Δικαστικό «φρένο» σε κατασχέσεις κατοικιών για πολεοδομικά πρόστιμα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέα δικαστική απόφαση βάζει όρια στις κατασχέσεις ακινήτων για την είσπραξη πολεοδομικών προστίμων, προστατεύοντας υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις την κύρια κατοικία του οφειλέτη. Το Μονομελές Διοικητικό Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης ακύρωσε κατάσχεση κατοικίας για πρόστιμα αυθαιρέτων, κρίνοντας ότι η Διοίκηση παρέβη την αρχή της αναλογικότητας. Παράλληλα, διατύπωσε κρίσιμη θέση για την τριετή προθεσμία βεβαίωσης των ετήσιων προστίμων διατήρησης αυθαιρέτων.

Με την απόφαση υπ’ αριθμόν 1812/2026 το Μονομελές Διοικητικό Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης έκρινε ότι η προθεσμία είχε παρέλθει για πρόστιμα που αφορούσαν τα έτη 2010 έως 2018 και ακύρωσε την κατάσχεση ποσοστού 50% εξ αδιαιρέτου της κύριας κατοικίας της οφειλέτριας.

Η νέα δικαστική απόφαση στο σκεπτικό της αναδεικνύει για ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικούς, Υπηρεσίες Δόμησης και τις υπηρεσίες είσπραξης δημοσίων εσόδων, δύο βασικούς κανόνες για τα πρόστιμα αυθαιρέτων, οι οποίοι είναι:

Πρώτον, η Διοίκηση οφείλει να εξετάζει εάν υπάρχουν ηπιότερα μέσα είσπραξης μιας οφειλής πριν προχωρήσει σε κατάσχεση της κύριας κατοικίας, ιδιαίτερα όταν ο οφειλέτης διαθέτει άλλα ακίνητα που ενδέχεται να καλύπτουν την απαίτηση.

Δεύτερον, τα πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων συνδέονται με συγκεκριμένο έτος παράβασης. Κατά την κρίση του δικαστηρίου, ο νόμιμος τίτλος βεβαίωσης συγκροτείται στο τέλος κάθε έτους διατήρησης, γεγονός που έχει καθοριστική σημασία για τον υπολογισμό της τριετούς αποσβεστικής προθεσμίας.

Ακύρωση της κατάσχεσης λόγω παραβίασης της αρχής της αναλογικότητας

Η υπόθεση που εξέτασε το Μονομελές Διοικητικό Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης αφορούσε γυναίκα, σε βάρος της οποίας είχε κινηθεί διαδικασία αναγκαστικής είσπραξης οφειλών από πολεοδομικά πρόστιμα. Για την ικανοποίηση των απαιτήσεων επιβλήθηκε κατάσχεση στο 50% εξ αδιαιρέτου ακινήτου που αποτελούσε την κύρια κατοικία της. Η ιδιοκτήτρια προσέφυγε στη Δικαιοσύνη με ανακοπή, ζητώντας την ακύρωση της κατάσχεσης.

Καθοριστικό στοιχείο για τη δικαστική κρίση αποτέλεσε η ύπαρξη άλλων ακινήτων στην περιουσία της οφειλέτριας, τα οποία μπορούσαν ενδεχομένως να χρησιμοποιηθούν για την είσπραξη της οφειλής. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι η Διοίκηση δεν είχε διερευνήσει επαρκώς την αξία αυτών των ακινήτων, ούτε είχε εξετάσει εάν μπορούσε να εισπράξει την απαίτηση με ηπιότερα αναγκαστικά μέτρα.

Έκρινε, επομένως, ότι η επιβολή κατάσχεσης στην κύρια κατοικία, χωρίς να έχουν προηγηθεί οι αναγκαίοι αυτοί έλεγχοι, παραβίαζε την αρχή της αναλογικότητας και ακύρωσε την κατάσχεση.

Πότε η κατάσχεση κατοικίας θεωρείται δυσανάλογη

Η απόφαση στηρίζεται στην αρχή της αναλογικότητας, η οποία κατοχυρώνεται στο άρθρο 25 παράγραφος 1 του Συντάγματος και περιορίζει την ευχέρεια της Διοίκησης να επιλέγει μέτρα αναγκαστικής είσπραξης.

Η Διοίκηση δικαιούται να επιδιώκει την είσπραξη νόμιμων οφειλών. Οφείλει, όμως, να επιλέγει μέτρα κατάλληλα και αναγκαία, τα οποία δεν προκαλούν υπέρμετρη επιβάρυνση στον οφειλέτη σε σχέση με τον επιδιωκόμενο σκοπό.

Η σημασία της αρχής της αναλογικότητας έχει αναγνωριστεί και σε προηγούμενες δικαστικές αποφάσεις. Ενδεικτικά, με την απόφαση ΜΔΠρΠειρ 2668/2023, το Μονομελές Διοικητικό Πρωτοδικείο Πειραιά ακύρωσε κατάσχεση κύριας κατοικίας αξίας 150.000 ευρώ για οφειλή 15.146,54 ευρώ, κρίνοντας ότι η επιβάρυνση ήταν δυσανάλογη.

Η νέα απόφαση της Θεσσαλονίκης εφαρμόζει την ίδια βασική αρχή ειδικά στην περίπτωση οφειλών από πολεοδομικά πρόστιμα. Πρέπει, ωστόσο, να διευκρινιστεί ότι δεν καθιερώνεται γενική απαγόρευση κατάσχεσης κύριας κατοικίας. Η νομιμότητα εξετάζεται με βάση τα πραγματικά στοιχεία κάθε υπόθεσης.

Η δεύτερη σημαντική κρίση: η τριετία στα πρόστιμα διατήρησης

Ιδιαίτερη σημασία για τις Υπηρεσίες Δόμησης έχει το δεύτερο σκέλος της απόφασης, που αφορά τον χρόνο βεβαίωσης προστίμων διατήρησης αυθαίρετων κατασκευών. Το πρόστιμο διατήρησης επιβάλλεται για κάθε έτος κατά το οποίο εξακολουθεί να υφίσταται η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση, σύμφωνα με τις διατάξεις που διέπουν την αντίστοιχη παράβαση.

Στην περίπτωση που εξέτασε το δικαστήριο, κρίθηκε ότι ο νόμιμος τίτλος βεβαίωσης συγκροτείται στο τέλος κάθε έτους διατήρησης του αυθαιρέτου. Αυτό σημαίνει ότι για τον υπολογισμό της τριετούς αποσβεστικής προθεσμίας πρέπει να εξετάζεται χωριστά κάθε έτος, στο οποίο αντιστοιχεί το πρόστιμο.

Το δικαστήριο έκρινε ότι για τα έτη 2010 έως 2018 η συγκεκριμένη προθεσμία είχε παρέλθει. Η κρίση αυτή συνδέεται με το άρθρο 71 παράγραφος 1 του ν. 542/1977, το οποίο προβλέπει τριετή αποσβεστική προθεσμία για την ταμειακή βεβαίωση απαιτήσεων, υπολογιζόμενη από τη λήξη του έτους απόκτησης του νόμιμου τίτλου βεβαίωσης. Ο αποσβεστικός χαρακτήρας της προθεσμίας έχει αναγνωριστεί και από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Υποχρέωση των ΥΔΟΜ η χρονολογική παρακολούθηση των προστίμων

Οι Υπηρεσίες Δόμησης έχουν κρίσιμο ρόλο στη διαπίστωση των αυθαίρετων κατασκευών, στον υπολογισμό των προστίμων και στη διαβίβαση των σχετικών στοιχείων προς τις αρμόδιες υπηρεσίες βεβαίωσης και είσπραξης. Το άρθρο 26 του ν. 4178/2013, για παράδειγμα, προέβλεπε ετήσιο πρόστιμο διατήρησης και ειδικές υποχρεώσεις διαβίβασης των οριστικοποιημένων προστίμων στην αρμόδια φορολογική αρχή.

Η νέα απόφαση 1812/2026 του Μονομελούς Διοικητικού Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης αναδεικνύει τη σημασία της ακριβούς χρονολογικής παρακολούθησης των προστίμων. Για παλαιές οφειλές πρέπει να εξετάζεται πότε γεννήθηκε ο αντίστοιχος νόμιμος τίτλος και πότε πραγματοποιήθηκε η ταμειακή βεβαίωση. Επομένως, η ύπαρξη έκθεσης αυτοψίας ή καταλογιστικής πράξης δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρείται νόμιμη κάθε μεταγενέστερη βεβαίωση.

Η δικαστική κρίση αφορά την εφαρμογή της συγκεκριμένης αποσβεστικής προθεσμίας και δεν σημαίνει ότι όλα τα πρόστιμα αυθαιρέτων παλαιότερα των τριών ετών έχουν αυτομάτως αποσβεστεί.

Έλεγχος για τη νομιμότητα επιβολής προστίμων αυθαιρέτων

Η νέα δικαστική απόφαση υπογραμμίζει ότι η είσπραξη πολεοδομικών προστίμων πρέπει να πραγματοποιείται μέσα στα νόμιμα χρονικά όρια και η επιλογή κατάσχεσης κύριας κατοικίας πρέπει να δικαιολογείται από τις συγκεκριμένες περιστάσεις, με σεβασμό στην αρχή της αναλογικότητας

Δίνει στους ιδιοκτήτες, τη δυνατότητα δικαστικού ελέγχου τόσο της νομιμότητας των παλαιών βεβαιώσεων,  όσο και της αναλογικότητας των μέτρων αναγκαστικής είσπραξης. Ο έλεγχος μπορεί να περιλαμβάνει τον χρόνο επιβολής και ταμειακής βεβαίωσης των προστίμων, την ύπαρξη άλλων περιουσιακών στοιχείων και την επιβάρυνση που προκαλεί η κατάσχεση της κύριας κατοικίας.

Με τη συνδρομή μηχανικού σε παρόμοιες περιπτώσεις μπορεί να γίνει εξέταση φακέλων αυθαιρέτων, παλαιών εκθέσεων αυτοψίας και διοικητικών πράξεων επιβολής προστίμων. Ο τεχνικός έλεγχος μπορεί να συμβάλει στην αποσαφήνιση του είδους της παράβασης, του χρόνου διατήρησής της και της εξέλιξης του πολεοδομικού καθεστώτος του ακινήτου για τον έλεγχο της νομιμότητας επιβολής προστίμων αυθαιρέτων.