Του Ντίνου Σιωμόπουλου/
Στην επιστροφή των τιμών της Εφορίας στις αντικειμενικές αξίες που ίσχυαν προ κρίσης, δηλαδή το 2007, και θεωρούνται βάση των σημερινών εμπορικών αξιών οδηγούν οι προτάσεις των ιδιωτών και ορκωτών εκτιμητών που έχει προσλάβει το υπουργεία Οικονομικών εν όψει της μεγαλης αλλαγής του συστήματος, το οποία σύμφωνα με τις εντολές των θεσμών θα πρέπει να προσαρμοστεί στις συνθήκες της αγοράς. Σύμφωνα με το «Βήμα» τότε οι αντικειμενικές υπολείπονταν των εμπορικών αξιών περίπου 40%.Οι προτάσεις τους οδηγούν σε μεγάλες αυξήσεις από 15% ως και 40% στις λεγάμενες φθηνές περιοχές (όπως το Περιστέρι), σε μικρότερες αυξήσεις 5%-15% στις μεσαίες (όπως το Γαλάτσι και η Καλλιθέα) και σε μειώσεις στες ακριβές περιοχές (όπως το Ψυχικό και τα βόρεια προάστια). Οι περίπου 250 ανεξάρτητοι εκτιμητές έχουν υποχρέωση να παραδώσουν ηλεκτρονικά ως τις 15 Μαρτίου τις προτάσεις τους για τις νέες τιμές. Οι περίπου 250 ανεξάρτητοι εκτιμητές έχουν υποχρέωση να παραδώσουν ηλεκτρονικά ως τις 15 Μαρτίου τις προτάσεις τους για τις νέες τιμές.
Σύμφωνα με αποκλειστικές πληροφορίες του «Βήματος», σημειώνεται στο δημοσίευμα στο υπουργεία Οικονομικών φθάνουν προτάσεις εκτιμητών οι οποίες ουσιαστικά «επαναφέρουν» τις τιμές ζώνης στα επίπεδα του 2007, όταν είχε γίνει η τελευταία σαρωτική αναμόρφωση των αντικειμενικών αξιών προτού έλθουν η κρίση και τα μνημόνια. Και τότε, όπως λένε αρμοδίως, οι αντικειμενικές αξίες υπολείπονταν περίπου 40% της αγοράς.
Σήμερα όμως οι τότε υποτιμημένες τιμές σε σύγκριση με αυτές της αγοράς βρίσκονται πολύ κοντά στις πραγματικές. Ετσι η γενικότερη τάση των προτάσεων των εκτιμητών κινείται σε τρία διαφορετικά επίπεδα.
Σχεδόν για όλες τις λεγάμενες φθηνές περιοχές προτείνουν αυξήσεις από 15% ως 40% με το σκεπτικό ότι οι χαμηλές τιμές ζώνης υπολείπονται όχι μόνο αυτών της αγοράς αλλά ακόμα και του κατασκευαστικού κόστους. Για παράδειγμα, υπάρχουν περιοχές όπου η χαμηλότερη τιμή ζώνης ανέρχεται σε 750 ευρώ, όταν το κατασκευαστικό κόστος είναι τουλάχιστον 800 ευρώ. Σε αυτή την τιμή αν προστεθούν το κόστος απόκτησης του οικοπέδου και το λελογισμένο κέρδος του κατασκευαστή τότε η ελάχιστη τιμή της αγοράς δεν μπορεί να είναι κάτω από 1.000-1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στις μεσαίες περιοχές τα πράγματα είναι σαφώς πιο συγκρατημένα, με τις μεταβολές να είναι είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω, στα επίπεδα του συν-πλην 5%-10%.
Αντίθετα, στις ακριβές περιοχές ζώνες, εκεί που οι τιμές της Εφορίας διαμορφώνονται σήμερα σε πάνω από 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, οι εισηγήσεις των εκτιμητών είναι να μειωθούν σε ποσοστό 10%-15%.
Ωστόσο σε κάθε περίπτωση, όπως επισημαίνουν αρμοδίως από το υπουργεία Οικονομικών, οι προτάσεις των εκτιμητών αποτελούν εισηγήσεις και δεν δημιουργούν τετελεσμένα.
Στο ερώτημα του «Βήματος» τι σημαίνει αυτό στην πράξη, η απάντηση έχει ενδιαφέρον και δείχνει σε μεγάλο βαθμό πού θα κινηθεί η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών στο θέμα της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών: «Οι εισηγήσεις των ανεξάρτητων εκτιμητών θα πέσουν μέσα σε μια ηλεκτρονική βάση δεδομένων και όπου υπάρχουν μεγάλες αποκλίσεις, δηλαδή πάνω από 10%-15%, τότε θα επιλαμβάνεται η δευτεροβάθμια επιτροπή που προβλέπεται από τον νόμο και αποτελείται από έναν πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, τη διευθύντρια Τεχνικών Υπηρεσιών της Γενικής Διεύθυνσης Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών και τη διευθύντρια Εφαρμογής Φορολογίας Κεφαλαίου και Περιουσιολογίου της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Η επιτροπή αυτή θα αξιολογεί και θα συγκρίνει τα στοιχεία των ανεξάρτητων εκτιμητών με αυτά που έχει ήδη στη διάθεσή του το υπουργείο Οικονομικών από διάφορες βάσεις δεδομένων, όπως είναι για παράδειγμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος και του Μητρώου Μεταβίβασης Ακινήτων, και θα καταλήγουν στην τελική πρόταση, η οποία θα είναι και αυτή που τελικά θα ισχύσει».
Είναι προφανές, σύμφωνα με τον αρμόδιο παράγοντα του υπουργείου Οικονομικών, ότι η διαδικασία της εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με αυτές της αγοράς δεν θα γίνει μια κι έξω αλλά θα κρατήσει δύο ή και περισσότερα χρόνια. Σε αυτή τη φάση όμως, λόγω και μνημονιακής υποχρέωσης, θα προχωρήσουν σε μια πρώτη προσέγγιση των τιμών με τις πραγματικές.
Το πολιτικό κόστος
Αλλωστε δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι οι εκλογές μπορεί και να μην είναι τόσο μακριά και καμία κυβέρνηση δεν θα ήθελε να πάει με τα ακίνητα των πολιτών «λαβωμένα» από μεγαλες αυξήσεις τιμών, γιατί το πολιτικό κόστος θα είναι μεγαλο.
Ας δούμε όμως στην πράξη τι πρόκειται να συμβεί στες αντικειμενικές αξίες των ακίνητων αν γίνουν δεκτές οι προτάσεις των εκτιμητών χωρίς να υπάρξει κάποια παρέμβαση από τη δευτεροβάθμια επιτροπή.
Για παράδειγμα, στο Περιστέρι, σε έναν από τους μεγαλύτερους δήμους της Ελλάδας, οι τιμές της Εφορίας, όπως είχαν διαμορφωθεί τον Ιανουάριο του 2016 (τελευταία φορά που άλλαξαν οι αντικειμενικές αξίες), ανέρχονται από 750 ευρώ ως 1.100 ευρώ. Στη συγκεκριμένη περιοχή η κατώτερη τιμή ζώνης μπορεί να φθάσει και τα 1.050 ευρώ, δηλαδή κοντά στην τιμή που διαμορφώνεται σήμερα η τιμή στην Α’ ζώνη. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Αύξηση των αντικειμενικών αξιών κατά 40%. Από το υπουργείο Οικονομικών αφήνουν να διαρρεύσει ότι τέτοιες προτάσεις, όσο και αν είναι κοντά στις πραγματικές τιμές, δεν πρόκειται να τις κάνουν δεκτές και η αρμόδια δευτεροβάθμια επιτροπή θα τις προσγειώσει σε χαμηλότερα επίπεδα.
Οπως αποκαλυψε πρόσφατα «Το Βήμα της Κυριακής», στο υπουργείο Οικονομικών θα είναι ικανοποιημένοι αν οι χαμηλότερες τιμές ζώνης ξεκινούν από τα επίπεδα των 800 – 850 ευρώ και όχι από τα 1.000 ευρώ και άνω που φαίνεται να είναι η πλειονότητα των εισηγήσεων των ανεξάρτητων εκτιμητών.
Η σκέψη για κατώτατες τιμές ζώνης της τάξεως των 800-850 ευρώ θα φέρει μεγάλες αυξήσεις σε περιοχές όπου οι τιμές ζώνης είναι σήμερα στα επίπεδα των 600-650 ευρώ 850 ευρώ θα φέρει μεγάλες αυξήσεις σε περιοχές όπου οι τιμές ζώνης είναι σήμερα στα επίπεδα των 600-650 ευρώ.
Παραδείγματα Σε περιοχές που θεωρούνται μεσαίες, όπως είναι η Ηλιούπολη για παράδειγμα, όπου η κατώτατη τιμή ζώνης είναι 1.200 ευρώ και η ανώτατη 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, παρατηρείται σταθεροποίηση τιμών και οι μεταβολές θα είναι της τάξεως του συν-πλην 5%-10%.
Τι γίνεται όμως σε περιοχές όπου υπάρχουν μεγαλες διακυμάνσεις στις τιμές ζώνης εντός του ίδιου του δήμου, όπως για παράδειγμα στη Νέα Σμύρνη; Εκεί αναμένεται να υπάρξουν αυξήσεις στις ζώνες με χαμηλές τιμές ως και 15%, μικρές αλλαγές στις μεσαίες και μείωση στις ακριβές 15%-20%.
Μείωση ως και 15% αναμένεται να έχουν οι τιμές της Εφορίας στους λεγάμενους «ακριβούς» δήμους της χώρας, όπως είναι η Φιλοθέη-Ψυχικό, η Κηφισιά και περιοχές των νότιων προαστίων που βρέχονται από θαλασσα.
Αυτό που επισημαίνουν αρμοδίως είναι ότι σε περιοχές που διαθέτουν μετρά και έργα υποδομής οι τιμές ζώνης θα έχουν σημαντικές αλλαγές προς πάνω, ενώ σε περιοχές που τα τελευταία χρόνια έχουν υποβαθμιστεί σημαντικά θα είναι ανάλογη και η μείωση των αντικειμενικών αξιών.
Με τις νέες αντικειμενικές αξίες όπως αυτές θα διαμορφωθούν το επόμενο διάστημα θα γίνει ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ του 2018. Ωστόσο για να γίνει αυτό θα πρέπει οπωσδήποτε οι πίνακες με τις νέες τιμές να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι τα μέσα Απριλίου προκειμένου στη συνέχεια να γίνουν οι αντίστοιχες προβολές ώστε να υπάρξουν τροποποιήσεις στους συντελεστές ΕΝΦΙΑ. Αυτό γιατί πρέπει να επιτευχθεί και εφέτος ο στόχος των εσόδων, δηλαδή βεβαίωση περίπου 3,3 δισ. ευρώ και είσπραξη 2,65 δισ. ευρώ.
Πηγή: Το “Βήμα”
