Κτηματολόγιο: ιδού οι μεγάλες εκκρεμότητες για πολίτες και επαγγελματίες
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠεριβάλλονΠολεοδομίαΧρήμαΧωροταξία 25 Ιουνίου 2026 Αργύρης
Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης μέχρι το τέλος του 2026 και η μετάβαση του Ελληνικού Κτηματολογίου σε ψηφιακό περιβάλλον γίνεται με πολύ μεγάλες εκκρεμότητες, λάθη και καθυστερήσεις που εκτιμάται ότι θα απασχολούν και θα επιβαρύνουν τις ιδιοκτησιακές υποθέσεις και συναλλαγές των πολιτών, το έργο και την καθημερινότητα των επαγγελματιών τουλάχιστον για την επόμενη πενταετία εάν υπάρξει ολοκληρωμένο σχέδιο δράσεων από το αρμόδιο υπουργείο και τον φορέα του Κτηματολογίου να επιλυθούν.
♦ Προς το παρόν βρισκόμαστε στο στάδιο, όπως αναδείχθηκε στην εκδήλωση για το Ελληνικό Κτηματολόγιο στο Ωδείο Αθηνών, που κυριαρχούν οι πανηγυρισμοί για την εσπευσμένη ολοκλήρωση της κτηματογράφησης έως το 2026 στο 99% της επικράτειας και την ολοκλήρωση του έργου μετάπτωσης των πληροφοριακών συστημάτων του φορέα στο G-Cloud. Δείτε εδώ στο ecopress
♦ Eνα έργο ψηφιοποίησης στη δημόσια διοίκηση, πράγματι αναγκαίο και σημαντικό, το οποίο παρότι είχε εξασφαλισμένη χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης καθυστέρησε πάνω από τρία χρόνια, και τώρα ολοκληρώνεται αντιμετωπίζοντας τις λεγόμενες «παιδικές ασθένειες» των άνω των 100 πληροφοριακών εφαρμογών που ενσωματώνει, όπως διαπιστώνουν οι πολίτες και οι επαγγελματίες στο καθημερινό έργο τους, με την προσδοκία ότι τα μπλακάουτ και τα συνεχή προβλήματα του Κτηματολογίου σύντομα θα γίνουν παρελθόν.
Παραδέχονται τις εκκρεμότητες αλλά δεν λένε πόσες και ποιες είναι ούτε πως και πότε θα αντιμετωπιστούν
Στην εκδήλωση για το Ελληνικό Κτηματολόγιο στο Ωδείο Αθηνών έγινε από τους βασικούς ομιλητές αναφορά στις εκκρεμότητες του Κτηματολογίου, με δεσμεύσεις ότι θα αντιμετωπιστούν, χωρίς να αναφερθεί η μεγάλη έκταση τους ούτε μέχρι πότε και πώς. Χαρακτηριστικά:
Ο Δημήτρης Παπαστεργίου ανέφερε ότι ο επόμενος στόχος είναι «η ολοκλήρωση του υπολοίπου 1% της κτηματογράφησης» και η διαχείριση των εκκρεμοτήτων, ώστε η χώρα να αποκτήσει για πρώτη φορά ένα πλήρως ολοκληρωμένο και ψηφιακό Κτηματολόγιο.
Η Ολυμπία Μαρκέλλου παραδέχθηκε τις δυσκολίες και τις εκκρεμότητες που παραμένουν: «Το Κτηματολόγιο πλέον μετράει και η μέτρησή μας κρατάει ειλικρινείς». Όπως είπε, υπάρχουν ακόμη γραφεία με εκκρεμότητες, αλλά ο φορέας γνωρίζει «με ακρίβεια πού υστερούμε» και λογοδοτεί «με αριθμούς, όχι με εντυπώσεις».
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο αναφέρει 27,85 εκατ. δικαιώματα σε λειτουργούν Κτηματολόγιο, 10,82 εκατ. σε φάση ανάρτησης, πλήρη ψηφιακή κάλυψη έως το τέλος του 2026, 600 εκατ. ψηφιοποιημένες σελίδες και πάνω από 1 εκατ. ψηφιακές συναλλαγές.
Οι εργαζόμενοι στο Ελληνικό Κτηματολόγιο απαντούν, με ομόφωνο ψήφισμα της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσής τους, στο επίσημο αφήγημα περί ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, προειδοποιώντας ότι τώρα αρχίζουν τα μεγάλα προβλήματα για την ιδιοκτησία, τη δημόσια ακίνητη περιουσία και την ασφάλεια δικαίου. Κάνουν λόγο για «απόκρυψη από τη Διοίκηση του φορέα εκατομμυρίων εκκρεμών υποθέσεων» και ζητούν «την άμεση, πλήρη και δημόσια καταγραφή και ανάρτηση όλων των εκκρεμοτήτων, ανά κατηγορία και ανά Κτηματολογικό Γραφείο και Υποκατάστημα». Δείτε εδώ στο ecopress
Οι πολίτες όμως ζουν εκκρεμότητες, λάθη, καθυστερήσεις και αγωνία για την περιουσία τους
Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη», εκκρεμείς ενστάσεις, μπλοκαρισμένα συμβόλαια, λάθη σε όρια και στοιχεία, καταπατήσεις, αυξημένα κόστη και ελλιπής ενημέρωση συνθέτουν μια πραγματικότητα που δεν κρύβεται πίσω από κυβερνητικές δηλώσεις.
Το Κτηματολόγιο έκλεισε βιαστικά για να παρουσιαστεί ως επιτυχία. Όμως οι εκκρεμότητες έμειναν ανοιχτές και ο λογαριασμός πήγε στον πολίτη.
Όταν ο κόσμος πληρώνει ξανά για διορθώσεις, χάνει χρόνο σε υπηρεσίες και φοβάται για την περιουσία του, τότε δεν μιλάμε για επιτυχία. Μιλάμε για κυβερνητική αποτυχία με κοινωνικό και οικονομικό κόστος.
Το Κτηματολόγιο έπρεπε να προστατεύει την ιδιοκτησία. Όχι να μετατρέπει τον πολίτη σε όμηρο της προχειρότητας και της γραφειοκρατίας.
Εμείς θα συνεχίσουμε να ενημερώνουμε υπεύθυνα τους πολίτες για το τι πρέπει να κάνουν, ώστε να διασφαλίσουν την περιουσία τους.
Ιδού τα στοιχεία για τις εκκρεμότητες που μένουν ανοιχτές στο Κτηματολόγιο
Τα στοιχεία που αποτυπώνονται για την τρέχουσα κατάσταση δείχνουν ότι η ολοκλήρωση του έργου δεν είναι μόνο ζήτημα τεχνικής προόδου, αλλά και ζήτημα ουσιαστικής προστασίας της ιδιοκτησίας, ασφάλειας των συναλλαγών και αποτελεσματικής εξυπηρέτησης των πολιτών.
Στο επίκεντρο βρίσκονται περίπου 3,45 εκατομμύρια δικαιώματα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», περισσότερες από 233.000 εκκρεμείς ενστάσεις και αιτήσεις διόρθωσης, 109.096 εκκρεμείς εγγραπτέες πράξεις, 20.000 πινάκια προς εξέταση και 9.699 εκκρεμείς αντιρρήσεις.
Πίσω από τους αριθμούς αυτούς βρίσκονται πραγματικές υποθέσεις πολιτών, ιδιοκτητών, επαγγελματιών και επιχειρήσεων, οι οποίοι καλούνται να αποδείξουν, να διορθώσουν ή να κατοχυρώσουν δικαιώματα που συχνά θεωρούσαν δεδομένα.
Τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο κίνδυνος απώλειας περιουσίας
Η σοβαρότερη ίσως εκκρεμότητα αφορά τα ακίνητα και τα δικαιώματα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Πρόκειται για περιπτώσεις στις οποίες είτε δεν υποβλήθηκε εγκαίρως δήλωση είτε η δήλωση δεν ταυτοποιήθηκε σωστά είτε υπήρξαν σφάλματα στα στοιχεία του ακινήτου ή του δικαιούχου. Για τον πολίτη, η συγκεκριμένη κατηγορία δεν είναι μια απλή διοικητική εκκρεμότητα. Μπορεί να μετατραπεί σε σοβαρό κίνδυνο απώλειας περιουσιακού δικαιώματος, ιδίως όταν παρέλθουν οι προβλεπόμενες προθεσμίες διόρθωσης των πρώτων εγγραφών.
Η ανάγκη έγκαιρης ενημέρωσης και καθοδήγησης είναι κρίσιμη, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες, ιδίως σε αγροτικές, ορεινές ή νησιωτικές περιοχές, δεν έχουν πλήρη εικόνα για το πώς έχει αποτυπωθεί η ιδιοκτησία τους.
Το πρόβλημα επιτείνεται όταν υπάρχουν παλαιοί τίτλοι, κληρονομικές διαδοχές που δεν έχουν ολοκληρωθεί, ελλιπή τοπογραφικά στοιχεία ή διοικητικές αλληλοεπικαλύψεις με δασικούς χάρτες, αιγιαλό, ρέματα ή άλλες δημόσιες εκτάσεις.
Ενστάσεις, διορθώσεις και καθυστερήσεις στην εξέταση υποθέσεων
Μεγάλο βάρος για το σύστημα προκαλούν οι εκκρεμείς ενστάσεις και αιτήσεις διόρθωσης. Οι περισσότερες από 233.000 υποθέσεις που παραμένουν ανοιχτές δείχνουν ότι η κτηματογράφηση δεν ολοκληρώνεται αυτομάτως με την ανάρτηση ή την περαίωση μιας μελέτης. Απαιτείται ουσιαστική εξέταση των αντιρρήσεων, των αιτημάτων διόρθωσης και των διαφορών που έχουν προκύψει μεταξύ ιδιωτών ή μεταξύ ιδιωτών και Δημοσίου.
Το ζήτημα έχει ιδιαίτερη σημασία, διότι κάθε καθυστέρηση στην εξέταση μιας ένστασης ή μιας αίτησης διόρθωσης παρατείνει την αβεβαιότητα για το ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Όταν ο πολίτης δεν γνωρίζει αν το ακίνητό του έχει καταχωριστεί σωστά, δυσκολεύεται να το μεταβιβάσει, να το αξιοποιήσει, να το χρηματοδοτήσει ή να προχωρήσει σε οποιαδήποτε επένδυση. Ταυτόχρονα, η μαζική μεταφορά εκκρεμοτήτων στα δικαστήρια θα επιβάρυνε ακόμη περισσότερο ένα ήδη πιεσμένο σύστημα απονομής δικαιοσύνης.
Εγγραπτέες πράξεις, συμβόλαια και μεταβιβάσεις σε αναμονή
Ιδιαίτερη πίεση προκαλούν και οι 109.096 εκκρεμείς εγγραπτέες πράξεις. Πρόκειται για πράξεις που πρέπει να καταχωριστούν στο Κτηματολόγιο, ώστε να παραχθούν πλήρως τα έννομα αποτελέσματά τους. Στην πράξη, η καθυστέρηση αυτή επηρεάζει συμβόλαια, μεταβιβάσεις, αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, αποδοχές κληρονομιάς, εγγραφές βαρών και άλλες κρίσιμες συναλλαγές.
Για τον πολίτη και τον επαγγελματία, η καθυστέρηση στην καταχώριση δεν είναι απλώς μια αναμονή σε μια υπηρεσία. Μπορεί να σημαίνει αναβολή μιας αγοραπωλησίας, αδυναμία ολοκλήρωσης χρηματοδότησης, πρόσθετο κόστος για δικηγόρους, μηχανικούς και συμβολαιογράφους, καθώς και αβεβαιότητα για την ασφάλεια της συναλλαγής.
Η ψηφιακή υποβολή συμβολαίων και αιτήσεων εξωδικαστικών διορθώσεων αποτελεί ένα σημαντικό βήμα, όμως η αποτελεσματικότητα του συστήματος κρίνεται από τον χρόνο οριστικής διεκπεραίωσης.
Λάθη σε όρια, εμβαδά και γεωμετρικά στοιχεία
Ένα από τα συχνότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πολίτες αφορά λάθη σε στοιχεία, όρια, εμβαδά, ποσοστά συνιδιοκτησίας και γεωμετρικά δεδομένα. Ακόμη και μικρές αποκλίσεις στην αποτύπωση ενός ακινήτου μπορεί να προκαλέσουν σοβαρές δυσκολίες, ιδίως όταν απαιτείται μεταβίβαση, έκδοση άδειας, τακτοποίηση αυθαιρέτου ή σύνδεση του ακινήτου με άλλες διοικητικές διαδικασίες.
Τα λάθη αυτά συχνά οδηγούν τον πολίτη σε έναν νέο κύκλο εξόδων και γραφειοκρατίας. Χρειάζονται τοπογραφικά διαγράμματα, τεχνικοί έλεγχοι, νομική υποστήριξη και αιτήσεις διόρθωσης. Έτσι, το κόστος της διόρθωσης μεταφέρεται σε μεγάλο βαθμό στον ιδιοκτήτη, ακόμη και όταν το πρόβλημα οφείλεται σε παλαιές διοικητικές αδυναμίες, ελλιπή στοιχεία ή αστοχίες της διαδικασίας κτηματογράφησης.
Δασικοί χάρτες, αλληλοεπικαλύψεις και αντικρουόμενες διεκδικήσεις
Σημαντική κατηγορία εκκρεμοτήτων προκύπτει από προβλήματα με δασικούς χάρτες και διοικητικές αλληλοεπικαλύψεις. Σε αρκετές περιοχές, ιδιωτικές ιδιοκτησίες εμφανίζονται να τέμνονται ή να επικαλύπτονται με εκτάσεις που διεκδικούνται από το Δημόσιο, με χαρακτηρισμούς δασικού χαρακτήρα ή με άλλες ειδικές ζώνες προστασίας. Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία σύνθετων υποθέσεων, στις οποίες ο πολίτης καλείται να αποδείξει την ιδιοκτησία του απέναντι σε πολλαπλά επίπεδα διοικητικών δεδομένων.
Παράλληλα, οι καταπατήσεις και οι αντικρουόμενες διεκδικήσεις ιδιοκτησίας εξακολουθούν να δημιουργούν αβεβαιότητα. Το Κτηματολόγιο καλείται να λειτουργήσει ως μηχανισμός διαφάνειας και οριστικής καταγραφής, όμως για να επιτευχθεί αυτό πρέπει οι εκκρεμότητες να εξετάζονται γρήγορα, με σαφή κριτήρια και με διαδικασίες που δεν εξαντλούν οικονομικά και διοικητικά τον πολίτη.
Η ελλιπής ενημέρωση και το βάρος που μεταφέρεται στον πολίτη
Ένα από τα πιο κρίσιμα προβλήματα είναι η ελλιπής ενημέρωση των πολιτών. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν σε ποιο στάδιο βρίσκεται η υπόθεσή τους, τι πρέπει να ελέγξουν, ποιες προθεσμίες ισχύουν και ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθήσουν για να διορθώσουν λάθη. Η αδυναμία εύκολης καθοδήγησης δημιουργεί ανασφάλεια και οδηγεί συχνά σε εξάρτηση από ειδικούς, με πρόσθετο κόστος.
Η εικόνα που προκύπτει είναι ότι μεγάλο μέρος του βάρους των καθυστερήσεων και των σφαλμάτων μεταφέρεται στον πολίτη. Ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει για τοπογραφικά, μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και αιτήσεις διόρθωσης, προκειμένου να θεραπεύσει προβλήματα που σε πολλές περιπτώσεις συνδέονται με τη διαχρονική καθυστέρηση του έργου, την πολυπλοκότητα της νομοθεσίας και τις αδυναμίες των υπηρεσιών.
Οι ψηφιακές υπηρεσίες ως εργαλείο επιτάχυνσης
Τα τελευταία χρόνια έχει επιταχυνθεί η ψηφιακή μετάβαση του Κτηματολογίου. Η ηλεκτρονική υποβολή πράξεων, η δυνατότητα ψηφιακής παρακολούθησης αιτημάτων, η αξιοποίηση νέων εφαρμογών και η ψηφιοποίηση μεγάλου μέρους του αρχείου διαμορφώνουν ένα νέο περιβάλλον για τις συναλλαγές. Σύμφωνα με επίσημες ανακοινώσεις, εκατοντάδες εκατομμύρια σελίδες έχουν ψηφιοποιηθεί, ενώ καταγράφεται σημαντική αύξηση των ψηφιακών συναλλαγών και των υπηρεσιών που παρέχονται σε πολίτες και επαγγελματίες.
Ωστόσο, η ψηφιοποίηση από μόνη της δεν αρκεί. Το κρίσιμο ζήτημα είναι να μετατραπεί σε πραγματική επιτάχυνση των διαδικασιών, σε μείωση των εκκρεμοτήτων και σε απλούστευση της επαφής του πολίτη με το Κτηματολόγιο. Η τεχνολογία μπορεί να περιορίσει τον χρόνο αναζήτησης, επεξεργασίας και καταχώρισης, όμως χρειάζεται παράλληλα επαρκής στελέχωση, λειτουργική οργάνωση των Κτηματολογικών Γραφείων και σαφές πλαίσιο ευθύνης για την επίλυση των εκκρεμών υποθέσεων.
Η τελική φάση και η ανάγκη προστασίας της ιδιοκτησίας
Η χώρα βρίσκεται πλέον στην τελική φάση ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, με στόχο την πλήρη λειτουργία ψηφιακού Κτηματολογίου στο σύνολο της επικράτειας. Η εξέλιξη αυτή αποτελεί αναμφίβολα θεσμική πρόοδο, καθώς δημιουργεί τις προϋποθέσεις για διαφάνεια, ασφάλεια δικαίου και ταχύτερες συναλλαγές στην αγορά ακινήτων.
Το πραγματικό όμως στοίχημα είναι να μη μετατραπεί η ολοκλήρωση του έργου σε νέα ταλαιπωρία για τους πολίτες. Οι εκκρεμότητες που παραμένουν ανοιχτές πρέπει να αντιμετωπιστούν με τρόπο οργανωμένο, γρήγορο και δίκαιο. Οι ιδιοκτήτες χρειάζονται σαφείς προθεσμίες, απλές διαδικασίες, εύκολη πρόσβαση στην πληροφορία και πραγματικές δυνατότητες διόρθωσης, ιδίως στις περιπτώσεις ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη» και εσφαλμένων αρχικών εγγραφών.
Το Κτηματολόγιο μπορεί να εξελιχθεί σε μία από τις σημαντικότερες θεσμικές υποδομές της χώρας. Για να συμβεί αυτό, όμως, πρέπει η τελική του ολοκλήρωση να συνοδευθεί από ουσιαστική εκκαθάριση των εκκρεμοτήτων, προστασία της περιουσίας των πολιτών και μετάβαση από την απλή καταγραφή στην πραγματική ασφάλεια των δικαιωμάτων.
