Η λύση στο πρόβλημα χιλιάδων μικροαυθαιρέτων που δεν δηλώθηκαν

Του Τριαντάφυλλου Σφυρή

Η ημερομηνία δήλωσης των “βαριών” κατά τον νόμο αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου. Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας αρνήθηκε να δώσει παράταση αγνοώντας τόσο τις εισηγήσεις και εκκλήσεις του θεσμοθετημένου με τον νόμο 1486/1984 τεχνικού συμβούλου του, δηλαδή του ΤΕΕ, όσο και την οικονομική δυσχέρεια των πολιτών που πλήττονται εδώ και μια δεκαετία από μια παρατεταμένη οικονομική κρίση και που επιδεινώθηκε λόγω της πανδημίας αλλά και των φυσικών καταστροφών.

Οι ανακοινώσεις του Υπουργείου  Περιβάλλοντος και Ενέργειας ότι δεν θα δοθεί παράταση ανάγκασε τους πολίτες να σπεύσουν “με το μαχαίρι στο λαιμό” να δηλώσουν τα αυθαίρετά τους πληρώνοντας τα σχετικά παράβολα και τις αμοιβές των μηχανικών. Δυστυχώς όμως πολλοί δεν τα κατάφεραν, γιατί οι χιλιάδες αιτήσεις μπλόκαραν το ηλεκτρονικό σύστημα δήλωσης αυθαιρέτων του ΤΕΕ.

Έτσι η “επόμενη μέρα” βρίσκει χιλιάδες μικροααυθαίρετα με αδυναμία τακτοποίησης και άρα χιλιάδες ακίνητα με αδυναμία μεταβίβασης. Μα καλά, θα αναρωτηθεί αυτός που δεν ξέρει, η κατηγορία 5 που έληξε δεν αφορά τα “βαριά” αυθαίρετα; Τι σχέση έχουν τα μικροαυαθαίρετα;  Δυστυχώς το νομο-μπάχαλο της πολεοδομικής νομοθεσίας έκανε και πάλι το “θαύμα” του και κατάφερε  να “τσουβαλιάσει” στην κατηγορία 5 μαζί με τα “βαριά” αυθαίρετα και χιλιάδες πολύ “ελαφρά’’ όπως μικρές αποθήκες σε αγροκτήματα, προσθήκες ενός δωματίου ή μιας τουαλέτας σε κατοικίες, ακόμη και πρόχειρες ξύλινες κατασκευές στους ακάλυπτους χώρους!!

Πως όμως έγινε και “μπήκαν στο ίδιο τσουβάλι” τα πολύ μεγάλα με τα πολύ μικρά αυθαίρετα; Αυτό το “τσουβάλιασμα” οφείλεται σε μια Εγκύκλιο που εξέδωσε στις 31/5/2019 η τότε Γενική Γραμματέας Χωροταξίας και Περιβάλλοντος, με την οποία εντελώς αυθαίρετα “τροποποίησε” τον νόμο 4495/2017 που ψήφισε η Βουλή και την οποία “τροποποίηση” το ίδιο αυθαίρετα υιοθέτησε το ηλεκτρονικό σύστημα δήλωσης των αυθαιρέτων του ΤΕΕ. Βάζω την λέξη τροποποίηση σε εισαγωγικά, γιατί οι τροποποιήσεις των νόμων δεν μπορούν να γίνονται με Εγκυκλίους αλλά μόνο με νόμους. Τέτοιου είδους “τροποποιήσεις” είναι παράνομες, αν και κατάντησε σύνηθες φαινόμενο ιδίως τα τελευταία 10-15 χρόνια. Αν δεν υπήρχε αυτή η αυθαίρετη “τροποποίηση“ δεν θα είχε μπλοκάρει το σύστημα του ΤΕΕ, διότι η πλειοψηφία των ιδιοκτητών μικρών αυθαιρέτων θα είχαν όλο το χρόνο μπροστά τους μέχρι τον Μάρτιο 2026 για να τα δηλώσουν, εφόσον βέβαια θα διέθεταν τα χρήματα που απαιτούνται για την πληρωμή του προστίμου και την αμοιβή του μηχανικού.

Ας δούμε λοιπόν την “τροποποίηση” που οδήγησε στον πανικό που έζησαν αυτές τις μέρες ιδιοκτήτες και μηχανικοί. Είναι μόνο μια φράση των επτά μόνο λέξεων: «για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια».Ας πάρουμε τα πράματα με την σειρά:

Η παρ. ε του άρθρου 96 νόμου 4495/2017 ορίζει ποιά αυθαίρετα υπάγονται στην κατηγορία 5:

«ε) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5 :

 αα) αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 89 που δεν συμπεριλαμβάνονται στις κατηγορίες 1 έως 4 του παρόντος άρθρου»

Η κατηγορία 1 είναι τα προ του 1975, η κατηγορία 2 τα προ του 1983 και η κατηγορία 3 οι μικρές πολεοδομικές παραβάσεις η δε κατηγορά 4 ορίζεται στην παρ. δ του άρθρου:

«δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 :

αα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας,

ββ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα 1000 τ.μ. κτιρίου συνολικά, τα 1000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.»

Δηλαδή η κατηγορία 4 περιλαμβάνει τις περιπτώσεις των αυθαιρέτων που ο νομοθέτης (η Βουλή δηλαδή που ψηφίζει τους νόμους) τις θεωρεί πιο “ελαφρές”. Με την  παραπάνω διάταξη ο νομοθέτης ήρθε να διορθώσει την παλαιότερη διάταξη του ν. 4718/2013 η οποία όριζε:

«Δ. Κατηγορία 4.

αα) Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια.»

Η διαφορά είναι στο ότι προστέθηκε η φράση «που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής». Η διαφορά είναι τεράστια, διότι έτσι  δόθηκε η δυνατότητα να ενταχθούν στη κατηγορία 4 χιλιάδες μικρά αυθαίρετα, τα οποία απέκλειε ο προηγούμενος νόμος, όπως π.χ. μικρά κτίσματα, μικρές προσθήκες σε υπάρχοντα κτίρια, μικρές γεωργικές αποθήκες σε αγροκτήματα κλπ. Γιατί όμως τα απέκλειε ο προηγούμενος νόμος; Διότι τα ποσοστά παραβιάσεων 40% και 20% τα όριζε μόνο σε σχέση με τα προβλεπόμενα από την οικοδομική άδεια, οπότε αν δεν υπήρχε οικοδομική άδεια δεν μπορούσε η αυθαίρετη κατασκευή να ενταχθεί  στη  κατηγορία 4, πράμα που οδηγούσε σε ακραίους παραλογισμούς. Ας δούμε δύο:

• Σε κτίριο με οικοδομική άδεια 4.000 μ2 (π.χ. ένα εργοστάσιο ή ένα ξενοδοχειακό συγκρότημα) σε οικόπεδο στο οποίο εξαντλήθηκε η επιτρεπόμενη δόμηση έγινε αυθαίρετη προσθήκη 1.400 μ2. Συγκρίνοντας το αυθαίρετο των 1.400 μ2 με “τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης  που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια” δηλαδή την επιφάνεια των 4.000 μ2, η παραβίαση είναι 35% (=1.400/2.000) δηλαδή μικρότερη του 40% οπότε το αυθαίρετο  είναι κατηγορίας 4, δηλαδή “ελαφρύ”. Αντίθετα, αν σε κτίριο με οικοδομική άδεια 200 μ2 (π.χ. μια αγροτική αποθήκη ή μια οικία) σε αγροτεμάχιο στο οποίο επιτρέπεται δόμηση 200 μ2 έγινε αυθαίρετη προσθήκη 100 μ2, το αυθαίρετο είναι κατηγορίας 5, δηλαδή “βαρύ” διότι συγκρίνοντας το αυθαίρετο των 100 μ2 με “τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης  που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια” δηλαδή την επιφάνεια των 200 μ2, η παραβίαση είναι 50% (=100/200) και άρα μεγαλύτερη του 40% και επομένως δεν μπορεί να ενταχθεί στην κατηγορία 4. Βλέπουμε λοιπόν ότι κατά τον νόμο ένα αυθαίρετο των 1.500 μ2 να θεωρείται «ελαφρύ» (κατηγορίας 4) ενώ ένα αυθαίρετο των 100 μ2 να θεωρείται “βαρύ” (κατηγορίας 5). Ο παραλογισμός στο μεγαλείο του!
• Αλλά υπάρχει και μεγαλύτερος! Αν στο πιο πάνω αγροτεμάχιο των 200 μ2 είχε κατασκευαστεί αυθαίρετο κτίσμα 20 μ2 χωρίς καθόλου άδεια, τότε θεωρείται και αυτό “βαρύ” γατί δεν μπορεί να ενταχθεί στην κατηγορία 4. Ο λόγος είναι διότι δεν μπορεί να γίνει σύγκριση των 20 μ2 με “τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης  που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια” διότι απλούστατα δεν υπάρχει άδεια, οπότε με τι θα γίνει η σύγκριση για να διαπιστωθεί αν μπορεί να ενταχθεί στην κατηγορία 4; Και έτσι αυτόματα εντάσσεται στην 5.

Η τροποποίηση της διάταξης του νόμου 4178/2013 με τον νόμο 445/2017 ήρθε να δώσει  λύση στον δεύτερο παραλογισμό, αλλά όχι και στον πρώτο. Έστω!  Κάτι είναι και αυτό! Με την καινούρια διάταξη η σύγκριση δεν γίνεται πλέον μόνο με «τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης  που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια» αλλά και με αυτά «που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής».  Οπότε στην 3^η περίπτωση η παραβίαση των 20 μ2 συγκρινόμενη με  “ τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής», δηλαδή τα 200 μ2, είναι μόνο 10% (=20/200) και άρα κατηγορίας 4.

Δυστυχώς την παραπάνω διάταξη, η οποία έδωσε λύση στον  παραλογισμό που αναφέρθηκε,  την ακύρωσε μετά από δύο χρόνια με Εγκύκλιό της η τότε Γενική Γραμματέας Χωροταξίας και Περιβάλλοντος με την φράση «για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια». Στην Εγκύκλιο 2 (Α.Π.: ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075)  αναφέρει:

«Στην κατηγορία 4, υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε οικόπεδο/γήπεδο, για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. Τα μεγέθη συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή ή αυτούς που ίσχυαν κατά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας.»

Με την αυθαίρετη αυτή «τροποποίηση» του νόμου, την οποία επίσης αυθαίρετα υιοθέτησε το ΤΕΕ και την πρόσθεσε στο ηλεκτρονικό σύστημα δήλωσης αυθαιρέτων, το παραπάνω αυθαίρετο κτίσμα των 20 μ2 χωρίς οικοδομική έγινε ξανά “βαρύ”! Μαζί με αυτό και χιλιάδες άλλα μικρά αυθαίρετα. Παραδείγματα:

• Προσθήκες ακόμη και 5 μ2 (π.χ. μια τουαλέτα) σε παλιά κτίρια που υπάρχουν προ του 1955 (χιλιάδες σε μικρούς οικισμούς ανά την Ελλάδα). Τα υπάρχοντα προ του 1955 κτίσματα θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα αλλά αφού δεν έχουν οικοδομική άδεια οι αυθαίρετες μικρές προσθήκες τους δεν μπορούν να ενταχθούν στην κατηγορία 4 και άρα αυτομάτως εντάσσονται στην κατηγορία 5, δηλαδή μαζί με τα “βαριά” αυθαίρετα.
• Προσθήκες ακόμη και 5 μ2 (π.χ. μια τουαλέτα) σε κτίρια που είχαν νομιμοποιηθεί με παλιότερους νόμους (χιλιάδες ανά την Ελλάδα). Τα υπάρχοντα κτίρια δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια  οπότε οι αυθαίρετες μικρές προσθήκες τους δεν μπορούν να ενταχθούν στην κατηγορία 4 και άρα αυτομάτως εντάσσονται στην κατηγορία 5, δηλαδή μαζί με τα “βαριά” αυθαίρετα.
• Αποθήκες πάνω από 15 μ2 ή μικρότερες αλλά ύψους άνω των 2,50 μ  που έγιναν σε οικόπεδα στα οποία δεν έχει εκδοθεί κάποια οικοδομική άδεια. Δεν μπορούν να ενταχθούν στην κατηγορία 3, οπότε σύμφωνα με την Εγκύκλιο δεν μπορούν να ενταχθούν ούτε στην κατηγορία 4 και άρα εντάσσονται αυτόματα στην κατηγορία 5.
• Πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης άνω των 8 τ.μ. ή μικρότερες αλλά ύψους άνω των 2,50 μ  που έγιναν σε οικόπεδα στα οποία  δεν έχει εκδοθεί κάποια οικοδομική άδεια. Δεν μπορούν να ενταχθούν στην κατηγορία 3, οπότε σύμφωνα με την Εγκύκλιο δεν μπορούν να ενταχθούν ούτε στην κατηγορία 4 και άρα εντάσσονται αυτόματα στην κατηγορία 5.

Αν δεν είχε γίνει αυτή η αυθαίρετη «τροποποίηση» του νόμου με την Εγκύκλιο 2 δεν θα υπήρχε ο πανικός και το μπλοκάρισμα του ηλεκτρονικού συστήματος του ΤΕΕ, διότι οι ιδιοκτήτες τέτοιου είδους μικρών αυθαιρέτων δεν θα έτρεχαν με το “το μαχαίρι στο λαιμό” να προλάβουν την ημερομηνία, οπότε οι υπόλοιποι με τα “βαριά” αυθαίρετα θα προλάβαιναν να διεκπεραιώσουν τις δηλώσεις τους.

Δημοσιεύτηκε ότι στο ΥΠΕΝ αναζητείται νομοθετική ρύθμιση για τις περιπτώσεις της κατηγορίας 5 που δεν δηλώθηκαν. Ωστόσο για να λυθεί το πρόβλημα χιλιάδων «ελαφρών»  αυθαιρέτων δεν χρειάζεται καν νομοθετική ρύθμιση. Αρκεί το ΤΕΕ να αγνοήσει την Εγκύκλιο 2/2015 που «τροποποίησε» τον νόμο και εφαρμόζοντας τον νόμο όπως ψηφίστηκε, να αφαιρέσει από το ηλεκτρονικό σύστημα δήλωσης αυθαιρέτων την προϋπόθεση ύπαρξης οικοδομικής άδειας για την κατηγορία 4.

*Τριαντάφυλλος Σφυρής, Πολιτικός Μηχανικός, Μέλος της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ Θράκης

tsfiris@gmail.com