Δικαίωμα υψούν: τι ισχύει για νόμιμη και αυθαίρετη δόμηση, πότε γίνεται αέρας

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

smourkas@teemail.gr

Το δικαίωμα υψούν, δηλαδή το δικαίωμα ανέγερσης ορόφων μέχρι να εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, ο λεγόμενος «αέρας» της οικοδομής, είναι συνυφασμένο με την υλοποίηση του και χωρίς νόμιμη υλοποίηση δεν υπάρχει ιδιοκτησία. Η κατοχύρωση του  δικαιώματος κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών. Η συμπλήρωση του δικαιώματος υψούν στην ταυτότητα κτιρίου. Τι ισχύει για νομιμοποίηση αυθαίρετης κατασκευής με οικοδομική άδεια στην κοινόχρηστη ταράτσα της πολυκατοικίας και όταν το δώμα είναι αδόμητο και έχει χιλιοστά επί του οικοπέδου.

 Με την υπ’ αριθμ. 1553/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου εκρίθη ότι ο αυθαιρέτως ανεγερθείς όροφος επί του δώματος, εφ’ όσον νομιμοποιηθεί, ανήκει κατά κυριότητα σ’ αυτόν που έχει το δικαίωμα υψούν.

Βασικές παρατηρήσεις και παραδοχές

Πιάνοντας το νήμα από την αρχή, στην παρουσίαση του σύνθετου πολεοδομικού, νομικού και ιδιοκτησιακού θέματος του δικαιώματος υψούν, οι βασικές παρατηρήσεις και παραδοχές είναι:

• Μεγάλη παράληψη αποτελεί η μη αναφορά στο δικαίωμα υψούν, κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών.
• Ευθύνεται ο Μηχανικός που συντάσσει τον πίνακα χιλιοστών. Είναι βέβαιο ότι συνεργάζεται με τους συνιδιοκτήτες. Αυτοί όμως δεν γνωρίζουν. Δική μας επιμέλεια είναι. Δική μας δουλειά είναι.
• Είναι απαραίτητο γιατί είτε υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, είτε δημιουργείται στο μέλλον.
• Τα σχέδια πόλεων αναπροσαρμόζονται. Δίνονται νέοι όροφοι και γενικά μεταβάλλονται τα πολεοδομικά μεγέθη, δόμησης, κάλυψης και όγκου. Ακόμη και στους οικισμούς θα τολμούσα να πω, πρέπει να υπάρχει η πρόβλεψη του δικαιώματος υψούν.
• Βέβαια στην εκτός σχεδίου δόμηση νομιμοποιήθηκαν οι κάθετες που συστάθηκαν πριν το 1971, εκτός εάν καταργήθηκαν με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις. Στις τροποποιήσεις που επιτρέπονται είναι δυνατή η πρόβλεψη του δικαιώματος υψούν.
• Βέβαια και στα γήπεδα που συστάθηκαν κάθετες ιδιοκτησίες με χρησικτησία ή κατόπιν διεκδικητικής αγωγής, με απόφαση πρωτοδικείου, είναι δυνατή η πρόβλεψη του δικαιώματος υψούν.
• Όταν το δώμα είναι αδόμητο και έχει χιλιοστά επί του οικοπέδου, αποτελεί κοινόχρηστο χώρο.
• Όταν δομηθεί νόμιμα με οικοδομική Άδεια (Άδεια Δόμησης) τότε είναι κανονικός όροφος το δομημένο τμήμα και κοινόχρηστο το αδόμητο τμήμα εφόσον υπάρχει.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Αυθαιρέτως ανεγερθείς όροφος επί του δώματος υψούν

Ιδιαίτερης σημασίας είναι η εγκύκλιος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου, η οποία αναφέρεται στο δικαίωμα υψούν μελλοντικού ορόφου, το οποίο είχε χιλιοστά και η ανέγερσή του έγινε αυθαίρετα.

«ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ   Εγκύκλιος Συντονιστικής 4/2016 – Αυθαίρετα

Δικαίωμα υψούν μελλοντικού ορόφου, το οποίο είχε χιλιοστά και η ανέγερσή του έγινε αυθαίρετα: Το δικαίωμα υψούν του Β’ μελλοντικού ορόφου, στο οποίο ανεγέρθηκε αυθαίρετο κτίσμα 100 τ.μ. σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή , με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ….%. Σημειώνουμε ότι με την υπ’ αριθμ. 1553/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου εκρίθη ότι ο αυθαιρέτως ανεγερθείς όροφος επί του δώματος, εφ’ όσον νομιμοποιηθεί, ανήκει κατά κυριότητα σ’ αυτόν που έχει το δικαίωμα υψούν. Επισημαίνουμε ότι η τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπου αυτή απαιτείται κατά τ’ ανωτέρω, θα πρέπει να γίνεται: αα) Είτε με την σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου ββ) Είτε από τον ιδιοκτήτη της μεταβαλλόμενης από την τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπό την προϋπόθεση ότι έχει αυτό το δικαίωμα από τα οριζόμενα σχετικά στην σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (δηλ. είτε μονομερές δικαίωμα τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας είτε παροχή σχετικής πληρεξουσιότητας από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, προς αυτό)».

Εδώ η εγκύκλιος ομιλεί για νομιμοποίηση και όχι τακτοποίηση. Νομιμοποίηση σημαίνει έκδοση οικοδομικής Αδείας.

Το δικαίωμα υψούν στην ηλεκτρονική ταυότητα κτιρίου

Στο σύστημα του ΤΕΕ, όσον αφορά pilotis και δώμα και την ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ ΣΤΗΝ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ (ΗΤΚ) έχουμε τα ακόλουθα:

-Στο πεδίο «Όροφοι» του οικοπέδου/γηπέδου πως εισάγονται pilotis και δώμα;

-Κατά την καταχώριση οικοπέδου/γηπέδου εισάγονται από τον μηχανικό όλοι οι όροφοι των κτισμάτων που υπάρχουν, συμπεριλαμβανομένων των υπογείων. Στο πεδίο αυτό δίνεται δυνατότητα εισαγωγής από το 7ο υπόγειο έως τον 28 όροφο.

-Η pilotis νοείται ως όροφος και εισάγεται ως «ισόγειο».

-Το δώμα (κτιρίου ή ορόφου, σύμφωνα με τους ορισμούς του άρθρου 2 του ν. 4067/2012) δεν θεωρείται όροφος, αλλά αντιστοιχίζεται στον υποκείμενο όροφο.

-Η σαφής αποτύπωση του επιπέδου γίνεται με τη σχετική επιλογή στη στήλη «Είδος επιπέδου», στην καρτέλα «Επιφάνειες» της Ιδιοκτησίας.

-Σε περίπτωση που, σε χαρακτηρισμένο δώμα στην Ο.Α., έχει δημιουργηθεί επιπλέον χώρος κύριας χρήσης, προτείνεται το δώμα να καταχωριστεί ως επιπλέον όροφος.

-Όταν στο ακίνητο υφίσταται σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας με περιγραφή κοινοχρήστων χώρων, τσεκάρετε το πεδίο «Κοινόχρηστοι χώροι» στο οικόπεδο/γήπεδο.

-Για την καταχώριση του συνόλου των κοινοχρήστων χώρων εισάγετε μία ξεχωριστή ιδιοκτησία.

-Στα «Στοιχεία ιδιοκτησίας», στο πεδίο «Τύπος ιδιοκτησίας» επιλέγετε «Κοινόχρηστο χώροι».

-Για τη συμπλήρωση ΗΤΚ δικαιώματος υψούν που αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία, γίνεται ξεχωριστή καταχώριση ιδιοκτησίας.

-Στο οικόπεδο / γήπεδο, εφόσον υφίσταται κτίσμα, στο πεδίο “Αδόμητο” επιλέγετε ΟΧΙ.

-Στον “Αριθμό Ιδιοκτησιών” εισάγετε τον αντίστοιχο αριθμό, αθροίζοντας και το δικαίωμα υψούν, για το οποίο εισάγετε μία ξεχωριστή ιδιοκτησία.

-Στα «Στοιχεία ιδιοκτησίας», στο πεδίο «Υλοποιημένη ιδιοκτησία» επιλέγετε ΟΧΙ.

-Στην καρτέλα “Πράξεις” καταχωρίζετε τις πράξεις εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών που έχουν εκδοθεί στο ακίνητο, κάνοντας αναφορά στην Τεχνική έκθεση ότι αφορούν την υποκείμενη κατασκευή.

-Στην καρτέλα “Επιφάνειες” δεν εισάγετε στοιχεία. Κατά την έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας επιλέγετε Τύπο Βεβαίωσης 3 (αδόμητο).

Ας βγάλουμε χρήσιμα συμπεράσματα

Όπως  η κατάτμηση είναι συνυφασμένη με την μεταβίβαση και χωρίς μεταβίβαση δεν υπάρχει κατάτμηση, έτσι και το δικαίωμα υψούν είναι συνυφασμένο με την υλοποίηση και χωρίς νόμιμη υλοποίηση δεν υπάρχει ιδιοκτησία.

Εδώ χρησιμοποίησα σε μια φράση, λέξεις που είναι κλειδιά: μεταβίβαση και νόμιμη υλοποίηση

Πράγματι όσες κατατμήσεις υπάρχουν χαραγμένες, σχεδιασμένες ή σε τοπογραφικά, εάν δεν υπάρχει συμβόλαιο μεταβίβασης, δεν υφίσταται κατάτμηση.

Το αντίστοιχο ισχύει και για το δικαίωμα υψούν. Εάν δεν υπάρχει νόμιμη κατασκευή δεν υπάρχει ιδιοκτησία. Το ίδιο συμβαίνει όταν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή τακτοποιημένη, είναι σαν να μην υπάρχει.

Όταν η κατασκευή είναι νόμιμη ανήκει σε εκείνον που την νομιμοποίησε με έκδοση οικοδομικής αδείας.

Η αυθαίρετη κατασκευή είναι κοινόχρηστη και ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες. Αν τακτοποιηθεί ανήκει πάλι σε όλους τους ιδιοκτήτες γιατί είναι σε κοινόχρηστο χώρο και τακτοποιήθηκε με τη συναίνεση όλων των ιδιοκτητών.

Παρόλα αυτά το δικαίωμα υψούν είναι ένα δικαίωμα και μπορεί να υλοποιηθεί νόμιμα και μόνο νόμιμα.

Εάν στο δώμα υλοποιηθεί οικοδομή νόμιμη σύμφωνα με το δικαίωμα υψούν, μόνο το κτίσμα ανήκει στον ιδιοκτήτη του δικαιώματος υψούν, ο υπόλοιπος χώρος του δώματος είναι κοινόχρηστος.

Κρίσιμες ερωτήσεις και απαντήσεις

-Μεταβιβάζεται το δικαίωμα υψούν;

-ΝΑΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΕΤΑΙ

Ο κοινόχρηστος χώρος μιας οικοδομής, είναι ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, αλλά και το δώμα.

-Μεταβιβάζεται ο κοινόχρηστος χώρος;

-ΝΑΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΕΤΑΙ ΕΝΑΝΤΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΥ ΑΝΤΑΛΛΑΓΜΑΤΟΣ ή καλύτερα για τους μη μηχανικούς, ΥΠΆΡΧΕΙ ΣΕ ΆΛΛΟ ΤΜΉΜΑ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ. Εδώ έχουμε το θέμα της δουλείας επί αλλωτρίω έναντι οικονομικού ανταλλάγματος.

Ακάλυπτος χώρος δεν είναι μόνο στο έδαφος, αλλά σε οποιαδήποτε στάθμη υπέρ του εδάφους που δεν συμμετέχει σε υλοποιημένη δόμηση, κάλυψη ή όγκο. Έτσι λοιπόν τα μπαλκόνια, οι βεράντες, οι εσοχές με την έννοια του ημιϋπαίθριου χώρου. Δεν είναι ακάλυπτοι χώροι.

Ας δούμε ένα  πραγματικό παράδειγμα.

Πατέρας έχει οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως. Για να μπορέσει να βρει χρήματα για να αναγείρει οικοδομή, κάνει δυο πράγματα:

1. Συστήνει δυο κάθετες ιδιοκτησίες και οριζόντιες επί των καθέτων. Θέλει παράλληλα να έχει την αίσθηση της μονοκατοικίας σε ισόγειο και υπόγειο. Στη σύσταση παρακρατεί τη χρήση του ακάλυπτου χώρου, είτε επί του εδάφους είτε στο δώμα υπέρ του υπογείου. Αυτό για να γίνει κατανοητό πρέπει να πω, ότι υπάρχει κλήση του εδάφους τέτοια που τμήμα του αυλείου χώρου είναι στη στάθμη του εδάφους. Η παρακράτηση γίνεται έναντι οικονομικού ανταλλάγματος.

2. Πουλάει τον πρώτο και τον δεύτερο υπέρ του ισογείου ορόφους. Στο πωλητήριο μνημονεύει αυτό που ακριβώς λέει και εννοεί στο συμβόλαιο σύστασης. Τι γράφει. Πουλάει σε μικρότερο τίμημα εκείνου της εμπορικής αξίας των διαμερισμάτων, λόγω του ότι υπάρχει ανταποδοτικό τίμημα με την παρακράτηση της χρήσεις του αυλείου χώρου, αναφέροντας ότι αυτοί έχουν κοινόχρηστο χώρο τον χώρο του δώματος. Αυτοί αποδέχονται ρητά αυτό και παραιτούνται της διεκδίκησης κ.λ.π. κ.λ.π.

Εδώ λοιπόν έχουμε τη μεταβίβαση δουλείας έναντι οικονομικού ανταλλάγματος. Πολλοί άλλοι συνδυασμοί μπορούν να γίνουν. Τους αφήνουμε στους τολμηρούς γνώστες του πολεοδομικού αντικειμένου.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα,  καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com