ΕΕ: Πότε και πώς θα ισχύσουν νέοι κανόνες για Airbnb, εξοχικές, κλειστές κατοικίες 

Ένα νέο ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο που μπορεί να ανοίξει τον δρόμο για αυστηρότερους, αλλά στοχευμένους, περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, στις δεύτερες κατοικίες, συνήθως εξοχικά και στην παρατεταμένη αχρησία ακινήτων παρουσίασε η Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

Ο νέος νόμος για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Act), βάζει στο επίκεντρο τις «περιοχές υπό στεγαστική πίεση» και δίνει σε κράτη, περιφέρειες και δήμους σαφέστερους κανόνες για το πότε μπορούν να παρεμβαίνουν. Δεν θεσπίζει όμως από μόνος του απαγορεύσεις ούτε εφαρμόζεται ακόμη. Πρόκειται για πρόταση Κανονισμού που πρέπει να εγκριθεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο.

Τι είναι ο Affordable Housing Act

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή παρουσίασε στις 9 Σεπτεμβρίου 2026 την πρόταση για τον Affordable Housing Act, δηλαδή την ευρωπαϊκή πράξη για την οικονομικά προσιτή στέγαση. Πρόκειται για την πρώτη προσπάθεια δημιουργίας ενός κοινού ευρωπαϊκού πλαισίου βάσει του οποίου θα αξιολογούνται μέτρα των εθνικών, περιφερειακών και τοπικών αρχών που επηρεάζουν την αγορά κατοικίας και παράλληλα αγγίζουν τις ελευθερίες της ενιαίας αγοράς.

Η βασική φιλοσοφία είναι ότι η ΕΕ δεν αφαιρεί από τα κράτη και τους δήμους την αρμοδιότητα της στεγαστικής πολιτικής. Αντίθετα, δημιουργεί κανόνες, ώστε οι δημόσιες αρχές να γνωρίζουν πότε ένας περιορισμός είναι συμβατός με το ευρωπαϊκό δίκαιο.

Η επιλογή αν θα ληφθούν μέτρα και ποια θα είναι αυτά παραμένει στις εθνικές, περιφερειακές και τοπικές αρχές. Όπου, όμως, αποφασίζεται παρέμβαση, θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι είναι τεκμηριωμένη, αναγκαία, στοχευμένη και αναλογική προς το πραγματικό στεγαστικό πρόβλημα.

Το «κλειδί»: οι περιοχές υπό στεγαστική πίεση

Η μεγάλη αλλαγή βρίσκεται στην καθιέρωση κοινής ευρωπαϊκής μεθοδολογίας για τον χαρακτηρισμό μιας περιοχής ως «περιοχής υπό στεγαστική πίεση».

Η έννοια αφορά περιοχές όπου η ζήτηση κατοικίας υπερβαίνει σημαντικά την προσφορά και όπου οι κάτοικοι δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν κατοικία σε προσιτό κόστος. Η Επιτροπή αναφέρει ότι το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο σε πόλεις, μητροπολιτικές περιοχές, νησιά και τουριστικούς προορισμούς.

Το πρόβλημα θεωρείται πλέον πανευρωπαϊκό. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συνοδεύουν την πρωτοβουλία, το 51% των Ευρωπαίων που ζουν σε πόλεις θεωρεί την οικονομικά προσιτή κατοικία άμεσο και επείγον πρόβλημα.

Παράλληλα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024, ενώ περίπου το 20% του στεγαστικού αποθέματος της ΕΕ παραμένει ακατοίκητο.

Airbnb: δεν προβλέπεται οριζόντια απαγόρευση

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το νέο πλαίσιο δεν επιβάλλει πανευρωπαϊκό πλαφόν ούτε γενική απαγόρευση.

Επιτρέπει, όμως, στις αρμόδιες αρχές να θεσπίζουν περιορισμούς όταν μπορούν να αποδείξουν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αφαιρεί κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά και συμβάλλει ουσιαστικά στη στεγαστική πίεση.

Ειδικά για τέτοιους περιορισμούς, η πρόταση είναι απαιτητική: η αρχή θα πρέπει να αποδεικνύει ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προκαλέσει σημαντική αρνητική επίδραση στην οικονομική προσιτότητα ή στη διαθεσιμότητα κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια και ότι δεν μπορεί να επιτευχθεί το ίδιο αποτέλεσμα με ηπιότερο μέτρο.

Αυτό σημαίνει ότι ένας δήμος ή μία κυβέρνηση δεν θα μπορεί απλώς να επικαλείται γενικά «στεγαστική κρίση». Θα χρειάζεται τεκμηρίωση για συγκεκριμένη περιοχή και συγκεκριμένη αγορά.

Υποχρεωτικά στοιχεία πριν από νέους περιορισμούς

Σημαντικό εργαλείο γι’ αυτήν την τεκμηρίωση είναι ο ήδη ισχύων Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο οποίος εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026.

Ο Κανονισμός προβλέπει κοινό πλαίσιο συλλογής και ανταλλαγής δεδομένων από ιδιοκτήτες και πλατφόρμες. Οι πλατφόρμες υποχρεούνται, μεταξύ άλλων, να εμφανίζουν και να επαληθεύουν αριθμούς εγγραφής, ενώ οι δημόσιες αρχές μπορούν να ζητούν την αφαίρεση μη συμμορφούμενων καταχωρίσεων. Τα στοιχεία για διανυκτερεύσεις και κρατήσεις διαβιβάζονται στις αρχές μέσω ενιαίων ψηφιακών σημείων εισόδου.

Ο Affordable Housing Act συνδέει πλέον αυτά τα δεδομένα με τη δυνατότητα επιβολής περιοριστικών μέτρων.

Δεύτερες κατοικίες: ανοίγει νέο πεδίο παρεμβάσεων

Η πρόταση δεν περιορίζεται στο Airbnb. Καλύπτει και μέτρα που αφορούν την απόκτηση ή χρήση γης και κατοικιών που δεν προορίζονται για κύρια κατοικία, είτε χρησιμοποιούνται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη είτε από άλλο πρόσωπο.

Αυτό σημαίνει ότι στο πεδίο του Κανονισμού μπορούν να ενταχθούν και πολιτικές για τις δεύτερες κατοικίες, εφόσον μία δημόσια αρχή αποδείξει ότι η μεγάλη συγκέντρωσή τους επιβαρύνει τη διαθεσιμότητα κατοικίας για τους μόνιμους κατοίκους.

Υπάρχουν όμως σημαντικές δικλίδες. Περιορισμοί που αφορούν την απόκτηση κατοικιών θα μπορούν να εφαρμόζονται μόνο σε ακίνητα που αποκτώνται μετά την έναρξη εφαρμογής του συγκεκριμένου μέτρου. Δεν προβλέπεται αναδρομική ανατροπή υφιστάμενων αγορών.

Στο στόχαστρο και οι κατοικίες που μένουν κλειστές

Τρίτος μεγάλος άξονας είναι η παρατεταμένη κενότητα κατοικιών. Η Επιτροπή θεωρεί ότι τα κλειστά ακίνητα αποτελούν μέρος του προβλήματος, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει μεγάλη ανάγκη κατοικίας αλλά σημαντικό υφιστάμενο απόθεμα δεν χρησιμοποιείται. Η ευρωπαϊκή στρατηγική δίνει γι’ αυτό ιδιαίτερη έμφαση στην ανακαίνιση, επανάχρηση και αξιοποίηση του σημερινού κτιριακού αποθέματος.

Δεν σημαίνει ότι κάθε κλειστό σπίτι θα θεωρείται προβληματικό. Η πρόταση απαιτεί τα μέτρα να λαμβάνουν υπόψη δικαιολογημένες περιόδους μη κατοίκησης, καθώς και αντικειμενικά στοιχεία όπως η διάρκεια της κενότητας, ο αριθμός κατοικιών που κατέχει ο ίδιος ιδιοκτήτης και, κατά περίπτωση, η κατοχή ακινήτων από νομικά πρόσωπα.

Πότε ενεργοποιείται το νέο πλαίσιο

Ο Affordable Housing Act δεν τέθηκε σε ισχύ στις 9 Σεπτεμβρίου 2026. Εκείνη την ημέρα η Ευρωπαϊκή Επιτροπή υπέβαλε την πρόταση Κανονισμού COM(2026) 599 final, η οποία ακολουθεί πλέον τη συνήθη νομοθετική διαδικασία με το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο.

Εφόσον συμφωνηθεί το τελικό κείμενο, δημοσιευθεί στην Επίσημη Εφημερίδα της ΕΕ και δεν αλλάξει η σχετική διάταξη, ο Κανονισμός προβλέπεται να τεθεί σε ισχύ την 20ή ημέρα μετά τη δημοσίευσή του και να είναι άμεσα εφαρμοστέος σε όλα τα κράτη-μέλη.

Επομένως, δεν υπάρχει σήμερα συγκεκριμένη ημερομηνία κατά την οποία Ελλάδα, δήμοι ή περιφέρειες αποκτούν αυτομάτως νέες εξουσίες περιορισμού.

Οι εθνικές και τοπικές αρχές θα πρέπει να αποδεικνύουν κάθε μέτρο

Η νέα αρχιτεκτονική επιδιώκει κυρίως να μειώσει τη νομική αβεβαιότητα που έχει προκαλέσει σειρά προσφυγών κατά περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και σε άλλες χρήσεις κατοικίας.

Κάθε αρχή που επιβάλλει μέτρα θα πρέπει να δημοσιοποιεί την τεκμηρίωσή της, την ακριβή περιοχή εφαρμογής και τη διάρκειά τους. Τα μέτρα δεν θα μπορούν κατ’ αρχήν να έχουν διάρκεια μεγαλύτερη από πέντε χρόνια χωρίς επανεξέταση. Παράλληλα, φυσικά και νομικά πρόσωπα που επηρεάζονται θα έχουν δικαίωμα αποτελεσματικής δικαστικής προσφυγής.

Η Επιτροπή επιχειρεί έτσι να βάλει κοινά όρια και προς τις δύο κατευθύνσεις: να δώσει στους δήμους μεγαλύτερη δυνατότητα παρέμβασης, αλλά ταυτόχρονα να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες από αυθαίρετους ή δυσανάλογους περιορισμούς.

Δηλώσεις αξιωματούχων της ΕΕ

H πρόεδρος της Επιτροπής Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν συνδέει ευθέως τη νέα πρωτοβουλία με την αδυναμία εργαζομένων και φοιτητών να κατοικούν στις περιοχές όπου εργάζονται ή σπουδάζουν.

Ο επίτροπος Ενέργειας και Στέγασης Νταν Γιόργκενσεν θέτει το ζήτημα ακόμη ευρύτερα, υπογραμμίζοντας ότι η κατοικία δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως οικονομικό αγαθό και ότι απαιτείται, μαζί με τις νέες κατασκευές, καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος.

Από την πλευρά της, η εκτελεστική αντιπρόεδρος Τερέσα Ριμπέρα υποστηρίζει ότι όταν η αγορά αδυνατεί να εξασφαλίσει προσιτή κατοικία, υπάρχει πεδίο παρέμβασης των δημόσιων αρχών, υπό σαφείς κανόνες ασφάλειας δικαίου.

STAMA Greece: «λιγότερα Airbnb δεν σημαίνουν αυτομάτως περισσότερες κατοικίες»

Ο STAMA Greece (επίσημος φορέας εκπροσώπησης των εταιρειών διαχείρισης βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα) αντιμετωπίζει με επιφύλαξη το ενδεχόμενο νέας αυστηροποίησης. Αναγνωρίζει ότι το κόστος στέγασης αποτελεί πραγματικό πρόβλημα, αλλά υποστηρίζει ότι οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν έχουν αποδειχθεί ως αποτελεσματική λύση για την αύξηση του αποθέματος μακροχρόνιας κατοικίας ή τη συγκράτηση των ενοικίων.

Ο Σύνδεσμος επικαλείται την εμπειρία ευρωπαϊκών περιοχών όπου εφαρμόστηκαν αυστηροί κανόνες. Αναφέρει τη Βαρκελώνη, όπου, σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται η EHHA, παρά το πάγωμα νέων αδειών τα ενοίκια αυξήθηκαν, καθώς και τη γαλλική Χώρα των Βάσκων, όπου από περίπου 6.000 ακίνητα που αποσύρθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση μόνο μικρό ποσοστό, κατά τον STAMA, πέρασε στη μακροχρόνια αγορά.

Η βασική θέση του είναι ότι πριν από κάθε νέο περιορισμό πρέπει να υπάρχουν αξιόπιστα και συγκρίσιμα δεδομένα, να αποδεικνύεται το πραγματικό στεγαστικό πρόβλημα της συγκεκριμένης περιοχής και να εξετάζονται οι συνέπειες για ιδιοκτήτες, επιχειρήσεις, απασχόληση και τοπική οικονομία.

Ο πρόεδρος του STAMA Greece Βασίλης Αργυράκης υποστηρίζει ότι η ουσιαστικότερη απάντηση βρίσκεται στην αύξηση της προσφοράς κατοικίας: στην αξιοποίηση των κενών ακινήτων, στις ανακαινίσεις και στην κατασκευή νέων προσιτών κατοικιών. Ο Σύνδεσμος ζητά ακόμη διαβούλευση πριν από νέα μέτρα, δημοσιοποίηση των στοιχείων που τα δικαιολογούν, περιοδική αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς τους και δυνατότητα προσφυγής όταν ένας περιορισμός κρίνεται μη αναγκαίος ή δυσανάλογος.