Εισιτήριο εξαγοράς δημόσιων καταπατημένων εκτάσεων, μέσω Κτηματολογίου

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Οι πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο δίνουν «εισιτήριο» για την εξαγορά  δημόσιων καταπατημένων εκτάσεων σε ιδιώτες. Κερδισμένοι βγαίνουν και όσοι έχουν ασκήσει μέχρι το τέλος του 2022  ένδικο μέσο κατά δικαστικής απόφασης, σε δίκη που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητας του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου.

Το νομοσχέδιο για την εξαγορά δημόσιων καταπατημένων εκτάσεων από ιδιώτες σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Οικονομικών. Ανοίγει πλατφόρμα αιτήσεων με παράβολο 300 ευρώ για αίτηση. Το τίμημα της εξαγοράς, oι προσαύξησεις και οι εκπτώσεις. Ποιοι έχουν δικαίωμα εξαγοράς και ποιοι εξαιρούνται. Ολόκληρο το νομοσχέδιο. Δείτε εδώ στο ecopress

Στο νομοσχέδιο του νομοσχεδίου του υπουργείου Οικονομικών προβλέπεται με καταβολή μειωμένου τιμήματος εξαγοράς,  που αντιστοιχεί στο 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, σε περίπτωση που ο αιτών έχει αναγραφεί κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές, καθώς όπως τονίζεται στην αιτιολογική έκθεση «η αναγραφή στο κτηματολόγιο κρίνεται αναγκαία και επαρκής προϋπόθεση για την υποβολή αίτησης εξαγοράς».

Οι πολίτες ξαναγράφουν το νομοσχέδιο. Το τίμημα και οι προϋποθέσεις για δικαίωμα εξαγοράς, οι εξαιρέσεις και τα ψιλά γράμματα των ρυθμίσεων φαίνεται να φρενάρουν τον ενθουσιασμό των πολλών και προκαλούν ποικίλες και ενδιαφέρουσες αντιδράσεις και προτάσεις. Δείτε εδώ στο ecopress

Χρόνος  κατοχής και κύρια κατοικία

Το νομοσχέδιο του νομοσχεδίου του υπουργείου Οικονομικών για την εξαγορά δημόσιων καταπατημένων εκτάσεων από ιδιώτες καθορίζει το τίμημα εξαγοράς, καταρχήν σε ποσοστό 100% της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή γηπέδου  με σειρά κριτηρίων για εκπτώσεις που φτάνουν έως 50%.

Προβλέπει ότι μπορούν να εξαγοράσουν δημόσιες καταπατημένες εκτάσεις «πολίτες αλλά και τα νομικά πρόσωπα που ασκούν κατοχή αδιαλείπτως επί τουλάχιστον 30 έτη με τίτλο υπέρ των ιδίων ή των δικαιοπαρόχων τους επί ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου, τα οποία υπάγονται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Οικονομικών»

Επίσης, μπορούν να εξαγοράσουν τις εκτάσεις που έχουν καταπατήσει «πολίτες που ασκούν κατοχή αδιαλείπτως επί τουλάχιστον 40 έτη επί των ως άνω ακινήτων εφόσον σε αυτά βρίσκεται η κύρια και μοναδική κατοικία τους, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες των ιδίων ή των οικογενειών τους αλλά και τους πολίτες και τα νομικά πρόσωπα που ασκούν κατοχή αδιαλείπτως επί τουλάχιστον 40 έτη επί των ως άνω ακινήτων, εφόσον σε αυτά ασκούν τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή αγροτική δραστηριότητα με τη χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές».

Δικαίωμα εξαγορά με δήλωση στο Κτηματολόγιο

Το ενδιαφέρον εστιάζεται στο άρθρο 7 του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου με τίτλο «Τίμημα εξαγοράς – Ειδικές περιπτώσεις», όπου περιγράφονται οι περιπτώσεις εξαιρέσεων, για τις οποίες δίνεται δικαίωμα εξαγοράς εκτάσεων από τους ιδιώτες και εξαφανίζονται τα δικαιώματα του δημοσίου, που έχουν αποδοθεί ακόμη και με δικαστικές αποφάσεις.

Εντυπωσιακή είναι η ρύθμιση, που συνδέει το δικαίωμα δημόσιας καταπατημένης έκτασης με τις δηλώσεις στο Κτηματολόγιο, το οποίο βεβαίως έχει προβληθεί και καταγραφεί ως «το αναγκαίο μεγάλο έργο για την κατοχύρωση της ιδιωτικής αλλά και της δημόσιας περιουσίας».

Στο άρθρο 7 παράγραφος 2 του νομοσχεδίου αναφέρεται ότι: «αν ο αιτών έχει αναγραφεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει παρέλθει η προθεσμία άσκησης αγωγής, κατά την παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275), δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις των περ. α’ και β’ της παρ. 1 του άρθρου 3, με τίμημα εξαγοράς που αντιστοιχεί, κατά παρέκκλιση του άρθρου 5, σε ποσοστό 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου». Αυτό σημαίνει ότι:

Ο πολίτης, ακόμη και χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις κατοχής του ακινήτου για χρονικό διάστημα 30 ή 40 ετών, όπως το ίδιο το νομοσχέδιο ορίζει, που έκανε δήλωση στο Κτηματολόγιο και καταγράφηκε στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου ως  ιδιοκτήτης του ακινήτου και στις περιπτώσεις που το Δημόσιο κινήθηκε δικαστικά εναντίον του, τώρα θα μπορεί να έχει δικαίωμα εξαγοράς της έκτασης και στη μισή τιμή, με έκπτωση 50%.

Στην αιτιολογική έκθεση σημειώνεται ότι: «Στην παρ. 2 προβλέπεται επίσης η καταβολή μειωμένου τιμήματος εξαγοράς που αντιστοιχεί στο 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, σε περίπτωση που ο αιτών έχει αναγραφεί κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει ακόμη παρέλθει η προθεσμία για την άσκηση αυτής κατά την παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998. Στην περίπτωση αυτή, δεν απαιτείται η συνδρομή των προϋποθέσεων των περ. α’ και β’ της παρ. 1 του άρθρου 3, διότι η αναγραφή στο κτηματολόγιο κρίνεται αναγκαία και επαρκής προϋπόθεση για την υποβολή αίτησης εξαγοράς. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται για την εξαγορά τα προβλεπόμενα στον παρόντα νόμο».

Ευρύχωρη ρύθμιση για δίκαιες αλλά και άδικες λύσεις  

Η ρύθμιση κρίνεται «ευρύχωρη», καθώς δεν μπορεί να αποκλείσει και ακραίες περιπτώσεις καταπατητών εκτάσεων του δημοσίου, που χωρίς πραγματικά να τους ανήκουν τις δήλωσαν, τις διεκδικούν και έρχεται η ώρα να γίνουν κάτοχοι τους με δικαίωμα εξαγοράς.

Ωστόσο η μεγάλη εικόνα ότι επιλύονται προβλήματα για μεγάλο πλήθος ιδιοκτησιών που βρίσκονται σε ομηρία έως και εάν αιώνα.

Στις περιπτώσεις αυτές ανήκουν χιλιάδες ακίνητα τα οποία διεκδικούνται από το δημόσιο αν και έχουν αγοραστεί με συμβόλαια, βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίου, έχουν χτιστεί με νόμιμες οικοδομικές άδειες και έχουν περάσει σε δεύτερη και τρίτη γενιά κληρονόμων ή σε ανύποπτους πολίτες που αγόρασαν διαμερίσματα σε πολυκατοικίες.

Αιτίες χαρακτηρισμού ως δημόσιες εκτάσεις

Ο χαρακτηρισμός τους ως δημόσιων εκτάσεων έχει προκύψει από πολλές και ποικίλες αιτίες στο πέρασμα του χρόνου, όπως:

-χαρακτηρισμένες εκτάσεις στο απώτερο παρελθόν ως δασικές και δημόσιες, στην πορεία οικοδομήθηκαν εντάχθηκαν σε πολεοδομικά σχέδια αποχαρακτηρίστηκαν από δασικές, αλλά παρέμειναν να χαρακτηρίζονται ως δημόσιες.

-εκτάσεις εκτάσεις που είχαν δοθεί σε ακτήμονες κατά τις διανομές του 1930-1938 χωρίς να έχουν εκδοθεί στους πολίτες τίτλοι ιδιοκτησίας.

-παλαιότερες αποφάσεις, που χαρακτήριζαν ως αναδασωτέες συλλήβδην όλες τις εκτός σχεδίου εκτάσεις νομών, πριν γίνουν σε αυτές οικισμοί και σχέδια πόλης.

Κτηματογραφημένες και υπό κτηματογράφηση περιοχές

Από τα πρώτα προγράμματα του Κτηματολογίου αναδείχθηκε το πρόβλημα και το δημόσιο δηλώνοντας και διεκδικώντας τις εκτάσεις έχει βρεθεί σε πολυετή αντιδικία με πολυάριθμους ιδιοκτήτες.

Σημειώνεται ότι από το την περίοδο της δεκαετίας του 1990, που άρχισαν τα πρώτα πιλοτικά προγράμματα του Κτηματολογίου και στην πορεία εξέλιξης της κτηματογράφησης, που έχει καλύψει περί τα 7.2 εκατομμύρια  ιδιοκτησιακά δικαιώματα σε 330 περιοχές, χιλιάδες πολίτες έχουν δηλώσει στις πρώτες εγγραφές ως ιδιοκτησία τους διεκδικούμενα από το δημόσιο ακίνητα και παράλληλα χιλιάδες αγωγές του Δημοσίου κατά ιδιωτών εκκρεμούν στα Πρωτοδικεία όλης της χώρας.

Η πρόβλεψη της νομοθετικής ρύθμισης για  δικαίωμα εξαγοράς του ιδιώτη και στις περιπτώσεις που «δεν έχει παρέλθει η προθεσμία άσκησης αγωγής, κατά την παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275)» σημαίνει ότι η ρύθμιση  καλύπτει και τις περιπτώσεις εξαγοράς δημόσιων καταπατημένων ακινήτων στις περιοχές, που δεν έχουν οριστικοποιηθεί οι πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου, η βρίσκεται σε εξέλιξη η κτηματογράφηση.

Η ρύθμιση (παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998) στην οποία παραπέμπει η  νέα διάταξη προβλέπει: «την αρχή της καταλληλότητας του Κτηματολογίου ως συστήματος δεκτικού καταχώρισης και πρόσθετων κατηγοριών πληροφοριών σε οποιονδήποτε χρόνο στο μέλλον (αρχή του ανοικτού Κτηματολογίου)».

Στις εξαιρέσεις οι δικαστικές διελκυστίνδες δημοσίου ιδιωτών

Στο ίδιο άρθρο 7 του νομοσχεδίου στις εξαιρέσεις, που οι ιδιοκτήτες αποκτούν δικαίωμα εξαγοράς της έκτασης του δημοσίου περιλαμβάνονται επίσης περιπτώσεις  που ο ιδιοκτήτης έχει κινηθεί δικαστικά σε στάδιο από το να έχει κερδίσει κυριότητα με δικαστική απόφαση έως και στην περίπτωση που έχει ασκήσει ένδικα μέσα έως στις 31 Δεκεμβρίου 2022.

Συγκεκριμένα προβλέπεται στις  ειδικές περιπτώσεις του νομοσχεδίου τα εξής:

«Αν ο αιτών έχει αναγνωρισθεί δυνάμει απόφασης πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ως κύριος του δημοσίου ακινήτου έναντι του Δημοσίου, δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, με τίμημα εξαγοράς που αντιστοιχεί, κατά παρέκκλιση του άρθρου 5, σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου».

-«Αν ο αιτών, μέχρι την 31η.12.2022, έχει ασκήσει ένδικο μέσο κατά δικαστικής απόφασης σε δίκη που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητάς του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου, δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς, με τίμημα εξαγοράς που αντιστοιχεί, κατά παρέκκλιση του άρθρου 5, σε ποσοστό εβδομήντα τοις εκατό (70%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου».

Παραίτηση από ένδικα μέσα

Εύλογα προβλέπεται ότι ο πολίτης που θα προχωρήσει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις στη διαδικασία εξαγοράς θα πρέπει να παραιτηθεί από τα ένδικα μέσα κατά του δημοσίου εντός ενός μηνός αλλιώς χάνει το δικαίωμα εξαγοράς

Σχετικά προβλέπει το νομοσχέδιο ότι: «σε περίπτωση εξαγοράς δημοσίου ακινήτου, ο αιτών, εντός προθεσμίας ενός (1) μηνός από την κοινοποίηση προς αυτόν του πιστοποιητικού αποδοχής, υποβάλλει στο αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Οικονομικών αντίγραφο της παραίτησής του από τα ένδικα μέσα κατά της δικαστικής απόφασης σε δίκη που αφορά στην αναγνώριση της κυριότητας του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου. Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία του πρώτου εδαφίου, δεν εκδίδεται απόφαση εξαγοράς».