Αντικειμενικές αξίες: οι “παράδοξες” μειώσεις σε περιζήτητες περιοχές

Της Ντίνας Καράτζιου/

Τις παραδοξότητες που ανακύπτουν από το  νέο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, το οποίο σε κάποιες περιπτώσεις φαίνεται να μην υπηρετεί τον αρχικό του στόχο: το κλείσιμο της ψαλίδας με τις εμπορικές αξίες, αναλύει στο «Ecοpress»  ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates κ. Θέμης Μπάκας, παρουσιάζοντας τον χάρτη των ανορθόδοξων μειώσεων στις νέες τιμές ζώνης αλλά και τις αδικαιολόγητα χαμηλές τιμές σε νέες εντάξεις, γεγονός που  διαιωνίζει για κάποιες περιοχές, τη στρέβλωση διαφοροποίησης  μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας.

Μία σειρά αυξομειώσεων που συντελέστηκαν με τις αλλαγές στις τιμές ζώνης των ακινήτων αλλά και στις  νέες εντάξεις δεν κλείνουν το χάσμα με τις  εμπορικές αξίες. Στις παραδοξότητες συγκαταλέγονται μειώσεις στις τιμές ζώνης, σε περιοχές των νοτίων και βορείων προαστίων αλλά και σε νέες εντάξεις κάποιων περιοχών στην Περιφέρεια, στις οποίες,  ενώ οι  εμπορικές τιμές έχουν εκτοξευτεί, η τιμή ζώνης  που δόθηκε, είναι αρκετά  χαμηλότερη.

Τη χαρτογράφηση αυτών των περιοχών πραγματοποίησε ο  πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates κ. Θέμης Μπάκας: «Καταρχάς, θα πρέπει να κατανοήσουμε,  ότι η τιμή ζώνης,  είναι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο νεόδμητου μεσαίου (όχι γωνιακού) διαμερίσματος 90τμ –  1ου ορόφου χωρίς εμπορικότητα. Εφόσον το ακίνητο αναφοράς της μελέτης είναι ένα διαμέρισμα νεόδμητο που το ελάχιστο κόστος κατασκευής είναι περίπου 800 ευρώ/τμ (χωρίς να υπολογίζουμε το κόστος οικοπέδου), και βάσει των νέων δεδομένων όπου το κόστος των υλικών έχει αυξηθεί κατακόρυφα,  δεν είναι δυνατόν να υπάρχουν τιμές ζώνης μικρότερες των 800 ευρώ/τμ», αναφέρει ο κ. Μπάκας

Οι νέες εντάξεις

Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates , τονίζει, ότι στις νέες εντάξεις περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών στην Περιφέρεια, καταγράφονται αξίες τις τάξεως των 600 ευρώ – 650 ευρώ , καθώς και σε κάποια χωρία ακόμη και 550 ευρώ. Αντιλαμβανόμαστε ότι τα άνωθεν δεν αποτελούν ορθή καταγραφή των αξιών ώστε να μπορέσει να πραγματοποιηθεί εξίσωση των δυο τιμών. Θα μπορούσαμε, να καταγράψουμε ορθά τις αξίες των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές και για κοινωνικούς λόγους, να μειωθούν οι συντελεστές φορολόγησης», τονίζει και αναφέρει συγκεκριμένα παραδείγματα από τις τιμές ζώνες που θεσμοθετήθηκαν σε νέες εντάξεις: «Στην Περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας και συγκεκριμένα στο Νομό Αχαϊας στην περιοχή του Ρίου, η τιμή ζώνης είναι 1.250 ευρώ . Όσοι γνωρίζουν τη περιοχή, κατανοούν ότι η τιμή ζώνης με την άνωθεν αξία υπολείπεται κατά πολύ την εμπορική τιμή ενός νεόδμητου μεσαίου (όχι γωνιακού) διαμερίσματος 1ου ορόφου χωρίς εμπορικότητα. Διότι η συγκεκριμένη περιοχή , αποτελεί το ακριβότερο προάστιο του Ν. Αχαΐας!  Παρόμοιες στρεβλώσεις  στην Αχαϊα παρατηρούνται και στη περιοχή Άγιος Βασίλειος, Άγιος Βασίλειος – Ακταίο, καθώς και στον Ψαθόπυργο, όπου αποτελούν νέες εντάξεις με τιμή ζώνης, 900ευρώ, 1.100 ευρώ  και 1.100 ευρώ αντίστοιχα για την καθεμία από τις τρεις προαναφερθείσες περιοχές.

Μειώσεις την Εκάλη

Ο κ. Μπάκας καταγράφει ακόμη την παραδοξότητα των μειώσεων στην τιμή ζώνης σε συγκεκριμένες περιοχές των βορείων προαστίων: «Στις δημοσιευμένες τιμές ζώνης, καταγράφηκαν μειώσεις στην κοινότητα της Εκάλης κατά 9,09%. Με τη τιμή ζώνης να προσαρμόζεται πλέον στις 3.500  ευρώ/τμ στην ανώτερη τιμή, από 3.850ευρώ/τμ που ήταν πριν. Όπως και στην περιοχή της Φιλοθέης που η ανώτερη τιμή ζώνης μειώθηκε κατά 14,89% και πλέον διαμορφώνεται στις 4.000 ευρώ/τμ.  Ενώ, εντύπωση προκαλεί και το γεγονός ότι στη Κηφισιά εντάχθηκε στο σύστημα αντικειμενικών αξιών νέα περιοχή με τιμή ζώνης μόλις 750 ευρώ /τμ με αποτέλεσμα στη περιοχή πλέον οι τιμές ζώνης να κυμαίνονται από 750ευρώ/τμ έως 3.250ευρώ/τμ όταν πριν την αναπροσαρμογή ήταν 1.150 ευρώ/τμ έως 3.500 ευρώ/ τμ».

Οι  μειώσεις στα νότια προάστια

Σύμφωνα με τον κ.  Μπάκα, «μεγάλη εντύπωση προκαλούν οι μειώσεις στις ανώτερες τιμές ζώνης στα Νότια Προάστια του Ν.Αττικής και ιδιαίτερα στη Βούλα που η ανώτερη τιμή ζώνης μειώθηκε κατά 12,5%  , από 3.600 ευρώ/τμ σε 3.150ευρώ/τ.μ. «Όπως και στο Ελληνικό που η ανώτερη τιμή ζώνης μειώθηκε κατά 5,35%, ήτοι από 2.800€ευρώ/τμ σε 2.650 ευρώ/τμ. Στη  Γλυφάδα επίσης, αυξήθηκε η ανώτερη τιμή ζώνης μόλις 3,3% και πλέον  διαμορφώνεται στις 4.600 ευρώ/τμ από 4.550 ευρώ/τμ.  Οι άνωθεν τιμές ζώνης και ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφηκαν μειώσεις, προκαλούν έκπληξη, διότι στη ευρύτερη περιοχή των Νοτίων προαστίων έχουν προγραμματιστεί έργα ανάπλασης και παράλληλα πολλά από αυτά υλοποιούνται , όπως το Μητροπολιτικό πάρκο του Ελληνικού που αποτελεί το μεγαλύτερο έργο στη Μεσόγειο». Και προσθέτει: «Σύμφωνα με την προαναφερθείσα λογική μειώσεων, ήταν λογικό να προκληθούν εντυπώσεις όταν πραγματοποιούνται αυξήσεις των τιμών ζώνης στα Δυτικά Προάστια του Ν.Αττικής. Χωρίς αυτό να σημαίνει ότι οι τιμές ζώνης στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων σύμφωνα με το ακίνητο αναφοράς νεόδμητο μεσαίου (όχι γωνιακό) διαμέρισμα 1ου ορόφου που χρησιμοποιείται για τον καθορισμό των τιμών ζώνης, αποκλείει από τις υπάρχουσες τιμές της περιοχής».

Δεν θα ανέβουν οι τιμές

Για το πόσο και αν νέες αντικειμενικές τιμές ζώνης θα προκαλέσουν θρυαλλίδα για αυξήσεις στις τιμές πώλησης, ο κ. Μπάκας αναφέρει: «θα πρέπει να διαχωρίσουμε τη λογική ότι εφόσον αυξήθηκαν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, θα σημάνει άμεσα και αύξηση των τιμών πώλησης των ακινήτων. Κατανοούμε όλοι μας ότι η πώληση του ακινήτου πραγματοποιείται στην ελεύθερη αγορά συναλλαγών και το αντίτιμο καθορίζεται από πολλούς παράγοντες. Από τη χρονική στιγμή, τον λόγο και τον χρόνο που θέλει να πουλήσει ο πωλητής καθώς και τον λόγω και τον χρόνο που θέλει να αγοράσει ο εν δυνάμει αγοραστής. Θεωρούμε, ότι το οικονομικό επιτελείο προέβη σε δημοσίευση των νέων αντικειμενικών αξιών τόσο για την άμεση ενημέρωση των πολιτών δίνοντας το χρονικό διάστημα των 6 μηνών ως χρονικό περιθώριο για να προβούν πιο άμεσα στις προγραμματισμένες πράξεις (π.χ. γονική παροχή, δωρεά, αποδοχή κληρονομιάς) που σχετίζονται άμεσα και επιβαρύνονται με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Μη ξεχνάμε οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν περίπου 20 φόρους που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία». Και προσθέτει: «Παράλληλα, η εσπευσμένη ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών σχετίζεται και με επιθυμητή αύξηση των δημοσίων εσόδων εντός του 6μηνου του 2ου εξαμήνου του 2021. «Όπως επίσης και από την χρονική δυνατότητα που δίδεται στο οικονομικό επιτελείο να προβεί σε τυχόν διορθώσεις που θα συντελέσουν στην δίκαιη φορολογική επιβάρυνση των πολιτών ανάλογη με την πραγματική αξία της περιουσίας που κατέχει. Θεωρώ,  ότι θα δούμε αλλαγές σε κλιμάκια και συντελεστές υπολογισμού του φόρου αυξάνοντας το εύρος, ώστε να αντισταθμιστούν οι επιπτώσεις από τις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών στο μεγαλύτερο τμήμα της επικράτειας της χώρας».

Πως θα επηρεαστεί η κτηματαγορά

Οσον αφορά για  το κλίμα που δημιουργείται στην κτηματαγορά, αναφέρει, ότι «σίγουρα η κτηματαγορά θα κινηθεί ανοδικά το επόμενο χρονικό διάστημα. Και πριν την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών, υπήρχε κινητικότητα, ιδιαίτερα από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές που έχουν αποφασίσει να αγοράσουν ακίνητα είτε με στόχο την ιδιοκατοίκηση, είτε με στόχο την επένδυση ή και την εκμετάλλευση. Αυτό όμως δεν σημάνει ότι λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών, θα σπεύσει το κοινό να αγοράσει ακίνητα.  Θα πραγματοποιηθούν σίγουρα οι πράξεις γρηγορότερα και πολλοί που είχαν στη σκέψη τους την αγορά ακινήτων, θα βιαστούν για να γλιτώσουν τους έμμεσους και άμεσους φόρους που είναι άμεσα συνδεδεμένοι με τις αντικειμενικές αξίες». Και προσθέτει: «Μεγάλη κινητικότητα θα καταγραφεί κυρίως στους συμπολίτες μας που θα θελήσουν να αποδεχθούν κληρονομιές, να πραγματοποιήσουν γονικές παροχές κλπ, διότι τα χρήματα που θα πρέπει να καταβληθούν είναι αρκετά με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες από 1/1/2022 σε σχέση με σήμερα».