Εκτός σχεδίου: στον αέρα η ρύθμιση για οικοδομικές άδειες σε «μικρά οικόπεδα»

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η παράλυση στην εκτός σχεδίου δόμηση, μετά την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, σε μέχρι πρότινος άρτια και οικοδομήσιμα μεγάλα γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων «παίρνει μπάλα» και τη νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ για τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα». Η τελευταία ευκαιρία για οικοδομικές άδειες ή προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών κατά παρέκκλιση δόμησης σε γήπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων είναι στον αέρα.  

Το θέμα θέτει το ΤΕΕ Πελοποννήσου, ζητώντας παράταση προθεσμίας για 12.000 ιδιοκτησίες, οι οποίες με νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ πήραν όρους δόμησης για να εκδώσουν  οικοδομική άδεια ή προέγκριση οικοδομικών αδειών έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2023.

Mετά τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ οι Υπηρεσίες Δόμησης έχουν «παγώσει» όλες τις οικοδομικές άδειες της εκτός σχεδίου δόμηση. Και ταυτοχρόνως πολλές ΥΔΟΜ, λόγω προβλημάτων διοικητικής υποστήριξης ή αδυναμίας αυτοτελούς λειτουργίας τους από τους Δήμους είναι σε κατάσταση διάλυσης, λέει το ΤΕΕ Πελοποννήσου.

Αναμένεται η συνολική απάντηση του ΥΠΕΝ

Με πολλά εμπόδια μετράει αντίστροφα ο χρόνος, μέχρι την 30η Σεπτεμβρίου 2023, που είναι η κρίσιμη προθεσμία για να εξασφαλίσουν περισσότεροι από 12.000 ιδιοκτήτες, που έχουν πάρει όρους δόμησης, την έκδοση οικοδομικής άδειας η προέγκριση της, για να χτίσουν με τους όρους της κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμησης στα λεγόμενα μικρά οικόπεδα

Αβεβαιότητα υπάρχει για την διευθέτηση του θέματος, με μία εύλογη παράταση της σχετικής προθεσμίας. Εκτιμάται ότι η έγκριση ή όχι παράτασης της μεταβατικής περιόδου για οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου μικρά οικόπεδα, θα εξεταστεί από τη νέα κυβέρνηση και τη νέα πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, υπό το συνολικό πρίσμα της αντιμετώπισης της εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία έχει μπει συνολικά στο «πάγο» και για γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων, μέχρι πρότινος άρτια και οικοδομήσιμα, μετά από την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ, για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, όπως έχει γράψει το ecopress.gr

Γιατί χάνεται η προθεσμία της 30ης  Σεπτεμβρίου 

Οι προεγκρίσεις και βεβαιώσεις όρων δόμησης για τα λεγόμενα μικρά οικόπεδα της κατά παρέκκλισης εκτός σχεδίου δόμησης (σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν.4759/20 (Α’ 193) θα πρέπει να έχουν εκδοθεί και συγχρόνως να έχει υποβληθεί αντίστοιχα από τους Μηχανικούς αίτηση για έκδοση της οικοδομικής άδειας ή της προέγκρισης μέχρι και τις 30.09.2023.

-«Όμως μετά την απόφαση 176/2023 του Στ.Ε., πολλές Πολεοδομίες της Περιφέρειας Πελοποννήσου δεν εκδίδουν πράξεις οικοδομησιμότητας σε γήπεδα που δεν διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο, με αποτέλεσμα τη συσσώρευση αυτών των υποθέσεων στις Υ.ΔΟΜ» τονίζει το ΤΕΕ Πελοποννήσου.  Και παράλληλα επισημαίνει την υπολειτουργία και υποστελέχωση των ΥΔΟΜ αναφέροντας ότι:

-«Επιπροσθέτως, να σημειωθεί ότι κάποιες Υ.ΔΟΜ. είναι επιφορτισμένες με την διοικητική υποστήριξη των Δήμων που δεν είχαν συστήσει Υ.ΔΟΜ. μέχρι τις 31.12.2022 και που έως την 01.04.2023 όφειλαν να έχουν συνάψει μεταξύ τους διαδημοτική συνεργασία (αρ. 83 του Ν.5021/2023). Έχοντας δε ως δεδομένο και την υποστελέχωση των ήδη λειτουργούντων Υ.ΔΟΜ., γίνεται αντιληπτό ότι η δυνατότητα ελέγχου και έκδοσης του μεγάλου όγκου αιτήσεων που υποβλήθηκε μέχρι τις 09.12.2022, είναι πολύ περιορισμένη».

Το “κουβάρι” της εκτός σχεδίου δόμησης 

Η απουσία νομοθετικής ρύθμισης για την οικοδόμηση των εκτός σχεδίου άρτιων και οικοδομήσιμων ακινήτων έχει παραλύσει τεχνικό κόσμο, ιδιοκτήτες και επενδυτές, με αποτέλεσμα όλες οι πράξεις να είναι στον «αέρα».

-«Φρενάρουν αγροτικές, επιχειρηματικές δραστηριότητες και μειώνεται η αξία των οικοπέδων. Είναι ένα πολύ σημαντικό ζήτημα που απασχολεί και τον τεχνικό κόσμο και τους αγρότες και τους επιχειρηματίες. Πρέπει να αποσαφηνιστεί τι ακριβώς ισχύει κι αυτό καλείται να το κάνει η πολιτεία με νόμο. Υπάρχει ασάφεια γύρω από το θέμα και εμείς ως μηχανικοί δεν ξέρουμε τι να προτείνουμε στους πελάτες μας». Δείτε εδώ στο ecopress

Το θέμα ανέκυψε μετά την πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο, με την υπ’ αριθμ. 1 76/2023 απόφασή του, ακύρωσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο και έκρινε ότι ισχύουν ήδη από το 1 985 περιορισμοί της νομοθεσίας, βάσει των οποίων, εκτός από το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, απαιτείται και «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου.

Επειδή δεν υπάρχει καταγραφή των κοινόχρηστων δρόμων, οι Πολεοδομίες σταμάτησαν την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών από τον Φεβρουάριο του 2023 σε τέτοια ακίνητα, ενώ κινδυνεύουν με ακύρωση παλιές οικοδομικές άδειες, αλλά και να «παγώσουν» αγοραπωλησίες και επενδύσεις, διότι δεν υπάρχει η απαραίτητη ασφάλεια Δικαίου.

Προκειμένου να δοθεί λύση σε αυτό το μείζον θέμα, το υπουργείο Περιβάλλοντος ετοίμασε νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα έδινε μεταβατική λύση, όμως δεν έφτασε για ψήφιση στη Βουλή. Όπως ειπώθηκε επισήμως, «λόγω της σοβαρότητας του θέματος μεταφέρθηκε για μετά τις εκλογές». Ανεπισήμως έγινε γνωστό ότι κυριάρχησαν οι απόψεις για την δια της διολισθήσεως κατάργηση,  της εκτός σχδδίου δόμησης. Με τα μέχρι τώρα πεπραγμένα και δεδομένα ουδείς είναι σε θέση να προβλέψει ασφαλώς τις εξελίξεις, και σε ποια κατεύθυνση αυτές θα κινηθούν.

Ο αγώνας δρόμου για οικοδομικές άδειες σε μικρά οικόπεδα

Έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, οπότε καταργήθηκε το δικαίωμα των πολιτών να κατοχυρώσουν χρήση των παρεκκλίσεων (δόμηση σε οικόπεδα των 750, των 1.200 και των 2.000 τ.μ.) με μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ εκδόθηκαν 1.626 άδειες για προέγκριση οικοδομικής άδειας και  12.281 για βεβαίωση όρων δόμησης. Δηλαδή  από τις 23.000 οικοδομικές άδειες του 2022, περισσότερες από τις μισές αφορούν δόμηση μικρών, εκτός σχεδίου, οικοπέδων.

Σύμφωνα με τη ρύθμιση του ΥΠΕΝ, παρέχεται η δυνατότητα οικοδόμησης στις περιπτώσεις οικοπέδων, κατά παρέκκλιση άρτιων, στις εκτός σχεδίου περιοχές, για τις οποίες έως και την 9η Δεκεμβρίου 2022 έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, ή εάν έως τότε:

– είτε υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον αυτή έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες,

– είτε υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης, συνοδευόμενη από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Ωστόσο, ειδικώς για αυτές τις περιπτώσεις, χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που εκδόθηκε θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30ή Σεπτεμβρίου 2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισή της.

Μεγάλες εκκρεμότητες και εμπόδια 

Από τις ΥΔΟΜ και τεχνικούς παράγοντες σημειώνεται ότι ενώ ο χρόνος προς τη λήξη της προθεσμίας στο τέλος Σεπτεμβρίου «τρέχει» στο διάστημα που πέρασε από το Δεκέμβριο του 2022 που ισχύει η μεταβατική ρύθμιση υπάρχουν πολλά εμπόδια για ολοκλήρωση της διαδικασίας ώστε οι βεβαίωσης όρων δόμησης να οδηγήσουν σε έκδοση οικοδομικών αδειών είτε προεγκρίσεις τους.

Τα  βασικά εμπόδια αφορούν σε ελλέιψεις και εκκρεμότητες για:

– Προσκόμιση δικαστικών αποφάσεων ή πρακτικών συμβιβασμού.

– Διόρθωση συμβολαίων για την απόδειξη αρτιότητας.

-Εγκρίσεις γραμμών πλημμύρας ρεμάτων, για επικαιροποίηση τοπογραφικών διαγραμμάτων.

-Τίτλους ιδιοκτησίας μετεγγραμμένους  στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο. Και

Το μεγάλο και γνωστό πρόβλημα της υποστελέχωσής των ΥΔΟΜ, που σημαίνει αδυναμία να ανταποκριθούν στον όγκο των υποθέσεων, όταν μάλιστα αυτές μπουν μαζικά σε γραμμή διεκπεραίωσης προς το τέλος της προθεσμίας.

Κρήτη και νησία Ιονίου

Είναι αξιοσημείωτο ότι, από τις περίπου 12.000 οικοδομικές άδειες ή προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών που εξασφαλίστηκαν έως τις 9 Δεκεμβρίου, το ένα τρίτο αφορούσε τα νησιά του Ιονίου, με την Κρήτη να ακολουθεί.

Ενδεικτικά αναφέρεται  ότι ο  έλεγχος των φακέλων που έχουν κατατεθεί στην Πολεοδομία του Δήμου Ηρακλείου έδειξε ότι υπάρχουν πάρα πολλά προβλήματα και σοβαρές ελλείψεις,  που απαιτούν χρόνο για την προσκόμισή  τους και το γεγονός αυτό δείχνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, αν πραγματικά θέλουν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους, θα πρέπει να φροντίσουν χωρίς άλλη χρονοτριβή, να καλύψουν  τα κενά. Σύμφωνα με στοιχεία της ΥΔΟΜ του Δήμου Ηρακλείου, μετά τον πρώτο έλεγχο έχουν αποσταλεί για διορθώσεις στους μηχανικούς 224 φάκελοι, ενώ αυτή τη στιγμή βρίσκονται σε διαδικασία ελέγχου 34 αιτήματα και έχουν εκδοθεί 48 άδειες.

Τελευταία ευκαιρία δόμησης 

Μετά τη λήξη της προθεσμίας, οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων εκτός σχεδίου πόλης 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 2.000 τ.μ. εφόσον δεν έχουν καταφέρει να εκδώσουν οικοδομική άδεια, θα στερηθούν τη δυνατότητα αυτή, με αποτέλεσμα το ακίνητό  τους να μετατρέπεται ουσιαστικά σε αγροτεμάχιο και να πέφτει κατακόρυφα η αγοραστική αξία του.

Σημειώνεται ότι το ΥΠΕΝ συνόδευσε την εφαρμογή της μεταβατικής ρύθμισης, που προβλέπει δικαίωμα δόμησης για όσους κατοχύρωσαν προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022, με την οριστική κατάργηση της κατά παρέκκλιση δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων.

“Εισιτήριο” για προθεσμία δόμησης 4,5 ετών

Παρουσιάζοντας τα αποτελέσματα εφαρμογής της μεταβατικής ρύθμισης στη Βουλή, ο Νίκος Ταγαράς, που ανέλαβε εκ νέου τα καθήκανοντα του υφυπουργού ΠΕΝ στη νέα κυβέρνηση  άθροισε συνολικό διάστημα τεσσεράμισι ετών για δικαίωμα κατά παρέκκλιση δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, που πλέον καταργήθηκε μετά τις 9 Δεκεμβρίου 2022.  Συγκεκριμένα, είπε ότι:

-«Στην περίπτωση, λοιπόν, αυτή με την κατοχύρωση που δώσαμε του δικαιώματος με υποβολή αίτησης για θεώρηση όρων δόμησης μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου, αυτό έχει ως επέκταση ότι η ισχύς της βεβαίωσης αυτή θα ήταν και είναι μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2023. Μέχρι, λοιπόν, τον Σεπτέμβριο του 2023 θα πρέπει να έχει υποβληθεί η αίτηση για την προέγκριση της άδειας. Η ισχύς της προέγκρισης είναι άλλος ένας χρόνος και μέχρι τη λήξη της προέγκρισης, να έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια. Η ισχύς της οικοδομικής άδειας είναι τέσσερα χρόνια.

Αν τα αθροίσουμε όλα μαζί, σημαίνει ότι η δυνατότητα του να χτίσει κανείς, εκδίδοντας άδεια, στο διάστημα που αναφέρθηκε ξεπερνάει τα τεσσεράμισι χρόνια. Άρα, κάποιος ο οποίος ήθελε στο μεσοδιάστημα,  να εκδώσει μια άδεια, με τον τρόπο που το χειριστήκαμε και οικονομικά, αλλά και εξελισσόμενο χρονικά, καλύψαμε αυτή την ανάγκη».

Η κατάργηση των παρεκκλίσεων έφερε ρεκόρ ενδιαφέροντος για εκτός σχεδίου δόμηση

Στη συνέχεια ο υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς παρουσίασε στοιχεία,  που βεβαίως δεν ανατρέπουν την εκτίμηση ότι ένας πολύ μεγάλος,  επισήμως ανυπολόγιστος αριθμός ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου μικρών οικοπέδων  έχασε το δικαίωμα δόμησης,  δείχνουν ωστόσο ότι η μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ πυροδότησε μεγάλο ενδιαφέρον ιδιοκτητών να κατοχυρώσουν το δικαίωμα τους και ότι η εκτός σχεδίου δόμηση κατέλαβε το 56% των οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων οικοδομικών, που εκδόθηκαν στο σύνολο της χώρας για όλες τις κατηγορίες κτιρίων εντός του 2022.

Συγκεκριμένα ο κ Ταγαράς είπε ότι: «οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου για προέγκριση οικοδομικής άδειας είναι χίλιες εξακόσιες είκοσι έξι. Οι αιτήσεις -και αυτό να το σημειώσετε- που υπεβλήθησαν μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022 για βεβαίωση όρων δόμησης είναι έντεκα χιλιάδες τριακόσιες δέκα. Σύνολο, δηλαδή, είναι δεκατρείς χιλιάδες περίπου αιτήσεις. Όμως, δείτε τη διευκόλυνση που δώσαμε με τη βεβαίωση, καθυστέρησε η ψήφιση της, έτσι είναι, αλλά είχαμε κάνει ανακοίνωση ότι μπορεί να ήρθε η ρύθμιση εκ των υστέρων, αλλά η ενημέρωση ήταν εκ των προτέρων. Απόδειξη ότι έντεκα χιλιάδες τριακόσιες αιτήσεις υπεβλήθησαν μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022». Ο υφυπουργός συνέχισε λέγοντας ότι:

«Αν λάβουμε υπ’ όψιν ότι το τελευταίο δωδεκάμηνο οι άδειες που εξεδόθησαν σε όλη την Ελλάδα, σε όλη τη χώρα είναι είκοσι τρείς χιλιάδες, οι δεκατρείς χιλιάδες που υπεβλήθησαν μόνο για τις παρεκκλίσεις, είναι η απάντηση ότι καλύπτει τις ανάγκες αυτών, οι οποίοι ήθελαν να κατοχυρώσουν το δικαίωμα αυτό».

Αναγνώριση οδών και ΤΠΣ

Για όσους ιδιοκτήτες, που έχουν πάρει όρους δόμησης  δεν καταφέρουν να εκδόσουν οικοδομικές άδειες μέχρι τέλος Σεπτεμβρίου 2023, οι δυνατότητες δόμησης υπό όρους και προϋποθέσεις μεταφέρονται  μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού, με τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις μελέτες Αναγνώρισης Οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές, το 2025.

Ο χαρακτηρισμός του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου εκτός σχεδίου συνδέεται με την οικοδομησιμότπτα των γηπέδων. Παράλληλα αποτελεί προοπτική λύσης για τα εκτός σχεδίου μικρά οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, για τα οποία ισχύει μεταβατικό διάστημα έως τέλος Σεπτεμβρίου του 2023 να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και να χτίσουν με τους κατά παρέκκλιση όρους δόμησης, οι οποίοι από το 2022 καταργήθηκαν. Σύμφωνα με το πρόγραμμα του υπουργείου κατ’ αρχάς θα γίνει μελέτη καθορισμού των δρόμων των νησιωτικών περιοχών και στη συνέχεια όλης της ηπειρωτικής χώρας.

Η επιστολή του ΤΕΕ Πελοποννήσου

Η επιστολή του ΤΕΕ Πελοποννήσου προς Υπουργό Περιβάλλοντος & Ενέργειας Θόδωρο Σκυλακάκη και τον υφυπουργό Περιβάλλοντος & Ενέργειας Νίκο Ταγαρά, με θέμα: «παράταση χρόνου υποβολής αίτησης έκδοσης προέγκρισης ή και οικοδομικής άδειας κατ’ εφαρμογή του αρ.40 του Ν.4759/20», την οποία υπογράφει η πρόεδρος του ΤΕΕ Πελοποννήσου Χαρίκλεια Δ. Τσιώλη Πολ. Μηχ/κός Ε.Μ.Π.- Μ.Sc έχει ως εξής:

-«Αξιότιμοι κ. κ. Υπουργοί, Σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν.4759/20 (Α’ 193) “Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας και άλλες διατάξεις”, μέχρι τις 09.12.2022 οι συνάδελφοι Μηχανικοί είχαν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτημα για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας ή έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, προκειμένου να οικοδομηθούν ακίνητα που ευρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές και είναι άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση σύμφωνα με τις διατάξεις του ιδίου άρθρου.

Οι προαναφερθείσες προεγκρίσεις και βεβαιώσεις όρων δόμησης θα πρέπει να έχουν εκδοθεί και συγχρόνως να έχει υποβληθεί αντίστοιχα από τους Μηχανικούς αίτηση για έκδοση της οικοδομικής άδειας ή της προέγκρισης μέχρι και τις 30.09.2023.

Όμως μετά την απόφαση 176/2023 του Στ.Ε., πολλές Πολεοδομίες της Περιφέρειας Πελοποννήσου δεν εκδίδουν πράξεις οικοδομησιμότητας σε γήπεδα που δεν διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο, με αποτέλεσμα τη συσσώρευση αυτών των υποθέσεων στις Υ.ΔΟΜ.

Επιπροσθέτως, να σημειωθεί ότι κάποιες Υ.ΔΟΜ. είναι επιφορτισμένες με την διοικητική υποστήριξη των Δήμων που δεν είχαν συστήσει Υ.ΔΟΜ. μέχρι τις 31.12.2022 και που έως την 01.04.2023 όφειλαν να έχουν συνάψει μεταξύ τους διαδημοτική συνεργασία (αρ. 83 του Ν.5021/2023). Έχοντας δε ως δεδομένο και την υποστελέχωση των ήδη λειτουργούντων Υ.ΔΟΜ., γίνεται αντιληπτό ότι η δυνατότητα ελέγχου και έκδοσης του μεγάλου όγκου αιτήσεων που υποβλήθηκε μέχρι τις 09.12.2022, είναι πολύ περιορισμένη.

Αξιότιμοι κ. κ. Υπουργοί, κατόπιν των ανωτέρω εκτεθέντων, παρακαλούμε όπως προβείτε στη χορήγηση παράτασης του χρόνου υποβολής των αιτήσεων της παρ.1 του αρ.40 του Ν.4759/20, για εύλογο και επαρκές χρονικό διάστημα μετά την επίλυση με νομοθετική ρύθμιση της οικοδομησιμότητας των γηπέδων, που στερούνται προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο».