Είναι τέλη της δεκαετίας του ’50 όταν η Αθήνα μπαίνει σε τροχιά εκσυγχρονισμού και έντονης οικοδόμησης. Είναι τότε που εφαρμόζεται το σύστημα της αντιπαροχής για να επιλυθεί το οικιστικό πρόβλημα του Λεκανοπεδίου. Σε συνδυασμό με τους υψηλούς συντελεστές δόμησης σαρώνει τις γειτονιές εξαφανίζοντας κατοικίες με αυλές και κήπους.
Η πρωτεύουσα γεμίζει με ακαλαίσθητες πολυκατοικίες, διαμερίσματα των 50 και 70 τετραγωνικών μέτρων, φωταγωγούς και ακάλυπτους χώρους. Η αντιπαροχή ανθεί και θα κυριαρχεί για πολλές δεκαετίες στην κτηματαγορά. Είναι η περίοδος που τα διαμερίσματα πωλούνται από τα σχέδια και οι κατασκευαστές επιδιώκουν με κάθε τρόπο να αποκτήσουν με αντιπαροχή όσο το δυνατόν περισσότερα οικόπεδα για να καλύψουν την αυξημένη ζήτηση. Ολα αυτά μέχρι το 2008. Υστερα ήρθε η κρίση και η περιπέτεια των Μνημονίων. Η αγορά των ακινήτων κατέρρευσε και οι τιμές βρέθηκαν σε ελεύθερη πτώση.
Σήμερα, εξήντα χρόνια μετά, το φαινόμενο Airbnb ήρθε να ταρακουνήσει για τα καλά και να ζεστάνει την παγωμένη αγορά των ακινήτων. Η Airbnb γίνεται η νέα… αντιπαροχή που ανανεώνει παλιά διαμερίσματα και κατοικίες και δίνει λύση στο οικονομικό αδιέξοδο εκατοντάδων χιλιάδων νοικοκυριών. Ακόμα και ολόκληρες πολυκατοικίες που χτίστηκαν τις δεκαετίες του ’60, 70 και ’80 με το σύστημα της αντιπαροχής σε γειτονιές της Κυψέλης, στα Πατήσια, την πλατεία Αττικής, τα Εξάρχεια, του Γκύζη περνούν σε νέους ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Εταιρείες και ιδιώτες, ξένοι και έλληνες, επικεντρώνουν πλέον το ενδιαφέρον τους όχι σε μεμονωμένα διαμερίσματα, αλλά στην αγορά ολόκληρων κτιρίων. Ετσι, παλιά κτίρια ανακαινίζονται και μετατρέπονται σε σύγχρονα διαμερίσματα για να εκμισθωθούν στη συνεχεία μέσω των ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.
ΕΠΕΝΔΥΣΗ
Οι παλιές πολυκατοικίες γίνονται «μπουτίκ» επιπλωμένων διαμερισμάτων με τους επενδυτές να εκμεταλλεύονται τις ευκαιρίες της αγοράς και να μετατρέπουν μια πολυκατοικία 30 ή 40 ετών, που στοιχίζει ελάχιστα σε σχέση με αντίστοιχα κτίρια σε πόλεις του εξωτερικού με ανάλογο τουριστικό ενδιαφέρον, σε ένα επενδυτικό προϊόν το οποίο να μπορεί σε λίγα χρόνια να πωληθεί σε κάποιον θεσμικό επενδυτή. Η Κυψέλη είναι μια από τις περιοχές που έχει ανέβει το τελευταίο διάστημα, μας λέει ο Δημήτρης Μπινιάρης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, με τις τιμές των κατοικιών να έχουν διπλασιαστεί. Από 400 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο που πωλούνταν τα διαμερίσματα πριν από τρία χρόνια, οι τιμές πλέον έχουν εκτοξευτεί στα 800 και 1.000 ευρώ το τετραγωνικό. Παραμένουν όμως σε χαμηλά επίπεδα και αυτός είναι ένας από τους βασικούς λόγους που η Κυψέλη και συγκεκριμένα η περιοχή γύρω από την Πλατεία Φωκίωνος Νέγρη εξελίσσεται σε νέα γειτονιά της Airbnb. «Οι ξένοι στρέφονται πλέον στην αγορά αυτοτελών κτιρίων» σημειώνει ο Δημήτρης Μπινιάρης και προσθέτει ότι η επένδυση αυτή δεν είναι εύκολη καθώς θα πρέπει να πειστούν οι ιδιοκτήτες να πουλήσουν το διαμέρισμά τους. ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΟΥΝ
Η ζήτηση για ολόκληρες παλαιές πολυκατοικίες, μικρές, των έξι και δέκα διαμερισμάτων, είναι ιδιαίτερα αυξημένη. «Οι ξένοι θέλουν ολόκληρο το κτίριο για να αποφασίζουν μόνοι τους για την ανακαίνισή του, γιατί έστω και ένας ιδιοκτήτης να διαφωνεί καμία μετατροπή δεν μπορεί να γίνει στην πολυκατοικία». Οσοι επενδύουν στην αγορά ολόκληρου του κτιρίου αποφεύγουν και τον εμφύλιο που έχει ξεσπάσει μεταξύ των ιδιοκτητών σε πολυκατοικίες του κέντρου λόγω Airbnb.
Σήμερα μια παλαιό πολυκατοικία 1.000 τετραγωνικών μέτρων στην Κυψέλη κοστίζει περίπου 800.000 με 1.000.000 ευρώ. «Ολες οι συνοικίες που βρίσκονται σε ακτίνα λίγων χιλιομέτρων από το ιστορικό τρίγωνο της πρωτεύουσας έχουν μπει στο ραντάρ των επενδυτών. Οποιοδήποτε αυτοτελές κτίριο στα Πατήσια, την πλατεία Αττικής, τον Αγιο Ελευθέριο, τον Κολωνό ενδιαφέρει τους ξένους» υπογραμμίζει ο Δημήτρης Μπινιάρης. Στόχος τους είναι η εκμίσθωση σε τουρίστες και στη συνέχεια, έπειτα από δύο – τρία χρόνια, η μεταπώληση των κτιρίων και η κεφαλαιοποίηση υπεραξιών. Οι γειτονιές αυτές προσφέρουν τις μεγαλύτερες προοπτικές αξιοποίησης ακινήτων μέσω Airbnb και συναφών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων και παραμένουν ακόμα φθηνές.
ΤΟ ΑΚΡΙΒΟ ΚΟΥΚΑΚΙ
Στις περιζήτητες περιοχές της Αθήνας, δηλαδή όσες βρίσκονται εντός του ιστορικού κέντρου (Κουκάκι, Ακρόπολη, Μοναστηράκι, Πλάκα), οι τιμές έχουν ξεφύγει. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο Κουκάκι, όπου υπάρχει μεγάλη ζήτηση και ταυτόχρονα ελάχιστες προς πώληση κατοικίες, οι ζητούμενες τιμές ξεπερνούν πλέον με ευκολία τις 2.000 ευρώ/τ.μ. για ακίνητα ηλικίας άνω των 30 ετών. Ετσι, αρκετοί επενδυτές από το εξωτερικό έχουν αρχίσει να αναζητούν εναλλακτικές γειτονιές, ώστε να επενδύσουν. Οι πλέον ελκυστικές γειτονιές για επενδύσεις αγοράς διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση είναι ο Κεραμεικός, η Κυψέλη, του Ψυρή και τα Εξάρχεια. Τα χαρακτηριστικά που καθιστούν τις συνοικίες αυτές ελκυστικές για εκμετάλλευση μέσω της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι ότι οι τιμές πώλησης είναι χαμηλότερες σε σχέση με το ιστορικό κέντρο, χωρίς όμως να υστερούν σε προτίμηση από τους τουρίστες, καθώς παραμένουν σε κοντινή απόσταση από τα τουριστικά αξιοθέατα της Αθήνας (π.χ. Ακρόπολη κ.λπ.), ενώ ταυτόχρονα τα ενοίκια είναι χαμηλότερα. Παράλληλα εξυπηρετούνται από μέσα μαζικής μεταφοράς. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι ξένοι επενδυτές θα συνεχίσουν να αναζητούν ακίνητα στην Αθήνα, η οποία, όπως υπογραμμίζουν, αποτελεί μία από τις ελάχιστες πρωτεύουσες της Ευρώπης όπου το κόστος απόκτησης κατοικίας είναι χαμηλό συγκριτικά με άλλες μεγάλες πόλεις που συγκεντρώνουν υψηλό αριθμό τουριστών, όπως το Παρίσι, το Λονδίνο, η Βαρκελώνη, η Μαδρίτη και η Ρώμη.
Πηγή: ΤΑ ΝΕΑ
