Κτηματαγορά: τι συμβαίνει & τι αλλάζει για τιμές, μεταβιβάσεις, νέες οικοδομές

Του Αλέξανδρου Παγουλάτου* Οικονομολόγος- Κτηματομεσίτης

Τι γίνεται και τι έρχεται στη ζήτηση και τις συναλλαγές ακινήτων. Πως διαμορφώνονται και ποιες είναι οι εκτιμήσεις για τις τιμές των ακινήτων. Η πορεία των μεταβιβάσεων μετά τις αλλαγές στην golden visa. Οι επιπτώσεις από τις πολεοδομικές εμπλοκές στα μπόνους του ΝΟΚ και την εκτός σχεδίου δόμηση. Ποια ακίνητα μέχρι πρότινος εκτός,  μπαίνουν στην κτηματαγορά.

Πέντε ειδικοί παρουσιάζουν σε έρευνα για το ecopress την πραγματική εικόνα και την επόμενη ημέρα της κτηματαγοράς.

Αναγκαία η κρατική πιστοποίηση του κλάδου των κτηματομεσιτών για να αναβαθμιστεί όλο το φάσμα της Κτηματαγοράς και να ενθαρρυνθούν πολλοί νέοι επενδυτές.

Η πραγματική εικόνα και η επόμενη ημέρα της κτηματαγοράς από πέντε ειδικούς

Λευτέρης Ποταμιάνος: «διαφαίνεται πια όλο και εντονότερα, μια «κόπωση», όπως λέμε, στην ζήτηση ακινήτων για αγορά. Η  αύξηση των τιμών έχει φτάσει πλέον σε υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, κυρίως στην Αττική».

 

 

Χάρης Μεϊδάνης: «σοβαρότατα προβλήματα έχουν δημιουργηθεί στον τομέα των κατασκευών  μετά τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ για οικοδομικές άδειες με τα μπόνους του ΝΟΚ. Επί σχεδόν δύο έτη αδυναμία επίλυσης του προβλήματος οικοδόμησης των εκτός σχεδίου οικοπέδων σε όλη την επικράτεια».

 

 

Λαμπρινή Κορομπέλη: «οι συναλλαγές golden visas εντός του έτους 2024 έχουν μειωθεί κατά περίπου 30%. Από τις νέες ρυθμίσεις που πριμοδοτούν τα διατηρητέα κτίρια ή αλλαγές χρήσεις αναμένεται να έχουμε ενθάρρυνση επενδύσεων σε ακίνητα, που μέχρι πρότινος ήταν εκτός αγοράς».

Ηλία Λεκκός: «η αγορά ακινήτων βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου, όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοραπωλησιών».

Αλέξανδρος Παγουλάτος: «Αυτό που θα μπορούσε να συμβεί, είναι μια αργή υποχώρηση των πραγματικών τιμών των συμβολαίων, ήτοι μια αύξηση του discount με το οποίο πωλείται ένα ακίνητο, σε σχέση με την τιμή ζήτησης που διαφημίζεται στις πλατφόρμες».

 

 

Η πορεία και οι εξελίξεις στην κτηματαγορά το 2024

Λευτέρης Ποταμιάνος: Πρόεδρος Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ)

Tα τηλέφωνα χτυπούν πια όλο και λιγότερο!

Είναι κοινό μυστικό ανάμεσα στα μέλη του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ) ότι τα τηλέφωνα χτυπούν πια όλο και λιγότερο! Είναι η «λαϊκή»  αλλά και πολύ χαρακτηριστική έκφραση του φαινομένου που θα ονομάζαμε πιο «επιστημονικά» ως πτώση ζήτησης ακινήτων. Στους πρώτους μήνες του 2024 παρατηρούμε σύμφωνα και με τον Πρόεδρο του Συλλόγου κο Λευτέρη Ποταμιάνο τα εξής:

-«Διαφαίνεται πια όλο και εντονότερα, μια «κόπωση», όπως λέμε, στην ζήτηση ακινήτων για αγορά.

Γεγονός που δικαιολογείται:

-Από την αύξηση των τιμών, που έχουν φτάσει πλέον σε υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, κυρίως στην Αττική

-Από την μείωση αλλοδαπών επενδυτών λόγω των δύο πολέμων Γάζα & Ουκρανία, που σε πρακτικό επίπεδο δυσχεραίνουν τις άλλοτε “αστραπιαίες”, αεροπορικές μετακινήσεις κυρίως των κατοίκων των χωρών κοντά στις εμπόλεμες ζώνες. Ας μην ξεχνάμε ότι πχ. Οι Ισραηλινοί υπήκοοι, όπως και οι Ρώσοι και οι Ουκρανοί είναι σε κατάσταση επιστράτευσης.

-Από τη μείωση αλλοδαπών επενδυτών, λόγω της αύξησης του πλαφόν για την Golden Visa

-Από την πτώση του διαθέσιμου Ελληνικού επενδυτικού Κεφαλαίου, λόγω και του πληθωρισμού και γενικότερα του ολοένα αυξανόμενου κόστους διαβίωσης”

Χάρης Μεϊδάνης: Νομικός Σύμβουλος Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ)

Μεγάλες καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση των μεταβιβάσεων

Στα ίδια συμπεράσματα καταλήγει και ο Νομικός Σύμβουλος του ΣΜΑΣΑΑ και εξειδικευμένος σε θέματα Δικαίου Ακίνητης Περιουσίας κος Χάρης Μεϊδάνης, ο οποίος τόνισε επίσης, από τη νομική του σκοπιά:

-Tην ασυνέπεια και τα πολεοδομικά αδιέξοδα, (σε επίπεδο όχι μόνο εξαγγελιών αλλά και νομοθετικών ρυθμίσεων) σχετικά με τους όρους δόμησης και συγκεκριμένα τα σοβαρότατα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί στον τομέα των κατασκευών μετά την πρόσφατη απόφαση του Σ.τ.Ε, με την οποία κρίθηκε ως αντισυνταγματικός ο νόμος που παρείχε διάφορα “μπόνους” δόμησης στα πλαίσια του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), εξέλιξη που πάγωσε την αγορά οικοπέδων και την ανέγερση πολυκατοικιών από τους κατασκευαστές, επιδεινώνοντας έτσι και περαιτέρω το έλλειμμα προσφοράς κατοικιών και δημιουργώντας κλίμα ανασφάλειας στην αγορά.

-Την αδυναμία υλοποίησης της «Ψηφιακής μετάβασης» σε βαθύτερα και εκτελεστικά επίπεδα του Δημοσίου τομέα, με συνέπεια τις μεγάλες καθυστερήσεις που σημειώνονται στην ολοκλήρωση των μεταβιβάσεων και που οδηγούν ακόμα και σε ματαίωση αυτών. Σ΄ αυτό συντείνει και η υποστελέχωση των σχετικών και νεοσύστατων υπηρεσιών όπως το Κτηματολόγιο, η οποία καθυστερεί τις εγγραφές πράξεων σχετικών με τα συμβόλαια, σε πρωτοφανή επίπεδα.

-Την παρατεινόμενη επί σχεδόν δύο έτη αδυναμία επίλυσης του προβλήματος οικοδόμησης των εκτός σχεδίου οικοπέδων σε όλη την ελληνική επικράτεια.

-Τις συνεχείς αλλαγές του νομικού πλαισίου αναφορικά τόσο με την GOLDEN VISA όσο και με το καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης (AIRBNB) που δημιουργούν αναστάτωση στην αγορά και αδυναμία προγραμματισμού εκ μέρους των εμπλεκομένων.

Λαμπρινή Κορομπέλη: Μέλος ΔΣ Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών, Πειραιώς Αιγαίου και Δωδεκανήσων

Ενθάρρυνση επενδύσεων σε ακίνητα που μέχρι πρότινος ήταν εκτός αγοράς

Όσον αφορά την κατάσταση που επικρατεί και στις μεταβιβάσεις ακινήτων σήμερα  μιλήσαμε και με την κα Λαμπρινή Κορομπέλη Συμβολαιογράφο Αθηνών, μέλος ΔΣ ΣΕΑΠΑΔ και συνεργάτης του δικηγορικού γραφείου KCH LAW OFFICE, η οποία μας επεσήμανε τα εξής:

-Εξαιτίας των συνεχόμενων αλλαγών στη νομοθεσία, οι συναλλαγές golden visas εντός του έτους 2024 έχουν μειωθεί κατά ένα ποσοστό, κατ΄ εκτίμηση γύρω στο 30%.

-Πιθανόν η άνοδος των τιμών ζήτησης, να μειώσει τις ζητήσεις στα μεγάλα αστικά κέντρα αλλά επίσης ενδέχεται, εξαιτίας των ιδιαιτεροτήτων του νέου νόμου του Απριλίου 2024 που πριμοδοτεί λχ τα διατηρητέα κτίρια ή αλλαγές χρήσεις, να έχουμε ενθάρρυνση επενδύσεων σε ακίνητα που μέχρι πρότινος ήταν εκτός αγοράς.

-Τους τελευταίους μήνες έχει επικοινωνιακά δημιουργηθεί μια εσφαλμένη εντύπωση ως προς το τι συμβαίνει με τον Συμβολαιογραφικό κλάδο. Η Ελληνική πολιτεία τελευταία έχει δώσει μεγάλη έμφαση στην ταχύτητα και στην ψηφιοποίηση των συναλλαγών. Ξεκινά ωστόσο από την λανθασμένη παραδοχή, ότι η βάση δεδομένων, τα εργαλεία που έχουν παρασχεθεί και οι εμπλεκόμενες στις μεταβιβάσεις υπηρεσίες είναι αψεγάδιαστες/α. Δυστυχώς αυτό δεν ισχύει. Τουναντίον, η διαδικασία της μεταβίβασης ακινήτων, η οποία συνοδεύεται με σειρά από πολυδαίδαλες γραφειοκρατικές διαδικασίες, η διευθέτηση των οποίων δεν έχει προβλεφθεί, οδηγεί καθημερινά σε μεγαλύτερα ή μικρότερα φαινόμενα δυσλειτουργίας έως και παραλογισμού.

Δρ Ηλίας Λεκκός: Chief Economist -Assistant General Manager της Τράπεζας Πειραιώς

Έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες

Όσον αφορά τώρα τις τιμές των ακινήτων, πολύ χρήσιμη είναι η Κλαδική Μελέτη του τμήματος “Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής” της Τράπεζας Πειραιώς υπό την αιγίδα του Chief Economist της Τράπεζας Δρος Ηλία Λεκκού, που δημοσιεύθηκε στις 2/2/2024.

Σύμφωνα με την εν λόγω μελέτη, όπως διαβάζουμε στο επίσημο κείμενο: «… συσσωρευτικά από το 2016 ως το 2022 ο ρυθμός αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό αύξησης ο οποίος θα δικαιολογείτο βάσει της εξέλιξης των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας.»

Και καταλήγει παρακάτω: «…Συμπερασματικά λοιπόν, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό λοιπόν το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων. Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.

Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοραπωλησιών».

Αλέξανδρος Παγουλάτος:  οικονομολόγος -κτηματομεσίτης

Αναγκαία η κρατική πιστοποίηση του κλάδου των κτηματομεσιτών

Εν ολίγοις, σαν οικονομικός αναλυτής, κρίνω και προσωπικά, ότι η ανάλωση Κεφαλαίου που γίνεται συστηματικά μέσω των ακινήτων, δεν προβλέπεται να αυξηθεί με τέτοιο τρόπο, ώστε να οδηγήσει σε κάποια διόρθωση, απλά όπως καταλήγει και η εν λόγω μελέτη.

O χαμένος θα είναι ο όγκος των συναλλαγών, αν τουλάχιστον δεν έχουμε πολύ απότομες εξελίξεις στο μακροοικονομικό επίπεδο της χώρας μας αλλά και διεθνώς. Ούτε οι θεσμικοί, Τράπεζες, funds κλπ φαίνεται να έχουν ανάγκη να απελευθερώσουν μεγάλο όγκο ακινήτων και μάλλον δεν θα το κάνουν για να διατηρήσουν τις αποτιμήσεις του Ενεργητικού τους σε υψηλά επίπεδα.

Αυτό που θα μπορούσε να συμβεί, είναι μια αργή υποχώρηση των πραγματικών τιμών των συμβολαίων, ήτοι μια αύξηση του discount με το οποίο πωλείται ένα ακίνητο, σε σχέση με την τιμή ζήτησης που διαφημίζεται στις πλατφόρμες. Αυτό συνέβη κατά την κρίση 2008-2016, πήρε χρόνια να γίνει αισθητό, αλλά με πολύ χειρότερο μακροοικονομικό περιβάλλον και με μια αγορά ακινήτων βαθύτατα δανεισμένη, γεγονός το οποίο τουλάχιστον σε επίπεδο μικρών και μεσαίων επενδυτών δεν ισχύει τώρα.

Θα τελειώσω υπενθυμίζοντας τον διακαή πόθο της πλειοψηφίας των συναδέλφων Κτηματομεσιτών, για επιτέλους θεσμοθέτηση με νέο ουσιαστικό Νόμο και κρατική πιστοποίηση του κλάδου. Γεγονός που:

-θα αναβαθμίσει όλο το φάσμα της Κτηματαγοράς, θα ενθαρρύνει πολλούς νέους επενδυτές οι οποίοι ήδη αποθαρρύνονται από τους χειρισμούς τυχάρπαστων και άσχετων επαγγελματιών, νομίμων και μη

-θα υπηρετήσει ποιοτικά και τον Ελληνικό λαό, αυξάνοντας την αποτελεσματικότητα και μειώνοντας τους κινδύνους σε σχέση με τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας του, που αποτελεί πλέον και την κύρια Κεφαλαιακή βάση για τον μέσο ‘Έλληνα πολίτη

*Αλέξανδρος Παγουλάτος, Οικονομολόγος, Κτηματομεσίτης,  ap@pagoulatos-re.com     www.pagoulatos-re.com