Τι έρχεται για αντικειμενικές αξίες και ΕΝΦΙΑ

Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου*

Παρακολουθούμε συστηματικά από τη θέσπισή του το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας ακινήτων (ΑΠΑΑ) και είχαμε πάρει μέρος , σε συνεργασία με άλλους παράγοντες, για τη διαμόρφωση και αναπροσαρμογή τιμών του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού.

Το σύστημα δημιουργήθηκε με γνώμονα την κατάργηση των διαπραγματεύσεων των φορολογουμένων με την Εφορία και είχε ως βασικά του χαρακτηριστικά, την αρχή της  δεκαετίας του 1980, τον απλό, γρήγορο και χωρίς κόστος (για το φορολογούμενο) προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας του κάθε ακινήτου.

Η απλότητα του συστήματος είχε ως βάση τη χρήση λίγων παραμέτρων-χαρακτηριστικών, του κάθε ακινήτου. Η απλότητα όμως αυτή οδηγούσε αρκετές φορές, άλλα ακίνητα να υπερφορολογούνται και άλλα να υποφορολογούνται.

Πέρασαν 35 περίπου χρόνια από την καθιέρωση αυτού του ΑΠΑΑ αλλά δεν έγιναν οι κατάλληλες προσαρμογές και βελτιώσεις, ούτε και αξιοποιήθηκε η εξέλιξη των υπολογιστών και των νεων δυνατοτήτων που παρέχουν.

Άρα να δούμε τι θα μπορούσε να γίνει ώστε να έχουμε εκσυγχρονισμό του συστήματος, τόσο για το φόρο μεταβίβασης, όσο και για τον ΕΝΦΙΑ:

• Στα 35 χρόνια άλλαξαν πολύ οι ζώνες, γιατί άλλαξε όλη η χώρα. Επομένως σκόπιμη είναι η επαναχάραξη των ζωνών (δημιουργία σταθμών μετρό, αλλαγή γειτονιών και εμπορικοτήτων κλπ)
• Οι συντελεστές εμπορικότητας χρειάζονται πλήρη αναθεώρηση, διότι σε άλλες περιοχές έκλεισαν καταστήματα ενώ σε άλλες αναπτύχθηκε εμπορικότητα
• Οι συντελεστές παλαιότητας χρειάζεται να επεκταθούν και για ηλικίες ακινήτων άνω των 26 ετών και μάλιστα θα πρέπει να ληφθεί πρόνοια ώστε αυτοί να είναι μικρότεροι στις περιοχές που τα οικόπεδα είναι ακριβά (πχ Κολωνάκι κλπ) και μεγαλύτεροι όπου τα οικόπεδα είναι φτηνά.
• Κάθε ακίνητο θα πρέπει να έχει μια αντικειμενική αξία είτε πρόκειται για φορολογία μεταβίβασης, είτε για ΕΝΦΙΑ. Διότι σήμερα (κακώς) έχουμε άλλη αξία για το φόρο μεταβίβασης και άλλη για τον ΕΝΦΙΑ
• Καλό είναι να μη υπάρχουν πλασματικές τιμές ζώνης (ώστε να πληρώνουν μικρότερο φόρο κάποιες κοινωνικές ομάδες) αλλά η οποιαδήποτε ελάφρυνση να γίνεται με τη χρήση μικρότερων συντελεστών φορολογίας.

Πέραν αυτών και ειδικά για τον ΕΝΦΙΑ επιθυμούμε να σημειώσουμε τα ακόλουθα:

• Ο ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να επιβάλλεται στην αξία όλης της ακίνητης περιουσίας που κάποιος κατέχει.
• Μπορεί να λαμβάνεται μέριμνα για μικρό συντελεστή φορολογίας όταν η αξία της ιδιοκτησίας είναι πολύ μικρή.
• Καλό είναι να υπάρχουν κλιμάκια αξίας περιουσίας όπου ο συντελεστής φορολογίας θα αυξάνεται σταδιακά με μικρές κλιμακώσεις.
• Ακίνητα τα οποία δεν χρησιμοποιούνται θαπρέπει να μη επιβαρύνονται η να έχουν σημαντική έκπτωση στη φορολογία.

Κρίνουμε ακόμη σκόπιμο να αναφέρουμε ότι οι διάφορες χώρες, έχουν υιοθετήσει ποικίλα συστήματα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων για την επιβολή φορολογίας. Πολλά από τα συστήματα είναι δυναμικά που σημαίνει ότι διαρκώς τροφοδοτούνται με δεδομένα και επικαιροποιούνται, σε αντίθεση με το δικό μας σύστημα, που επικαιροποιείται… κατά βούληση.

*τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής – Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions