Κτηματολόγιο: για ποια λάθη γλιτώνουν τα δικαστήρια χιλιάδες ιδιοκτήτες

Νέα απόφαση του Ελληνικού Κτηματολογίου καθιερώνει υποχρεωτικές διοικητικές διορθώσεις σε τρεις κατηγορίες σφαλμάτων των αρχικών εγγραφών. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να ζητούν την αποκατάσταση λαθών που προέκυψαν κατά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, ενώ τα Κτηματολογικά Γραφεία υποχρεούνται να προχωρούν στις διορθώσεις, εφόσον συντρέχουν οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

♦ Η νέα ρύθμιση αφορά περιπτώσεις στις οποίες αιτήσεις και εκθέσεις διόρθωσης δεν εφαρμόστηκαν στα τελικά κτηματολογικά στοιχεία, καθώς και λάθη στη σήμανση ακινήτων που επηρεάζονται από διορθώσεις.

♦ Οι τρεις κατηγορίες σφαλμάτων με πρακτικά παραδείγματα, τα δικαιολογητικά που χρειάζονται, η διαδικασία υποβολής αίτησης, οι αρμοδιότητες των Κτηματολογικών Γραφείων και οι περιπτώσεις που εξακολουθούν να απαιτούν δικαστική επίλυση.

Νέα απόφαση για λάθη που έμειναν στις αρχικές εγγραφές

Διοικητική οδό αποκατάστασης συγκεκριμένων σφαλμάτων στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές καθιερώνει το Ελληνικό Κτηματολόγιο, αντιμετωπίζοντας προβλήματα που προέκυψαν κατά την επιτάχυνση και ολοκλήρωση της κτηματογράφησης. Η απόφαση 449/13 του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 6523/27.10.2026, καθορίζει τρεις περιπτώσεις πρόδηλων σφαλμάτων για τις οποίες προβλέπεται υποχρεωτική διόρθωση.

Το πρόδηλο σφάλμα είναι λάθος κτηματολογικής εγγραφής που μπορεί να διαπιστωθεί με βάση τα διαθέσιμα επίσημα στοιχεία και να διορθωθεί με την προβλεπόμενη διοικητική διαδικασία.

Η ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε ένα περιβάλλον, όπου χιλιάδες λάθη και εκκρεμότητες της κτηματογράφησης ταλαιπωρούν ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, προκαλώντας καθυστερήσεις σε μεταβιβάσεις, τεχνικές εργασίες και άλλες συναλλαγές.

Η νέα απόφαση αφορά ειδικά κτηματογραφημένες περιοχές σε όλη τη χώρα, στις οποίες η περαίωση της κτηματογράφησης πραγματοποιήθηκε εσπευσμένα με τις διαδικασίες επιτάχυνσης των νόμων 4821/2021 και 5142/2024.

Πρώτη κατηγορία: διορθώσεις που είχαν γίνει αποδεκτές αλλά δεν εφαρμόστηκαν

Η πρώτη κατηγορία αφορά ιδιοκτήτες οι οποίοι είχαν ακολουθήσει τη διαδικασία διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων τους, αλλά οι σχετικές εκθέσεις δεν εφαρμόστηκαν, ολικά ή μερικά, κατά την αναμόρφωση των τελικών πινάκων και διαγραμμάτων.

Η απόφαση απαιτεί να έχουν συντρέξει σωρευτικά οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις δημοσιοποίησης της έκθεσης, ενημέρωσης των ενδιαφερομένων και γνωστοποίησης στους θιγόμενους τρίτους ιδιοκτήτες.

Απαιτείται επίσης οι τρίτοι να έχουν συναινέσει ρητά ή να έχει επέλθει η προβλεπόμενη σιωπηρή αποδοχή και η αίτηση διόρθωσης να είχε χαρακτηριστεί παραδεκτή.

Πρακτικό παράδειγμα: Ιδιοκτήτης ζήτησε διόρθωση κτηματολογικών στοιχείων που επηρέαζε γειτονική ιδιοκτησία. Η έκθεση δημοσιοποιήθηκε, ο γείτονας ενημερώθηκε και συναίνεσε. Παρά την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης διαδικασίας, η διόρθωση δεν ενσωματώθηκε στα τελικά στοιχεία.

Με τη νέα απόφαση, το λάθος αυτό μπορεί να διορθωθεί υποχρεωτικά από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, εφόσον αποδεικνύονται όλες οι απαιτούμενες προϋποθέσεις.

Δεύτερη κατηγορία: εκθέσεις που παραλείφθηκαν από τα τελικά στοιχεία

Η δεύτερη περίπτωση αφορά εκθέσεις διόρθωσης της παραγράφου 8 του άρθρου 6Α του ν. 2308/1995, οι οποίες δεν συνδέονται με τις αιτήσεις της παραγράφου 9 του ίδιου άρθρου και δεν εφαρμόστηκαν κατά την τελική αναμόρφωση των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων.

Η νέα ρύθμιση επιτρέπει την αποκατάσταση αυτών των παραλείψεων μέσω της διαδικασίας πρόδηλου σφάλματος.

Πρακτικό παράδειγμα: Κατά την επεξεργασία της κτηματογράφησης συντάχθηκε έκθεση που προέβλεπε συγκεκριμένη διόρθωση. Όταν ολοκληρώθηκε η κτηματογράφηση, η διόρθωση δεν είχε περαστεί στον τελικό πίνακα ή στο διάγραμμα.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επικαλεστεί την έκθεση και τη διαπιστωμένη παράλειψη εφαρμογής της, ζητώντας να διορθωθεί η αρχική εγγραφή. Για τους μηχανικούς, κρίσιμη είναι η σύγκριση του περιεχομένου της έκθεσης με τον τελικό κτηματολογικό πίνακα και το αντίστοιχο διάγραμμα.

Τρίτη κατηγορία: ακίνητα που σημειώθηκαν λανθασμένα ως επηρεαζόμενα

Η τρίτη κατηγορία αφορά λάθη στη σήμανση των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών σχετικά με τις αιτήσεις διόρθωσης. Η απόφαση καλύπτει τόσο περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο σημειώθηκε ως επηρεαζόμενο χωρίς να επηρεάζεται πραγματικά όσο και περιπτώσεις στις οποίες παραλείφθηκε η σήμανση ακινήτου που επηρεαζόταν.

Πρακτικό παράδειγμα: Σε αίτηση διόρθωσης που αφορά δύο γεωτεμάχια σημειώθηκε λανθασμένα και τρίτο ακίνητο, το οποίο δεν συνδέεται με την αιτούμενη μεταβολή.

Αντίστοιχα, μπορεί να παραλείφθηκε από τη σήμανση γειτονικό ακίνητο το οποίο πράγματι επηρεαζόταν. Και στις δύο περιπτώσεις προβλέπεται διοικητική αποκατάσταση του σφάλματος, με βάση τα στοιχεία της αρχικής διαδικασίας.

Πώς υποβάλλεται η αίτηση διόρθωσης

Η διόρθωση πραγματοποιείται είτε αυτεπάγγελτα από το Κτηματολογικό Γραφείο είτε κατόπιν αίτησης προσώπου που έχει έννομο συμφέρον. Σύμφωνα με το άρθρο 2 της νέας απόφασης, όταν υποβάλλεται αίτηση, αυτή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσδιορίσει το ακίνητο, το σφάλμα που ζητά να διορθωθεί και τη διορθωτική ενέργεια που επιδιώκει.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο διαθέτει υπηρεσία ηλεκτρονικής υποβολής αιτήσεων εξωδικαστικών διορθώσεων, στην οποία καταχωρίζονται τα στοιχεία του ακινήτου, η κατηγορία σφάλματος, η περιγραφή του και τα σχετικά έγγραφα.

Η διαθεσιμότητα της ηλεκτρονικής διαδικασίας εξαρτάται από την κατηγορία της αίτησης και τις υπηρεσίες που υποστηρίζονται. Όπου απαιτούνται ειδικές κοινοποιήσεις ή άλλες διαδικαστικές ενέργειες που δεν καλύπτονται ηλεκτρονικά, εφαρμόζεται η προβλεπόμενη υποβολή στο αρμόδιο Γραφείο.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για να αποδειχθεί το λάθος

Τα δικαιολογητικά πρέπει να αποδεικνύουν ότι το σφάλμα υπάγεται σε μία από τις περιπτώσεις της νέας απόφασης. Ανάλογα με την υπόθεση, κρίσιμα στοιχεία είναι η αρχική αίτηση διόρθωσης, η σχετική έκθεση του άρθρου 6Α του ν. 2308/1995, τα αποδεικτικά δημοσιοποίησης και ενημέρωσης των ενδιαφερομένων, οι συναινέσεις ή τα στοιχεία σιωπηρής αποδοχής, καθώς και οι τελικοί κτηματολογικοί πίνακες και τα διαγράμματα.

Χρήσιμα μπορούν επίσης να είναι το κτηματολογικό φύλλο, το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και άλλα έγγραφα που τεκμηριώνουν την παράλειψη ή τη λανθασμένη καταχώριση.

Η τεχνική σύγκριση των εγκεκριμένων ή αποδεκτών στοιχείων με τις αρχικές εγγραφές μπορεί να αναδείξει με σαφήνεια την απόκλιση που χρειάζεται διόρθωση.

Υποχρεωτική διόρθωση από το Κτηματολογικό Γραφείο

Το σημαντικότερο στοιχείο της απόφασης είναι ότι ο Προϊστάμενος του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου ή άλλο νόμιμα εξουσιοδοτημένο πρόσωπο με αποφασιστική αρμοδιότητα υποχρεούται να διορθώνει τα συγκεκριμένα πρόδηλα σφάλματα.

Η ρύθμιση συνδέεται με το άρθρο 18 του ν. 2664/1998, που ρυθμίζει τη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων και περιλαμβάνει διατάξεις για τη διαδικασία εξέτασης των αιτήσεων.

Η υποχρεωτική διόρθωση ισχύει όταν αποδεικνύεται η συνδρομή των νόμιμων προϋποθέσεων. Το άρθρο 18 προβλέπει, για τις ειδικότερα οριζόμενες περιπτώσεις του, προθεσμία 30 εργάσιμων ημερών για διόρθωση ή αιτιολογημένη άρνηση, ενώ η εφαρμογή των ειδικών διαδικαστικών κανόνων εξετάζεται ανά κατηγορία υπόθεσης.

Πότε εξακολουθεί να χρειάζεται δικαστική προσφυγή

Η νέα απόφαση καλύπτει συγκεκριμένα σφάλματα που μπορούν να διορθωθούν διοικητικά. Οι ουσιαστικές ιδιοκτησιακές διαφορές εξακολουθούν να αντιμετωπίζονται με τις προβλεπόμενες νομικές διαδικασίες.

Δικαστική επίλυση μπορεί να απαιτείται όταν αμφισβητείται η κυριότητα μεταξύ διαφορετικών προσώπων, όταν υπάρχει σύγκρουση τίτλων που χρειάζεται δικαστική αξιολόγηση ή όταν η επιδιωκόμενη διόρθωση θίγει δικαιώματα τρίτων χωρίς να πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις συναίνεσης.

Ειδικές διαδικασίες εφαρμόζονται επίσης για γεωμετρικές διορθώσεις που υπάγονται στο άρθρο 19 του ν. 2664/1998 και για ορισμένες υποθέσεις ακινήτων με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Εάν το Κτηματολογικό Γραφείο απορρίψει αίτηση ή δεν την εξετάσει κατά τον προβλεπόμενο τρόπο, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να αναζητήσει την αντίστοιχη διοικητική ή δικαστική προστασία σύμφωνα με τον νόμο.

Η νέα ρύθμιση, επομένως, δημιουργεί συγκεκριμένη δυνατότητα αποφυγής δικαστικών διαδικασιών για λάθη που μπορούν να αποκατασταθούν με βάση ήδη υπάρχοντα στοιχεία.

Για ιδιοκτήτες και μηχανικούς, η ουσιαστική αλλαγή είναι η δυνατότητα να ζητούν την εφαρμογή διορθώσεων που είχαν παραλειφθεί κατά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, αξιοποιώντας μια ρητά προβλεπόμενη υποχρεωτική διοικητική διαδικασία.

Ολόκληρη η νέα απόφαση του Ελληνικού Κτηματολογίου για τα πρόδηλα σφάλματα

Η απόφαση 449/13 του Διοικητικού Συμβουλίου του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο», που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 6523/27.10.2026, καθορίζει τις νέες περιπτώσεις υποχρεωτικής διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών. Αφορά περιοχές στις οποίες η κτηματογράφηση ολοκληρώθηκε με εφαρμογή των διαδικασιών επιτάχυνσης των νόμων 4821/2021 και 5142/2024. Παρατίθεται το πλήρες κείμενο της νέας απόφασης, το οποίο έχει ως εξής: