Εκτός σχεδίου: πως κτίζουν οι ιδιοκτήτες συνενώνοντας οικόπεδα – οι νέες ρυθμίσεις

Στο νέο πολεοδομικό χωροταξικό νομοσχέδιο περιελήφθη διάταξη, που αφενός μεν αμβλύνει τους περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης αφετέρου δε βάζει πολλούς συνιδιοκτήτες μικρών και μη οικοδομήσιμων οικοπέδων στην μάλλον δύσκολή για την ελληνική πραγματικότητα δοκιμασία να συνενώσουν τα οικόπεδα τους για να κτίσουν.

Η ρύθμιση για την συνέννωση των ιδιοκτησιών θα κριθεί στην πράξη εαν και κατά πόσο είναι εφαρμόσιμη  λύση, κυρίως εξοχικής κατοικίας  για πολλούς συνιδιοκτήτες. Θυμίζει πάντως να έρχεται από τα παλιά, όταν τη δεκαετία 1960-70 αλλά και αργότερα “θριάμβευσε” η μαζική ανέγερση πολυκατοικιών μέσω συννένωσης ιδιοκτησιών και της γνωστής “αντιπαροχής”, δημιουργώντας πεδίο λαμπρής δόξας  για την οικοδομή και τις κατασκευές.  

Μόνιμη δυνατότητα 

«Προβλέφθηκε διάταξη βάσει της οποίας μπορούν γήπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων να συνενώνονται δημιουργώντας ένα άρτιο γήπεδο που μπορεί να οικοδομηθεί. Μόνη προϋπόθεση είναι τουλάχιστον ένα από τα συνενούμενα γήπεδα να είναι οικοδομήσιμο με τους όρους που ίσχυαν πριν από την ψήφιση του νόμου. Το νέο γήπεδο θα μπορεί να οικοδομηθεί με τους νέους όρους για την εκτός σχεδίου δόμηση. Το δε κτίσμα θα ανήκει ως συνιδιοκτησία σε όλους τους ιδιοκτήτες των αρχικών γηπέδων και κατ’ αναλογία της έκτασης που κατείχαν. Πρόκειται για μια μόνιμη δυνατότητα που δεν περιορίζεται στη μεταβατική περίοδο».

Αυτά αναφέρει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Δημήτρης Οικονόμου, μιλώντας για τις νέες ρυθμίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης στο νέο πολεοδομικό χωροταξικό νόμο σε συνέντευξή του στον «Ελεύθερο Τύπο» και στη δημοσιογράφο Μαρίνα Ξυπνητού σημειώνοντας ότι:

-«Αυτό που περιορίζεται είναι η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση, δηλαδή η δόμηση εκεί όπου δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός. Οι συντελεστές δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές μειώνονται κατά μέσο όρο 10% και αλλάζει το καθεστώς των παρεκκλίσεων αρτιότητας, δίνοντας όμως στους ιδιοκτήτες των οικοπέδων περιθώριο τουλάχιστον 6 ετών για να χτίσουν. Μέσα στη μεταβατική περίοδο των δύο ετών, όσοι έχουν οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων (750 τ.μ., 1.200 τ.μ., 2 στρέμμ.) και θέλουν να χτίσουν έχουν δικαίωμα να λαμβάνουν προέγκριση οικοδομικής άδειας, εφόσον υποβάλλουν τα αναγκαία δικαιολογητικά, τα οποία δεν συμπεριλαμβάνουν τις εγκρίσεις Αρχαιολογίας, Δασικής Υπηρεσίας ή τυχόν άλλων υπηρεσιών ανάλογα με την περίπτωση. Η προέγκριση οικοδομικής άδειας ισχύει για 1 ή 2 χρόνια (ανά περίπτωση), εντός των οποίων και θα πρέπει να υποβληθεί η αίτηση για την οικοδομική άδεια, καλύπτοντας και όσο χρόνο χρειάζεται για τις εγκρίσεις του Δασαρχείου ή της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Η οικοδομική άδεια από την έκδοσή της ισχύει για 4 ακόμα χρόνια. Σε συνδυασμό με την επιτάχυνση της έκδοσης οικοδομικών αδειών μέσω της ηλεκτρονικής υποβολής του φακέλου, εξασφαλίζεται, όπως είναι προφανές, επαρκής χρόνος στους ιδιοκτήτες. Εν τω μεταξύ, με την ολοκλήρωση των τοπικών ή ειδικών πολεοδομικών σχεδίων, όπως είπαμε παραπάνω, όσοι δεν προχωρήσουν τις διαδικασίες για την έκδοση οικοδομικής άδειας θα έχουν τη δυνατότητα να χτίσουν βάσει των όσων αυτά θα προβλέψουν, όπως γίνεται σήμερα στο 20% της χώρας όπου υπάρχουν καθορισμένες χρήσεις γης».

Ο υφυπουργός ΠΕΝ αναφέρει ακόμη ότι  «κάτι που διέτρεξε όλη τη συζήτηση στη Βουλή, ακούστηκε από πολλές πλευρές, και μάλιστα κυρίως από αυτούς που ομνύουν στην κατάργηση των αυθαιρεσιών είναι ότι δεν γίνεται να καταργούμε τις παρεκκλίσεις προτού ολοκληρωθεί ο χωροταξικός σχεδιασμός. Σχετικά θα ήθελα να σχολιάσω ότι σε όλες τις χώρες της Ευρώπης, η δόμηση στα μικρά οικόπεδα εκτός σχεδίου έχει καταργηθεί με οριζόντιες διατάξεις. Πρώτα ανεβαίνει οριζόντια ο πήχης και εν συνεχεία εξετάζονται από τον τοπικό σχεδιασμό τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής».

Οι τελικές αλλαγές για την εκτός σχεδίου δόμηση

Τα σημαντικά του νόμου που αφορούν στις αλλαγές που έρχονται για τις κατοικίες στην εκτός σχεδίου δόμηση με τον χωροταξικό νόμο εξηγεί στον «Ελεύθερο Τύπο» η αγρονόμος – τοπογράφος – μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή. Όπως επισημαίνει:

1 Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών, οι οικοδομικές άδειες επιβαρύνονται με τέλος 5% επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.

2 Δίνεται η δυνατότητα να παίρνουν μπόνους μέχρι 10% τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου, που βρίσκονται όμως σε περιοχές με καθορισμένες χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (π.χ. Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου), επιτρέπεται η αρτιότητα και οι όροι δόμησης να είναι ευνοϊκότεροι από τους όρους δόμησης που ισχύουν για τις υπόλοιπες εκτός σχεδίου περιοχές που στερούνται χρήσεων γης. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα εκτός σχεδίου γήπεδα μέχρι 10%.

3 Για τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ανέρχεται καταρχήν σε 0,18, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε 10%, ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε 2 και το ανώτατο ύψος των κτισμάτων απαγορεύεται να υπερβαίνει τον υδροκρίτη.

4 Σε κτίρια κατοικίας η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει:

α) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. τα 186 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018.

β) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 8.000 τ.μ., για μεν τα 8.000 τ.μ. τα 258 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ.

Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κανόνα αρτίου 4.000 τ.μ. για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15%, και υπό τις προϋποθέσεις ότι:

α) Θα ανεγερθεί μία οικοδομή.

β) Το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο.

Η δόμηση σε ακατοίκητα νησιά επιτρέπεται υπό όρους, που θα καθορίζονται κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό και εφόσον επιτρέπεται από την περιβαλλοντική νομοθεσία που ισχύει για τις προστατευόμενες περιοχές. Η ελάχιστη αρτιότητα δεν μπορεί να ορίζεται κατώτερη των 20 στρεμμάτων.

Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερβαίνει τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον 25 μέτρα.

Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση ομόρων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:

α) Το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ.

β) Τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη του παρόντος νόμου.

Οι μεταβατικές διατάξεις για τα μικρά οικόπεδα

Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα 2 έτη από την έναρξη ισχύος του παρόντος, χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν:

α. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-11-62 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 10 μ., ελάχιστο βάθος: 15 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 750 τ.μ.

β. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-9-64 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 20 μ., ελάχιστο βάθος: 35 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 1.200 τ.μ.

γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 17-10-78 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 25 μ., ελάχιστο βάθος: 40 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ.

δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77 ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ.

ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ.

στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ.

ζ. Έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις.

Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, γίνεται κατανοητό ότι καταργείται η εκτός σχεδίου δόμηση για γήπεδα επιφανείας έως 2.000 τ.μ. και ότι δεν θίγεται η εκτός σχεδίου δόμηση για γήπεδα ελάχιστης επιφανείας 4.000 τ.μ. (4 στρεμμάτων).