Από τις βεβαιώσεις μηχανικών θα «βγαίνει» ο φόρος στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Ετοιμάζεται νέα απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), η οποία θα αντιμετωπίζει σε νέα βάση τις βεβαιώσεις μηχανικών στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Στο μεταξύ οδηγία του συμβολαιογραφικού συλλόγου  δίνει το μήνυμα ότι μετά την πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ,  η ισχύς των βεβαιώσεων μηχανικών ουσιαστικά από δίμηνης γίνεται πεντάμηνης διάρκειας.

Ο ρόλος και η ισχύς των βεβαιώσεων μηχανικών στις αγοραπωλησίες ακινήτων έχει γίνει αντικείμενο συζητήσεων, μεταξύ της ΑΑΔΕ, του υπουργείου Οικονομικών και  των εμπλεκόμενων επιστημονικών κλάδων, ενόψει της αποκλειστικής λειτουργίας της Ταυτότητας Κτιρίου, της πλήρους διασύνδεσης των ψηφιακών συστημάτων και της πλήρους εφαρμογής των ψηφιακών μεταβιβάσεων ακινήτων.

Σημείο αναφοράς   αποτελούν οι παρενέργειες και τα προβλήματα, που εντοπίστηκαν στις μεταβιβάσεις ακινήτων, επιβαρύνοντας τους ιδιοκτήτες και δυσκολεύοντας το έργο των συμβολαιογράφων, από το γεγονός ότι η ΑΑΔΕ μέχρι τώρα εμφανίζεται να μην αποδέχεται τις βεβαιώσεις μηχανικών, όσον αφορά την παλαιότητα των κτιρίων και κατ΄ επέκταση τη φορολογική αντιμετώπιση του ακινήτου. Πράγμα που ανέδειξε με δημόσια ανακοίνωση του ο πρόεδρος του συλλόγου συμβολαιογράφων Γιώργος Ρούσκας.

Ακλόνητο στοιχείο στις μεταβιβάσεις

Πηγές που βρίσκονται κοντά στις εξελίξεις αναφέρουν στο  ecopress ότι η νέα απόφαση που ετοιμάζει η ΑΑΔΕ, αφενός μεν θα θεραπεύει το πρόβλημα, που έχει δημιουργηθεί με τις βεβαιώσεις μηχανικών, όσον αφορά την παλαιότητα του κτιρίου αφετέρου δε, θα αναβαθμίζει τη βεβαίωση μηχανικού στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Συγκεκριμένα   τόσο για το μεσοδιάστημα έως τις 30 Ιουνίου 2021,  που σύμφωνα με τη νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ μπορούν να εκδίδονται αυτοτελώς, παράλληλα με τη λειτουργία της Ψηφιακής Ταυτότητας Κτιρίου, όσο και στη συνέχεια,  που (εκτός απροόπτου)  θα καθιερωθεί από την 1^η Ιουλίου η αποκλειστική λειτουργία της Ψηφιακής Ταυτότητας  Κτιρίου, οι βεβαιώσεις των μηχανικών  θα αποτελούν ακλόνητο στοιχείο και θα λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη από την Εφορία,  ως προς τις αναφορές τους για την παλαιότητα,  το είδος και τη χρήση του ακινήτου.

Η ισχυροποίηση της βεβαίωσης μηχανικού στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα συμβάλει καθοριστικά, στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ο οποίος, όπως ζητούν οι συμβολαιογράφοι,  πρέπει να διενεργείται  αυτόματα από την Εφορία και την πλατφόρμα των ψηφιακών μεταβιβάσεων, αναφέρουν αρμόδιες πηγές. Παράλληλα  σημειώνουν ότι θα κατοχυρωθούν και οι ιδιοκτήτες, ώστε να πληρώνουν τον πραγματικό φόρο που τους αναλογεί πχ για νομιμοποιημένα αυθαίρετα, καθώς μέχρι τώρα είναι πολλές οι περιπτώσεις λανθασμένων φορολογικών καταλογισμών.

Η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ αναφέρουν οι ίδιες πηγές ότι αναμένεται να εκδοθεί το αργότερο έως τον ερχόμενο Μάιο και θα συνδυαστεί με την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, όπως επίσης και το νέο ψηφιακό πλαίσιο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Σημειώνεται ότι ήδη υπάρχει συνωστισμός στις Εφορίες για μεταβιβάσεις, προκειμένου οι φορολογούμενοι να αποφύγουν τιε επιβαρύνσεις που θα φέρουν οι νέες αυξημένες αντικειμενικές τιμές των ακινήτων 53.000 δηλώσεις υποβλήθηκαν και διεκπεραιώθηκαν στο πρώτο τρίμηνο του έτους.

Το νέο ψηφιακό πλαίσιο για τις μεταβιβάσεις

Το νέο πλαίσιο παρουσιάζει  ο  Άκης Σκέρτσος υφυπουργός στον Πρωθυπουργό για το συντονισμό του κυβερνητικού έργου σε  πρόσφατο άρθρο του, αναφέροντας ότι «υλοποιείται  με συστηματική και συντονισμένη δουλειά μεταξύ πολλών διαφορετικών φορέων του δημοσίου εδώ και ένα χρόνο, βασίζεται σε τρεις άξονες: τα ψηφιακά εργαλεία για τις μεταβιβάσεις, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και την επιτάχυνση της κτηματογράφησης». Και ειδικότερα αναφέρει ότι:

-«Πρώτον, θέτουμε σε εφαρμογή δύο νέα ψηφιακά εργαλεία, άρρηκτα συνδεδεμένα μεταξύ τους. Το πρώτο ψηφιακό εργαλείο είναι ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτων που συντονίζει το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Με αυτό, δίνουμε για πρώτη φορά στο συμβολαιογράφο την ψηφιακή λειτουργία της αγοραπωλησίας που θα χειριστεί. Στον ηλεκτρονικό φάκελο θα έχουν πρόσβαση ο αγοραστής, ο πωλητής και ο συμβολαιογράφος και οι δύο πρώτοι θα παρέχουν στο συμβολαιογράφο την εξουσιοδότηση για να εκδώσει τα αναγκαία δικαιολογητικά.

Στη συνέχεια, θα διασυνδέεται μέσω διαλειτουργικότητας με όλα τα ηλεκτρονικά συστήματα για την ψηφιακή έκδοση των δικαιολογητικών (Κτηματολόγιο, ΕΦΚΑ, ΑΑΔΕ και ΤΕΕ κ.ά.). Σε αυτό το σημείο, ο συμβολαιογράφος θα διασυνδέεται με το δεύτερο ψηφιακό εργαλείο, την ηλεκτρονική πλατφόρμα φόρου μεταβίβασης ακινήτων της ΑΑΔΕ, όπου θα συμπληρώνει ηλεκτρονικά τη δήλωση φόρου και θα την υποβάλλει στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Η δήλωση αποστέλλεται ηλεκτρονικά από το συμβολαιογράφο στις θυρίδες των δύο μερών τα οποία μόλις την αποδεχθούν, η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και εκδίδεται η αντίστοιχη ταυτότητα οφειλής προς πληρωμή από τον αγοραστή. Μετά την πληρωμή ενημερώνεται το TAXIS και αναρτάται το αποδεικτικό υποβολής στο myPROPERTY.
Ο ηλεκτρονικός φάκελος μεταβίβασης ακινήτων θα ενημερώνεται αυτόματα και πλέον ο συμβολαιογράφος θα καλεί τα μέρη για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας. Η εφαρμογή της ΑΑΔΕ τέθηκε σε εφαρμογή πριν λίγες ημέρες και ήδη έχουν υποβληθεί 110 δηλώσεις. Το επόμενo δίμηνο θα τεθεί σε λειτουργία πιλοτικά ο ηλεκτρονικός φάκελος μεταβίβασης ακινήτου ο οποίος θα είναι πλήρως λειτουργικός έως το τέλος του χρόνου.

Δεύτερον, από την 1η Φεβρουαρίου είναι πλήρως λειτουργική η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και η καταχώρισή της στο ηλεκτρονικό μητρώο. Ένας θεσμός εξαιρετικής σημασίας για την προστασία της ιδιοκτησίας, την καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης και της δημιουργίας ενός ενιαίου συστήματος τεκμηρίωσης ακινήτων. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ψηφιοποιεί και συλλέγει σε ένα σημείο όλα τα στοιχεία ενός ακινήτου και η πολεοδομική τεκμηρίωση ακολουθεί πλέον το κτίριο δια παντός (one-off).

Με τον τρόπο αυτό θα εκλείψουν οι αποσπασματικές αναζητήσεις εγγράφων στις Υπηρεσίες Δόμησης, ο πολλαπλός κόπος, χρόνος και φυσικά το κόστος πολιτών και επαγγελματιών να αναζητούν τα πολεοδομικά στοιχεία τεκμηρίωσης (κατόψεις, βεβαιώσεις, πιστοποιητικά και τακτοποιήσεις) κάθε φορά που θέλουν να μεταβιβάσουν το ακίνητο ή να εκδώσουν οικοδομική άδεια, και φυσικά η ατέρμονη σπατάλη ανθρώπινων πόρων με τις παρωχημένες μη ψηφιοποιημένες διαδικασίες»

-“Την ίδια στιγμή,  σύμφωνα με τον υφυπουργό, δημιουργείται ένα συνεκτικό και συνεχές σύστημα παρακολούθησης των κατασκευών και μεταβολών κτιρίων τόσο για την προστασία του δημοσίου συμφέροντος από αυθαιρεσίες αλλά και ως παροχή δεδομένων για τον χωρικό σχεδιασμό της χώρας (μέσω και της επικείμενης διασύνδεσης με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη και το Κτηματολόγιο). Αν και φαίνεται δύσκολο στην αρχική του υλοποίηση, αποτελεί σίγουρα το πολεοδομικό εργαλείο που θα μνημονεύουμε στο μέλλον”.

Ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις ακινήτων

Στο μεταξύ η Βεβαίωση Μηχανικού ξεμπλοκάρει  ήδη  τις μεταβιβάσεις ακινήτων, με βάση τη νέα νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ,  που ψηφίστηκε στη Βουλή και δημοσιεύτηκε στο Φύλλο Εφημερίδας της Κυβέρνησης.  Παράλληλα δίνει λύσεις για κάθε είδους νόμιμη χρήση της, όπως  οι υπαγωγές αυθαιρέτων

Οδηγία που εξέδωσε ο σύλλογος συμβολαιογράφων δίνει το μήνυμα ότι οι βεβαιώσεις μηχανικών καλύπτουν με την ισχύ τους όλο το διάστημα των πέντε μηνών από την 1^η Φεβρουαρίου 2021 έως 30 Ιουνίου 2021 και ότι η νομοθετική ρύθμιση που το προβλέπει είναι ισχυρή και επικρατεί έναντι της μέχρι τώρα σχετικής απόφασης που προέβλεπε δίμηνη ισχύ των βεβαιώσεων μηχανικών.

Συγκεκριμένα η Οδηγία που εξέδωσε ο σύλλογος συμβολαιογράφων, την οποία υπογράφουν ο πρόεδρος Γιώργος Ρούσκας και ο γενικός γραμματέας  Θεόδωρος Χαλκίδης με θέμα : «N.4787/2021 (A΄44) Παράταση ισχύος των βεβαιώσεων της παρ. 1 του άρθρ. 83 Ν. 4495/2017» αναφέρει ότι:

-“Κυρίες και Κύριοι Συνάδελφοι, Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Α΄44 ο Ν.4787/2021 με τίτλο «Κύρωση Σύμβασης Διανομής Ακινήτου – Σύστασης Δικαιώματος Επιφανείας Ακινήτου Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά, ρύθμιση συναφών θεμάτων και άλλες διατάξεις.». Σύμφωνα με τη παρ. 5 του άρθρου δεκάτου ογδόου (Μέρος Ε’ – Λοιπές Διατάξεις) του ανωτέρω νόμου, ορίζεται ότι «5. Ο χρόνος ισχύος των βεβαιώσεων της παρ. 1 του άρθρου 83 του ν. 4495/2017 (Α’ 167) με ημερομηνία αυτοψίας από 1η.1.2021 έως και 31η.1.2021 παρατείνεται έως και την 30ή.6.2021, με δυνατότητα υπαγωγής ρύθμισης και μετά την 1η Φεβρουαρίου 2021, χωρίς υποχρέωση καταχώρησης στοιχείων ταυτότητας κτηρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας». Μετά την ανωτέρω ρύθμιση οι βεβαιώσεις της παρ.1 του άρ.83 Ν.4495/2017 με ημερομηνία αυτοψίας από 01.01.2021 έως 31.01.2021 ισχύουν μέχρι και 30.06.2021 έστω κι αν η υπαγωγή στις διατάξεις του Ν.4495/2017 γίνονται μετά την 1^η Φεβρουαρίου 2021 και δεν απαιτείται Πιστοποιητικό Ηλεκτρονικής Ταυτότητας κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας».

Διαλύεται η σύγχυση

Είναι αξιοσημείωτο ότι λόγω ερμηνειών επικράτησε  σύγχυση το τελευταίο διάστημα σχετικά με τις βεβαιώσεις μηχανικών και τη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ, τόσο στους κόλπους των μηχανικών όσο και των συμβολαιογράφων αλλά και μεταξύ των δύο κλάδων, που εμπλέκονται στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι σχετικά ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων Γιώργος Ρούσκας σχολίασε ότι:

-«Όσοι συνάδελφοι προβάλλουν τον ισχυρισμό ότι οι μηχανικοί επικαλούνται διάφορα προβλήματα για την έκδοση της βεβαίωσης νομιμότητας ακινήτου, σχετικά με την τελευταία νομοθετική ρύθμιση για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου, χρήσιμο είναι να συμβουλεύουν τους μηχανικούς να ζητούν την άποψη της νομικής υπηρεσίας του ΤΕΕ ή του Help Desk του ΤΕΕ ή και της νομικής υπηρεσίας του Συλλόγου μας. Για πράγματα τα οποία είναι απολύτως ξεκάθαρα  ας μην αναζητούν ορισμένοι προβλήματα εκεί που δεν υπάρχουν».