Εκτός σχεδίου δόμηση: σε ποια ακίνητα «κόβουν» τις οικοδομικές άδειες οι ΥΔΟΜ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Οι Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας έχουν σταματήσει να εκδίδουν οικοδομικές άδειες  και προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών για την εκτός σχεδίου δόμηση. Κατακλύζουν με ερωτημάτα υπηρεσιακής αλληλογραφίας το ΥΠΕΝ, από τα οποία προκύπτουν το πλήθος και όλες οι κατηγορίες ιδιοκτησιών και επενδύσεων, που εμπίπτουν άμεσα ή έμμεσα στην σχετική πρόσφατη απαγορευτική απόφαση του ΣτΕ και ζητούν οδηγίες για την αντιμετώπιση τους. Τι λέει το ΥΠΕΝ.

Το ΤΕΕ Πελοποννήσου τονίζει ότι το ΥΠΕΝ οφείλει να ενεργήσει τάχιστα είτε με την έκδοση νομοθετικής ρύθμισης, είτε με την έκδοση εγκυκλίου, είτε με οποιαδήποτε άλλο νόμιμο τρόπο αυτό κρίνει, έτσι ώστε να διασφαλίζεται η οικοδομησιμότητα των γηπέδων άνω των 4 στρεμμάτων μέχρι την κύρωση  του συνολικού κοινόχρηστου δικτύου. Δείτε εδώ στο ecopress

Στην πράξη έχουν παγώσει όλες οι οικοδομικές άδειες που είναι σε διαδικασία έκδοσης σε περιοχές εκτός σχεδίου, είτε είναι απλές κατοικίες, είτε είναι μεγάλες τουριστικές επενδύσεις, ακόμη κι αν έχει εκδοθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας στην εκτός σχεδίου δόμηση. Ταυτοχρόνως ανοίγουν θέματα ανακλήσεων ακόμη και για άδειες, που έχουν ήδη εκδοθεί η και υλοποιηθεί τόσο σε μικρά, όσο και σε μεγαλύτερα των 4 στρεμμάτων άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα.

Η απόφαση του ΣτΕ αναδεικνύει σε κυρίαρχη τη διάσταση, ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003 είναι δομήσιμα, εφόσον διαθέτουν, μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Οι δρόμοι όμως της εκτός σχεδίου, στην συντριπτική πλειοψηφία τους δεν είναι νομίμως χαρακτηρισμένοι.

Οι προειδοποιήσεις και οι αντιδράσεις

Το θέμα, όπως έγραψε το ecopress έχει δημιουργηθεί εδώ και περισσότερο από ένα μήνα, μετά την έκδοση της  176/2023 απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) γήπεδο στην Πάτμο δημιουργώντας νομολογία, η οποία «βάζει τέλος στην εκτός σχεδίου δόμηση».

Πρώτος, επισήμανε στο ecopress ο πρόεδρος των Συμβολαιογράφων Γιώργος Ρούσκας οτι προκαλούνται οριζόντιες και αρνητικές εξελίξεις στις επενδύσεις και τις οικοδομικές άδειες στην εκτός σχεδίου δόμηση, μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ για την Πάτμο, την οποία παραλλήλισε με την απόφαση του Άρειου Πάγου για τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας από τα funds.

Στο μεταξύ εκδηλώνονται αντιδράσεις στη Βουλή και από εκπροσώπους συλλογικών φορέων μηχανικών και ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι επισημαίνουν: «παύση για νέες μετέωρες οι παλαιές οικοδομικές άδειες στην εκτός σχεδίου δόμηση». Δείτε εδώ στο ecopress

Τι λέει και τι κάνει το ΥΠΕΝ

Το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας δεν έχει πάρει μέχρι τώρα επίσημα θέση στο μεγάλο θέμα, που έχει δημιουργηθεί ούτε έχει απαντήσει στη «βροχή» της αλληλογραφίας, που δέχεται από τις Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας, προκειμένου να δώσει οδηγίες για τη νόμιμη αντιμετώπιση του.

Ωστόσο, όπως πληροφορούμαστε από έγκυρες πηγές, το θέμα τέθηκε στη διάρκεια πρόσφατης εκδήλωσης, που διοργάνωσε η παράταξη Δημοκρατική Κίνηση Μηχανικών  (ΔΚΜ) προς τον αρμόδιο υφυπουργό ΠΕΝ. Ο Νίκος Ταγαράς κληθείς να απαντήσει σε σχετικά ερωτήματα που του τέθηκαν από παριστάμενους μηχανικούς φέρεται να είπε ότι είναι σε γνώση του ΥΠΕΝ και απασχολεί έντονα την πολιτική ηγεσία και τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου, το θέμα που έχει δημιουργηθεί και οι επιπτώσεις που προκαλούνται τόσο για μέχρι τώρα νόμιμα και κατοχυρωμένα δικαιώματα δόμησης, σε μικρές και μεγάλες επενδύσεις που είναι σε διαδικασία αδειοδοτήσεων, όσο και στην κτηματαγορά, τις αγοραπωλησίες, τα συμβόλαια και γενικότερα στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία, καθώς για μεγάλο πλήθος ιδιοκτησιών αιφνιδίως εκμηδενίζεται η αξία τους.

Ο κος Ταγαράς λένε οι ίδιες πηγές ότι είπε ακόμη πως στο υπουργείο εξετάζονται λύσεις για το πώς μπορεί να διευθετηθεί άμεσα το θέμα και υποσχέθηκε πως σύντομα θα αναληφθούν πρωτοβουλίες του ΥΠΕΝ για την αντιμετώπιση του, αφού καθαρογραφεί και γίνει επισήμως γνωστή στο ΥΠΕΝ η απόφαση του ΣτΕ, χωρίς να αναφερθεί συγκεκριμένα σε αυτές τις λύσεις και το περιεχόμενο τους.

Πάντως ο αρμόδιος υφυπουργός τόνισε ότι στο ενδιαφέρον του υπουργείου ΠΕΝ είναι η οριστική αντιμετώπιση του θέματος για την εκτός σχεδίου δόμηση, παραπέμποντας στον εν εξελίξει πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό, ο οποίος προωθείται με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2025 μέσω των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) και των μελετών αναγνώρισης οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Τετελεσμένα κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης

Τεχνικοί παράγοντες επισημαίνουν ότι η μετάθεση επίλυσης του προβλήματος στην μελλοντική ολοκλήρωση του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού, ενώ ήδη η εκτός σχεδίου δόμηση έχει σταματήσει και είναι άγνωστο εάν, πότε και πώς θα κάνει επανεκκίνηση ουσιαστικά οδηγεί σε τετελεσμένα αποδοχής της κατάργησης της.

Είναι αξιοσημείωτη η επισήμανση της Γραμματή Μπακλατσή έμπειρης πολεοδόμου τοπογράφου μηχανικού, η οποία τονίζει ότι: «Η Πολιτεία, αφού μελετήσει προσεκτικά και αναλύσει το σκεπτικό της απόφασης, οφείλει να πάρει μια νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα δίνει και διέξοδο στο πρόβλημα που δημιουργήθηκε. Κι αυτό διότι, με ευθύνη της Πολιτείας δεν έχει καθοριστεί το δίκτυο κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, αφήνοντας να μεταβιβάζονται και να φορολογούνται ως οικόπεδα, ακίνητα εκτός σχεδίου εδώ και πενήντα χρόνια». Εξάλλου, επισημαίνει η ίδια ότι, «το θέμα της αντιμετώπισης της εκτός σχεδίου δόμησης έχει εξεταστεί πρόσφατα από την Πολιτεία με την κατάργηση των παρεκκλίσεων δόμησης στα μικρά γήπεδα κάτω των που τετραγωνικών μέτρων και την ψήφιση των νόμων 4759/2000 και 5007/2022. Δεν μπορεί τώρα να τίθενται νέες απαιτήσεις για τα ακίνητα που έχουν δημιουργηθεί πριν από 20 και πλέον χρόνια. Επίσης θα πρέπει η Πολιτεία να δημιουργήσει και ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου και να μη σύρονται στα δικαστήρια ιδιοκτήτες ακινήτων από ανταγωνιστές και κακούς γείτονες, ενώ θα πρέπει άμεσα να ενημερώσει τα πολεοδομικά γραφεία της χώρας για το θέμα ώστε να μην υπάρχουν ερμηνείες και γενικά διαφορετική αντιμετώπιση του θέματος κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών». Δείτε εδώ στο ecopress

Τι αποκαλύπτει η υπηρεσιακή αλληλογραφία ΥΔΟΜ προς ΥΠΕΝ

Στα  θέματα που θέτουν οι Υπηρεσίες Δόμησης,  με  υπηρεσιακά έγγραφα ερωτημάτων προς το ΥΠΕΝ, όπως προκύπτει από σχετικές πληροφορίες που συγκέντρωσε το ρεπορτάζ του ecopress προκύπτουν το πλήθος και οι κατηγορίες ιδιοκτησιών και επενδύσεων, που εμπίπτουν στην πρόσφατη απαγορευτική απόφαση του ΣτΕ και επισημαίνονται οι διαστάσεις του προβλήματος ως εξής:

1. Αναγκαία η άμεση αντιμετώπιση του θεμάτος: Οι ΥΔΟΜ επισημαίνουν ότι η πολιτική ηγεσία του υπουργείου ΠΕΝ και η αρμόδια  Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας και η Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ καλούνται να δώσουν άμεσα απαντήσεις και οδηγίες για την αντιμετώπιση των θεμάτων. Τονίζεται συγκεκριμένα ότι για την αντιμετώπιση του προβλήματος έλλειψης χαρακτηρισμού των κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, λόγω μη έκδοση Π.Δ/τοςτης παρ. 15 του άρθρου 20 του Ν.3937/2011,εκδόθηκε η υπ’ αριθμόν ΑΠ.ΥΠΕΝ/53355/1219/26-5-2022  Υπουργική Απόφαση ( ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022), με την οποία καθορίστηκαν οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας, διαδικασία όμως για την οποία θα απαιτηθεί μεγάλο χρονικό διάστημα.

2. Η απαγόρευση του ΣτΕ  στις Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες: Υπογραμμίζεται η ευθύνη του ΥΠΕΝ να δώσει συγκεκριμένες οδηγίες προς τις ΥΔΟΜ, κατ΄ εναρμονισμό με την υπ’ αριθμόν 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Επισημαίνεται ειδικότερα ότι η απόφαση του ΣτΕ αναφέρει ότι τα ακίνητα στην εκτός σχεδίου περιοχή έστω κι αν έχουν εμβαδόν άνω των 4000 τ.μ ,προϋφιστάμενα της ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, οφείλουν να έχουν πρόσοψη 25 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό. Είναι γνωστό ότι σύμφωνα με το άρθρο 23 του Ν. 3212/2003, για ακίνητα που είχαν δημιουργηθεί από την ισχύ του νόμου αυτού αρκούσε να έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4000 τ.μ, ανεξαρτήτως προσόψεως σε κοινόχρηστο δρόμο. Ωστόσο όπως επισημαίνεται αρμοδίως το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο τονίζει στην απόφαση του ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας (ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά.) ισχύουν από το 1985 και επομένως «δεν νοείται ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές».

3.Τι γίνεται με τα γήπεδα προ του 2003: Οι ΥΔΟΜ ζητούν άμεσες και σαφείς οδηγίες εάν μετά την απόφαση του ΣτΕ εξακολουθεί να είναι σε ισχύ το άρθρο 23 του Ν. 3212/2003 και εάν μετά την έκδοση της ως άνω απόφασης του ΣτΕ. και μέχρι την κατάργηση του άρθρου αυτού, νομιμοποιείται η Πολεοδομία για την έκδοση οικοδομικών αδειών.

4. Oικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις αδειών για τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα». Σημειώνεται ότι με προθεσμία μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου του 2022, πριν την οριστική κατάργηση για τη συγκεκριμένη κατηγορία της κατά παρέκκλισης δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων ίσχυσε μεταβατική ρύθμιση και έχουν υποβληθεί προς έκδοση αδειών (με προεγκρίσεις και βεβαιώσεις προεγκρίσεων) περί τις 14.000 αιτήσεις ιδιοκτητών. Οι ΥΔΟΜ καλούν το ΥΠΕΝ να δώσει απάντηση εάν υφίσταται απαγόρευση οικοδόμησης για τα γήπεδα ευρισκόμενα στην παρέκκλιση του άρθρου 2 παρ.α του Π.Δ. 24-5-85 -ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85, ήτοι γήπεδα «κείμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών, και οικισμών, τα οποία είχαν κατά την 24-4-77 ημέρα δημοσίευσης του από ΠΔ/5-4-77 (ΦΕΚ-133/Δ/77) ελάχιστο εμβαδόν 2000 μ2» και για τα οποία δεν υπήρχε απαίτηση προσώπου επί κοινοχρήστου δρόμου. Πρόκειται ακριβώς για τα γήπεδα, που εντάχθηκαν στις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 40 παρ 1δ του Ν. 4759/2020, (όπως αυτό τροποποιήθηκε με άρθρο 110 του Ν. 5007/22) και δόθηκε η δυνατότητα οικοδομησιμότητας, με την προϋπόθεση κατάθεσης μέσω του e-adeies έως την 9-12-22, αίτησης για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης ή προέγκρισης.

5. Προγενέστερες προεγκίσεις και οικοδομικές άδειες: Τίθεται θέμα για όσους έχουν εκδώσει οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις αδειών πριν την απόφαση του ΣτΕ εάν το διατηρούν ή χάνουν το δικαίωμα δόμησης Οι ΥΔΟΜ ερωτούν και το ΥΠΕΝ καλείται να απαντήσει:

– εάν είναι δυνατή για τα γήπεδα αντικειμένου της 176/2023 απόφαση της  Ολομέλειας του ΣτΕ., η έκδοση προεγκρίσεων που είχαν ήδη κατατεθεί μέσω του e-adeies, προγενέστερα της έκδοσης της συγκεκριμένης απόφασης του ΣτΕ.

-εάν ήδη εκδοθείσες προεγκρίσεις για τα ως άνω γήπεδα, για το χρονικό διάστημα ισχύος τους, κατοχυρώνουν το δικαίωμα δόμησης και έκδοσης κατά συνέπεια της αντίστοιχης οικοδομικής αδείας.

6.Ανακλήσεις και ακυρώσεις οικοδομικών αδειών:Οι ΥΔΟΜ θέτου επίσης θέμα εάν σε περίπτωση υποβληθείσας καταγγελίας για οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί σε εφαρμογή του άρθρου 23 του Ν. 3212/2003, θα πρέπει να γίνει ανάκληση της εκδοθείσας αδείας.

7. Στον αέρα επενδύσεις και συγχρηματοδοτούμενα έργα: Μετέωρες είναι και πολλές επενδύσεις σε κλάδους της οικονομίας, όπως τουρισμός, γεωργία, μεταποίηση κ.α. Πρόκειται, όπως έχουν επισημάνει οι ΥΔΟΜ στο ΥΠΕΝ για περιπτώσεις που έχουν υποβληθεί προεγκρίσεις για έκδοση οικοδομικής αδείας,  για επενδύσεις ενταγμένες σε ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά προγράμματα, τα οποία  λήγουν σε σύντομο χρονικό διάστημα και έχουν παγώσει, μετά την απόφαση του ΣτΕ.

Η εκτός σχεδίου δόμηση ισχυρή νομικά και πολεοδομικά 

Εκτός σχεδίου δόμηση: η απαγόρευση του ΣτΕ προσκρούει στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο- Άρθρο του Αντώνη Κατσιγιάννη, Αγρονόμου Τοπογράφου Μηχανικού: Απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση. Είναι συμβατή με τη νομολογία του Ευρωπαικού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων; Ισχυρή νομικά και πολεοδομικά η εκτός σχεδίου δόμηση. Οι ΥΔΟΜ ανά την επικράτεια ασκούν τις αρμοδιότητές τους, σύμφωνα με τους νόμους, τα προεδρικά διατάγματα και τις υπουργικές αποφάσεις και όχι με τις κατά καιρούς «ερμηνείες» επί πολεοδομικών θεμάτων των ελληνικών δικαστηρίων. Δείτε εδώ στο ecopress