Δουλεία: τι ισχύει για πρόσβαση ιδιοκτητών στον ακάλυπτο χώρο οικοπέδου

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

smourkas@teemail.gr

Ιδιοκτήτες, που αγόρασαν από τον αρχικό κάτοχο εντός σχεδίου οικοπέδου τον «αέρα» μελλοντικών ορόφων και έχτισαν τις κατοικίες τους, αποδεχόμενοι εν γνώσει τους την παρακράτηση δικαιώματος χρήσης του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου από τον αρχικό ιδιοκτήτη, καταβάλλοντας μάλιστα εξ αυτού του λόγου χαμηλότερο τίμημα αγοράς δεν καλύπτονται από την πολεοδομική νομοθεσία, που λέει ότι: όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να έχουν πρόσβαση στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.

Πρόκειται για μια κλασική, από τις πολλές χιλιάδες περιπτώσεις που απασχολούν ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικούς, νομικούς και τις εμπλεκόμενες δικαστικές και πολεοδομικές αρχές περιπτώσεις, που αφορά σε: σύσταση δουλείας ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου, με παρακράτηση του δικαιώματος χρήσης έναντι χρηματικού ανταλλάγματος, χωρίς να παραβιάζονται τα πολεοδομικά μεγέθη.

Διαγραφή πολεοδομικών προστίμων 300.000 ευρώ

Η πολυετής πολεοδομική και δικαστική διελκυστίνδα μεταξύ των αντιμαχόμενων ιδιοκτητών πέρασε από σαράντα κύματα. Με βάση την πρόβλεψη της πολεοδομικής νομοθεσίας επιβλήθηκαν στον αρχικό ιδιοκτήτη, λόγω και της μεγάλης χρονικής περιόδου που διέτρεξε, κατά την οποία οι ιδιοκτήτες των ορόφων δεν έχουν πρόσβαση στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, σωρευτικά αυξημένα πολεοδομικά πρόστιμα της τάξης των 300.000 ευρώ! Δεν έλειψαν και οι εντάσεις μεταξύ των δύο πλευρών,  κατά τις οποίες υπήρξε ακόμη και δικαστική και αστυνομική παρέμβαση, για να έχουν οι ιδιοκτήτες των ορόφων πρόσβαση στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.

Νικητής της τελικής αναμέτρησης πανηγυρικά είναι ο αρχικός ιδιοκτήτης, τα πρόστιμα της πολεοδομίας διαγράφονται και αναδεικνύονται ισχυροί οι όροι της μεταβίβασης, παρακράτησης της χρήσης του ακάλυπτου χώρου από τον αρχικό ιδιοκτήτη έναντι ανταλλάγματος, που εξ αρχής ήταν εις γνώση των άλλων ιδιοκτητών.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Αναλυτικά η υπόθεση, που αποτελεί και εξαιρετικά χαρακτηριστικό παράδειγμα έχει ως εξής:

Πατέρας είχε οικόπεδο 663τετραγωνικών μέτρων  εντός σχεδίου πόλεως. Με συνεργασία  Μηχανικού  Συμβολαιογράφου έγινε σύσταση ιδιοκτησιών κατ’ ορόφων. Στο συμβόλαιο αυτό της σύστασης υπήρχαν συνημμένα ως αναπόσπαστα τμήματα:

-O Πίνακας Αναλογισμού. Και

-Τοπογραφικό Διάγραμμα του οικοπέδου.

Στο Τοπογραφικό αυτό, ο Μηχανικός,  με ανυπέρβλητη ευφυΐα σχεδίασε, το οικόπεδο, τα πολεοδομικά μεγέθη και τη θέση κάθε ορόφου αλλά και τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.

Επειδή δεν άφησε πρόσβαση στον ακάλυπτο χώρο στους μελλοντικούς ορόφους, όπως ορίζουν οι πολεοδομικές διατάξεις και επειδή τα κτίρια του ισογείου είχαν εσωτερική και μόνο πρόσβαση στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου αλλά και επειδή υπόγειο και ισόγειο έγιναν και υλοποιήθηκαν με οικοδομικές άδειες, ήταν αναπότρεπτο πλέον να γίνει παρακράτηση του δικαιώματος χρήσης του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου από τον μοναδικό τότε αρχικό ιδιοκτήτη και να αναφέρει στο συμβόλαιο σύστασης το εξής:

– «Ο ακάλυπτος ούτος χώρος θα αποτελεί κοινόχρηστον χώρον της όλης οικοδομής, μετά δε την ανοικοδόμηση του κοινόχρηστου χώρου της όλης οικοδομής θα αποτελεί η υπέρ τον εκάστοτε ανεγειρόμενον όροφον αέρινη στήλη».

Για την ακρίβεια, στης περιγραφή του Δώματος ανέφερε :

-«Η υπέρ τον τρίτιο όροφον αέρινη στήλη περιλαμβάνει την απόληξη των κλιμακοστασίων μετά των κουβουλκίων, ως και ακάλυπτον χώρον δια την ανέγερση ετέρων ορόφων ή διαμερισμάτων, εφόσον τούτο ήθελεν επιτραπεί υπό των σχετικών πολεοδομικών διατάξεων, εις τα οποία θα αναλογεί εξ’ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου 100,39/1.000 ήτοι 67,80τ.μ. επί του όλου οικοπέδου, μέχρι δε της ανοικοδομήσεώς του, ο ακάλυπτος ούτος χώρος θα αποτελεί κοινόχρηστον χώρον της όλης οικοδομής, μετά δε την ανοικοδόμηση του κοινόχρηστου χώρου της όλης οικοδομής θα αποτελεί η υπέρ τον εκάστοτε ανεγειρόμενον όροφον αέρινη στήλη».

Η πολεοδομική νομοθεσία λέει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να έχουν πρόσβαση στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.

Όμως είναι δυνατόν να παραιτηθεί κάποιος ή κάποιοι ιδιοκτήτες της δόμησης, της κάλυψης και του όγκου, που μου δίνει το όλο οικόπεδο, χωρίς να κάνω χρήση του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου.

– Γιατί;

-Διότι  αποδέχομαι τη σύσταση και παρακράτηση δουλείας.

Όσα δε περιέγραφε το συμβόλαιο σύστασης ήταν και σύσταση Δουλείας αλλά και παρακράτηση Δουλείας.

Εδώ αποδεικνύεται ότι ενώ φαίνεται πως δεν τηρούνται οι Πολεοδομικοί όροι και οι υποχρεώσεις σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, υπάρχει το δικαίωμα του πολίτη να παραιτηθεί του δικαιώματος χρήσης τμήματος του γεωτεμαχίου του, έναντι χρηματικού ποσού, χωρίς να παραβιάζονται τα πολεοδομικά μεγέθη.

Αυτό ενισχύεται από το γεγονός ότι όταν, ο μοναδικός, έως τότε ιδιοκτήτης, πώλησε τον εναέριο χώρο του πρώτου και του δευτέρου ορόφου τμήματος της υπάρχουσας ισογείου οικοδομής, τα συμβόλαια πώλησης έγραφαν περί ακαλύπτου χώρου της οικοδομής και ότι αναγνωρίζουν και αποδέχονται τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών κ.λ.π.

Κατασκευάσθηκε λοιπόν ο πρώτος και ο δεύτερος υπέρ του ισογείου ορόφου, με εμφανέστατες αυθαιρεσίες.

Το μελλοντικό ισόγειο του ανατολικού τμήματος του οικοπέδου δεν είχε ακόμη ανεγερθεί και ο αρχικός ιδιοκτήτης χρησιμοποιούσε το κενό αυτό ως ράμπα εισόδου στο υπόγειο.

Οι κληρονόμοι του αρχικού ιδιοκτήτη έβαλαν μεταλλική πόρτα με κλειδαριά και με οικοδομική άδεια, έκαναν χρήση της επιφάνειας του οικοπέδου που ήταν μεγαλύτερη των 600τ.μ. και επέκτειναν τον υπόγειο χώρο πέραν του περιγράμματος της οικοδομή όπως εξάλλου είχαν δικαίωμα.

Σε δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ιδιοκτητών ισογείου, του πρώτου και του δευτέρου ορόφου, δεν αναδείχθηκε η Δουλεία. Χρησιμοποιήθηκε η πολεοδομία (ΥΔΟΜ) και το ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και το θέμα πήρε διαστάσεις που κατέληξαν σε Διοικητικά Δικαστήρια.

-Μήπως υπήρχε η δυνατότητα, πριν φτάσει το θέμα στον Άρειο Πάγο για αναίρεση, να υπήρχε γνωστοποίηση;

-Μήπως έτσι γινόταν επαναξιολόγηση των πάντων, κάτω από του ότι προέκυψαν νέα δεδομένα που ανατρέπουν τα προβλήματα σε ανύπαρκτα;

-Μήπως όταν βρισκόταν η υπόθεση στο Διοικητικό Εφετείο ήταν δυνατόν να γίνουν νομικές ενέργειες,  που να αναγνωρίζουν την ύπαρξη της Δουλείας;

-Είναι δυνατόν να υπάρξει Δουλεία εάν αυτή δεν αναγράφεται με σαφήνεια στις συμβολαιογραφικές πράξεις, αλλά μόνο υπονοείται η σαφώς τεκμαίρεται ;

Το θέμα είναι καθαρά νομικό και έτσι πρέπει να αντιμετωπισθεί.

Ο μηχανικός πρέπει μόνο να αναδείξει το εάν είναι δυνατόν να παρακρατηθεί το δικαίωμα χρήσης του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου έναντι χρηματικού ανταλλάγματος, χωρίς να παραβιάζονται τα πολεοδομικά μεγέθη.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκμεταλλευτή την ύπαρξη νέων δεδομένων, να συναινέσει και να κάνει χρήση του δικαιώματος να εισάγει τα νέα δεδομένα, σε οιανδήποτε χρόνο της διαδικασίας. Έχει τα δικαιώματα εισαγωγής νέων δεδομένων οποτεδήποτε, ακόμη και εάν χάθηκαν οι ημερομηνίες και η υπόθεση έχει δικαστικώς  συζητηθεί.

Είναι σε όλους γνωστό ότι όταν υπάρχουν ισχυρά ανατρεπτικά δεδομένα, υπάρχει πάντα το δικαίωμα εισαγωγής στη δικογραφία για την οικονομία της δίκης και την απόδοση δικαίου.

Στη συγκεκριμένη υπόθεση υπάρχουν αγκυλώσεις των ιδιοκτητών που νομίζουν ότι το δικαστήριο θα τους δικαιώσει και αρνούνται, ως μη όφειλαν, να δεχθούν νέα δεδομένα, φοβούμενοι την αλλαγή.

Είναι θέματα που έχουν οι μηχανικοί αλλά και οι δικηγόροι.

Συχνά αντιμετωπίζεται η εισαγωγή νέων δεδομένων πολύ αρνητικά.

Χάνεται μόνο χρόνος.

Συμπερασματικά μπορούμε να πούμε ότι με σύσταση Δουλείας είναι δυνατόν να παρακρατείται η χρήση του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου έναντι χρηματικού ανταλλάγματος.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση αυτό που πρακτικά και ουσιαστικά συνέβη είναι ότι ο πατέρας αρχικός ιδιοκτήτης του οικοπέδου πούλησε φθηνότερα τον εναέριο χώρο των μελλοντικών ορόφων, προκειμένου να έχει την αποκλειστική χρήση του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου,  χωρίς να μεταβάλει τα πολεοδομικά μεγέθη Δόμησης, Κάλυψης και Όγκου.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση»

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα,  καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com