Αυθαίρετα: στον αέρα ακίνητα από κληρονομιές και πλειστηριασμούς

«Την πρόβλεψη ειδικής μεταβατικής ρύθμισης για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μέσω πλειστηριασμών, καθώς και μέσω διαδοχικής κληρονομικής διαδοχής» και «την έκδοση σαφών και ενιαίων διευκρινιστικών οδηγιών για την ομοιόμορφη εφαρμογή της νομοθεσίας από τους μηχανικούς και τις αρμόδιες υπηρεσίες» προτείνει προς το ΥΠΕΝ το ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης, ζητώντας επαναφορά ρύθμισης για αυθαίρετα Κατηγορίας 5 και επισημαίνοντας αδιέξοδα στην αγορά ακινήτων.

Την ανάγκη επαναλειτουργίας της δυνατότητας υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών στην Κατηγορία 5 του νόμου 4495/2017 αναδεικνύει με επιστολή του το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας – Τμήμα Ανατολικής Κρήτης (ΤΕΕ/ΤΑΚ), επισημαίνοντας τα σοβαρά προβλήματα που έχουν προκύψει μετά τη λήξη της σχετικής προθεσμίας.

Η παρέμβαση, απευθύνεται στον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου, τον γενικό γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού Ευθύμη Μπακογιάννη και τον πρόεδρο του ΤΕΕ Γιώργο Στασινό, θέτοντας στο επίκεντρο τις επιπτώσεις που έχει δημιουργήσει η παύση της διαδικασίας τακτοποίησης για αυθαίρετα μεγάλης κλίμακας.

Όπως επισημαίνεται, η δυνατότητα ένταξης αυθαιρέτων στην Κατηγορία 5 –που αφορά κατασκευές με σημαντικές υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους– έληξε τον Οκτώβριο του 2020, ενώ οι μεταγενέστερες εξαιρέσεις που θεσπίστηκαν με τον Ν. 4915/2022 είχαν περιορισμένο εύρος και έπαψαν να ισχύουν στο τέλος του 2025.

Σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΑΚ, η σημερινή κατάσταση αφήνει μεγάλο αριθμό ιδιοκτησιών σε καθεστώς πολεοδομικής εκκρεμότητας, δημιουργώντας εμπόδια σε μεταβιβάσεις, επενδύσεις και αξιοποίηση ακινήτων. Παράλληλα, τονίζεται ότι η αδυναμία τακτοποίησης δεν επιλύει το πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης, αλλά το διαιωνίζει, εντείνοντας τις στρεβλώσεις στην αγορά.

Η επσιτολή του ΤΕΕ/ΤΑΚ προς το υπουργείο Περιβάλλοντος 

«Η αντιμετώπιση του ζητήματος των αυθαίρετων κατασκευών αποτελεί διαχρονικά ένα από τα σημαντικότερα θέματα χωρικής πολιτικής και πολεοδομικής διαχείρισης στη χώρα. Ο Ν. 4495/2017 αποτέλεσε ένα κρίσιμο εργαλείο για την καταγραφή, ρύθμιση και σταδιακή αντιμετώπιση του προβλήματος, συμβάλλοντας παράλληλα στην αποκατάσταση της πολεοδομικής τάξης και στη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου ψηφιακού αρχείου του δομημένου χώρου.

Ιδιαίτερη σημασία στο πλαίσιο αυτό είχε η δυνατότητα υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών στην Κατηγορία 5 του άρθρου 96 του νόμου, που αφορά αυθαίρετα με μεγάλες υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους. Πρόκειται για κατηγορία που αντιστοιχεί σε σημαντικό αριθμό κτισμάτων σε όλη τη χώρα, ιδίως σε εκτός σχεδίου περιοχές, σε παλαιότερες αναπτύξεις, αλλά και σε περιπτώσεις που συνδέονται με ιδιαίτερες κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες προηγούμενων δεκαετιών.

Η δυνατότητα υπαγωγής στην Κατηγορία 5 έληξε τον Οκτώβριο του 2020, δημιουργώντας ένα σημαντικό κενό ως προς τη ρύθμιση μεγάλου αριθμού αυθαιρέτων που εξακολουθούν να υφίστανται.

Στο άρθρο 96 του Ν. 4495/2017, όπως συμπληρώθηκε με τον Ν. 4915/2022, προβλέφθηκαν ειδικές περιπτώσεις κατ’ εξαίρεση υπαγωγής αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5 (προγενέστερων της 28.7.2011), συγκεκριμένα για:

♦ ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, με προθεσμία ενός έτους από την έκδοση της κατακυρωτικής έκθεσης και έως 31.12.2025,

♦ ακίνητα που αποκτώνται μέσω κληρονομικής διαδοχής, με αντίστοιχη προθεσμία,

♦ ακίνητα σε καθεστώς leasing,

♦ ακίνητα που μεταβιβάζονται στην Ε.Τ.Α.Δ. Α.Ε.,

♦ ακίνητα σε περιοχές που κηρύχθηκαν σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης τα έτη 2020 και 2021.

Οι ρυθμίσεις αυτές αποτέλεσαν μια σημαντική, αλλά περιορισμένης εμβέλειας, παρέμβαση, η οποία έληξε στις 31.12.2025, χωρίς να αντιμετωπίζει συνολικά το ζήτημα.

Η διακοπή της δυνατότητας υπαγωγής δημιουργεί σοβαρά προβλήματα:

♦ μεγάλος αριθμός ιδιοκτησιών παραμένει σε καθεστώς πολεοδομικής εκκρεμότητας,

♦ παρεμποδίζονται μεταβιβάσεις και επενδύσεις,

♦ δυσχεραίνεται η αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας,

♦ δημιουργούνται σημαντικά αδιέξοδα για πολίτες που επιθυμούν να συμμορφωθούν με τη νομοθεσία.

Ιδιαίτερα προβληματική είναι η κατάσταση για ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης μετά την 9η Δεκεμβρίου 2020, καθώς οι νέοι ιδιοκτήτες δεν είχαν ουσιαστικά τη δυνατότητα να προβούν σε τακτοποίηση των αυθαιρεσιών εντός των προβλεπόμενων χρονικών ορίων.

Η μη ύπαρξη δυνατότητας υπαγωγής δεν οδηγεί στην εξάλειψη των αυθαιρέτων, αλλά στη διατήρηση ενός μεγάλου αριθμού κτισμάτων σε καθεστώς αβεβαιότητας, γεγονός που αντιβαίνει στον στόχο της ολοκληρωμένης καταγραφής και διαχείρισης του δομημένου χώρου. Παράλληλα, δημιουργεί στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων, επηρεάζει την αξία ιδιοκτησιών και θέτει εμπόδια σε χρηματοδοτήσεις και επενδυτικές πρωτοβουλίες.

Επιπλέον, η διαδικασία υπαγωγής στον Ν. 4495/2017 έχει συμβάλει καθοριστικά στη δημιουργία ενός πολύτιμου ψηφιακού αποθέματος δεδομένων για το δομημένο περιβάλλον, η ολοκλήρωση του οποίου απαιτεί τη συνέχιση της διαδικασίας.

Για τους λόγους αυτούς, ως Διοικούσα Επιτροπή ΤΕΕ/ΤΑΚ ζητάμε:

1. Την επαναλειτουργία της δυνατότητας υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών στην Κατηγορία 5 του Ν. 4495/2017.

2. Την πρόβλεψη ειδικής μεταβατικής ρύθμισης για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μέσω πλειστηριασμών καθώς και μέσω διαδοχικής κληρονομικής διαδοχής, και για τα οποία δεν κατέστη δυνατή η υπαγωγή εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.

3. Την έκδοση σαφών και ενιαίων διευκρινιστικών οδηγιών για την ομοιόμορφη εφαρμογή της νομοθεσίας από τους μηχανικούς και τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Η επαναφορά της δυνατότητας υπαγωγής δεν αποτελεί μόνο διευκόλυνση για τους ιδιοκτήτες, αλλά πρωτίστως ένα κρίσιμο βήμα για την ολοκλήρωση της καταγραφής και ρύθμισης του αυθαίρετου δομημένου αποθέματος της χώρας, με όρους διαφάνειας, ασφάλειας δικαίου και ορθολογικής χωρικής διαχείρισης.

Παραμένουμε στη διάθεσή σας για κάθε περαιτέρω συνεργασία και τεχνική συνδρομή».