Κτηματολόγιο: έρχεται νέο μπλακάουτ σε συναλλαγές και μεταβιβάσεις ακινήτων

Για πολύμηνες καθυστερήσεις στις διορθώσεις των κτηματολογικών εγγραφών, νέα εμπόδια στις αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις ακινήτων, πρόσθετες εκκρεμότητες για ιδιοκτήτες, μηχανικούς, δικηγόρους και συμβολαιογράφους, αλλά και σοβαρούς κινδύνους για την ασφάλεια των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων προειδοποιεί η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ.  Αιτία είναι η απόφαση του Ελληνικού Κτηματολογίου να αναθέσει σε μόλις δέκα πιστοποιημένους μηχανικούς αποφασιστικές αρμοδιότητες,  που ασκούσαν οι προϊστάμενοι 105 Κτηματολογικών Γραφείων σε ολόκληρη τη χώρα.

♦ «Για την έκδοση απόφασης για διόρθωση ορίων των γεωτεμαχίων που καλείται να εκδώσει ο πιστοποιημένος μηχανικός του Ελληνικού Κτηματολογίου, απαιτούνται νομικές γνώσεις που σε καμία  περίπτωση αυτός δεν έχει καθώς δεν περιλαμβάνονται στο γνωστικό του αντικείμενο και δεν προκύπτουν  από την εργασιακή του εμπειρία στον Φορέα» επισημαίνει η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ και σημειώνει ότι:

♦ «Η υποκατάσταση του θεσμικού ρόλου των Προϊστάμενων των Κτηματολογικών Γραφείων, από διαπιστευμένους μηχανικούς και η μετατροπή τους, σε «δικαστές» των ορίων μιας ιδιοκτησίας, ενδέχεται να οδηγήσει σε σωρεία λανθασμένων/προβληματικών αποφάσεων, που θα μετατρέψει μια σοβαρή διοικητική λειτουργία, σε μια διαδικασία – ανασφάλειας δικαίου για τους ιδιοκτήτες».

Προειδοποίηση για πολύμηνο μπλοκάρισμα των συναλλαγών και μεταβιβάσεων ακινήτων

Με παρέμβασή της προς τη διοίκηση του φορέα η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών (ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ) αμφισβητεί τη διοικητική επιλογή να συγκεντρωθεί σε δέκα πιστοποιημένους τοπογράφους μηχανικούς η αποφασιστική αρμοδιότητα για υποθέσεις διορθώσεων κτηματολογικών εγγραφών, η οποία μέχρι σήμερα ασκούνταν από τους προϊσταμένους των 105 Κτηματολογικών Γραφείων. Και προειδοποιεί  για νέο κύκλο πολύμηνων καθυστερήσεων στις διαδικασίες του Ελληνικού Κτηματολογίου, με άμεσες συνέπειες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, τους επαγγελματίες μηχανικούς, τους δικηγόρους, τους συμβολαιογράφους και την αγορά ακινήτων.

Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ σημειώνει χαρακτηριστικά: «Η επιχειρούμενη μεταβίβαση της αρμοδιότητας έκδοσης των αποφάσεων από τους 105 Προϊστάμενους Κτηματολογικών Γραφείων σε όλη την επικράτεια σε μόλις 10 πιστοποιημένους μηχανικούς δεν αποτελεί απλά μια διοικητική αλλαγή, αλλά οδηγεί σε μια αναπόφευκτη και προβλέψιμη συνθήκη πολύμηνης καθυστέρησης στην οριστικοποίηση των αιτήσεων με όλα τα επακόλουθα προβλήματα στις συναλλαγές, μεταβιβάσεις κοκ.»

Ποιες συναλλαγές ακινήτων κινδυνεύουν να μπλοκάρουν

Οι συνέπειες της νέας διαδικασίας αναμένεται να γίνουν ιδιαίτερα αισθητές στις υποθέσεις ακινήτων που εμφανίζουν ασυμφωνίες, μεταξύ των τίτλων ιδιοκτησίας, των τοπογραφικών διαγραμμάτων και των κτηματολογικών εγγραφών.

Για τους ιδιοκτήτες που επιδιώκουν να προχωρήσουν σε πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή άλλη μεταβίβαση, η ανάγκη προηγούμενης διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων μπορεί να εξελιχθεί σε εμπόδιο ολοκλήρωσης της συναλλαγής.

Αντίστοιχα, για όσους επιδιώκουν να αξιοποιήσουν το ακίνητό τους μέσω επένδυσης ή να τακτοποιήσουν ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, η καθυστέρηση έκδοσης διοικητικών αποφάσεων μπορεί να μεταθέσει τον χρόνο πραγματοποίησης των σχετικών ενεργειών.

Το πρόβλημα αφορά κυρίως περιπτώσεις διορθώσεων ορίων γεωτεμαχίων και γεωμετρικών στοιχείων, στις οποίες η έκδοση της σχετικής απόφασης αποτελεί αναγκαίο στάδιο για την ολοκλήρωση της κτηματολογικής διαδικασίας.

Νέες καθυστερήσεις και επαγγελματικές εμπλοκές για μηχανικούς, δικηγόρους και συμβολαιογράφους

Η συγκέντρωση των αιτήσεων σε περιορισμένο αριθμό υπαλλήλων δημιουργεί τον κίνδυνο συσσώρευσης υποθέσεων και πρόσθετων αναμονών και για τους επαγγελματίες που συμμετέχουν στις διαδικασίες του Κτηματολογίου.

Οι τοπογράφοι μηχανικοί που συντάσσουν διαγράμματα γεωμετρικών μεταβολών και αναλαμβάνουν τεχνικούς φακέλους διορθώσεων ενδέχεται να αντιμετωπίσουν μεγαλύτερους χρόνους διεκπεραίωσης, πρόσθετες απαιτήσεις διευκρινίσεων και καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση των αναθέσεών τους.

Οι δικηγόροι που ελέγχουν τίτλους ιδιοκτησίας και διαχειρίζονται υποθέσεις διόρθωσης εγγραφών θα πρέπει να αντιμετωπίσουν τις συνέπειες ενδεχόμενων απορρίψεων, αντιρρήσεων και αμφισβητήσεων.

Για τους συμβολαιογράφους, η μη ολοκλήρωση απαραίτητων κτηματολογικών διορθώσεων μπορεί να οδηγήσει σε μετάθεση προγραμματισμένων συμβολαίων και σε ανάγκη επικαιροποίησης δικαιολογητικών.

Από τους δέκα μηχανικούς, οι τέσσερις έχουν ήδη χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις

Σύμφωνα με την ανακοίνωσή της ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, από τους δέκα μηχανικούς στους οποίους ανατίθενται οι νέες αποφασιστικές αρμοδιότητες του πιστοποιημένου μηχανικού, οι τέσσερις είναι ήδη επιφορτισμένοι με την επεξεργασία χιλιάδων αποφάσεων επιτροπών ενστάσεων της κτηματογράφησης, οι οποίες έχουν μεταφερθεί στο λειτουργούν Κτηματολόγιο. Μάλιστα, πρόκειται για τέσσερις από τους συνολικά πέντε μηχανικούς που έχουν αναλάβει εξ ολοκλήρου τη συγκεκριμένη εργασία.

Αυτό σημαίνει ότι η νέα ανάθεση προστίθεται σε ήδη ιδιαίτερα επιβαρυμένο υπηρεσιακό αντικείμενο, χωρίς όπως  διαπιστώνει η ΠΟ ΕΜΜΔΥΔΑΣ να γίνεται η αναγκαία αντίστοιχη ενίσχυση του προσωπικού.

Το αποτέλεσμα, κατά την ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, είναι ότι ο περιορισμένος αριθμός μηχανικών καλείται να διαχειριστεί μεγάλο όγκο υποθέσεων σε πανελλαδικό επίπεδο, δημιουργώντας συνθήκες διοικητικής συμφόρησης.

Οι πιστοποιημένοι μηχανικοί καλούνται να κρίνουν ιδιοκτησιακές και νομικές διαφορές

Παράλληλα με τις καθυστερήσεις, η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ θέτει και ζήτημα νομιμότητας και ασφάλειας δικαίου, καθώς οι δέκα τοπογράφοι μηχανικοί καλούνται να αναλάβουν αρμοδιότητες που, σύμφωνα με την Ομοσπονδία, υπερβαίνουν το επιστημονικό αντικείμενο και την επαγγελματική τους εμπειρία. Η απόφαση 443/17.09.2026 του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου προβλέπει τον ορισμό των δέκα τοπογράφων ως πιστοποιημένων μηχανικών, με βάση το άρθρο 7 του ν. 5142/2024.

Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ παραθέτει στην ανακοίνωσή της χαρακτηριστικό απόσπασμα από την αναφορά των ίδιων των μηχανικών του Κτηματολογίου, στους οποίους ανατίθενται τα νέα καθήκοντα, οι οποίοι σημειώνουν χαρακτηριστικά ότι :

-«Με το νέο καθεστώς, ο Πιστοποιημένος Μηχανικός καλείται να αξιολογεί αιτήσεις, αντιρρήσεις, τεχνικά και νομικά στοιχεία και να διαμορφώνει ο ίδιος ουσιαστική κρίση επί αντικρουόμενων ισχυρισμών και συμφερόντων, εκδίδοντας σχετική διοικητική απόφαση.»

Η Ομοσπονδία προειδοποιεί ότι ο μηχανικός δεν καλείται απλώς να διαπιστώσει την τεχνική ορθότητα των ορίων ενός γεωτεμαχίου, αλλά να αποφανθεί επί ζητημάτων που μπορεί να συνδέονται με τίτλους, κυριότητα, συγκυριότητα, διαδοχή και εμπράγματα δικαιώματα.

Αποφάσεις χωρίς προηγούμενο νομικό έλεγχο και κίνδυνος λανθασμένων διορθώσεων

Ιδιαίτερα σοβαρή θεωρεί η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ την απουσία προηγούμενου νομικού ελέγχου από τη διαδικασία έκδοσης των αποφάσεων από τους δέκα πιστοποιημένους μηχανικούς στο Κτηματολόγιο. Όπως επισημαίνουν οι ίδιοι οι μηχανικοί του Κτηματολογίου στην αναφορά τους:

«Πριν από την έκδοση απόφασης από τον Πιστοποιημένο Μηχανικό, δεν προηγείται ο απαιτούμενος νομικός έλεγχος ως προς τη νομιμότητα, τη βασιμότητα και το επιτρεπτό της αιτούμενης διόρθωσης».

Στο προηγούμενο καθεστώς, βάσει του ν. 2664/1998, την αποφασιστική αρμοδιότητα ασκούσε ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου, έχοντας στη διάθεσή του τεχνική και νομική επεξεργασία της υπόθεσης.

Η νέα διαδικασία, σύμφωνα με την Ομοσπονδία, δημιουργεί τον κίνδυνο έκδοσης προβληματικών αποφάσεων που θα μπορούσαν να προκαλέσουν νέες ιδιοκτησιακές αμφισβητήσεις, αντί να επιλύουν τις υφιστάμενες.

Παράλληλα, επισημαίνεται ότι ο ίδιος μηχανικός που εισηγείται την τεχνική πληρότητα μιας αίτησης αποκτά τελικά και αποφασιστική αρμοδιότητα για το αίτημα. Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ θεωρεί ότι η συγκέντρωση αυτών των δύο λειτουργιών στο ίδιο πρόσωπο εγείρει ζητήματα συνταγματικότητας και θεσμικής επάρκειας.

 «Αγνώστου ιδιοκτήτη»: προειδοποιήσεις για διεκδικήσεις δημόσιων εκτάσεων

Το νέο πρόβλημα έρχεται να προστεθεί σε παλαιότερες επισημάνσεις της ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ για τη λειτουργία του Κτηματολογίου, τις ιδιοκτησιακές διορθώσεις και την προστασία της δημόσιας περιουσίας. Ήδη από τις 16 Ιουλίου 2021, με παρέμβασή της στη δημόσια διαβούλευση του τότε νομοσχεδίου για τον εκσυγχρονισμό του Ελληνικού Κτηματολογίου, η Ομοσπονδία είχε προειδοποιήσει:

«Το νομοσχέδιο, ανοίγει παράθυρα για όσους θα διεκδικήσουν εκτάσεις που τώρα εμφανίζονται ως “αγνώστου ιδιοκτήτη”».

Η προειδοποίηση αφορούσε τις προθεσμίες που προβλέπονται για την αντίδραση του Δημοσίου σε αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων και ορίστηκε από την επίδοση της αίτησης στο Δημόσιο εντός δέκα ημερών και με τεκμαιρόμενη συναίνεσή του εάν δεν στείλει το δημόσιο αρνητική απάντηση εντός 60 ημερών.

Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ υπογράμμισε ότι μία εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί να αφορά πραγματικό ιδιοκτήτη που δεν δήλωσε εγκαίρως το ακίνητό του, αλλά και εκτάσεις που διεκδικούνται από το Δημόσιο ως δασικές ή κοινόχρηστες, όπως οι αιγιαλοί. Για τις αυτές τις περιπτώσεις έχει προειδοποιήσει  ότι υπάρχει κίνδυνος περιουσιακά στοιχεία σημαντικής αξίας να καταλήξουν σε καταπατητές, εάν δεν διασφαλίζεται επαρκής έλεγχος. Η Ομοσπονδία έχει ζητήσει να αντιμετωπιστούν οι περιττές και δαπανηρές διαδικασίες που ταλαιπωρούν τους νόμιμους ιδιοκτήτες, χωρίς όμως να αποδυναμώνεται η προστασία της δημόσιας περιουσίας.

ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ: Ανάκληση των ορισμών πιστοποιημένων μηχανικών και ενίσχυση του δημόσιου Κτηματολογίου

Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ ζητά από τη διοίκηση του Ελληνικού Κτηματολογίου να επανεξετάσει τον θεσμό των πιστοποιημένων μηχανικών και να αποδεχθεί τις αιτήσεις ανάκλησης ορισμού που έχουν υποβάλει ή πρόκειται να καταθέσουν οι δέκα τοπογράφοι μηχανικοί.

Η Ομοσπονδία υπογραμμίζει ότι οι συγκεκριμένοι υπάλληλοι δεν ερωτήθηκαν για τη σύμφωνη γνώμη τους πριν από την ανάθεση νέων καθηκόντων και ότι αναλαμβάνουν ιδιαίτερα αυξημένες ευθύνες, χωρίς την αναγκαία νομική κάλυψη από τον Φορέα.

Θεωρεί ότι οι αρμοδιότητες δημόσιας αρχής πρέπει να ασκούνται από κατάλληλα στελεχωμένες υπηρεσίες, με σαφή διάκριση μεταξύ τεχνικού ελέγχου και λήψης αποφάσεων που επηρεάζουν εμπράγματα δικαιώματα.

Επαναλαμβάνει επίσης την αντίθεσή της στην ανάθεση δημόσιων ελεγκτικών αρμοδιοτήτων σε ιδιώτες μηχανικούς, υποστηρίζοντας ότι αυτή η πρακτική δημιουργεί κινδύνους σύγκρουσης συμφερόντων, πρόσθετο κόστος για τους πολίτες και ανάγκη επιπλέον διοικητικών ελέγχων.

Η Ομοσπονδία συνδέει το ζήτημα με τη διαχρονική υποστελέχωση του Κτηματολογίου και υποστηρίζει ότι η ουσιαστική λύση βρίσκεται στην ενίσχυση των υπηρεσιών με μόνιμο, εξειδικευμένο επιστημονικό προσωπικό.

Τέλος στην παρέμβαση της προς το Διοικητικό Συμβούλιο του Ελληνικού Κτηματολογίου, η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ υποστηρίζει ότι ο θεσμός του πιστοποιημένου μηχανικού είναι προβληματικός τόσο όταν αφορά ιδιώτες όσο και όταν εφαρμόζεται σε υπαλλήλους του Ελληνικού Κτηματολογίου.