Ανακαίνιση κατοικίας: αδικία με τα παλιά σπίτια, που εμφανίζονται «νεότερα» στο Ε9
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικονομίαΠολεοδομίαΧρήμα 18 Σεπτεμβρίου 2026 Αργύρης
Μία μεταγενέστερη τακτοποιημένη αυθαίρετη προσθήκη μπορεί να «παρασύρει» τη χρονολογία ολόκληρης της κατοικίας και να δημιουργήσει πρόβλημα στην επιλεξιμότητά της.
Στις 28 Αυγούστου τα συναρμόδια Υπουργεία προχώρησαν σε νέες αλλαγές στη δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας», δίνοντας παράταση έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 για την έκδοση Βεβαιώσεων Επιλεξιμότητας στις κλειστές κατοικίες και διευρύνοντας παράλληλα ορισμένα από τα κριτήρια χρηματοδότησης.
Η παρέμβαση αυτή ήταν σημαντική και δείχνει ότι, κατά την εφαρμογή ενός τόσο μεγάλου προγράμματος, είναι αναγκαίο να διορθώνονται προβλήματα και στρεβλώσεις που εμφανίζονται στην πράξη.
Υπάρχει όμως ακόμη ένα σοβαρό ζήτημα που πρέπει να εξεταστεί άμεσα: τι γίνεται με τις πραγματικά παλιές κατοικίες, οι οποίες λόγω μεταγενέστερης αυθαίρετης προσθήκης και της τακτοποίησής της εμφανίζονται στο Ε9 με νεότερη χρονολογία κατασκευής;
♦ Ένα σπίτι του 1970 μπορεί να εμφανίζεται ως του 1995
Το πρόβλημα γίνεται εύκολα αντιληπτό με ένα απλό παράδειγμα.
Μία κατοικία κατασκευάστηκε νόμιμα το 1970. Είκοσι πέντε χρόνια αργότερα, το 1995, ο ιδιοκτήτης έκλεισε μία βεράντα και τη μετέτρεψε σε δωμάτιο. Ή πρόσθεσε ένα μικρό λουτρό ή ένα ακόμη δωμάτιο κατ’ επέκταση της κατοικίας.
Η αυθαίρετη αυτή κατασκευή στη συνέχεια υπήχθη σε νόμο τακτοποίησης και δηλώθηκε κανονικά.
Κατά την ενημέρωση όμως των φορολογικών στοιχείων μετά την τακτοποίηση μπορεί να προκύψει μεταγενέστερο έτος κατασκευής στο Ε9, σύμφωνα με τα στοιχεία που αναφέρονται στα έγγραφα της υπαγωγής.
Έτσι δημιουργείται ένα παράδοξο: ο βασικός κορμός της κατοικίας μπορεί να είναι του 1960, του 1970 ή του 1980, αλλά μία μεταγενέστερη προσθήκη να επηρεάζει τη χρονολογία με την οποία εμφανίζεται συνολικά το ακίνητο.
Και αυτό πλέον δεν είναι μία απλή φορολογική λεπτομέρεια.
♦ Το Ε9 διασταυρώνεται ηλεκτρονικά
Στη δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας» η έκδοση της Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας πραγματοποιείται μέσω ηλεκτρονικών διασταυρώσεων. Τα στοιχεία του ακινήτου ταυτοποιούνται αυτοματοποιημένα με στοιχεία της ΑΑΔΕ και του ΔΕΔΔΗΕ.
Μάλιστα, το ίδιο το gov.gr συστήνει στους ενδιαφερόμενους, πριν ξεκινήσουν τη διαδικασία, να ελέγξουν ότι τα στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά συμπληρωμένα στα φορολογικά έντυπα και, εφόσον απαιτείται, να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις.
Εδώ όμως ανακύπτει το ουσιαστικό ερώτημα:
Τι συμβαίνει όταν το Ε9 είναι φορολογικά συμπληρωμένο σύμφωνα με τους προβλεπόμενους κανόνες, αλλά η χρονολογία που εμφανίζεται δεν αποτυπώνει την πραγματική παλαιότητα του βασικού κτιρίου;
Ένα σπίτι που κατασκευάστηκε το 1970 δεν παύει να είναι σπίτι του 1970 επειδή το 1995 προστέθηκε ένα δωμάτιο 15 ή 20 τετραγωνικών μέτρων.
Δεν πρέπει μία προσθήκη να «κόβει» ολόκληρη την κατοικία
Εδώ βρίσκεται κατά τη γνώμη μου μία αδικία που πρέπει να εξετάσει το Υπουργείο.
Δεν είναι λογικό μία μεταγενέστερη αυθαίρετη προσθήκη λίγων τετραγωνικών μέτρων, η οποία μάλιστα έχει υπαχθεί σε διαδικασία τακτοποίησης σύμφωνα με τη νομοθεσία, να μπορεί να «παρασύρει» τη χρονολογία ολόκληρης της κατοικίας και να δημιουργεί πρόβλημα στην ένταξη ενός κατά βάση παλαιού κτιρίου σε ένα πρόγραμμα που έχει ως στόχο ακριβώς την ανακαίνιση του παλαιού οικιστικού αποθέματος.
Το πρόβλημα μπορεί να αφορά πολλές κατοικίες. Ιδίως στα παλαιότερα κτίρια είναι συνηθισμένο να έχουν γίνει κατά τις δεκαετίες που ακολούθησαν μικρές προσθήκες, κλεισίματα ημιυπαίθριων ή βεραντών και άλλες επεμβάσεις, οι οποίες αργότερα τακτοποιήθηκαν.
Δεν υπάρχουν σήμερα επαρκή επίσημα στοιχεία ώστε να γνωρίζουμε πόσοι ιδιοκτήτες επηρεάζονται. Για αυτό δεν είναι σωστό να μιλάμε για συγκεκριμένα ποσοστά. Είναι όμως ένα ζήτημα που αξίζει να διερευνηθεί πριν προχωρήσει το πρόγραμμα στο επόμενο στάδιο.
♦ Χρειάζεται μία σαφής διορθωτική ρύθμιση
Από τη στιγμή που τα Υπουργεία ήδη προχώρησαν τον Αύγουστο σε διεύρυνση των κριτηρίων για τις κλειστές κατοικίες, υπάρχει ακόμη χρόνος να εξεταστεί και αυτή η περίπτωση.
Η λύση θα μπορούσε να είναι σαφής: για τον έλεγχο της παλαιότητας να εξετάζεται η πραγματική χρονολογία του αρχικού νόμιμου κτιρίου ή της αρχικής οικοδομικής άδειας και να υπάρχει ειδική πρόβλεψη για τις μεταγενέστερες τακτοποιημένες προσθήκες, ώστε αυτές να μην οδηγούν αυτομάτως σε αποκλεισμό ολόκληρης της παλαιάς κατοικίας.
Φυσικά, κάθε ακίνητο έχει τη δική του πολεοδομική και ιδιοκτησιακή ιστορία και απαιτείται έλεγχος των συγκεκριμένων στοιχείων του.
Για αυτό και οι ιδιοκτήτες κατοικιών προ του 1990 που έχουν μεταγενέστερες τακτοποιημένες αυθαίρετες προσθήκες πρέπει να ελέγξουν εγκαίρως, μαζί με τον μηχανικό τους, τι χρονολογία εμφανίζει σήμερα το Ε9, τι αναγράφεται στην οικοδομική άδεια και τι προκύπτει από τη δήλωση τακτοποίησης.
Το Υπουργείο έκανε ήδη ένα βήμα διορθώνοντας και διευρύνοντας το πρόγραμμα για τις κλειστές κατοικίες. Τώρα πρέπει να εξετάσει και αυτή τη στρέβλωση, ώστε μία τακτοποιημένη μεταγενέστερη προσθήκη να μη μετατρέπεται σε λόγο αποκλεισμού μιας πραγματικά παλιάς κατοικίας από το «Ανακαινίζω».
