά και πρόθεσης των ιδιοκτητών, οι οποίοι ταλαιπωρήθηκαν έντονα από καθυστερήσεις  ενοικίων μακροπρόθεσμων μισθώσεων, να στραφούν προς τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις (Airbnb). Πλέον οι αποδόσεις σε αρκετά ακίνητα, κυρίως μικρού εμβαδού, μπορούν να φτάσουν προ φόρων, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων συντήρησης ανακαίνισης και εξόδων αγοραπωλησίας σε άνω του 8 % επίπεδα.

• Σύμφωνα με τον Νομικό Σύμβουλο του του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ) Χάρη Μεϊδάνη,  το ρίσκο καθυστέρησης μισθωμάτων το οποίο είχε φτάσει λόγω κρίσης σε υψηλά επίπεδα, μάλλον τείνει να βελτιωθεί λόγω μείωσης της προσφοράς κατοικιών προς εκμίσθωση, αφού έτσι δίνεται δυνατότητα ευρύτερης επιλογής μισθωτή από πλευράς ιδιοκτήτη, απαίτησης μεγαλύτερου ποσού αρχικής εγγύησης κλπ.

Τα έργα υποδομών

Βλέπουμε λοιπόν μια ευκαιρία ανάπτυξης της εγχώριας κτηματαγοράς η οποία βεβαίως δεν εξαντλείται στα ποσοτικά στοιχεία. Η χώρα μας είναι γνωστό ότι διαθέτει ένα μοναδικό φυσικό κάλλος, ένα μοναδικό κλίμα αλλά και μια μεγάλη γκάμα τοπίων για κάθε γούστο. Τώρα πλέον η κυκλοφοριακή υποδομή, αυτοκινητόδρομοι, τραμ, ΜΕΤΡΟ, ΟΣΕ κλπ., (την οποία βέβαια κατά τις πρόσφατες αποκαλύψεις έχουμε πληρώσει αρκετά ακριβά…) έχει περάσει σε ένα αρκετά ικανοποιητικό επίπεδο σε σχέση με παρόμοιους ανά τον κόσμο προορισμούς, με ελπίδες και για περαιτέρω βελτίωση. Η ψηφιοποίηση των επικοινωνιών και πολλών λειτουργιών επίσης έχει προχωρήσει και προχωρεί. Το προφίλ ασφάλειας είναι πλέον από τα υψηλότερα στην Ευρώπη όσον αφορά την τρομοκρατία, σε μια Ευρώπη που δεν φαντάζει πια τόσο ασφαλής όσο κάποτε. Εάν λοιπόν συνεχίσει η σταθεροποίηση της οικονομίας, η σταθερή πορεία ανάπτυξης υποδομών και φυσικά προσπεράσει και η έντονη όξυνση των Ελληνοτουρκικών σχέσεων των τελευταίων μηνών, προβλέπεται κατά πάσα πιθανότητα μια ανοδική πορεία για την ελληνική κτηματαγορά και όχι μόνο βραχυπρόθεσμα.

Θεσμικό πλαίσιο

Εδώ θα πρέπει να μην παραλείψω να αναφέρω και το εξής. Για να λειτουργήσει σωστά μια αγορά θα πρέπει να στηρίζεται σε ένα σωστό νομικό και θεσμικό πλαίσιο. Μετά από δύσκολες καταστάσεις και πρόχειρο (ή και πειραματικό ίσως;) σχεδιασμό η νομοθεσία σχετικά με τις αγοραπωλησίες ακινήτων με σταδιακές τροποποιήσεις αλλά και νέους νόμους έχει βελτιωθεί σημαντικά.

Συγκεκριμένα πρόσφατα ο Νόμος 4495/2017 για τον Έλεγχο και προστασία δομημένου περιβάλλοντος, λύνει πολλά από τα προβλήματα τα οποία αναφέρθηκαν και σε προηγούμενα σημεία του άρθρου σχετικά με την ευκολότερη μεταβίβαση αλλά  και κατοχή /συντήρηση ενός ακινήτου.

Ωστόσο κατόπιν συζήτησης με συναδέλφους εκπροσώπους του μεγαλύτερου κτηματομεσιτικού συλλόγου της χώρας του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ) θα πρέπει να εκφράσω ορισμένα παράπονα. Παραλείπεται, και ελπίζουμε όχι σκοπίμως, η θεσμική και νομική αναβάθμιση της βασικής επαγγελματικής ιδιότητας της κτηματαγοράς, του Έλληνα κτηματομεσίτη που είναι στο κέντρο των διαδικασιών και τις περισσότερες φορές καλείται να παίξει και ρόλο συντονιστή μεταξύ των λοιπών εμπλεκομένων φορέων όπως δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, φοροτεχνικοί, τραπεζικοί κλπ. Ο χειρισμός τέτοιων λεπτών θεμάτων που άπτονται της ακίνητης περιουσίας του κάθε πολίτη – και ξέρουμε τι ποσοστό των περιουσιακών στοιχείο του μέσου Έλληνα αποτελεί αυτή – είναι μέγιστη κοινωνική ευθύνη. Απαιτεί έναν επαγγελματία με υψηλό επίπεδο γνώσεων σχετικό με το επαγγελματικό αντικείμενο όλων των συγγενών φορέων της Κτηματαγοράς που προαναφέραμε, με εμπειρία και ταυτόχρονη συναίσθηση της κοινωνικής αυτής ευθύνης. Επίπεδο το οποίο όπως σε κάθε επαγγελματικό κλάδο θα πρέπει να βεβαιώνεται με αντίστοιχης σοβαρότητας πιστοποίηση.

Εδώ και πολλά χρόνια ζητούσαν οι φορείς των μεσιτών τη δημιουργία ενός τέτοιου νόμου, ο οποίος ήρθε μεν το 2012, αλλά με αρκετά προβλήματα. Συμπεριλήφθηκε στο κατεπείγον πολυνομοσχέδιο Ν. 4072, χωρίς ευκαιρία ουσιαστικής διαβούλευσης, και εξασφάλιζε κάποια αναβάθμιση του επιπέδου υπηρεσιών με την εισαγωγή του θεσμού του «Δόκιμου Μεσίτη» παρότι δεν προέβλεπε διακριτή διαδικασία πιστοποίησης με εξέταση του υποψηφίου.

Πρακτικά ο πολίτης μπορούσε να διακρίνει αν το πρόσωπο το οποίο διαπραγματεύεται τα οικονομικά του θέματα, έχει μια ικανοποιητική προϋπηρεσία και επίπεδο επαγγελματικής κατάρτισης. Κατόπιν με την τροποποίηση μέσω του Ν. 4093/ 12-11-2012, ο θεσμός του Δόκιμου μεσίτη, η «ουσία» του νόμου καταργήθηκε και το μόνο που απέμεινε είναι η προϋπόθεση απολυτηρίου Λυκείου αντί του ως τότε Γυμνασίου! Πόσο βοηθάει αυτό την κοινωνία και πόσο τους κατά κοινή δήλωση πολύτιμους, σοβαρούς αλλοδαπούς επενδυτές;

(Πηγή: Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ), Νόμος μεσιτών

https://www.e-akinita.gr/pages/4/1/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-%CE%9C%CE%B5%CF%83%CE%B9%CF%84%CF%8E%CE%BD/ )

Ενεργειακή εξοικονόμηση

Τέλος, θα ήταν παράλειψη αν δεν εκφράσουμε την αγωνία μου αλλά και ενός ολόκληρου κόσμου επαγγελματιών για την ομαλή εφαρμογή του προγράμματος «ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ ΚΑΤ ΟΙΚΟΝ». Ελπίζουμε ότι τα προβλήματα θα αντιμετωπιστούν παρότι το χρονικό περιθώριο είναι άνω του φυσιολογικού εξαντλημένο. Οι στόχοι πολλάπλοί: αναθέρμανση του κλάδου των κατασκευών, θετική επίδραση στην απασχόληση, το ΑΕΠ, την πρωτογενή παραγωγή και την ανάπτυξη της μεταποίησης συν τα μετακυλιόμενα οφέλη στην αγοραστική δύναμη του Έλληνα πολίτη. Επίσης πολύ σημαντική είναι η μείωση του κόστους αποκατάστασης ακινήτων γι’ αυτούς που στοχεύουν στην αξιοποίηση τους και σαν επενδυτικά εργαλεία αλλά και η αναβάθμιση του «image» του ελληνικού δομημένου περιβάλλοντος σαν πόλος έλξης αγοραστών/επενδυτών. Και τέλος να μην υποτιμούμε σαν στόχο τη βελτίωση της ποιότητας ζωής και την προστασία του τόσο πολύτιμου (ακόμα και από οικονομικής απόψεως) ελληνικού περιβάλλοντος.

Πηγές και παραπομπές

[1] Σύμφωνα με το τουρκικό πρακτορείο ειδήσεων “Ahval” η Κεντρική Τράπεζα της Τουρκίας δημοσίευσε στα τέλη Νοεμβρίου 2017 έκθεση στην οποία ανακοινώνεται  ότι οι αποπληθωρισμένες τιμές των κατοικιών (οι τιμές του πληθωρισμού είναι πολύ υψηλές για την τουρκική λίρα) για πρώτη φορά έφτασαν σε αρνητικό πρόσημο μεταβολής μετά από πέντε χρόνια τον Σεπτέμβριο του 2017. Η θετική ετήσια μεταβολή των τιμών αυτών σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2016 κυμάνθηκε σε +9,6%, όπου αν αφαιρέσουμε τον πληθωρισμό του 11,2% για την αντίστοιχη περίοδο φτάνει σε αρνητικό ρεκόρ πενταετίας. Στη γραφική παράσταση που ακολουθεί φαίνεται η πορεία των μεταβολών των τιμών των ακινήτων της χώρας, απολύτων και αποπληθωρισμένων, μεταξύ κάθε μήνα και του αντίστοιχου του προηγούμενου έτους, αρχίζοντας από Ιανουάριο 2012 έως και Σεπτέμβριο 2017.

(Πηγή: AHVAL press portal, “Turkey’s housing bubble may be bursting” Mark Bentley, Nov. 2017

https://ahvalnews.com/economy/turkeys-housing-bubble-may-be-bursting)

[1] Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιεύονται στο ισραηλινό portal προώθησης και μελέτης ακινήτων “Μadlan” μετά από μια σχετική πτώση για ένα έτος περίπου άρχισε μια αδιάκοπη άνοδος των τιμών από το β΄ τρίμηνο του 2007, η οποία στο κέντρο του Τελ Αβίβ προ τετραμήνου περίπου ξεπέρασε τον τριπλασιασμό (206%). Ενδεικτικά η μέση τιμή μιας κατοικίας, από τότε ως τον Ιανουάριο 2018, αυξήθηκε σε όλη τη χώρα κατά 120%, στην ευρύτερη περιοχή του Τελ Αβίβ κατά 159% και στις κεντρικές περιοχές του Τελ Αβίβ κατά 193%. Στους υπολογισμούς αυτούς βέβαια θα πρέπει να προσθέσουμε ότι η αγοραστική αξία του Ισραηλινού νομίσματος έχει χάσει σχεδόν 20% λόγω πληθωρισμού στη δεκαετία αυτή. Επίσης σημαντικό ως προς την   τάση των Ισραηλινών να επενδύουν στο εξωτερικό, το γεγονός ότι το εν λόγω νόμισμα έχει ανατιμηθεί περίπου 20% έναντι του δολαρίου και 37% έναντι του ΕΥΡΩ! Ο μέσος όρος απόδοσης ενοικίου σύμφωνα με το ίδιο portal κυμάνθηκε στις 28/3/2018 στο 2,5%, ενώ η μέση τιμή ακινήτου/τ.μ. για όλη τη χώρα σε 39.054 ILS (σέκελ Ισραήλ) που αντιστοιχούν με την ισοτιμία της ίδιας ημερ/νίας σε 9.025€ /τ.μ. Ας σημειωθεί ότι η αντίστοιχη τιμή για τις κεντρικές περιοχές του Τελ Αβίβ είναι περισσότερο από διπλάσια! Στην γραφική παράσταση που ακολουθεί απεικονίζεται η πορεία των μεσών τιμών κατοικιών (σε ILS), για όλη την επικράτεια (κάτω γραμμή), ευρύτερη περιοχή του Τελ Αβίβ (μεσαία) και κεντρικό Τελ Αβίβ (πάνω) από τα μέσα του 2005 ως σήμερα.

(Πηγή: Madlan.co.il, Price trends in the city, Jan 2018

https://www.madlan.co.il/local/%D7%AA%D7%9C%20%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91%20%D7%99%D7%A4%D7%95#mdlnPriceIndex )

[i] Σύμφωνα με το τουρκικό πρακτορείο ειδήσεων “Ahval” η Κεντρική Τράπεζα της Τουρκίας δημοσίευσε στα τέλη Νοεμβρίου 2017 έκθεση στην οποία ανακοινώνεται  ότι οι αποπληθωρισμένες τιμές των κατοικιών (οι τιμές του πληθωρισμού είναι πολύ υψηλές για την τουρκική λίρα) για πρώτη φορά έφτασαν σε αρνητικό πρόσημο μεταβολής μετά από πέντε χρόνια τον Σεπτέμβριο του 2017. Η θετική ετήσια μεταβολή των τιμών αυτών σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2016 κυμάνθηκε σε +9,6%, όπου αν αφαιρέσουμε τον πληθωρισμό του 11,2% για την αντίστοιχη περίοδο φτάνει σε αρνητικό ρεκόρ πενταετίας. Στη γραφική παράσταση που ακολουθεί φαίνεται η πορεία των μεταβολών των τιμών των ακινήτων της χώρας, απολύτων και αποπληθωρισμένων, μεταξύ κάθε μήνα και του αντίστοιχου του προηγούμενου έτους, αρχίζοντας από Ιανουάριο 2012 έως και Σεπτέμβριο 2017.

(Πηγή: AHVAL press portal, “Turkey’s housing bubble may be bursting” Mark Bentley, Nov. 2017

https://ahvalnews.com/economy/turkeys-housing-bubble-may-be-bursting)

[ii] Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιεύονται στο ισραηλινό portal προώθησης και μελέτης ακινήτων “Μadlan” μετά από μια σχετική πτώση για ένα έτος περίπου άρχισε μια αδιάκοπη άνοδος των τιμών από το β΄ τρίμηνο του 2007, η οποία στο κέντρο του Τελ Αβίβ προ τετραμήνου περίπου ξεπέρασε τον τριπλασιασμό (206%). Ενδεικτικά η μέση τιμή μιας κατοικίας, από τότε ως τον Ιανουάριο 2018, αυξήθηκε σε όλη τη χώρα κατά 120%, στην ευρύτερη περιοχή του Τελ Αβίβ κατά 159% και στις κεντρικές περιοχές του Τελ Αβίβ κατά 193%. Στους υπολογισμούς αυτούς βέβαια θα πρέπει να προσθέσουμε ότι η αγοραστική αξία του Ισραηλινού νομίσματος έχει χάσει σχεδόν 20% λόγω πληθωρισμού στη δεκαετία αυτή. Επίσης σημαντικό ως προς την   τάση των Ισραηλινών να επενδύουν στο εξωτερικό, το γεγονός ότι το εν λόγω νόμισμα έχει ανατιμηθεί περίπου 20% έναντι του δολαρίου και 37% έναντι του ΕΥΡΩ! Ο μέσος όρος απόδοσης ενοικίου σύμφωνα με το ίδιο portal κυμάνθηκε στις 28/3/2018 στο 2,5%, ενώ η μέση τιμή ακινήτου/τ.μ. για όλη τη χώρα σε 39.054 ILS (σέκελ Ισραήλ) που αντιστοιχούν με την ισοτιμία της ίδιας ημερ/νίας σε 9.025€ /τ.μ. Ας σημειωθεί ότι η αντίστοιχη τιμή για τις κεντρικές περιοχές του Τελ Αβίβ είναι περισσότερο από διπλάσια! Στην γραφική παράσταση που ακολουθεί απεικονίζεται η πορεία των μεσών τιμών κατοικιών (σε ILS), για όλη την επικράτεια (κάτω γραμμή), ευρύτερη περιοχή του Τελ Αβίβ (μεσαία) και κεντρικό Τελ Αβίβ (πάνω) από τα μέσα του 2005 ως σήμερα.

(Πηγή: Madlan.co.il, Price trends in the city, Jan 2018

https://www.madlan.co.il/local/%D7%AA%D7%9C%20%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91%20%D7%99%D7%A4%D7%95#mdlnPriceIndex )

Ο Αλέξανδρος Παγουλάτος MSc είναι χρηματοοικονομικός αναλυτής, κτηματομεσίτης και εκπρόσωπος των Οικολόγων Πράσινων στη Διεθνή Συνομοσπονδία Πρασίνων Κομμάτων (Globalgreens.com)