Δικαστική απόφαση: ο ενοικιαστής δεν πληρώνει ενοίκιο για ακίνητο με πολεοδομικό πρόβλημα

Σημαντική δικαστική απόφαση για ιδιοκτήτες ακινήτων και ενοικιαστές επαγγελματικών χώρων ξεκαθαρίζει πότε πολεοδομικοί περιορισμοί και αδυναμία έκδοσης άδειας λειτουργίας απαλλάσσουν τον μισθωτή από την καταβολή ενοικίων. Το Εφετείο Πειραιά απέρριψε απαίτηση περίπου 30.000 ευρώ για απλήρωτα μισθώματα, κρίνοντας ότι το ακίνητο ήταν ακατάλληλο για τη συμφωνημένη επιχειρηματική χρήση, λόγω περιορισμών στις χρήσεις γης και στη δόμηση.

♦ Η υπ’ αριθμόν 352/2026 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά, με την οποία απορρίφθηκε αγωγή για την καταβολή μισθωμάτων ύψους 29.564,53 ευρώ έκρινε ότι, όταν ένας επαγγελματικός χώρος δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον σκοπό που προβλέπει η μισθωτική σύμβαση, επειδή υφίστανται πολεοδομικοί περιορισμοί που εμποδίζουν την έκδοση των αναγκαίων αδειών, ο ενοικιαστής μπορεί να απαλλαγεί από την πληρωμή ενοικίων.

♦ Η απόφαση ενδιαφέρει ιδιαίτερα επιχειρήσεις εστίασης, εμπορικά καταστήματα και άλλες δραστηριότητες που απαιτούν νόμιμες χρήσεις γης, οικοδομικές άδειες και ειδικές εγκρίσεις. Το βασικό μήνυμα είναι ότι ο πολεοδομικός έλεγχος πριν από την υπογραφή επαγγελματικής μίσθωσης αποτελεί ουσιαστική προστασία και για τις δύο πλευρές.

Η απόφαση αφορά μίσθωση υπαίθριου χώρου 612 τετραγωνικών μέτρων στον Πειραιά, ο οποίος είχε παραχωρηθεί για εγκατάσταση επιχείρησης εστίασης και διοργάνωσης εκδηλώσεων. Το Μονομελές Εφετείο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση 3670/2025 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, που είχε απορρίψει την αγωγή του εκμισθωτή.

Η σύμβαση και η διαφωνία για τα μισθώματα

Η μίσθωση υπογράφηκε την 1η Απριλίου 2021, ύστερα από ανοιχτό πλειοδοτικό διαγωνισμό, μεταξύ νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου και ιδιώτη επιχειρηματία. Η διάρκειά της ορίστηκε σε έξι χρόνια, με δυνατότητα τριετούς παράτασης, και το μηνιαίο μίσθωμα σε 1.591,20 ευρώ, πλέον της τότε προβλεπόμενης επιβάρυνσης χαρτοσήμου. Η σύμβαση προέβλεπε εξάμηνη περίοδο απαλλαγής από μισθώματα, προκειμένου ο επιχειρηματίας να εγκαταστήσει τον εξοπλισμό του και να εξασφαλίσει τις αναγκαίες άδειες.

Ο εκμισθωτής υποστήριξε ότι, μετά την παρέλευση του εξαμήνου, ο μισθωτής όφειλε να πληρώνει κανονικά, ανεξάρτητα από το εάν είχε αρχίσει η λειτουργία της επιχείρησης. Διεκδίκησε δικαστικά 29.564,53 ευρώ για ανεξόφλητα μισθώματα έως τον Σεπτέμβριο του 2023.

Το Εφετείο δέχθηκε ότι η εξάμηνη περίοδος χάριτος είχε λήξει. Ωστόσο, εξέτασε χωριστά την ουσιαστική καταλληλότητα του ακινήτου και κατέληξε ότι υπήρχε πραγματικό ελάττωμα που εμπόδιζε ολοκληρωτικά τη συμφωνημένη χρήση.

Το πολεοδομικό εμπόδιο που απέκλεισε την άδεια λειτουργίας

Καθοριστικό στοιχείο ήταν το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής. Όπως διαπιστώθηκε από τα πολεοδομικά διατάγματα, τα ΦΕΚ και τη μαρτυρία αρχιτέκτονα μηχανικού – πολεοδόμου, ο μισθωμένος χώρος βρισκόταν σε περιοχή αθλητικών εγκαταστάσεων και πρασίνου, όπου η λειτουργία καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος επιτρεπόταν μόνο σε συγκεκριμένα τμήματα.

Ο επίδικος χώρος δεν περιλαμβανόταν στα τμήματα αυτά. Για να λειτουργήσει νόμιμα η επιχείρηση απαιτούνταν τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, καθορισμός κατάλληλου περιγράμματος δόμησης και στη συνέχεια έκδοση οικοδομικής άδειας για τις αναγκαίες εγκαταστάσεις.

Το δικαστήριο υπογράμμισε ότι αυτές οι πολεοδομικές διαδικασίες έπρεπε να είχαν προηγηθεί της μίσθωσης και δεν μπορούσαν να μεταφερθούν ως υποχρέωση στον επιχειρηματία.

Η κρίσιμη διάταξη του Αστικού Κώδικα

Νομική βάση της απόφασης αποτελεί το άρθρο 576 του Αστικού Κώδικα. Η διάταξη προβλέπει ότι, όταν ένα ακίνητο παρουσιάζει πραγματικό ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής δικαιούται αντίστοιχα μείωση ή μη καταβολή μισθώματος.

Στην εξεταζόμενη περίπτωση, πραγματικό ελάττωμα δεν ήταν κάποια κατασκευαστική φθορά. Ήταν η πολεοδομική αδυναμία νόμιμης λειτουργίας της επιχείρησης.

Το δικαστήριο δέχθηκε ότι ο μισθωτής προσπάθησε να εξασφαλίσει τις άδειες, ενημέρωσε τον εκμισθωτή για τα εμπόδια και δεν αποδείχθηκε ότι χρησιμοποίησε τον χώρο παρά την αδυναμία αδειοδότησης. Επομένως, είχε δικαίωμα να μην καταβάλει τα απαιτούμενα μισθώματα. Η ίδια νομική αρχή έχει αναγνωριστεί και από τον Άρειο Πάγο, μεταξύ άλλων με την απόφαση 835/2021.

Τι ισχύει όταν ο ενοικιαστής έχει αναλάβει τις άδειες

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η σύμβαση ανέθετε στον ενοικιαστή την ευθύνη και τα έξοδα εξασφάλισης των απαιτούμενων αδειών. Ωστόσο, περιλάμβανε ειδική εξαίρεση για περιπτώσεις όπου η αδειοδότηση ήταν αδύνατη εξαιτίας του ίδιου του ακινήτου, προβλέποντας αυτοδίκαιη λύση της μίσθωσης χωρίς αποζημίωση.

Το Εφετείο έκρινε ότι η συμβατική υποχρέωση του ενοικιαστή να εκδώσει άδεια δεν κάλυπτε την προϋπάρχουσα πολεοδομική ακαταλληλότητα του χώρου. Πρόκειται για κρίσιμη διάκριση, καθώς οι ρήτρες ανάληψης ευθύνης για άδειες και οι απαλλακτικές συμφωνίες πρέπει να εξετάζονται με βάση το συγκεκριμένο περιεχόμενό τους. Δεν είναι όλες αυτομάτως ανίσχυρες.

Τι σημαίνει η απόφαση για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Για τους ιδιοκτήτες, η απόφαση αναδεικνύει την ανάγκη ελέγχου της πολεοδομικής καταλληλότητας πριν από την εκμίσθωση επαγγελματικού ακινήτου. Η φυσική παράδοση του χώρου ή η υπογραφή συμφωνητικού δεν εξασφαλίζουν από μόνες τους δικαίωμα είσπραξης ενοικίων όταν η συμφωνημένη χρήση είναι νομικά ανέφικτη.

Για τους ενοικιαστές, επιβεβαιώνεται ότι μπορούν να επικαλεστούν πραγματικό ελάττωμα, εφόσον αποδεικνύεται ότι το ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον συμφωνημένο σκοπό.

Η απαλλαγή, πάντως, δεν είναι αυτόματη σε κάθε καθυστέρηση αδειοδότησης. Εξετάζονται η αιτία του εμποδίου, οι όροι της σύμβασης, η γνώση του μισθωτή και η πραγματική χρήση του ακινήτου.

Η απόφαση ενδιαφέρει ιδιαίτερα επιχειρήσεις εστίασης, εμπορικά καταστήματα και άλλες δραστηριότητες που απαιτούν νόμιμες χρήσεις γης, οικοδομικές άδειες και ειδικές εγκρίσεις. Το βασικό μήνυμα είναι ότι ο πολεοδομικός έλεγχος πριν από την υπογραφή επαγγελματικής μίσθωσης αποτελεί ουσιαστική προστασία και για τις δύο πλευρές

Δείτε: Ολόκληρη η απόφαση 352/2026 του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά