Αυθαίρετα 5 & Διατηρητέα: «δεν θα μεταφέρεις συντελεστή δόμησης από την Αθήνα στην … Ελευσίνα»

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Ολοκληρώθηκαν οι μελέτες των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) για 80 περιοχές της χώρας, στις οποίες μπορεί μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γής να μεταφέρεται συντελεστής δόμησης για αποζημιώσεις διατηρητέων κτιρίων και για τη νομιμοποίηση «μεγάλων» αυθαιρέτων κατηγορίας 5. Ο γενικός γραμματέας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας άνοιξε τη συζήτηση για την νέα δόμηση, που θα φέρει η ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) και κάλεσε Δήμους, τεχνικούς φορείς και πολίτες στη διαβούλευση που αρχίζει, να σηκώσουν βάρος αποφάσεων, για τη θεσμοθέτηση των νέων ΖΥΣ.

-«Είναι ωραίο να  συζητάμε για διατηρητέα στην Αθήνα, για την μεταφορά συντελεστή, με την προϋπόθεση όμως να θέλουμε να υποδεχθούμε και τον συντελεστή αυτόν στην Αθήνα. Και όχι να θέλουμε να φτιάξουμε τα διατηρητέα στην Αθήνα και να πάρουμε τον συντελεστή και να τον πάμε στην … Ελευσίνα», δήλωσε χαρακτηριστικά ο Ευθύμιος Μπακογιάννης γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ.

-«Πρέπει όλοι να αναλάβουμε τις ευθύνες μας», για την ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) τόνισε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ, ανακοινώνοντας την ολοκλήρωση των μελετών για τις ΖΥΣ σε 80 περιοχές και ότι μέσα στο καλοκαίρι αρχίζει η διαβούλευση για την Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων των ΖΥΣ, ως κρίσιμο και αποφασιστικό βήμα για τη θεσμοθέτηση τους.

-«Αν θέλουμε να πούμε ότι πρέπει να αναζητηθεί μια βιώσιμη λύση, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνει η Πολιτεία είναι να αναλάβει νομίζω η ίδια τα κόστη. Είναι μια πολύ σημαντική δημόσια πολιτική, η οποία δεν είναι δυνατόν να αφήνεται στους αβέβαιους μηχανισμούς της αγοράς, οι οποίοι δεν επιτυγχάνουν το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα», είπε αναφερόμενη στην ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης η Μαρία Καραμανώφ, αντιπρόεδρος ΣτΕ ε.τ., πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας.

♦ Τον ερχόμενο Σεπτέμβριο αναμένεται να ανοίξει, σύμφωνα με τον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας Ευθύμιο Μπακογιάννη, το πολυσυζητημένο πρόγραμμα «Διατηρώ», το οποίο είχε ανακοινωθεί για πρώτη φορά στα τέλη του 2020 χωρίς μέχρι σήμερα να έχει ενεργοποιηθεί.

Διατηρώ: με χρηματοδότηση έως 50% και υποχρεωτική ιδιωτική συμμετοχή

♦ Ζήτημα σύγχυσης αρμοδιοτήτων μεταξύ του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του υπουργείου Πολιτισμού για τους χαρακτηρισμούς διατηρητέων κτιρίων, αλλά και για τις εγκρίσεις μελετών και έργων, ανέδειξε με δημόσια παρέμβασή του ο πρόεδρος του ΣΑΔΑΣ – ΠΕΑ Δημήτρης Ξυνομηλάκης. Στις αιτιάσεις απάντησε αναλυτικά ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ Ευθύμιος Μπακογιάννης, ο οποίος υποστήριξε ότι τα τελευταία χρόνια έχει αποκατασταθεί θεσμική συνεργασία των δύο υπουργείων και έχουν δοθεί σαφείς οδηγίες προς τις υπηρεσίες.

ΣΑΔΑΣ-ΥΠΕΝ: ντιμπέιτ για τις αρμοδιότητες συμβουλίων αρχιτεκτονικής και ΥΠΠΟ

Με χρήματα από τη Ψηφιακή Τράπεζα Γής απαλλοτριώσεις κοινόχρηστων χώρων και πράσινα έργα

Σημειώνεται ότι το έργο ολοκληρώθηκε από το ΤΕΕ και από το ΥΠΕΝ εκίνησε η διαδικασία καταχώρισης τίτλων στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, ως πρώτο βήμα για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, που αποτελεί ένα κρίσιμο πολεοδομικό εργαλείο προστασίας διατηρητέων κτιρίων και κοινόχρηστων χώρων, καθώς και ορθολογικής χωρικής ανάπτυξης μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), όπου δύναται να μεταφέρεται συντελεστής δόμησης.

Παράλληλα έχει θεσμοθετηθεί η δυνατότητα  να αγοράζεται συντελεστής δόμησης από τους ιδιοκτήτες για νομιμοποίηση «μεγάλων» αυθαιρέτων κατηγορίας 5, αν το ακίνητο βρίσκεται μέσα σε ΖΥΣ. Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5 μέσω της Τράπεζας Γής αναμένεται να ενεργοποιηθεί σε επόμενο στάδιο, αφού ολοκληρωθεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός των ΤΠΣ και ΕΠΣ και θεσμοθετηθούν οι ΖΥΖ.

Η βασική ιδέα είναι μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γής να προσφέρονται λύσεις σε δικαιώματα δόμησης και πόρους για πράσινα έργα. Στο πλαίσιο του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού η κατηγορία 5 των αυθαιρέτων, που δεν πρόκειται να κατεδαφιστούν, να μπορούν να τακτοποιηθούν νομίμως καταβάλλοντας οικονομικό τίμημα. Τα χρήματα που θα καταβάλλουν οι ιδιώτες θα πηγαίνουν στους Δήμους για απαλλοτριώσεις κοινόχρηστων χώρων και πράσινα έργα, χωρίς να χρειάζονται δημόσιοι πόροι.

Αυθαίρετα κατηγορίας 5: νέα λύση νομιμοποίησης, με αγορά συντελεστή δόμησης  

Πως θα λειτουργήσει ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης

Αναφερόμενος αποκλειστικά στο θέμα των διατηρητέων κτιρίων, ο Ευθύμιος Μπακογιάννης, από το βήμα ημερίδας, που διοργάνωσε ο Πανελλήνιος Σύλλογος Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτιρίων και Μνημείων στην αίθουσα εκδηλώσεων του ΤΕΕ, παρουσίασε πως θα λειτουργήσει ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και ταυτοχρόνως έδωσε απαντήσεις σε αιτιάσεις για την εφαρμογή του θεσμού, που πρόβαλλε  προηγουμένως κατά την ομιλία της στην ίδια εκδήλωση, η Μαρία Καραμανώφ, αντιπρόεδρος ΣτΕ ε.τ., πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας.

-«Ολοκληρώθηκε η μελέτη για τις ΖΥΣ με μεγάλες δυσκολίες, διαβάζοντας την νομολογία του ΣτΕ», είπε ο Ευθύμιος Μπακογιάννης. Προφανώς, έχοντας κατά νου, τόσο τις αντιδράσεις Δήμων και φορέων πολιτών κατά των «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ, που έχουν οδηγήσει σε δικαστικές εμπλοκές και περιπέτειες στο ΣτΕ την τελευταία τριετία ενώ εκκρεμεί να εκδοθεί τον Ιούνιο ή το Σεπτέμβριο η απόφαση του Δικαστηρίου για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, ώστε να προχωρήσει η τελική αναμόρφωση του ΝΟΚ, όσο και τις περιπέτειες του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, με σειρά ακυρωτικών αποφάσεων από το 2007, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ τόνισε ότι:

-«Είναι ένα δύσκολο νομικό κείμενο η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης. Έχουμε επιλέξει 80 δημοτικές ενότητες σε όλη την Ελλάδα, προκειμένου να υπάρχει μία ταυτότητα και μία τοπικότητα, όπως είχε πει το Συμβούλιο της Επικρατείας, έτσι ώστε το βάρος σε εισαγωγικά των διατηρητέων και του συντελεστή δόμησης να μπορεί να πηγαίνει στις ευρύτερες γειτονιές, οι οποίες βρίσκονται τα διατηρητέα. Και όχι να παίρνεις τον συντελεστή από μία περιοχή και να τον πηγαίνεις σε μία άλλη που μπορεί να αλλοιώσει την ταυτότητα».

Kλειδί για την Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης η θεσμοθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ)

Kλειδί για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης είναι η θεσμοθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Δίνοντας το μήνυμα ότι έχει τηρηθεί η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έχει απαιτήσει τη θεσμοθέτηση των ΖΥΣ,  βάση μελετών, με πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ τόνισε ότι:

-«Με βάση την νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι ζώνες που έχουν μελετηθεί και τα χαρακτηριστικά της τράπεζας γης, έχουν να κάνουν με εφαρμογή του συντελεστή σε περιοχές, οι οποίες πράγματι θα μπορούσαν να δικαιολογήσουν μια μεταφορά συντελεστή δόμησης, με βάση τις διεθνείς πρακτικές. Δηλαδή, όπου έχει μέσα σταθερής τροχιάς, εφαρμόζοντας το μέθοδο της συμπαγούς πόλης, εφαρμόζοντας τα χαρακτηριστικά της πόλης των 15 λεπτών, εκεί όπου υπάρχει η δυνατότητα ανάπτυξης κάποιου συντελεστή». Προσθέτοντας ακόμη ότι:

«Και δεν ξεχνάμε ότι μόνος τους ο συντελεστής δεν κάνει τίποτα. Θέλεις και ύψος, θέλεις και όγκο, πρέπει να δεις και το ιδεατό στερεό, είναι μια σειρά από παράμετροι, οι οποίοι πρέπει να είναι συμπληρωματικοί, προκειμένου να μπορέσουν να σου δώσουν αυτό το συντελεστή δόμηση και να τον ικανοποιήσεις».

Το δίλλημα επιπλέον δόμηση και πράσινα έργα ή πολεοδομική ακινησία

Μιλώντας για την νέα δόμηση, που θα φέρει η ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, και θέτοντας εμμέσως αλλά σαφώς το δίλλημα αν αυτή θα γίνει αποδεκτή, ώστε να επιλυθούν παράλληλα ζητήματα διάσωσης διατηρητέων κτιρίων και αξιοποίησης πόρων από αυθαίρετα για πράσινα έργα ή θα υπάρξει πολεοδομική ακινησία, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ κάλεσε όλες τις εμπλεκόμενες πλευρές να αναλάβουν βάρος αποφάσεων.

Ανακοινώνοντας ότι οι μελέτες των ΖΥΣ που ολοκληρώνονται συνδέονται με «πολεοδομικό σχεδιασμό τοπικού επίπεδου με πολύ αυστηρές προδιαγραφές» και με «Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία θα βγει σε διαβούλευση για όλες αυτές τις περιοχές μέσα στο καλοκαίρι» συγκεκριμένα είπε:

-«Κατά τη φάση της διαβούλευσης, θα πρέπει να αναλάβουμε όλοι τις ευθύνες μας, οι Δήμοι, οι φορείς, η Πολιτεία. Η Πολιτεία έκανε τη δουλειά της σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο, έκανε τις μελέτες, ήταν ένα πολύ ακριβό πρόγραμμα. Και τώρα, κατά τη φάση της συζήτησης και της διαβούλευσης θέλω να παρακαλέσω όλους τους φορείς και την κοινωνία των πολιτών και τους συλλόγους και τους αρχιτέκτονες και τους πολεοδόμους και όλους τους εμπλεκόμενους, να εξετάσουν το μέτρο αυτό στο πνεύμα αυτής της σκοπιάς που θα βοηθήσουν τα διατηρητέα κτήρια».

Οι αποζημιώσεις από τίτλους διατηρητέων θα πηγαίνουν αποκλειστικά στην διάσωση τους

Απαντώντας σε παρατήρηση της κας Καρμανώφ, η οποία επισήμανε ότι κατά τη δεκαετία του 1990 ο ιδιοκτήτης τα χρήματα που έπαιρνε ως αποζημίωση από τίτλο μεταφοράς συντελεστή δόμησης για το διατηρητέο του «δεν είχε καμία υποχρέωση να χρησιμοποιήσει τα χρήματα αυτά για το διατηρητέο», ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ είπε:

-«Επειδή άκουσα ότι χρήματα τα οποία δόθηκαν στο παρελθόν κατά τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης δεν αξιοποιήθηκαν για τα διατηρητέα κτήρια, θέλω να ξεκαθαρίσω, ότι αυτό είναι νομοθετικά λυμένο από το 2019. Πλέον στο συγκεκριμένο πρόγραμμα νομοθετικά, τα χρήματα από τη μεταφορά του συντελεστή θα είναι αποκλειστικά για τη χρήση των διατηρητέων κτηρίων. Υπάρχει η Τράπεζα Γης, ήταν το πρώτο νομοσχέδιο, το οποίο έφερε η κυβέρνηση το 2019. Επομένως, η διαδικασία της Τράπεζας Γης αποτελεί ένα συντελεστή, που προσδιορίζει την αξία του υπόλοιπου συντελεστή των διατηρητέων κτηρίων και η χρήση των χρημάτων αυτών είναι ζεστό ιδιωτικό χρήμα, γιατί το δημόσιο χρήμα είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί για τέτοιες παρεμβάσεις».

Μαρία Καραμανώφ: «αβέβαιοι μηχανισμοί της αγοράς, δεν επιτυγχάνουν το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα»

«Τα λάθη και οι παραλείψεις της πολιτείας έχουν δημιουργήσει μέχρι στιγμής μία ανεπίληπτη σύγκρουση ανάμεσα σε δύο έννομα συνταγματικά κατοχυρωμένα αγαθά: Την προστασία της φυσιογνωμίας της ιστορικής μνήμης από την μία και της ιδιοκτησίας από την άλλη», τόνισε στην ομιλία της η Μαρία Καραμανώφ, αντιπρόεδρος ΣτΕ ε.τ., πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας.

-«Και μπορούμε να πούμε ότι η σύγκρουση αυτή όχι μόνο δεν επιλύεται, αλλά κατά ένα παράδοξο τρόπο στην Ελλάδα αφήνει και τα δύο αυτά έννομα αγαθά ανεκπλήρωτα. Δηλαδή, ούτε φυσιογνωμία πόλεων και ιστορική μνήμη έχουμε και απ’ την άλλη έχουμε ιδιοκτήτες οι οποίοι είναι σε απόγνωση, είναι δικαιολογημένα δυσαρεστημένοι. Γιατί, μέχρι σήμερα ποτέ το κράτος δεν αντιμετώπισε το θέμα με τη σοβαρότητα που του αρμόζει. Δεν ανέλαβε τις ευθύνες του για την προστασία ενός τόσο σημαντικού έννομου αγαθού. Προτιμούσε να ρίχνει το βάρος σε άλλους μηχανισμούς και κυρίως μηχανισμούς της αγοράς και της ιδιωτικής οικονομίας», είπε η ίδια

-«Το φαινόμενο της μεταφοράς συντελεστή κατά τη δεκαετία του 1990 ήταν η χαρακτηριστική περίπτωση, όπου ο ιδιοκτήτης ακινήτου έπαιρνε στα χέρια του ένα αξιόγραφο με την αξία των τετραγωνικών που δεν είχε υλοποιήσει. Δεν είχε καμία υποχρέωση να χρησιμοποιήσει τα χρήματα αυτά για το διατηρητέο. Αντίθετα όμως αυτός που αγόραζε το συντελεστή μπορούσε να το μεταφέρει σε μια άλλη περιοχή, αλλοιώνοντας τη φυσιογνωμία της άλλης περιοχής», σημείωσε η κα Καραμανώφ και τόνισε ότι:

-«Για τον λόγο αυτό επιβαρύνονταν η καινούργια περιοχή, χωρίς όμως ταυτόχρονα να ωφελείται η περιοχή στην οποία υπήρχε το διατηρητέο».

Μιλώντας πάντα για το θεσμό της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, η κα Καραμανώφ συνέχισε λέγοντας ότι:

«Aν συζητείται πάλι το μέτρο αυτό, που κρίθηκε τότε για τον λόγο αυτόν αντισυνταγματικό από το Συμβούλιου της Επικρατείας, νομίζω ότι αυτά πρέπει να ληφθούν υπόψη. Θυμίζω ότι κρίθηκε επίσης μη νόμιμη από το Συμβούλιο Επικρατείας, η παροχή όρων δόμησης βεβαρημένων με την προσθήκη σε διατηρητέο ακίνητο κατά παρέκκλιση και καθ’ υπέρβαση των όρων που ίσχυαν στη συγκεκριμένη περιοχή ακριβώς για τον ίδιο λόγο, γιατί δεν μπορεί να αλλοιώνεται η φυσιογνωμία της περιοχής από τον λόγο αυτό». Και κατέληξε την ομιλία της αναφέροντας ότι:

«Επομένως, αν θέλουμε να πούμε ότι πρέπει να αναζητηθεί μια βιώσιμη λύση, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνει η Πολιτεία είναι να αναλάβει νομίζω η ίδια τα κόστη. Είναι μια πολύ σημαντική δημόσια πολιτική, η οποία δεν είναι δυνατό να αφήνεται στους αβέβαιους μηχανισμούς της αγοράς, οι οποίοι δεν επιτυγχάνουν το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα».