Iδιοκτήτες διατηρητέων: μεταφορά συντελεστή με κανόνες και αποζημιώσεις

Στη δημόσια αντιπαράθεση για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) παρεμβαίνει ο Πανελλήνιος Σύλλογος Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων (ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ.), ζητώντας να προχωρήσει η μεταφορά συντελεστή δόμησης για τη διάσωση των διατηρητέων κτιρίων και την αντιμετώπιση εκκρεμών αποζημιώσεων για δεσμευμένα ακίνητα και κοινόχρηστους χώρους. Υποστηρίζει τις ΖΥΣ υπό συγκεκριμένους πολεοδομικούς και περιβαλλοντικούς όρους και απορρίπτει τα γενικευμένα μπόνους δόμησης.

«Τα διατηρητέα δίνουν αξία στις πόλεις, όμως ποιος πληρώνει το τίμημα;»

Με κεντρικό μήνυμα ότι η προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς αποτελεί δημόσια υποχρέωση και ότι το οικονομικό της βάρος πρέπει να επιμερίζεται δίκαια, ο ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ., σωματείο-μέλος της ΠΟΜΙΔΑ, τοποθετείται υπέρ της εφαρμογής των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή. Ο Σύλλογος ζητά από την Πολιτεία να ενεργοποιήσει τον θεσμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που παραμένει ουσιαστικά ανενεργός επί δεκαετίες.

Η παρέμβαση γίνεται με αφορμή τις μελέτες ΖΥΣ που παρουσιάστηκαν από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και τη δημόσια συζήτηση για τις επιπτώσεις της πρόσθετης δόμησης στις περιοχές υποδοχής. Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων ζητούν να εξεταστούν παράλληλα τα ακίνητα από τα οποία προέρχονται τα μεταφερόμενα δικαιώματα, οι οικονομικές δεσμεύσεις των ιδιοκτητών και το συνολικό δημόσιο όφελος.

Ο Σύλλογος τονίζει ότι η προστασία των ιστορικών κτιρίων εξυπηρετεί το σύνολο της κοινωνίας. Τα διατηρητέα διαμορφώνουν την αρχιτεκτονική ταυτότητα των πόλεων, ενισχύουν την οικονομική και τουριστική δραστηριότητα και συμβάλλουν στην ποιότητα του αστικού περιβάλλοντος. Ωστόσο, σύμφωνα με την ανακοίνωση, οι ιδιοκτήτες επωμίζονται σχεδόν αποκλειστικά τις οικονομικές συνέπειες των περιορισμών που επιβάλλει ο χαρακτηρισμός των ακινήτων τους.

«Το όφελος είναι συλλογικό, είναι Δημόσια Αξία και το καρπώνονται όλοι οι πολίτες», αναφέρει χαρακτηριστικά ο ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ., επισημαίνοντας ότι οι ιδιοκτήτες αναλαμβάνουν το κόστος της διατήρησης, της αποκατάστασης και των επισκευών. Ο Σύλλογος υπολογίζει ότι οι σχετικές εργασίες κοστίζουν τρεις έως τέσσερις φορές περισσότερο από τη συνήθη κατασκευή, χωρίς να παρουσιάζει στην ανακοίνωση αναλυτική κοστολόγηση.

Τι ζητούν οι ιδιοκτήτες διατηρητέων από το ΥΠΕΝ

Το βασικό αίτημα είναι να προχωρήσουν οι μελέτες ΖΥΣ, να ολοκληρωθεί η δημόσια διαβούλευση και να τεθεί σε εφαρμογή ο μηχανισμός μεταφοράς συντελεστή. Ο Σύλλογος εκτιμά ότι τα προβλήματα και οι ελλείψεις των μελετών μπορούν να αντιμετωπιστούν κατά την εξέλιξη της διαδικασίας, χωρίς να οδηγήσουν σε νέα πολύχρονη αναστολή του θεσμού.

«Χαιρετίζουμε την αρχή της λύσης», δηλώνουν οι ιδιοκτήτες, προσθέτοντας ότι επιθυμούν να δουν τις μελέτες να εφαρμόζονται, «με τα όποια αναπόφευκτα προβλήματα και ελλείψεις να λύνονται στην πορεία, καθ’ οδόν». Η θέση αυτή συνδέεται με την εκτίμησή τους ότι η παρατεταμένη αδράνεια επιδεινώνει την οικονομική κατάσταση των ιδιοκτητών και την εγκατάλειψη των διατηρητέων κτιρίων.

Ο ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ. ζητά επίσης να αντιμετωπιστεί η μεταφορά συντελεστή ως μέσο αποζημίωσης για τα δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να ασκηθούν εξαιτίας των περιορισμών προστασίας. Υποστηρίζει ότι η Πολιτεία οφείλει να αναγνωρίσει τις οικονομικές επιβαρύνσεις των ιδιοκτητών και να δημιουργήσει λειτουργικό σύστημα αξιοποίησης των τίτλων μεταφοράς συντελεστή, με σαφείς όρους και διαδικασίες.

Η ανακοίνωση συνδέει το ζήτημα με τις εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης για δεσμευμένα ακίνητα και τη διατήρηση κοινόχρηστων χώρων. Οι ιδιοκτήτες επισημαίνουν ότι οι πόλεις χρειάζονται διατηρητέα κτίρια, πλατείες και πάρκα, αλλά η προστασία τους απαιτεί οικονομικούς πόρους. Ζητούν επομένως να εξεταστούν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τόσο των περιοχών προέλευσης όσο και των περιοχών υποδοχής.

«Ναι» στη μεταφορά συντελεστή, «όχι» στα γενικευμένα μπόνους του ΝΟΚ

Ο Σύλλογος απορρίπτει την άποψη ότι η μεταφορά συντελεστή οδηγεί αυτομάτως σε καθολική αύξηση της δόμησης στις περιοχές που εξετάζουν οι μελέτες. Υποστηρίζει ότι οι ΖΥΣ καθορίζονται σε συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα και συνοδεύονται από ορισμένα όρια πρόσθετης δόμησης. Κατά την άποψή του, αυτή η διαδικασία διαφέρει ουσιαστικά από την οριζόντια χορήγηση πολεοδομικών κινήτρων.

Ο ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ. δηλώνει ότι διαφωνεί με τα γενικευμένα μπόνους δόμησης που προβλέπονταν στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, καθώς και με την ιστορική πρακτική γενικευμένων προσαυξήσεων ορόφων. Αντίθετα, θεωρεί δικαιολογημένη την πρόσθετη δόμηση όταν αυτή συνδέεται με συγκεκριμένα δικαιώματα που προέρχονται από διατηρητέα κτίρια ή από ακίνητα τα οποία δεσμεύονται για δημόσιους σκοπούς.

«Μόνο μια προσαύξηση οφείλουμε ως κοινωνία να δεχτούμε: την προερχόμενη από ΜΣΔ διατηρητέων (και απαλλοτριώσεων)», υπογραμμίζει ο Σύλλογος, υποστηρίζοντας ότι έτσι διατηρείται το περιβαλλοντικό ισοζύγιο των πόλεων. Πρόκειται για τη θέση των ιδιοκτητών, η οποία προϋποθέτει συγκεκριμένο πολεοδομικό σχεδιασμό και αξιολόγηση των επιπτώσεων στις περιοχές υποδοχής.

Συγκεκριμένα κριτήρια καταλληλότητας και περιβαλλοντική αξιολόγηση

Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων διευκρινίζουν ότι η υποστήριξή τους προς τις ΖΥΣ δεν αποτελεί αποδοχή ανεξέλεγκτης δόμησης. Αντίθετα, ζητούν ο καθορισμός τους να βασίζεται σε συγκεκριμένα κριτήρια καταλληλότητας, σαφή όρια πρόσθετης δόμησης και περιβαλλοντική αξιολόγηση. Υποστηρίζουν ότι οι προϋποθέσεις αυτές μπορούν να συνδυάσουν την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς με την ορθολογική ανάπτυξη των περιοχών υποδοχής.

Παράλληλα, ο Σύλλογος επισημαίνει ότι οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δεν αποτελούν αυτομάτως οικοδομικές άδειες. Η ύπαρξη ενός δικαιώματος δεν συνεπάγεται υποχρεωτικά την κατασκευή αντίστοιχων τετραγωνικών μέτρων. Η τελική αξιοποίηση εξαρτάται από την εφαρμογή των προβλεπόμενων πολεοδομικών κανόνων και από τις δυνατότητες που θα καθορίζονται για κάθε συγκεκριμένη περιοχή υποδοχής.

«Δεν επιθυμούμε ανεξέλεγκτη δόμηση, αλλά ούτε και αδράνεια επ’ αόριστον», αναφέρει η ανακοίνωση και συνοψίζει τη θέση των ιδιοκτητών με τη φράση: «Το δίλημμα δεν είναι διατηρητέα ή ανάπτυξη. Είναι πώς θα προστατεύσουμε τα διατηρητέα με κανόνες που λειτουργούν». Ο Σύλλογος ζητά συνεπώς να συνδυαστούν η περιβαλλοντική προστασία, οι πολεοδομικοί περιορισμοί και η αποζημίωση των δεσμευμένων ιδιοκτησιών.

Η ιστορία της μεταφοράς συντελεστή από το 1979 μέχρι σήμερα

Ο ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ. υπενθυμίζει ότι ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης θεσπίστηκε για πρώτη φορά το 1979, έπειτα από πρόταση του τότε υφυπουργού Δημοσίων Έργων Στέφανου Μάνου. Βασικός σκοπός ήταν η αποζημίωση των ιδιοκτητών διατηρητέων για το δικαίωμα πρόσθετης δόμησης που δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν, επειδή η Πολιτεία είχε επιβάλει περιορισμούς προστασίας στα ακίνητά τους.

Ο χαρακτηρισμός ενός κτιρίου ως διατηρητέου συνεπάγεται ειδικές υποχρεώσεις και περιορισμούς στην εκμετάλλευση του ακινήτου. Όταν η επιτρεπόμενη δόμηση υπερβαίνει την υφιστάμενη επιφάνεια του προστατευόμενου κτιρίου, ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να μην μπορεί να αξιοποιήσει τη διαφορά. Ο Σύλλογος χαρακτηρίζει αυτή την απώλεια ως μορφή άτυπης «δήμευσης» του δικαιώματος δόμησης.

Για την αντιμετώπιση του προβλήματος δημιουργήθηκε ο τίτλος μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Ο ιδιοκτήτης μπορούσε να μεταβιβάσει το δικαίωμα της μη πραγματοποιημένης δόμησης, ώστε αυτό να αξιοποιηθεί σε άλλο ακίνητο, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις. Η συγκεκριμένη δυνατότητα αποτελούσε, σύμφωνα με τον Σύλλογο, το οικονομικό αντάλλαγμα για τους περιορισμούς που επιβάλλονταν στην αρχική ιδιοκτησία.

Η εφαρμογή του θεσμού αντιμετώπισε στη συνέχεια σοβαρά νομικά και πολεοδομικά προβλήματα. Το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε σειρά νομοθετικών ρυθμίσεων που αφορούσαν τη μεταφορά συντελεστή. Σύμφωνα με την ανακοίνωση, το 2007 σταμάτησε η έκδοση τίτλων, καθώς απαιτήθηκε ο προσδιορισμός ειδικών Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή, στις οποίες θα μπορούσαν να υλοποιούνται τα μεταφερόμενα δικαιώματα.

Πενήντα χρόνια υποχρεώσεων και φορολογικών επιβαρύνσεων

Ο Σύλλογος επισημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να επιβαρύνονται με φόρους και αυξημένο κόστος συντήρησης, χωρίς να διαθέτουν λειτουργικό μηχανισμό αξιοποίησης του δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή. Στην ανακοίνωση γίνεται αναφορά σε διαδοχικές φορολογικές επιβαρύνσεις, όπως ο ΕΝΦΙΑ, ο ΦΑΠ, ο ΦΜΑΠ, το ΕΤΑΚ και το ΕΕΤΗΔΕ, που εφαρμόστηκαν σε διαφορετικές περιόδους.

Οι ιδιοκτήτες επικαλούνται επίσης το Σύνταγμα του 1975 και τη Διεθνή Σύμβαση της Γρανάδας για την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, η οποία κυρώθηκε από τη Βουλή το 1992. Υποστηρίζουν ότι η προβλεπόμενη στήριξη παραμένει ανεπαρκής και ότι, παρά τη δημόσια αξία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, οι οικονομικές υποχρεώσεις εξακολουθούν να βαρύνουν κυρίως τους ιδιοκτήτες.

Οι νέες μελέτες ΖΥΣ και η παρέμβαση προς ΥΠΕΝ και δήμους

Η Διοίκηση του ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ. συμμετείχε σε παρουσίαση των πρώτων μελετών ΖΥΣ στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Σύμφωνα με την ανακοίνωση, παρουσιάστηκαν μελέτες που αφορούν δώδεκα περιφερειακές ενότητες, μεταξύ των οποίων περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης, της Καβάλας, της Δράμας, της Καστοριάς, της Μαγνησίας, της Φθιώτιδας, της Αργολίδας και της Κρήτης.

Ο Σύλλογος απευθύνει έκκληση προς τα υπουργεία, τους δήμους και τα πανεπιστήμια να αναγνωρίσουν την κοινωνική και οικονομική σημασία της προστασίας των ιστορικών κτιρίων. Ζητά από τους φορείς να εξετάσουν τις ΖΥΣ και από την πλευρά των δεσμευμένων ιδιοκτησιών, οι ιδιοκτήτες των οποίων αναμένουν επί δεκαετίες τη δυνατότητα αποζημίωσης.

«Ας δούμε πίσω από τον χώρο Υποδοχής στον οποίον εστιάζουν σήμερα όλοι (ΖΥΣ), το ακίνητο προέλευσης», αναφέρει η ανακοίνωση, καλώντας τους συμμετέχοντες στη δημόσια συζήτηση να συνυπολογίσουν τα οφέλη από την προστασία των διατηρητέων και των κοινόχρηστων χώρων. Η προσέγγιση αυτή αποτελεί το κεντρικό επιχείρημα του Συλλόγου απέναντι στις αντιδράσεις για την πρόσθετη δόμηση.

«Η αρχιτεκτονική κληρονομιά είναι δημόσια αξία»

Ο ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ. ολοκληρώνει την παρέμβασή του υπογραμμίζοντας ότι η προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς αποτελεί συλλογικό συμφέρον. Θεωρεί ότι η συνέχιση της αδράνειας οδηγεί σε περαιτέρω απαξίωση των διατηρητέων κτιρίων και επιτείνει την οικονομική πίεση στους ιδιοκτήτες. Ζητά επομένως την εφαρμογή ενός θεσμού που θα συνδυάζει την προστασία του περιβάλλοντος με τη δίκαιη αντιμετώπιση των δεσμευμένων ιδιοκτησιών.

«Η Αρχιτεκτονική Κληρονομιά είναι δημόσια αξία και η προστασία της απαιτεί και δίκαιο επιμερισμό του κόστους», τονίζεται στην ανακοίνωση, την οποία υπογράφει η πρόεδρος του Συλλόγου Γιώτα Βρεττάκου Μιχαλοπούλου. Ο ΠΑ.Σ.Ι.ΔΙ.Κ. ζητά να σταματήσει η πολύχρονη εκκρεμότητα της μεταφοράς συντελεστή, με σαφείς πολεοδομικούς κανόνες και ουσιαστική προστασία των διατηρητέων κτιρίων.

Περισσότερες πληροφορίες στην ιστοσελίδα του Συλλόγου: diatiritea.gr.