Εκτός σχεδίου δόμηση: η οριζόντια απαγόρευση ακυρώνει και οικολογικές επενδύσεις

Του Σπύρου Τέσκου* /Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ

stescos@gmail.com

Η συζήτηση για την εκτός σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα είναι απολύτως αναγκαία. Κανείς σοβαρός άνθρωπος δεν μπορεί να υποστηρίξει την άναρχη δόμηση, την καταστροφή του τοπίου, την ανεξέλεγκτη διάχυση κατοικιών σε κάθε αγροτεμάχιο και τη μετατροπή της υπαίθρου σε ένα ασύντακτο προάστιο.

Όταν η προστασία της υπαίθρου καταλήγει να ακυρώνει τη ζωή στην ύπαιθρο

Όμως υπάρχει μια κρίσιμη διαφορά, που συχνά χάνεται μέσα στη διοικητική πρακτική: άλλο η ανεξέλεγκτη εκτός σχεδίου κατοικία και άλλο οι ειδικές, ήπιες και απολύτως συνδεδεμένες με την ύπαιθρο δραστηριότητες, οι οποίες από τη φύση τους δεν μπορούν να εγκατασταθούν μέσα στον αστικό ιστό.

Η ύπαιθρος δεν προστατεύεται μόνο με απαγορεύσεις. Προστατεύεται κυρίως όταν παραμένει ζωντανή.

Τα τελευταία χρόνια, η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για την εκτός σχεδίου δόμηση, με αφετηρία κυρίως την ανάγκη περιορισμού της διάσπαρτης κατοικίας και την προστασία του φυσικού χώρου, έχει δημιουργήσει μεγάλη ανασφάλεια στις Υπηρεσίες Δόμησης. Το πρόβλημα δεν βρίσκεται κατ’ ανάγκη στην ίδια τη νομολογία. Βρίσκεται στην άκριτη και οριζόντια εφαρμογή της, σαν να αφορά κάθε δραστηριότητα στην ύπαιθρο, ανεξάρτητα από τη φύση, τον σκοπό και το ειδικό θεσμικό πλαίσιο που τη διέπει.

Έτσι, μια απόφαση που είχε ως σκοπό να προστατεύσει την ελληνική ύπαιθρο κινδυνεύει, στην πράξη, να οδηγήσει στο αντίθετο αποτέλεσμα: να παγώσει κάθε νόμιμη, ήπια και παραγωγική δραστηριότητα που θα μπορούσε να κρατήσει ζωντανά τα χωριά, τα μικρά νησιά και τις αγροτικές περιοχές.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις, οι αγροτουριστικές εγκαταστάσεις, οι μικρές υποδομές μεταποίησης τοπικών προϊόντων, οι γεωργικές αποθήκες και γενικότερα οι δραστηριότητες που έχουν νόημα μόνο επειδή βρίσκονται στην ύπαιθρο. Δεν πρόκειται για αστικές χρήσεις που «ξεχειλίζουν» εκτός πόλεων. Πρόκειται για χρήσεις που είναι οργανικά δεμένες με τη γη, την παραγωγή, το τοπίο, την τοπική κοινωνία και την εμπειρία του τόπου.

Δεν μπορεί μια οργανωμένη τουριστική κατασκήνωση να αντιμετωπίζεται με τα ίδια κριτήρια με μια εκτός σχεδίου κατοικία. Δεν μπορεί μια αγροτουριστική δραστηριότητα, που στηρίζεται στην επαφή του επισκέπτη με το χωράφι, το αμπέλι, την ελιά, το βότανο, το μονοπάτι, την τοπική κουζίνα και τον τρόπο ζωής ενός τόπου, να θεωρείται διοικητικά ύποπτη επειδή δεν έχει πρόσωπο σε «χαρακτηρισμένη» οδό, όταν η ειδική νομοθεσία προβλέπει άλλες μορφές νόμιμης προσπέλασης.

Ο ίδιος ο νομοθέτης γνωρίζει ότι στην ελληνική ύπαιθρο δεν υπάρχουν παντού αναγνωρισμένοι ή χαρακτηρισμένοι δρόμοι με τη μορφή που απαιτεί σήμερα η αυστηρή ερμηνεία ορισμένων υπηρεσιών. Ιδίως στα νησιά, στα χωριά και στις αγροτικές περιοχές, η πρόσβαση διαχρονικά γίνεται μέσω αγροτικών οδών, δουλειών διόδου και υφιστάμενων διαδρομών που εξυπηρετούν την παραγωγή και την καθημερινή ζωή.

Γι’ αυτό και σε ειδικές χρήσεις, όπως οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις, το θεσμικό πλαίσιο προβλέπει ρητά ότι η προσπέλαση μπορεί να γίνεται και μέσω μη αναγνωρισμένης αγροτικής οδού συγκεκριμένου πλάτους ή μέσω νόμιμα συσταθείσας δουλείας διόδου. Αυτή η πρόβλεψη δεν μπήκε τυχαία. Μπήκε επειδή ο νομοθέτης αντιλαμβάνεται ότι τέτοιες δραστηριότητες δεν χωροθετούνται στο κέντρο μιας πόλης ούτε κατά μήκος ήδη δομημένων εμπορικών δρόμων. Χωροθετούνται εκεί όπου υπάρχει φύση, αγροτικό τοπίο, ησυχία, αυθεντικότητα και δυνατότητα βιωματικής επαφής με τον τόπο.

Αν, όμως, οι Υπηρεσίες Δόμησης εφαρμόσουν αδιακρίτως τη νομολογία περί εκτός σχεδίου δόμησης χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τις ειδικές διατάξεις για κάθε χρήση, τότε καταλήγουμε σε ένα παράδοξο: επιτρέπουμε θεωρητικά δραστηριότητες υπαίθρου, αλλά πρακτικά τις απαγορεύουμε. Θεσμοθετούμε ζώνες ήπιας τουριστικής ανάπτυξης, αγροτουρισμού και παραγωγικών δραστηριοτήτων, αλλά στη συνέχεια δεν επιτρέπουμε την υλοποίησή τους επειδή η ύπαιθρος δεν έχει αστικά χαρακτηριστικά οδικού δικτύου.

Το αποτέλεσμα είναι βαθιά αντιφατικό.

◊ Θέλουμε να συγκρατήσουμε τον πληθυσμό στα χωριά, αλλά δεν του δίνουμε νόμιμους τρόπους να δημιουργήσει εισόδημα.

◊ Θέλουμε να στηρίξουμε την πρωτογενή παραγωγή, αλλά δυσκολεύουμε τις μικρές συμπληρωματικές δραστηριότητες που θα την κάνουν βιώσιμη.

◊ Θέλουμε να μιλάμε για αγροτουρισμό, εμπειρικό τουρισμό, βιωματικές δράσεις, τοπική γαστρονομία και πολιτιστική ταυτότητα, αλλά στην πράξη κλείνουμε την πόρτα σε όσους προσπαθούν να τα οργανώσουν νόμιμα.

Και το ερώτημα είναι απλό: ποιος νέος άνθρωπος θα μείνει στο χωριό του, στο νησί του, στον μικρό τόπο του, αν δεν μπορεί να αξιοποιήσει το οικογενειακό του χωράφι για μια ήπια, νόμιμη και παραγωγική δραστηριότητα;

Τα περισσότερα αγροτεμάχια στην ελληνική ύπαιθρο δεν είναι τεράστιες εκτάσεις βιομηχανικής γεωργίας. Είναι μικρές οικογενειακές ιδιοκτησίες, συχνά κληρονομημένες, που από μόνες τους δεν αρκούν για να στηρίξουν μια σύγχρονη αγροτική εκμετάλλευση. Μπορούν όμως, σε συνδυασμό με τον αγροτουρισμό, τη μικρή μεταποίηση, την τοπική κουζίνα, τις πολιτιστικές δράσεις, την εκπαίδευση, τη φιλοξενία και την εμπειρία ζωής στην ύπαιθρο, να γίνουν πυρήνες ζωής.

♦ Μπορούν να κρατήσουν έναν νέο άνθρωπο στον τόπο του.

♦ Μπορούν να στηρίξουν μια οικογένεια.

♦ Μπορούν να δημιουργήσουν λίγες αλλά πολύτιμες θέσεις εργασίας.

♦ Μπορούν να διατηρήσουν παραδόσεις, καλλιέργειες, μονοπάτια, ξερολιθιές, τοπικές γεύσεις, γιορτές και δεσμούς κοινότητας.

♦ Μπορούν ακόμη και να συμβάλουν στην προστασία του περιβάλλοντος, γιατί η ζωντανή ύπαιθρος επιτηρείται, καθαρίζεται, καλλιεργείται και φροντίζεται.

Αντιθέτως, η έρημη ύπαιθρος δεν προστατεύεται. Εγκαταλείπεται.

Όταν φεύγουν οι άνθρωποι, χάνονται οι καλλιέργειες, κλείνουν τα μονοπάτια, καταρρέουν οι πεζούλες, αυξάνεται η καύσιμη ύλη, εντείνονται οι κίνδυνοι πυρκαγιών και πλημμυρών, και μαζί χάνεται ένα μεγάλο μέρος της άυλης πολιτιστικής κληρονομιάς του τόπου.

Η προστασία του περιβάλλοντος δεν μπορεί να ταυτίζεται με την απαγόρευση κάθε ανθρώπινης παρουσίας. Ιδίως στην ελληνική ύπαιθρο, το τοπίο που αγαπάμε είναι σε μεγάλο βαθμό ανθρωπογενές: αμπέλια, ελιές, ξερολιθιές, αναβαθμίδες, μονοπάτια, μικρά κτίσματα παραγωγής, αγροτικές διαδρομές, οικισμοί, ξωκλήσια, πανηγύρια. Δεν είναι μια απρόσιτη, αφηρημένη φύση χωρίς ανθρώπους. Είναι φύση και πολιτισμός μαζί.

Γι’ αυτό χρειάζεται άμεσα σαφής ερμηνευτική οδηγία από το αρμόδιο Υπουργείο προς όλες τις Υπηρεσίες Δόμησης. Πρέπει να διευκρινιστεί ότι η νομολογία για την εκτός σχεδίου δόμηση κατοικιών δεν μπορεί να εφαρμόζεται οριζόντια και αδιακρίτως σε ειδικές χρήσεις της υπαίθρου που έχουν δικό τους θεσμικό πλαίσιο, ειδικές προϋποθέσεις εγκατάστασης και ρητές διατάξεις προσπέλασης.

♦ Δεν ζητείται χαλάρωση της νομιμότητας.

♦ Δεν ζητείται επιστροφή στην άναρχη δόμηση.

♦ Δεν ζητείται προνομιακή μεταχείριση.

→ Ζητείται διάκριση.

→ Ζητείται λογική.

→ Ζητείται εφαρμογή της ειδικής νομοθεσίας εκεί όπου υπάρχει.

→ Ζητείται να μην ακυρώνεται στην πράξη η δυνατότητα υλοποίησης ήπιων παραγωγικών και τουριστικών δραστηριοτήτων στην ύπαιθρο.

Η Ελλάδα χρειάζεται προστασία της υπαίθρου, αλλά χρειάζεται και ανθρώπους στην ύπαιθρο. Χρειάζεται νέους που να μπορούν να μείνουν στον τόπο τους. Χρειάζεται μικρές επενδύσεις που σέβονται το περιβάλλον, συνεργάζονται με την τοπική κοινωνία και αναδεικνύουν τον πολιτισμό, τη γη και την παραγωγή κάθε περιοχής.

Αν η προστασία της υπαίθρου μετατραπεί σε πλήρη διοικητική ακινησία, τότε δεν θα προστατεύσουμε την ύπαιθρο. Θα την ερημώσουμε.

Και μια έρημη ύπαιθρος δεν είναι προστατευμένη ύπαιθρος. Είναι μια ύπαιθρος που σιγά-σιγά χάνεται.

“Εδώ και 15 χρόνια ασχολούμαι με τον εναλλακτικό τουρισμό. Προσπαθώντας να προβώ στην αδειοδότηση σε ένα πρότυπο κτήμα που πληροί όλες τις τυπικές προϋποθέσεις για να γίνει ένα μικρό εναλλακτικό κάμπινγκ αγροτουρισμού, βρέθηκα προ εκπλήξεως στις υπηρεσίες δόμησης…. Δεν επιθυμούν να αναλάβουν την ευθύνη της αδειοδότησης της μικρής αυτής κατασκήνωσης, γενικεύοντας (και για τις κατασκηνώσεις), τη γνωστή απόφαση του ΣτΕ…. για την δόμηση εκτός σχεδίου, χωρίς πρόσωπο σε χαρακτηρισμένη οδό, αν και η σχετική νομοθεσία για τις κατασκηνώσεις ορίζει σαφώς, ότι δεν χρειάζεται χαρακτηρισμένη οδός”.

*Σπύρος Τέσκος, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, ιδιοκτήτης του “Πύργος”  στην Ικαρία.