ΓΠΣ Θεσσαλονίκης: το επιχειρηματικό κέντρο της πόλης επεκτείνεται δυτικά

Το κέντρο της πόλης ενισχύεται και επεκτείνεται δυτικά αλλά και κατά μήκος των κύριων οδικών αξόνων του ανατολικού τομέα και έκταση 800 στρεμμάτων στην περιοχή των Λαχανοκήπων προδιαγράφεται ως φυσική συνέχεια και επέκταση του επιχειρηματικού «Κέντρου της Πόλης», με την  αναθεώρηση του Γ.Π.Σ του Δήμου Θεσσαλονίκης, που μεταξύ άλλων προβλέπει την ένταξη περιοχών στο σχέδιο πόλης χρήσεις πολεοδομικού κέντρου κατοικίας και πρασίνου, μεγάλα μητροπολιτικά πάρκα και κίνητρα επανάχρησης του ανενεργού κτηριακού αποθέματος.

Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ (Δ199/30.03.2024) η αναθεώρηση του Γ.Π.Σ. του 1993 του Δήμου Θεσσαλονίκης στον οποίον πλέον περιλαμβάνεται και ο πρώην Δήμος Τριανδρίας.  Οι εγκρίσεις και αναθεωρήσεις αφορούν στο δήμο Θεσσαλονίκης, τον πρώην δήμο Τριανδρίας, τις δημοτικές ενότητες Πεύκων, Νεαπόλεως και Αγίου Παύλου του δήμου Νεάπολης Συκεών και στη δημοτική ενότητα Ωραιοκάστρου, του δήμου Ωραιοκάστρου.

Προσπάθεια 13 ετών

Η  αναθεώρηση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου του Δήμου Θεσσαλονίκης ολοκληρώθηκε  μετά από μία πολύχρονη και επίμονη προσπάθεια. Η μελέτη ανατέθηκε το Δεκέμβριο του 2011 και εκπονήθηκε στη διάρκεια μίας κρίσιμης δεκαετίας κατά την οποία αναθεωρήθηκε το σύνολο της πολεοδομικής και περιβαλλοντικής νομοθεσίας της χώρας, με συνέπεια να απαιτηθεί η υπογραφή τριών συμπληρωματικών συμβάσεων και η προσαρμογή των προτεινόμενων χρήσεων γης σε τέσσερις αλλαγές του θεσμικού πλαισίου που τις διέπει.

Εκπονήθηκε μάλιστα σε μια χρονική συγκυρία παράλληλου ανασχεδιασμού των πολεοδομικών προβλέψεων εκ μέρους ποικίλων φορέων (Χωροταξικά/ Περιφερειακά Πλαίσια, αναπτυξιακά σχέδια Λιμένα, ΔΕΘ, ΓΑΙΑΟΣΕ κλπ), τα οποία λήφθηκαν υπόψη στο σύνολό τους, αναφέρεται σε ανακοίνωση του Δήμου Θεσσαλονίκης και σημειώνεται ότι:

Παρά τις δυσκολίες, η μελέτη παρέμεινε διαρκώς επίκαιρη, παρακολουθώντας τις πλείστες τροποποιήσεις του θεσμικού πλαισίου, ενσωματώνοντας τις ειδικές προβλέψεις για περιοχές που ρυθμίστηκαν πρόσφατα μέσω Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΔΕΘ, γήπεδο ΠΑΟΚ, Κεραμεία Αλλατίνη, συγκρότημα κτιρίων Thessis) και παρέχοντας την αναγκαία ευελιξία σε περιοχές με αναπτυξιακή δυναμική που βρίσκονται στο θαλάσσιο μέτωπο (περιοχή Μύλων Αλλατίνη – Μεγάρου Μουσικής – Ποσειδώνιου Αθλητικού Κέντρου) ή εντάσσονται στους σχεδιασμούς της ΓΑΙΑΟΣΕ ΑΕ (παλαιός και νέος σιδηροδρομικός σταθμός).

Πρόκειται για μια ιδιαίτερα σημαντική εξέλιξη για την ανάπτυξη της πόλης, καθώς εκσυγχρονίζεται μετά από 30 χρόνια το ισχύον πλαίσιο χρήσεων γης, ώστε να προσαρμοστεί στις σημερινές αναπτυξιακές προοπτικές και στο επενδυτικό ενδιαφέρον για τη Θεσσαλονίκη. Βασική επιδίωξη του Δήμου ήταν να επιλυθούν τα προβλήματα χρήσεων γης του παλαιότερου – και ανεπίκαιρου πλέον – σχεδιασμού που εκπονήθηκε στα τέλη της δεκαετίας του ’80, αλλά παράλληλα να επιτευχθεί μια σύγχρονη και ρεαλιστική προσέγγιση στην κάλυψη των πολεοδομικών αναγκών σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.

Το νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο επιδιώκει να αποτελέσει το ενιαίο πλαίσιο σχεδιασμού για την πόλη, που αξιοποιεί τη θέση και τα ανταγωνιστικά της πλεονεκτήματα, επιτρέποντας την υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων υπό ένα πλαίσιο προϋποθέσεων που διασφαλίζουν το δημόσιο όφελος.

Μέγεθος πληθυσμού 360.000 κατοίκων

Με ένα εξορθολογισμένο προγραμματικό μέγεθος πληθυσμού 360.000 κατοίκων, που σχετίζεται πλέον με τη μέγιστη χωρητικότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, το νέο μοντέλο χωρικής οργάνωσης αναδιαρθρώνει με καινοτόμο και επιχειρησιακό τρόπο τη συνολική έκταση του Δήμου σε 24 γειτονιές / συνοικίες, με στόχο να γίνει ο αστικός χώρος περισσότερο διαχειρίσιμος ως προς την οργάνωση της κοινωνικής υποδομής και την αντιμετώπιση των ελλειμμάτων.

Δεν προτείνεται μεταβολή των Συντελεστών Δόμησης, οι οποίοι διατηρούνται στα θεσμοθετημένα σήμερα επίπεδα, καθώς βάσει στοιχείων από τις διαδικασίες νομιμοποίησης των τελευταίων ετών, η υλοποιημένη δόμηση ήδη υπερβαίνει σημαντικά τους ισχύοντες ΣΔ και τυχόν περαιτέρω μείωση θα οδηγήσει σε αδυναμία ανανέωσης του κτιριακού δυναμικού.

Μοναδική εξαίρεση η περιοχή του Επταπυργίου, όπου η μελέτη ενσωματώνει τις κατευθύνσεις του Υπουργείου Πολιτισμού, με στόχο την αναβάθμιση της μικρής αυτής περιοχής σε εναρμόνιση με το ιστορικό βάρος της ακρόπολης εντός της οποίας αναπτύχθηκε.

Οι νέες χρήσεις γης του Δήμου Θεσσαλονίκης αποτελούν έναν ευέλικτο συνδυασμό κατά βάση κεντρικών λειτουργιών και γενικής κατοικίας, εξασφαλίζοντας ευνοϊκές προϋποθέσεις για οικονομική ανάπτυξη και αναιρώντας τις αρνητικές επιπτώσεις των εκτεταμένων περιοχών αμιγούς κατοικίας του παλαιότερου σχεδιασμού που δεν εναρμονίζεται με το χαρακτήρα του κεντρικού Δήμου του πολεοδομικού συγκροτήματος.

Το κέντρο της πόλης ενισχύεται και επεκτείνεται δυτικά αλλά και κατά μήκος των κύριων οδικών αξόνων του ανατολικού τομέα.

Οι οχλούσες δραστηριότητες και το χονδρεμπόριο απομακρύνονται από τις κεντρικές αστικές περιοχές, ενώ προβλέπονται αφενός μεταβατικές διατάξεις για τις ήδη εγκαταστημένες χρήσεις και αφετέρου ειδικές προβλέψεις για εργαστήρια χαμηλής όχλησης και αποθηκευτικούς χώρους εντός αστικών περιοχών, στο πνεύμα και των πρόσφατων εξελίξεων στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις επαγγελματικές αυτές χρήσεις.

Με στόχο τη μέγιστη δυνατή κάλυψη των αναγκών σε κοινωνική υποδομή, το σύνολο των δημοτικών και δημοσίων ακινήτων που διαθέτουν τα κατάλληλα γεωμετρικά χαρακτηριστικά δεσμεύονται για κοινόχρηστες, κοινωφελείς και διοικητικές χρήσεις και για στάθμευση.

Η περιοχή των Λαχανοκήπων

Οι ελάχιστες εκτός σχεδίου εκτάσεις του Δήμου Θεσσαλονίκης προβλέπεται να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης. Σημαντικότερη από αυτές είναι η περιοχή των Λαχανοκήπων, με έκταση 800 στρεμμάτων, που αποτελεί τη φυσική συνέχεια και επέκταση του επιχειρηματικού «Κέντρου της Πόλης» και έχει ιδιαίτερη αναπτυξιακή δυναμική λόγω της άμεσης γειτνίασης με το λιμάνι και τον εμπορικό σιδηροδρομικό σταθμό, αλλά και με το υπό ανέγερση Μουσείο Ολοκαυτώματος.

Οι μικρότερες, εκτός σχεδίου σήμερα, περιοχές εντάσσονται με χρήσεις κατά κύριο λόγο κοινωφελείς και πρασίνου, με εξαίρεση την εκτός σχεδίου περιοχή στη συνοικία Τροχιοδρομικών έκτασης 20 στρεμμάτων, η οποία μετά την οριοθέτηση της Περιφερειακής Τάφρου θα ενταχθεί στο σχέδιο πόλης με χρήσεις πολεοδομικού κέντρου, κατοικίας και πρασίνου.

Η μελέτη αναθεώρησης του ΓΠΣ παράλληλα προβλέπει τη δημιουργία εκτεταμένων πάρκων μητροπολιτικής σημασίας σε εγγύτητα με περιοχές σημαντικών επενδυτικών παρεμβάσεων, που σε συνδυασμό με μείζονες πεζοδρομήσεις και ένα προτεινόμενο δίκτυο αξόνων μη μηχανοκίνητης κίνησης στοχεύουν να μεταβάλλουν τη Θεσσαλονίκη σε βιώσιμη πόλη. Παράλληλα προβλέπονται περιοχές ειδικής προστασίας για το περιαστικό δάσος και τα ρέματα στην εκτός σχεδίου περιοχή, καθώς και η εναρμόνιση των ορίων του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης με τις αναδασωτέες εκτάσεις. Επίσης προτείνονται παρεμβάσεις αναβάθμισης και αναζωογόνησης του αστικού χώρου με Σχέδια Ολοκληρωμένων Αστικών Παρεμβάσεων και αστικές αναπλάσεις.

 Στο νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο εντάσσονται οι εξής περιοχές:

1.Η Περιοχή των Λαχανόκηπων. Η περιοχή αυτή βρίσκεται στο βορειοδυτικό άκρο του Δήμου Θεσσαλονίκης και έχει έκταση περίπου 890 στρεμμάτων. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή αυτή είναι «Γενική Κατοικία», με περιορισμούς, και «Πολεοδομικό Κέντρο – Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης – Τοπικό Κέντρο Συνοικίας Γειτονιάς», με περιορισμούς

2.Το βόρειο τμήμα του στρατοπέδου Κακιούση μέχρι τον περιβάλλοντα χώρο των δεξαμενών πετρελαίου, παραμένει εκτός σχεδίου ως ειδική χρήση στρατιωτικών εγκαταστάσεων, μέχρις ότου μεταφερθούν οι εγκαταστάσεις των πετρελαιοειδών εκτός του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης. Το υπόλοιπο τμήμα του στρατοπέδου Κακιούση προτείνεται προς ένταξη με τη χρήση «Ελεύθεροι χώροι – αστικό πράσινο»

3.Περιοχή Κοιμητηρίων Ευαγγελίστριας. Εντάσσεται το σύνολο της έκτασης περίπου 85 στρεμμάτων. Ειδικότερα:

α) δημιουργείται ζώνη «μνημειακού πρασίνου» στο σύνολο των χώρων των κοιμητηριών με διακοπή της λειτουργίας των ενεργών κοιμητηρίων (Αρμενίων και Διαμαρτυρομένων),

β) διατηρούνται όλες οι υφιστάμενες κοινωφελείς χρήσεις εντός της περιοχής (παιδικός σταθμός, σχολείο, χώρος αθλοπαιδιών, τέως Μηχανουργείο Αξυλιθιώτη) με δυνατότητα περιορισμένων τροποποιήσεων των περιγραμμάτων τους, αν κριθεί αναγκαίο,

γ) υπάγεται ο χώρος του νοσοκομείου «Άγιος Δημήτριος» στην κατηγορία χρήσεων γης «Πολεοδομικό Κέντρο – κεντρικές λειτουργίες πόλης» με περιορισμούς, προκειμένου αφενός να διασφαλιστεί η διατήρηση της λειτουργίας του, αφετέρου σε περίπτωση που κριθεί εφικτή η μετεγκατάστασή του στο μέλλον, ο χώρος του να μπορεί να διατεθεί για άλλες χρήσεις δημόσιου χαρακτήρα, και

δ) Ο χώρος των «Κήπων του Πασά» ορίζεται ως πάρκο πόλης που υπάγεται στο άρθρο 7 «Ελεύθεροι χώροι – αστικό πράσινο» του π.δ. 59/2018. Επιβάλλεται να διερευνηθεί βραχυπρόθεσμα, με την εκπόνηση σχετικής μελέτης, η δυνατότητα αναβάθμισης της οδικής σύνδεσης μεταξύ Κέντρου – Άνω Πόλης και Δημοτικής Ενότητας Αγίου Παύλου και η χάραξη νέας οδού για τη σύνδεση με την Περιφερειακή Οδό, μεσοπρόθεσμα.

4.Κοιμητήρια Μαλακοπής. Στα κοιμητήρια της Μαλακοπής, επιβάλλεται άμεσα να παύσει τη λειτουργία της ζώνη πλάτους πενήντα (50) μέτρων από το όριο του σχεδίου πόλης, η οποία κατατάσσεται στην ειδική κατηγορία χώρων «μνημειακού πρασίνου». Το υπόλοιπο τμήμα διατηρείται ως κοιμητήριο εν μέρει, ως άρρηκτο στοιχείο σύνδεσης με τις προσφυγικές μνήμες του συνοικισμού Άνω Τούμπας. Οι όροι και περιορισμοί ανάπτυξής τους ορίζονται από τις γενικές διατάξεις της παρούσας μελέτης και τη γενική νομοθεσία περί κοιμητηρίων.

5.Περιοχή Τροχιοδρομικών. Η οργάνωση της περιοχής έχει ως εξής:

–«Πολεοδομικό Κέντρο- Κεντρικές λειτουργίες πόλης» σε γραμμική ανάπτυξη επί της οδού Πλαστήρα, για την προσαρμογή των προτεινόμενων χρήσεων στα πραγματικά λειτουργικά και πολεοδομικά δεδομένα της οδού και οργάνωση των λοιπών οικοδομήσιμων χώρων στην περιοχή επέκτασης, συνολικής επιφάνειας της τάξης των 20 στρεμμάτων, με χρήση «γενική κατοικία» με περιορισμούς.

–Εξαιρείται της πολεοδόμησης η ζώνη του υπό οριοθέτηση ρέματος. Η εναπομένουσα μετά την οριοθέτηση έκταση, πέραν των οριογραμμών του ρέματος αποτελεί χώρο πρασίνου. Το οριοθετημένο ρέμα παραμένει εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού βάσει της κείμενης νομοθεσίας.

–Δημιουργία κοινοχρήστων χώρων πρασίνου, ελευθέρων γηπέδων και πλατειών. Δημιουργία δικτύου ήπιας κυκλοφορίας παράλληλα με τις όχθες του προς οριοθέτηση ρέματος.

–Διατήρηση της χρήσης της Εκκλησιαστικής Σχολής, στο Ο.Τ. που προβλέπεται για τον σκοπό αυτό και σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις.

6.Περιοχή Νοτιοανατολικής (Ν.Α.) Πύλης – (πρώην) Κεραμείων Αλλατίνη. Η περιοχή αυτή αποτελεί τμήμα «περιοχής ειδικής ρύθμισης»

7.Περιοχή (νότια) Ποσειδωνίου. Η περιοχή αυτή αποτελεί τμήμα «περιοχής ειδικής ρύθμισης»

8.Εμπορευματικός Σιδηροδρομικός Σταθμός και ιδιοκτησία Οργανισμού Σιδηροδρόμων Ελλάδος (Ο.Σ.Ε.) μεταξύ της οδού 26ης Οκτωβρίου και του ορίου του Οργανισμού Λιμένος Θεσσαλονίκης (Ο.Λ.Θ.).

9.Περιοχή «Νησάκι» Τριανδρίας. Η εναπομείνασα έκταση μετά την οριοθέτηση του ρέματος εντάσσεται στο σχέδιο ως χώρος πράσινου του άρθρου 7 του π.δ. 59/2018. Το οριοθετημένο ρέμα παραμένει εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού βάσει της κείμενης νομοθεσίας.

10.Περιοχή του Χαρίσειου Γηροκομείου. Καθορίζεται ως περιοχή με Κοινωφελείς χρήσεις

Περιοχές Ειδικών Ρυθμίσεων

Στο νέο Γ.Π.Σ.  καθορίζονται Περιοχές Ειδικών Ρυθμίσεων και συγκεκριμένα:

α) Περιοχή Εμπορευματικού Σιδηροδρομικού Σταθμού. Η περιοχή ειδικής ρύθμισης περιλαμβάνει την έκταση του Εμπορευματικού Σιδηροδρομικού Σταθμού, που είναι περιοχή εκτός σχεδίου και εντάσσεται στο σχέδιο, καθώς και δύο εκτάσεις μεταξύ της οδού 26ης Οκτωβρίου και του ορίου του ΟΛΘ (έκταση πρώην στρατοπέδου Μυστακίδη και μικρή έκταση ιδιοκτησίας ΟΣΕ), από τις οποίες η μεν πρώτη είναι εντός εγκεκριμένου σχεδίου περιοχή, η δε άλλη εντάσσεται και αυτή στο σχέδιο πόλης. Για την περιοχή αυτή θα εκπονηθούν ειδικές μελέτες για τον πλήρη καθορισμό των χρήσεων γης, των όρων και περιορισμών δόμησης.

β) Περιοχή Επιβατικού Σιδηροδρομικού Σταθμού Θεσσαλονίκης: Η περιοχή θα ρυθμιστεί σύμφωνα με τον ν. 3891/2010 (Α’ 180), με χρήση «Σύνθετου Πολυλειτουργικού Συγκοινωνιακού Κόμβου – Κεντρικών Λειτουργιών – Ελεύθερων Χώρων Πρασίνου». Για την περιοχή αυτή θα εκπονηθούν ειδικές μελέτες για τον πλήρη καθορισμό των χρήσεων γης, των όρων και περιορισμών δόμησης, του ποσοστού των πράσινων χώρων και κυρίως της κυκλοφοριακής και συγκοινωνιακής οργάνωσης της περιοχής.

γ) Περιοχή Νοτιοανατολικής Πύλης – Πρώην Κεραμεία Αλλατίνη. Η περιοχή ειδικής ρύθμισης έχει έκταση 300 περίπου στρέμματα και περιλαμβάνει τόσο εκτάσεις εντός σχεδίου, όσο και εκτάσεις προς ένταξη. Για την περιοχή αυτή θα εκπονηθούν ειδικές μελέτες για τον πλήρη καθορισμό των χρήσεων γης, των όρων και περιορισμών δόμησης.

δ) Περιοχή Ποσειδωνίου – Μεγάρου Μουσικής. Το σύνολο της περιοχής θα διαμορφωθεί με σκοπό τη δημιουργία ενός πολυλειτουργικού μητροπολιτικού πόλου αθλητισμού – ναυταθλητισμού και πολιτισμού με θετική επίδραση στο περιβαλλοντικό αποτύπωμα, με τη δημιουργία εκτεταμένων ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων, την αναδιοργάνωση του αστικού ιστού και των κοινόχρηστων χώρων με παράλληλη ένταξη του Οργανισμού Μεγάρου Μουσικής Θεσσαλονίκης σε αυτόν, την ανάπτυξη κοινωφελών δραστηριοτήτων υπερτοπικού χαρακτήρα και την επανάχρηση, αποκατάσταση και ανάδειξη των ιστορικών διατηρητέων κτιρίων των Μύλων Αλλατίνη και την άμεση προβολή τους στο παραθαλάσσιο μέτωπο. Για την περιοχή αυτή θα εκπονηθούν ειδικές μελέτες για τον πλήρη καθορισμό των χρήσεων γης, των όρων και περιορισμών δόμησης.

Όσον αφορά στις Στρατιωτικές εγκαταστάσεις, των εναπομενόντων, ενεργών ή απενεργοποιημένων (τυπικά ή στην πράξη), στρατοπέδων, λόγω έκτασης και σχέσης με βασικούς άξονες της πόλης, προβλέπεται η χρήση γης «Πολεοδομικό Κέντρο Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης με περιορισμούς για τις περισσότερες περιπτώσεις.

Δηλώσεις

Σε σχετική δήλωσή του ο Δήμαρχος Θεσσαλονίκης Στέλιος Αγγελούδης επισήμανε τα εξής: «Το νέο ΓΠΣ αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα αναπτυξιακά εργαλεία του Δήμου Θεσσαλονίκης. Συμβάλει καταλυτικά στη διαμόρφωση του νέου, ολοκληρωμένου οράματος για την πόλη -τουλάχιστον για την επόμενη δεκαπενταετία- και εξασφαλίζει ευνοϊκές προϋποθέσεις για την υλοποίηση μεγάλων πολεοδομικών παρεμβάσεων που θα ενισχύσουν την αναπτυξιακή προοπτική της πόλης και θα ενθαρρύνουν την προσέλκυση επενδύσεων, στο πλαίσιο της αειφορίας και της βιώσιμης αστικής κινητικότητας».

-«Μετά από 13 χρόνια, λόγω της πολυπλοκότητας που συνοδεύει αυτού του είδους τις αλλαγές, οι δήμοι Θεσσαλονίκης, Νεάπολης – Συκεών και Ωραιοκάστρου αποκτούν νέα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, αφού δημοσιεύτηκαν σε ΦΕΚ οι σχετικές υπουργικές αποφάσεις. Είναι μια ιδιαίτερα σημαντική εξέλιξη, διότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός, με έμφαση στα τοπικά προτάγματα, αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για τη βιώσιμη ανάπτυξη του πολεοδομικού συγκροτήματος», δήλωσε ο υφυπουργός Μακεδονίας -Θράκης, Στάθης Κωνσταντινίδης. Ο υφυπουργός πρόσθεσε πως «το νέο Πολεοδομικό Σχέδιο δίνει πνοή και αναπτυξιακή προοπτική, καθώς αναβαθμίζει το αστικό περιβάλλον και την ποιότητα ζωής των κατοίκων και δημιουργεί κατάλληλες προϋποθέσεις για την κοινωνική, περιβαλλοντική και οικονομική πρόοδο, στα πεδία της ρυθμιστικής αναφοράς του».

Δείτε στο ΦΕΚ το αναθεωρημένο ΓΠΣ Θεσσαλονικής ΕΔΩ