Ακίνητα: οι ανατροπές από τη νέα χρονιά για αγορές και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η κυβέρνηση αποφάσισε από την 1η Ιανουαρίου 2024 να επιφέρει επτά ριζικές αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξημένης φορολογίας, ελέγχων και προστίμων και να βάλει οριστικό τέλος στις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά για την πάταξη της φοροδιαφυγής. Παράλληλα  καθίσταται υποχρεωτική η ιδιωτική ασφάλιση για ζημιές από φυσικές καταστροφές σε μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις με ετήσιο κύκλο εργασιών άνω των 2 εκατ. ευρώ.

Ρυθμίσεις με τις οποίες οι ψηφιακές πλατφόρμες υποχρεώνονται να διαβιβάζουν στην ΑΑΔΕ. τα δεδομένα των συναλλαγών που πραγματοποιούν οι χρήστες τους, διασταυρώσεις στοιχείων και πρόβλεψη για κοινούς και ταυτόχρονους ελέγχους με τις φορολογικές αρχές των άλλων κρατών – μελών της ΕΕ προβλέπει νέα νομοθετική ρύθμιση από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Σήμερα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα.

Η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι «σειρά μέτρα εναντίον των ιδιοκτητών κατοικιών που διαθέτουν κατοικίες τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις ανακοινώθηκαν από την κυβέρνηση και χαιρετίστηκαν ως θετικά αλλά μη επαρκή από τους ξενοδόχους», προσθέτοντας ότι: «το μόνο θετικό είναι ότι δεν υπήρξε περιορισμός στις ετήσιες ημέρες εκμίσθωσής τους, όπως είχε επιμείνει ιδιαίτερα η ΠΟΜΙΔΑ».

Η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών είπε ότι «από τα μέτρα που αποφασίστηκαν δεν θίγεται η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που αποτελούν σημαντική πηγή εισοδήματος για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και για τη χώρα συνολικά, αλλά γίνεται προσπάθεια να ρυθμιστούν περιπτώσεις που η δραστηριότητα αυτή αποκτά επιχειρηματικά χαρακτηριστικά χωρίς, έως τώρα, να συνοδεύεται από τις αντίστοιχες υποχρεώσεις».

Ειδικότερα, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της πολιτικής ηγεσίας του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, που προχώρησε σε εξειδίκευση των ανακοινώσεων του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ, σε συνέντευξη Τύπου που διοργάνωσαν ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης και οι υφυπουργοί Χάρης Θεοχάρης και Θάνος Πετραλιάς σχετικά με τα ακίνητα και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έγινε γνωστό ότι:

Καταργούνται πλήρως τα μετρητά στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ δημιουργείται ένα νέο τοπίο στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τις αλλαγές που δρομολογούνται στο φορολογικό καθεστώς και την αυστηροποίηση του πλαισίου λειτουργίας των ακινήτων τύπου Airbnb. Οι αλλαγές ξεκινούν από την 1η Ιανουαρίου και έχουν ως στόχο τον εντοπισμό και τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και του ξεπλύματος χρήματος.

Με τη νέα ρύθμιση που θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2024 μπαίνει οριστικό τέλος στις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά, ανεξάρτητα εάν αυτά προέρχονται από εισοδήματα που έχουν φορολογηθεί.

Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται φόρος διαμονής 1,5 ευρώ ανά διανυκτέρευση που επιβαρύνει τον πελάτη. Αυτό ισχύει για όσους εκμεταλλεύονται ένα ή δύο ακίνητα. Από τρία και περισσότερα θα επιβάλλεται και ΦΠΑ. Μέτρα λαμβάνονται και για τις πολυκατοικίες οι οποίες στο σύνολό τους έχουν μετατραπεί σε διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σημειώνεται ότι ο φόρος διανυκτέρευσης αυξάνεται και για τα ξενοδοχεία και καταλύματα.

Σε περίπτωση που το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, το οποίο θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.

Τα επτά μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ειδικότερα, τα μέτρα που ανακοινώθηκαν περιλαμβάνουν τα εξής:

1.Τροποποίηση ορισμού της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Βραχυχρόνια μίσθωση θα ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, ακινήτου που είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

2.Δημιουργείται νέος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ) ειδικά για Βραχυχρόνια Μίσθωση. Όλα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση τον νέο ΚΑΔ.

3.Υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα τρία (3) ή περισσότερα προς εκμίσθωση/υπεκμίσθωση για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με την συγκεκριμένη παρέμβαση οι ιδιώτες που αναρτούν προς μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα, θα καθίστανται επιχειρήσεις (ατομική ή νομικό πρόσωπο) και θα υποχρεούνται σε έναρξη όπως υποχρεούνται ήδη τα νομικά πρόσωπα που ασκούν την συγκεκριμένη δραστηριότητα, (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο).

4.Επιβολή ΦΠΑ, Τέλους Παρεπιδημούντων και Φόρου Διαμονής: Για τους εκμισθωτές/ υπεκμισθωτές νομικά πρόσωπα/ατομικές επιχειρήσεις με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης: α) το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων θα υπόκειται σε ΦΠΑ, β) θα υπόκεινται σε τέλος Παρεπιδημούντων και γ) θα υπόκεινται σε φόρο διαμονής, όπως ισχύει για τα τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία και επιχειρήσεις ενοικιαζόμενων δωματίων).

Επισημαίνεται ότι ειδικά φόρο διαμονής που επιβαρύνει τον πελάτη, θα έχουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις των εκμισθωτών/υπεκμισθωτών φυσικών προσώπων (ιδιωτών) με ένα ή δύο ακίνητα. Επιπλέον, στο φόρο διαμονής ενσωματώνεται τέλος περιβαλλοντικής προστασίας τόσο στη βραχυχρόνια μίσθωση  όσο και στα τουριστικά καταλύματα για την κάλυψη μέρους του κόστους των φυσικών καταστροφών

Το τέλος περιβαλλοντικής προστασίας κλιμακώνεται από 1 ευρώ ανά διανυκτέρευση σε καταλύματα 1 έως 2 αστέρων, στα ενοικιαζόμενα δωμάτια, 1,5 ευρώ στη βραχυχρόνια μίσθωση και φτάνει έως τα 6 ευρώ στα ξενοδοχεία 5 αστέρων. Τα έσοδα από αυτό το τέλος υπολογίζεται σε 240 εκατ. ετησίως και χρησιμοποιείται για την ανωτέρω μόνιμη αύξηση του λογαριασμού που καλύπτει το κόστος αποκατάστασης από τις φυσικές καταστροφές.

Η παλιά και η νέα κλίμακα του φόρου διαμονής έχει ως εξής:

5.Εντατικοποίηση ελέγχων, με βάση τα δεδομένα των ηλεκτρονικών πλατφορμών και επιβολή κυρώσεων στις περιπτώσεις φοροδιαφυγής ή παροχής επιπρόσθετων υπηρεσιών πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

6.Αυστηροποίηση κυρώσεων: Σε περίπτωση μη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, αυστηροποιείται το πρόστιμο και ορίζεται, ανά χρήση, σε 50%, των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ (σήμερα το πρόστιμο είναι οριζόντιο και ανέρχεται σε 5.000 ευρώ). Σε περίπτωση υποτροπής για επόμενη χρήση το ανωτέρω πρόστιμο θα διπλασιάζεται.

7.Εκμίσθωση συνόλου διαμερισμάτων πολυκατοικίας: Σε περίπτωση που το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, το οποίο θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.

Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ

Σημειώνεται ότι στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα). Από αυτά:

-27.367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα

-141.452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων). Τρία ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.

Συνεπώς, συνολικά θα κληθούν να καταβάλουν ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων 7.440 φυσικά πρόσωπα και 5.297 νομικά πρόσωπα με 57.696 ακίνητα (το 34,2% των ακινήτων), εκτός εάν επιλέξουν μέρος αυτών να τα μετατρέψουν σε μακροχρόνια μίσθωση. Σημειώνεται ότι 4.100 φυσικά πρόσωπα έχουν ακριβώς τρία ακίνητα (και επιπλέον 1.687 φυσικά πρόσωπα έχουν τέσσερα ακίνητα).

Στοιχεία συναλλαγών από τις πλατφόρμες

Ρυθμίσεις με τις οποίες οι ψηφιακές πλατφόρμες υποχρεώνονται να διαβιβάζουν στην Α.Α.Δ.Ε. τα δεδομένα των συναλλαγών που πραγματοποιούν οι χρήστες τους, διασταυρώσεις στοιχείων και πρόβλεψη για κοινούς και ταυτόχρονους ελέγχους με τις φορολογικές αρχές των άλλων κρατών – μελών της ΕΕ προβλέπει νέα νομοθετική ρύθμιση από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με το οποίο ενσωματώνεται στην εθνική νομοθεσία η Οδηγία 2021/54 σχετικά με τη διοικητική συνεργασία στον τομέα της φορολογίας.

Ο νόμος προβλέπει αυστηρές κυρώσεις – πέρα από τις ποινές που ήδη προβλέπονται από την ισχύουσα νομοθεσία για τις άλλες πιθανές φορολογικές παραβάσεις – τόσο για τις πλατφόρμες που δεν συμμορφώνονται (μεταξύ άλλων αναστολή δραστηριότητας και πρόστιμα έως 500.000 ευρώ, καθώς και διακοπή πρόσβασης στις πλατφόρμες που δεν συνεργάζονται) όσο και για τους χρήστες που δεν δηλώνουν τα απαιτούμενα στοιχεία στις πλατφόρμες (κλείσιμο του λογαριασμού τους στην πλατφόρμα, παρακράτηση πληρωμών). Στόχος είναι ο εντοπισμός αδήλωτων εισοδημάτων και ο περιορισμός της φοροδιαφυγής από τις συναλλαγές που διεξάγονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών καθώς – όπως προβλέπεται στο σχέδιο νόμου – τα δεδομένα που θα συλλέγονται από τις πλατφόρμες θα χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση και την επιβολή κάθε είδους φόρων, δασμών ή εισφορών κοινωνικής ασφάλισης.

Στις πλατφόρμες αυτές περιλαμβάνονται και οι γνωστές ψηφιακές υπηρεσίες διαμεσολάβησης για την συνομολόγηση βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων, που έχουν γνωρίσει μεγάλη ανάπτυξη και στη χώρα μας τα τελευταία χρόνια.

Η ρύθμιση αφορά το εισόδημα που αποκτάται από διασυνοριακές και μη δραστηριότητες στους εξής κλάδους:

α) μίσθωση ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων κατοικίας και εμπορικών ακινήτων, καθώς και κάθε άλλης ακίνητης περιουσίας και χώρων στάθμευσης,

β) προσωπική υπηρεσία,

γ) πώληση αγαθών,

δ) μίσθωση οποιουδήποτε μέσου μεταφοράς.

Οι νέες διατάξεις προβλέπουν, επιπλέον:

-Οι πλατφόρμες θα διαβιβάζουν τα στοιχεία (ονοματεπώνυμο – επωνυμία, ΑΦΜ, διεύθυνση, αριθμός τραπεζικού λογαριασμού κ.ά.) του πωλητή, το ύψος του εισοδήματος που απέκτησε ο πωλητής, τις προμήθειες που κατέβαλε κ.ά. στην φορολογική αρχή όπου έχει την έδρα του ο πωλητής. Τα στοιχεία θα διαβιβάζονται ηλεκτρονικά μέσω του υφιστάμενου κοινού δικτύου επικοινωνιών (CCN), που έχει αναπτύξει η Ένωση. Αν πρόκειται για μισθώσεις ακινήτων, διαβιβάζονται επιπλέον οι ημέρες που διήρκησαν αυτές, οι υπηρεσίες που παρασχέθηκαν και η διεύθυνση του ακινήτου. Με βάση τα στοιχεία αυτά θα μπορούν να γίνονται διασταυρώσεις των εισοδημάτων που δήλωσαν οι πωλητές με εκείνα που καταγράφηκαν στις πλατφόρμες.

-Οι έλεγχοι δεν περιορίζονται στις διασυνοριακές πωλήσεις, αλλά αφορούν προφανώς και τις υπηρεσίες που παρέχονται από αγοραστές και πωλητές που είναι κάτοικοι της ίδιας χώρας και πραγματοποίησαν μια συναλλαγή μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.

-Δυνατότητα κοινών ή / και ταυτόχρονων ελέγχων από περισσότερες φορολογικές αρχές. Ρητά παρέχεται το δικαίωμα σε υπαλλήλους ξένων φορολογικών αρχών να εξετάζουν φακέλους και να κάνουν συνεντεύξεις στην Ελλάδα και αντίστοιχα δικαιώματα για τους ελεγκτές της ΑΑΔΕ στο εξωτερικό.

-Ποινές για τις πλατφόρμες που δεν υποβάλλουν πληροφορίες ή υποβάλλουν ανακριβείς-ελλιπείς πληροφορίες, δεν συνεργάζονται με τη φορολογική διοίκηση κλπ. Τα πρόστιμα ξεκινούν από 100 ευρώ ανά περίπτωση και φθάνουν σωρευτικά έως 500.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής σε διάστημα πενταετίας τα πρόστιμα διπλασιάζονται (έως 1 εκατ.) ενώ αν εντοπιστεί παράβαση για τρίτη φορά,  ανεξάρτητα από το χρόνο τέλεσής της, τα πρόστιμα τετραπλασιάζονται. Για έλλειψη συνεργασίας επιβάλλεται επιπλέον διακοπή της πρόσβασης στους ιστοτόπους των ψηφιακών πλατφορμών.

– Κλείσιμο του λογαριασμού και παρακράτηση των πληρωμών για τους πωλητές που δεν παρέχουν τα απαιτούμενα στοιχεία στις πλατφόρμες.

Σημειώνεται ότι από το πεδίο εφαρμογής του νόμου εξαιρούνται:

– Οι επιχειρήσεις / πωλητές που διεξάγουν λιγότερες από 30 συναλλαγές ετησίως μέσω της πλατφόρμας, από τις οποίες εισέπραξαν λιγότερα από 2.000 ευρώ.

-Στον τομέα της μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, οι επιχειρήσεις που διεξάγουν περισσότερες από 2.000 συναλλαγές ετησίως μέσω της πλατφόρμας προκειμένου, όπως αναφέρεται στο κείμενο της Οδηγίας, να αποφευχθούν περιττές δαπάνες συμμόρφωσης των πωλητών που ασχολούνται με την ενοικίαση ακινήτων, όπως οι αλυσίδες ξενοδοχείων ή οι ταξιδιωτικοί πράκτορες.

Η καταγραφή των στοιχείων πωλητών, που ήταν ενεργοί την 1η Ιανουαρίου 2023, θα πρέπει να ολοκληρωθεί ως την 31η Δεκεμβρίου 2024.

Όπως επισημαίνεται στο προοίμιο της Οδηγίας που ενσωματώνεται στο εθνικό δίκαιο, «ορισμένα κράτη μέλη έχουν επιβάλει μονομερή υποχρέωση υποβολής στοιχείων, η οποία δημιουργεί πρόσθετο διοικητικό κόστος για τους φορείς εκμετάλλευσης πλατφόρμας, καθώς οφείλουν να συμμορφώνονται με πολλά εθνικά πρότυπα υποβολής στοιχείων. Είναι επομένως απαραίτητο να εισαχθεί τυποποιημένη απαίτηση υποβολής στοιχείων η οποία θα εφαρμόζεται σε ολόκληρη την εσωτερική αγορά». Υπενθυμίζεται ότι η Ελλάδα είναι μία από τις χώρες που έχει θεσπίσει σχετική νομοθεσία, η εφαρμογή της οποίας ενισχύεται με την ενσωμάτωση της Οδηγίας.

Με βάση τις συμφωνίες συνεργασίας που έχει συνάψει η ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες μίσθωσης ακινήτων, έχουν ήδη ξεκινήσει διασταυρώσεις και εντοπίστηκαν περιπτώσεις απόκρυψης εισοδημάτων. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, το 2022 η ΑΑΔΕ εντόπισε περισσότερους από 73.000 διαχειριστές και ιδιοκτήτες ακινήτων που δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν δήλωσαν εισοδήματα ύψους 102 εκατ. ευρώ ενώ δόθηκε εντολή απενεργοποίησης για 14.736 καταχωρίσεις ακινήτων, καθώς είτε δεν είχαν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή ο ΑΜΑ που αναγραφόταν ηλεκτρονικά δεν ήταν έγκυρος.

Άλλα μέτρα για ιδιωτική ασφάλιση και απαγόρευση μετρητών στα συμβόλαια 

Πέρα από τα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανακοινώθηκε ακόμη ότι:

-Από το 2024 καθίσταται υποχρεωτική η ιδιωτική ασφάλιση σε μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις με ετήσιο κύκλο εργασιών άνω των 2 εκατ. ευρώ. Η ασφάλιση θα πρέπει να καλύπτει πλημμύρα, σεισμό και πυρκαγιά και να αφορά το κτίριο, τα μηχανήματα, τον εξοπλισμό και τα αποθέματα. Από 1/1/2024 οι ανωτέρω  επιχειρήσεις δεν θα αποζημιώνονται από την κρατική αρωγή.

-Θεσμοθετείται η υποχρέωση αγοραπωλησίας ακινήτων μόνο με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής. Τα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων θα αναγράφουν υποχρεωτικά την εξόφληση του τιμήματος μεταβίβασης αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Στόχος, να καταργηθεί η δυνατότητα αγοράς ακινήτων με μετρητά, η οποία συντηρεί φαινόμενα φοροδιαφυγής και ξεπλύματος βρώμικου χρήματος.

Σημειώνεται ότι από την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας myPROPERTY (Μάρτιος 2021) έχουν καταχωριστεί 42.613 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε αποκλειστικά με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 462.493.710,3 €. Έχουν καταχωριστεί επιπλέον 41.741 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε εν μέρει μόνο με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 2.980.580.395.13€  (το ποσό είναι το συνολικό για τις δηλώσεις αυτές, διότι δεν καταχωρείται διακριτά το ποσό που καταβάλλεται με μετρητά).

 Συνολικά οι μεταβιβάσεις που έγιναν αποκλειστικά ή εν μέρει με μετρητά αποτελούν το 24,9 % του συνόλου των μεταβιβάσεων (μία στις τέσσερις).