ΔΗΣΥΜ: κίνδυνος επενδυτικού “παγώματος” από το νέο Χωροταξικό του Τουρισμού

Την απουσία της διευρυμένης διαβούλευσης όλων των εμπλεκομένων με τα θέματα Τουρισμού και Υποδομών ήρθε να καλύψει η online ημερίδα της ΔΗΣΥΜ με αντικείμενο την ανάλυση του υπό ψήφιση νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό. Σκοπός της εκδήλωσης που πραγματοποιήθηκε διαδικτυακά την Τετάρτη 24 Ιουνίου ήταν η ανάδειξη των κρίσιμων αστοχιών του σχεδίου και η κατάθεση ρεαλιστικών προτάσεων, μακριά από στείρες αντιπαραθέσεις, προκειμένου να διασφαλιστεί ένα εφαρμόσιμο, δίκαιο και νομικά θωρακισμένο πλαίσιο για τον κεντρικό πυλώνα της ελληνικής οικονομίας, τον Τουρισμό.

Κατά την εισαγωγική του τοποθέτηση, ο συντονιστής της συζήτησης και Πρόεδρος της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ, επικεφαλής ΔΗΣΥΜ, Νίκος Μήλης, τόνισε ότι παρά τις διακηρυγμένες «καλές προθέσεις» των αρμόδιων Υπουργείων, η πραγματικότητα της βιώσιμης ανάπτυξης κρίνεται στην πράξη. Η κοινή διαπίστωση των θεσμικών επιστημονικών φορέων συγκλίνει στο ότι το παρόν κείμενο αποτελεί μια πρόχειρη και αντιφατική νομοτεχνική υλοποίηση που, αντί να λύνει προβλήματα, απειλεί να παγώσει την επενδυτική δραστηριότητα και να οδηγήσει σε έναν φαύλο κύκλο δικαστικών διενέξεων.

Την έναρξη της εκδήλωσης σηματοδότησε η κεντρική τοποθέτηση του Πάρι Τσάρτα, Ομ. Καθηγητή Τουριστικής Ανάπτυξης, ο οποίος ανέλυσε τη στρατηγική διάσταση του τουριστικού προϊόντος και την ανάγκη σύνδεσης του χωροταξικού με την πραγματική φέρουσα ικανότητα των προορισμών, προειδοποιώντας για τις συνέπειες που έχουν τα λογικά άλματα και οι ασάφειες στην τουριστική οικονομία.

Με τις παρεμβάσεις τους, ο πολιτικός μηχανικός Ευάγγελος Ματράγκος και η Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής, Δρ. Ευθυμίας Σαραντάκου, υποστήριξαν ότι αναδεικνύονται οι δύο όψεις του νέου σχεδιασμού, οι στρεβλώσεις με τις δικαστικές αποφάσεις του ΣτΕ, καθώς και οι κίνδυνοι για τη βιωσιμότητα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων, σύμφωνα με ρεπορτάζ στο ertnews.

«Προστατεύονται οι αυθαίρετοι του χθες έναντι των μελλοντικών επιχειρηματιών»

Σύμφωνα με τον κ. Ευάγγελο Ματράγκο, το νέο χωροταξικό επιδέχεται δύο αναγνώσεις. Η επίσημη αναφέρει ότι βάζει μια «κόκκινη γραμμή» στην πολυετή αναρχία της τουριστικής ανάπτυξης ωστόσο, η δεύτερη ανάγνωση αποκαλύπτει μια οριζόντια ρύθμιση που εφαρμόζεται ισοπεδωτικά, αγνοώντας τις ιδιαιτερότητες περιοχών φυσικού κάλους με υψηλή τουριστική ζήτηση.

Ο κ. Ματράγκος υπενθύμισε πως το πρώτο χωροταξικό ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) το 2011 πριν καν εφαρμοστεί, ενώ ακολούθησε η ακύρωση άρθρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και, όπως είπε, η εκτός σχεδίου δόμηση τελεί «υπό διωγμό» μετά την απόφαση-σταθμό 1323/2023 του ΣτΕ για την Πάτμο.

«Το Υπουργείο έχει αφήσει τις κατά τόπους ΥΔΟΜ (Υπηρεσίες Δόμησης) να αποφασίζουν μόνες τους για τις άδειες στην εκτός σχεδίου δόμηση, χωρίς ούτε μία ερμηνευτική εγκύκλιο. Αυτό σημαίνει ότι δεν υπάρχει κανένα υπόβαθρο για την οικοδομική και τουριστική ανάπτυξη», τόνισε ο κ. Ματράγκος, στηλιτεύοντας το γεγονός ότι προχωρεί ο χωροταξικό για τον τουρισμό χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τα οποία απαιτούν τουλάχιστον 2-3 χρόνια για να εφαρμοστούν.

Παράλληλα, άσκησε κριτική στην έννοια της «φέρουσας ικανότητας», χαρακτηρίζοντάς την αόριστη νομική επινόηση του ΣτΕ χωρίς επιστημονική και τεχνική μεθοδολογία ποσοτικοποίησης.

Ανέφερε μάλιστα την αντίφαση του ΣτΕ, το οποίο από τη μία ακύρωσε τα «ευεργετήματα» του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) σε Βούλα και Άλιμο, αλλά από την άλλη (με την απόφαση 805/2026) έκρινε ότι δεν υπάρχει πρόβλημα φέρουσας ικανότητας για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου στην Ακρόπολη.

«Όσοι πρόλαβαν να οικοδομήσουν τα προηγούμενα 15 χρόνια της πλήρους αναρχίας, τώρα προστατεύονται από τον μελλοντικό ανταγωνισμό λόγω των νέων οριζόντιων περιορισμών. Αυτό θίγει τη δίκαιη τουριστική ανάπτυξη, η οποία πρέπει να αφορά και τον επιχειρηματία. Δεν μπορεί να ευνοούνται οι υφιστάμενοι και να αποκλείονται οι μελλοντικοί», σημείωσε.

«Το νέο πλαίσιο στερείται οράματος και απειλεί τη μικρομεσαία επιχείρηση»

Στις δομικές προκλήσεις του ελληνικού τουριστικού χώρου εστίασε η Δρ. Ευθυμία Σαραντάκου, Αναπληρώτρια Καθηγήτρια στο Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής, τονίζοντας ότι ο σχεδιασμός οφείλει να απαντά στην πραγματικότητα της αγοράς.

Όπως επισήμανε, αυτή η πραγματικότητα χαρακτηρίζεται από ένα ενδογενές βιοτεχνικό μοντέλο με κυριαρχία των μικρομεσαίων επιχειρήσεων που αποτελούν τη ραχοκοκαλιά της τοπικής ευημερίας, αλλά και από μια έντονα ασύμμετρη κατανομή, καθώς το 90% των τουριστών και το 80% των κλινών συγκεντρώνονται σε μόλις πέντε περιφέρειες: την Κρήτη, το Νότιο Αιγαίο, την Κεντρική Μακεδονία, τα Ιόνια νησιά και την Αττική.

Παράλληλα, οι ελληνικοί προορισμοί παρουσιάζουν τελείως διαφορετικά στάδια ωριμότητας, από mega προορισμούς όπως η Μύκονος και ώριμους-σταθερούς όπως η Σίφνος, μέχρι φθίνοντες ή στάσιμους όπως οι Δελφοί και οι λουτροπόλεις, γεγονός που καθιστά απαγορευτική την αντιμετώπισή τους με τα ίδια ακριβώς κριτήρια.

Η κα. Σαραντάκου υπογράμμισε ότι η μεγαλύτερη πρόκληση για την Ελλάδα, πλάι στην κλιματική κρίση, είναι η ανασφάλεια δικαίου και ένα καθεστώς «χωρικής ανομίας» που επιβραβεύει τον παρανομήσαντα και δυσκολεύει τον νέο επενδυτή.

Η καθηγήτρια εντόπισε σοβαρά προβλήματα στην τελική μορφή του σχεδίου, ξεκινώντας από τους λανθασμένους δείκτες, καθώς η κατηγοριοποίηση των περιοχών έγινε αποκλειστικά με βάση τις ξενοδοχειακές κλίνες, αγνοώντας τη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) που σε mega προορισμούς, όπως η Σαντορίνη, αγγίζει το 75% του συνόλου.

Παράλληλα, στηλίτευσε τη θεσμική ακαμψία της εκδοχής του 2026, από την οποία αφαιρέθηκε η δυνατότητα του τοπικού σχεδιασμού (ΤΠΣ) να επανεξετάζει την πραγματική κατάσταση και να τροποποιεί την κατηγοριοποίηση, μεταφέροντας την αρμοδιότητα αυτή μόνο στο περιφερειακό επίπεδο.

Τέλος, προειδοποίησε για τον κίνδυνο ενίσχυσης «γκρίζων» μορφών καταλυμάτων, εξηγώντας ότι οι άμεσα εκτελεστέες ρυθμίσεις για τις αρτιότητες περιορίζουν δραστικά τα μεσαία ξενοδοχεία και, βάσει εμπειρίας, θα σπρώξουν τους εδαφικούς πόρους προς τη βραχυχρόνια μίσθωση, η οποία διαφεύγει από κάθε χωρικό σχεδιασμό.

Ανάγκη για κίνητρα και ανταποδοτικότητα

Για τις μη αναπτυγμένες και τις ορεινές περιοχές που πλήττονται από τη δημογραφική κατάρρευση, η κα. Σαραντάκου ζήτησε ολιστικά αναπτυξιακά και πολεοδομικά κίνητρα στα πρότυπα του εξωτερικού. Παράλληλα, σχολιάζοντας τη θέσπιση του πρόσθετου ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου (που έρχεται να προστεθεί στο τέλος ανθεκτικότητας, το οποίο αγγίζει τα 600 εκατομμύρια €), ζήτησε οι πόροι αυτοί να επιστρέφουν στις τοπικές κοινωνίες.

Το παράδειγμα της Μαγιόρκας

Η κα. Σαραντάκου πρότεινε την υιοθέτηση ενός διαφανούς συστήματος συνδιαχείρισης των πόρων με την τοπική κοινωνία, όπως στην περίπτωση της Μαγιόρκας, προκειμένου να καλυφθεί το «κρυφό κόστος» του τουρισμού, δηλαδή η διαχείριση απορριμμάτων, η κοινωνική κατοικία και οι υποδομές. Πρότεινε επίσης να δοθούν ανταποδοτικά οφέλη σε ιδιώτες που θίγονται από τους περιορισμούς στη δόμηση.

«Το συγκεκριμένο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο δεν δημιουργεί ένα ολοκληρωμένο όραμα για τη βιώσιμη ανάπτυξη, ούτε εξασφαλίζει τις συνθήκες ασφάλειας δικαίου και κοινωνικής συναίνεσης που είναι απαραίτητες για να προχωρήσουμε μπροστά», κατέληξε η κα. Σαραντάκου.

Οι Τοποθετήσεις των Συμμετεχόντων ανά Θεματικό Πάνελ

Η ημερίδα, σύμφωνα με ανακοίνωση των διοργανωτών, διαρθρώθηκε σε δύο εξειδικευμένες ενότητες, φέρνοντας στο ίδιο τραπέζι την ακαδημαϊκή κοινότητα, έμπειρους μηχανικούς, εκπροσώπους των τουριστικών φορέων και την πολιτική ηγεσία:

♦ Πάνελ Υποδομών & Περιβάλλοντος: «Νέοι κανόνες ή οριζόντιες απαγορεύσεις;» Στο πρώτο πάνελ, ο Μανώλης Χριστοδουλάκης (Βουλευτής ΠΑΣΟΚ, ΚΤΕ Περιβάλλοντος) και ο Βασίλης Κοντεζάκης (Πρόεδρος ΤΕΕ Δ. Κρήτης) ανέδειξαν τη θεσμική διάσταση και την ανάγκη ισχυρής περιβαλλοντικής θωράκισης χωρίς αποκλεισμούς. Παράλληλα, οι πολιτικοί μηχανικοί Σωκράτης Μπαλτάς (ΔΠΘ) και Ευάγγελος Ματράγκος (ΕΜΠ) εστίασαν στις τεχνικές αστοχίες του σχεδίου, στο πρόβλημα συνοχής και εφαρμοσιμότητας, στις πρακτικές δυσκολίες που θα αντιμετωπίσουν οι μελετητές στο πεδίο της εφαρμογής και στον άμεσο κίνδυνο δικαστικών εμπλοκών, στηλιτεύοντας την απουσία ουσιαστικής, ειλικρινούς και σε βάθος διαβούλευσης με τους πολυπληθείς εμπλεκόμενους φορείς προτού το νομοσχέδιο οδηγηθεί προς ψήφιση στη Βουλή. Όλοι συμφώνησαν ότι η φέρουσα ικανότητα είναι ένα δυναμικό εργαλείο και χωρίς ενιαία μεθοδολογία θα δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα από αυτά που επιχειρεί να λύσει.

♦ Πάνελ Τουρισμού: «Πώς επιδρά στον τουρισμό που θέλουμε;» Στο δεύτερο πάνελ, η Κατερίνα Σπυριδάκη (Βουλευτής ΠΑΣΟΚ, ΚΤΕ Τουρισμού) στηλίτευσε την απουσία ουσιαστικής και σε βάθος διαβούλευσης με την αγορά, αλλά και την έλλειψη στρατηγικού σχεδιασμού για το τουριστικό προϊόν της χώρας, εργαλείο του οποίου οφείλει να είναι το νέο χωροταξικό πλαίσιο και όχι το αντίστροφο. Ο Ηλίας Κικίλιας (Γενικός Διευθυντής ΙΝΣΕΤΕ), η Δρ. Ευθυμία Σαραντάκου (Αναπληρώτρια Καθηγήτρια Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής) και ο Θεόφιλος Κυρατσούλης (Σύμβουλος ΠΟΞ) ανέλυσαν τις άμεσες επιπτώσεις των νέων ρυθμίσεων στην ελκυστικότητα του ελληνικού τουριστικού προϊόντος, επισημαίνοντας τις στρεβλώσεις που προκαλούν τα ισοπεδωτικά οριζόντια μέτρα στην αναπτυξιακή δυναμική των περιφερειών. Μετέφεραν την εικόνα από την αγορά και το πεδίο της εφαρμογής, εστιάζοντας στις πρακτικές δυσκολίες που θα αντιμετωπίσουν οι μελετητές και οι επενδυτές, καθώς και στον άμεσο κίνδυνο να οδηγηθούν οι νέες διατάξεις σε ακύρωση από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).

Οι 4 Βασικοί Άξονες των Δομικών Αδυναμιών

Όπως αναλύθηκε εκτενώς από τους συμμετέχοντες, το νομοσχέδιο πάσχει δομικά σε τέσσερα κρίσιμα σημεία:

1. Νομοτεχνική προχειρότητα και «γκρίζες ζώνες»: Το κείμενο εμφανίζει εικόνα αποσπασματικής συγγραφής με κραυγαλέα λάθη στις παραπομπές μεταξύ άρθρων (π.χ. λανθασμένες αναφορές για την κατηγοριοποίηση των περιοχών και ανύπαρκτες παραγράφους), ενώ εισάγει ασαφείς όρους χωρίς ορισμό, όπως τα «Σχέδια Branding». Το πιο επικίνδυνο σημείο εντοπίζεται στη μεταβατική περίοδο για τον Τοπικό Πολεοδομικό Σχεδιασμό (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ), όπου η διατύπωση αφήνει ανοιχτό το παράθυρο για αναδρομική ανατροπή υφιστάμενων σχεδίων, προκαλώντας ερμηνευτικό χάος.

2. Φιλοσοφική ανακολουθία και ισοπεδωτικά μέτρα: Ενώ το σχέδιο ορθά εισάγει τον διαχωρισμό της χώρας σε 5 ζώνες τουριστικής πίεσης, αυτοακυρώνεται επιβάλλοντας οριζόντιους «κόφτες». Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η οριζόντια αναστολή νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε νεόδμητες κατοικίες για όλα τα νησιά της χώρας, εξισώνοντας τις υπερ-κορεσμένες περιοχές με νησιά που βρίσκονται σε πρώιμη ανάπτυξη. Αντίστοιχα, στη δόμηση εκτός σχεδίου επιβάλλεται οριζόντιο όριο αρτιότητας 8 στρεμμάτων για όλες τις υπόλοιπες κατηγορίες περιοχών, ανεξάρτητα από τις ιδιαίτερες ανάγκες τους.

3. Μετωπικές συγκρούσεις διατάξεων: Στο κείμενο εντοπίζονται σοβαρά παράδοξα, όπως το «αλαλούμ» με το πλαφόν των κλινών στα νησιά. Το Άρθρο 5 επιτρέπει τουριστικά καταλύματα έως 350 κλινών σε Αναπτυγμένες Περιοχές, ενώ το Άρθρο 6 θέτει οριζόντιο όριο 100 κλινών για νέα καταλύματα σε συγκεκριμένα νησιά (π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος). Η ταυτόχρονη ισχύς αυτών των διατάξεων τινάζει την αξιοπιστία του σχεδίου στον αέρα.

4. Νομική ευαλωτότητα και ακυρωτικός κίνδυνος στο ΣτΕ: Η εισαγωγή μιας χαλαρής δέσμευσης (απλή «υποχρέωση λήψης υπόψη χωρίς ευθυγράμμιση») στο Άρθρο 2, την ίδια στιγμή που άλλα άρθρα επιβάλλουν απόλυτες και οριζόντιες απαγορεύσεις, δημιουργεί μια νομική ασυνέπεια που αποτελεί «βόμβα» στα θεμέλια του σχεδίου. Παράλληλα, διαπιστώθηκε απόλυτο αδιέξοδο σχετικά με την εφαρμογή της Φέρουσας Ικανότητας.

Οι Ρεαλιστικές Προτάσεις των Φορέων

Στο κλείσιμο της εκδήλωσης, τονίστηκε υπάρχει ήδη ένα συγκεκριμένο πακέτο προτάσεων για τη ριζική διόρθρωση του σχεδίου που κωδικοποιείται στα εξής:

♦ Μεταβολή του βαθμού δεσμευτικότητας σε «υποχρέωση μη αντίθεσης», ώστε να διασφαλιστεί η νομική ανθεκτικότητα του πλαισίου.

♦ Ρητή ιεραρχική προστασία των Περιφερειακών Πλαισίων, στην περίπτωση που αυτά θεσπίζουν αυστηρότερους και δικαιολογημένους κανόνες προστασίας.

♦ Ενεργό ρόλο στις Περιφέρειες με την υποχρεωτική εκπόνηση εξειδικευμένων Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών.

♦Θωράκιση του Προγράμματος Ενεργειών με σαφή χρονοδιαγράμματα και εξασφαλισμένους οικονομικούς πόρους, ώστε να μην αποτελεί απλό ευχολόγιο.

Η ΔΗΣΥΜ και οι συμμετέχοντες φορείς απηύθυναν σαφές κάλεσμα προς το αρμόδιο Υπουργείο να μην προχωρήσει σε μια βιαστική θεσμοθέτηση εν μέσω θέρους. Αυτό που απαιτείται άμεσα είναι η παράταση και η έναρξη ενός ουσιαστικού, θεσμικού και ειλικρινούς διαλόγου, ώστε το νέο Χωροταξικό να αποτελέσει πραγματικό εργαλείο ασφαλούς ανάπτυξης για τις επόμενες δεκαετίες και όχι μια νέα πηγή πολεοδομικής σύγχυσης.

Το πλήρες περιεχόμενο της ημερίδας είναι διαθέσιμο στο YouTube, στον παρακάτω σύνδεσμο: https://www.youtube.com/watch?v=W5-a9wVe9lM