Επιχειρηματικά Πάρκα: χρήσεις γης & επιτρεπόμενες δραστηριότητες

Του Μανώλη Μπαλτά*

Προτάσεις αρμοδιότητας του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας (κυρίως) που αποσκοπούν στη βελτίωση της κείμενης νομοθεσίας για τα Επιχειρηματικά Πάρκα, σχετικά με τις χρήσεις γης και τις επιτρεπόμενες δραστηριότητες που μπορούν να εγκατασταθούν σ’ αυτά.

Συνεχίζοντας το ταξίδι δημιουργικής συμβολής στη νέα νομοθεσία για τα Επιχειρηματικά Πάρκα, όπως υποσχεθήκαμε με προηγούμενη αρθρογραφία μας και με την πολύτιμη στήριξη του ecopress, ευρισκόμενοι στη μέση της διαδρομής, παρουσιάζουμε ακολούθως την 6^η θεματική ενότητα προτάσεων νομοθετικής πρωτοβουλίας.

Πρόκειται για προτάσεις αποσαφήνισης και εξάλειψης εμποδίων, διεύρυνσης επιτρεπομένων δραστηριοτήτων εντός Πάρκων και δραστικής επιτάχυνσης της αδειοδότησής τους.

• Να αξιοποιήσουμε τα ΕΠΣ για να κερδίσουμε χρόνο και πόρους αδειοδότησης

Με την παρ. 3 του άρθ. 166 του ν.4512/2018, ψηφίστηκε, μετά από πρόταση της Re.De-Plan AE, μέσω της ΚΕΕ, μια «ελάχιστη» και αυτονόητη, ωστόσο πολύ σημαντική διάταξη για την έγκριση χωροθέτησης και την ταχύτερη αδειοδότηση των Πάρκων. Σύμφωνα με την εν λόγω διάταξη «αν η θέση ανάπτυξης ενός Ε.Π. προβλέπεται ρητά σε ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ, ΤΠΣ, ΕΠΣ, κλπ, ως Χώρος Υποδοχής Επιχειρήσεων για δραστηριότητες του τύπου του Ε.Π. που εξετάζεται, δεν απαιτείται γνωμοδότηση της Δ/νσης Χωροταξίας του ΥΠΕΝ». Αποτέλεσμα; Δραστική μείωση του χρόνου και του κόστους αδειοδότησης ΕΠ, τόσο για τη Διοίκηση και τους φορείς-επιχειρήσεις που επενδύουν σ’ αυτό το πεδίο.

Αντλώντας πρότυπο καλής πρακτικής από το παραπάνω καλό παράδειγμα νομοθέτησης που επεβλήθη από τις πραγματικές συνθήκες που είχαν καταγραφεί, στο πλαίσιο της νέας νομοθεσίας για τα Πάρκα, προτείνεται να θεσμοθετηθεί η «Απαλλαγή της επένδυσης ΕΠ από τον έλεγχο χωροθέτησης, όταν αυτή διαθέτει προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου του άρθ. 8 του ν.4447/2016». Με τον τρόπο αυτό ελαχιστοποιείται το διοικητικό βάρος της Δ/νσης Χωροταξίας του ΥΠΕΝ και ο ρόλος της περιορίζεται σε διαχειριστικό – επιβεβαιωτικό (των ρυθμίσεων του ΕΠΣ).

• Να αποσαφηνίσουμε και να διευρύνουμε το πλαίσιο επιτρεπόμενων δραστηριοτήτων σε ΕΠ, στοχεύοντας στην οργανωμένη δόμηση.

Με την ευκαιρία της νέας νομοθεσίας για τα ΕΠ επιβάλλεται πλέον να επέλθει και η αναγκαία εναρμόνιση των επιτρεπομένων δραστηριοτήτων, μεταξύ των θεσμικών πλαισίων ΠΔ 59/2018 και Ν.3982/2011. Πρόκειται για μια απολύτως επιβεβλημένη θεσμική τομή καθώς στο ισχύον καθεστώς οι επιτρεπόμενες δραστηριότητες εντός ΕΠ καθορίζονται από 3 διακριτά (και με μεγάλες διαφορές μεταξύ τους) θεσμικά πλαίσια: (α) από το άρθ. 43 του Ν.3982/2011, (β) από το ΠΔ 59/2018) και (γ) από τις θεσμοθετημένες χρήσεις γης παραγωγικών δραστηριοτήτων βάσει ΠΔ 23-2-1987 (σε υφιστάμενα ΓΠΣ).

Για την αντιμετώπιση των συγκρούσεων που καταγράφονται στις επιτρεπόμενες δραστηριότητες μεταξύ των κατηγοριών των επαγγελματικών δραστηριοτήτων που προβλέπονται στα ως άνω θεσμικά πλαίσια, η νέα νομοθεσία θα πρέπει να ξεκαθαρίσει την κατάσταση. Να καταργήσει τη σύγχυση που επικρατεί στη διοίκηση, τους μελετητές και τους επενδυτές καθιστώντας το πλαίσιο σαφές και μονοσήμαντο παντού. Αυτό θα γίνει διακρίνοντας θεσμικά δυο (2) κατηγορίες επιτρεπομένων δραστηριοτήτων :

α) του ΠΔ 59/2018, για τα Επιχειρηματικά Πάρκα, των οποίων η θέση ανάπτυξης υποδεικνύεται από πρωτοβάθμιο χωροταξικό σχεδιασμό ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ, Τοπικό Χωρικό Σχέδιο, Ειδικό Χωρικό Σχέδιο και

β) του Αρθ. 43 του ν.3982/2011, για τα Επιχειρηματικά Πάρκα, των οποίων η θέση υποδεικνύεται από τις κατευθύνσεις Γενικών ή Ειδικών και Περιφερειακών Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης.

Βέβαια η έως σήμερα επικρατούσα μεγάλη σύγχυση, θα πρέπει να εξαφανιστεί άπαξ με  την εκπόνηση και έγκριση των νέων ΤΠΣ και ΕΠΣ. Αρκεί να δοθεί ανελαστικά η κατεύθυνση ότι σ’ αυτά (τα νέα ΤΠΣ/ΕΠΣ), όλοι οι χώροι υποδοχής επιχειρηματικών δραστηριοτήτων να θεσμοθετούνται ως Χώροι Υποδοχής Επιχειρήσεων (ΧΥΕ) της παρ. 3 του Άρθ. 41 του Ν.3982/2011, με επιτρεπόμενες χρήσεις γης και δραστηριότητες αυτές που απορρέουν από τις ρυθμίσεις του ΠΔ 59/2018 και με κατεύθυνση την πιστή αντιστοίχιση χρήσεων και δραστηριοτήτων που αντιστοιχούν σε συγκεκριμένο τύπο ή μείγμα τύπων Πάρκων (Ε.Π.) της παρ. 1 του Άρθ. 41 του Ν.3982/2011.

Είναι απαραίτητο να καταστεί σαφές ότι  εντός των ΧΥΕ και για όσο διάστημα αυτοί (οι χώροι-περιοχές) παραμένουν εκτός σχεδίου, επιτρέπεται η ανάπτυξη υποδομών, σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες γενικές χρήσεις γης και τις κατηγορίες ειδικών χρήσεων και δραστηριοτήτων (των ΧΥΕ), αυστηρά υπό τις γενικές προϋποθέσεις και τους περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης. Ταυτόχρονα θεσμοθέτηση περιοχών ως (ΧΥΕ) στο πλαίσιο ΤΧΣ κ.λπ., θα πρέπει να αποσκοπεί στην επίτευξη της πολεοδόμησής τους, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις του Ν.3982/2011 όπως εκάστοτε ισχύει.

• Να καταργήσουμε τους αυθαίρετους και αναιτιολόγητους περιορισμούς δόμησης σε ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ

Σε πολύ μεγάλο πλήθος θεσμοθετημένων ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, καταγράφονται αυθαίρετοι και αναιτιολόγητοι περιορισμοί δόμησης που αφορούν σε όρια αρτιότητας και συντελεστές εκμετάλλευσης, ειδικά σε περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων, περιοχές ΒΙΠΑ, ΒΙΟΠΑ, ΕΠ, κλπ που εκ της φύσεώς τους προορίζονται για ανάπτυξη ΥΠΟΔΟΧΕΩΝ, μέσω πολεοδόμησης. Οι περιορισμοί αυτοί δεν μπορούν να ξεπεραστούν ούτε και μετά τη μετατροπή αυτών των περιοχών σε ΕΠ, στο πλαίσιο του πολεοδομικού κανονισμού που καταρτίζεται για αυτό το σκοπό. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να καθίσταται ασύμφορη η υπαγωγή αυτών των περιοχών στο Ν.3982/2011 και η μετατροπή τους σε Επιχειρηματικά Πάρκα. Συνεπώς η νέα νομοθεσία θα πρέπει να προβλέψει ότι «διατάξεις ρυθμιστικών σχεδίων (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ) που καθορίζουν εντός περιοχών επαγγελματικών δραστηριοτήτων ΒΙΠΕ, ΒΕΠΕ, ΕΠ, κλπ αρτιότητες οικοπέδων ή μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη, Συντελεστή Δόμησης, κ.λπ., διαφορετικά από τα επιτρεπόμενα όρια για την εκτός σχεδίου δόμηση καταργούνται».

• Να αντικαταστήσουμε τις κατηγορίες χρήσεων που δεν διαθέτουν νομοθετημένο θεσμικό περιεχόμενο.

Έχει παρατηρηθεί ότι σε θεσμοθετημένα ΓΠΣ-ΣΧΟΟΑΠ καθορίζονται περιοχές χρήσεων και δραστηριοτήτων που δεν απορρέουν από θεσμοθετημένα διατάγματα χρήσεων γης, όπως ΠΔ 81/1980 και ΠΔ 23.02.1987. Ο καθορισμός αυτός, όταν αφορά σε περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων, δημιουργεί ανυπέρβλητα προβλήματα, τόσο στην ανάπτυξή τους (αυτών των περιοχών), όσο και στην περιβαλλοντική προστασία τους, δεδομένου ότι καθίσταται αόριστο το καθεστώς επιτρεπόμενων δραστηριοτήτων και συνολικά της προστασίας ή/και ανάπτυξής τους. Για την αποσαφήνιση της κατάστασης σε περιοχές με ανάλογα χαρακτηριστικά που μπορούν να μετατραπούν σε ΕΠ, επιβάλλεται η ψήφιση ρύθμισης με την οποία να προβλέπεται ότι κατηγορίες χρήσεων γης σε υφιστάμενα ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ με αυτά τα χαρακτηριστικά αντικαθίστανται με κατηγορίες γενικών χρήσεων αναλόγου περιεχομένου του ΠΔ 59/2018».

• Να αποσαφηνίσουμε τις διατάξεις εφαρμογής των Ειδικών Πολεοδομιών Σχεδίων στα ΕΠ του Ν.3982/2011

Κατά την εφαρμογή των προβλέψεων της νομοθεσίας για τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, ειδικά για τα Πάρκα του ν.3982/2011, η διοίκηση βρέθηκε σε διλήμματα σχετικά με τον τρόπο εφαρμογής της. Ειδικότερα, δεν έγινε ομοφώνως αποδεκτό ότι αρκεί η απόφαση προέγκρισης για να εξελιχθεί η διαδικασία αδειοδότησης του Πάρκου, όπως ο νόμος ορίζει, χωρίς να απαιτείται η σύνταξη και έγκριση ΣΜΠΕ,  και σε κάποιες περιπτώσεις Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) έγκρισης του ΕΠΣ.

Ανάλογα προβλήματα συναντώνται όταν στην περιοχή ανάπτυξης του Πάρκου επιβάλλεται οριοθέτηση υδατορεμάτων.

Για την αποφυγή αυτών των συγχύσεων που μόνο καθυστερήσεις και συγκρούσεις με τη Διοίκηση προκαλούν, η νέα νομοθεσία επιβάλλεται να προβεί στην ψήφιση διατάξεων που θα άρουν κάθε σύγχυση και παρερμηνεία που έχει εντοπιστεί κατά την αδειοδότηση ΕΠ. Συγκεκριμένες προτάσεις έχουν διατυπωθεί πολλάκις.

• Να επαναθεσμοθετήσουμε την κατηγορία Χρήσεων Γης «ΒΙΠΑ – ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση»

Κατά τη θεσμοθέτηση του ΠΔ 59/2018, παραλήφθηκε αναιτιολόγητα και ατεκμηρίωτα η γενική κατηγορία χρήσεων γης «ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση». Αυτό δημιουργεί τεράστια αδυναμία οργάνωσης, πολεοδόμησης και αξιοποίησης 100 και πλέον περιοχών «ΒΙΠΑ – ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση», με αξιοσημείωτο μέγεθος. Στις περιοχές αυτές υφίστανται κατά κανόνα και λειτουργούν Άτυπες Συγκεντρώσεις οι οποίες συγκεντρώνουν όλη την επιχειρηματικότητα, ιδίως τη μεταποιητική και τα logistics. Χρειάζεται επειγόντως σχετική ρύθμιση που να προσδίδει μέλλον και ασφαλή προοπτική στις περιοχές αυτές και στις εκατοντάδες επιχειρήσεις που είναι εγκατεστημένες εκεί.

Για την αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος, προτείνεται η επαναθεσμοθέτηση γενικής κατηγορίας χρήσεων υπό την επωνυμία «Περιοχή Οικονομικών Δραστηριοτήτων» και αντιστοίχως η μετονομασία των περιοχών «ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση» που έχουν θεσμοθετηθεί σε ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ με προοπτική ανάπτυξής τους ως «ΕΠ Ειδικού Τύπου Οικονομικών Δραστηριοτήτων». Αυτό θα δημιουργήσει τη δυνατότητα και τη δυναμική οι υπόψη περιοχές να μπορούν να οργανωθούν και να πολεοδομηθούν με αυτοχρηματοδότηση από φορείς ΕΑΝΕΠ που θα συγκροτούν οι ενδιαφερόμενες εγκατεστημένες επιχειρήσεις.

*Μανώλης Μπαλτάς: Μέλος ΓΣ ΣΕΒ, Δ/νων Συμβούλος  Re.De-Plan AE