Κτηματολόγιο: οι λύσεις σε αγωγή διανομής, με συνιδιοκτήτες αγνώστου ιδιοκτήτη

Πώς μπορεί να προχωρήσει μια αγωγή διανομής όταν σημαντικά ποσοστά συνιδιοκτησίας εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η προβληματική αφορά υποθέσεις με σοβαρό οικονομικό ενδιαφέρον, στις οποίες η αξιοποίηση ή η εκποίηση ενός ακινήτου παραμένει ουσιαστικά παγωμένη εξαιτίας κτηματολογικών εκκρεμοτήτων που συχνά ανάγονται δεκαετίες πίσω.

Η εμφάνιση ποσοστών συνιδιοκτησίας ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο δημιουργεί σύνθετα δικονομικά και ουσιαστικά ζητήματα για την άσκηση αγωγής διανομής. Από τους αδήλωτους συγκυρίους και τις σχολάζουσες κληρονομίες έως τις πτωχευμένες εταιρείες με αδιάθετη περιουσία, η Μαρί Δελλή ανέλυσε τις διαθέσιμες νομικές λύσεις και τις παγίδες που καλούνται να αντιμετωπίσουν οι δικηγόροι στην πράξη.

Ένα από τα πιο σύνθετα πρακτικά ζητήματα που έχουν ανακύψει μετά τη μετάβαση από το σύστημα των Υποθηκοφυλακείων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, το οποίο απασχολεί ολοένα και συχνότερα τους δικηγόρους της πράξης, βρέθηκε στο επίκεντρο της εισήγησης της δικηγόρου και εταίρου της LCI Law, Μαρί Δελλή, στο 2ο Συνέδριο «Κτηματολόγιο και Ψηφιακή Διαχείριση Ιδιοκτησίας» που διοργάνωσε χτες, 24 Ιουνίου 2026, η Νομική Βιβλιοθήκη.

Το βασικό δικονομικό αδιέξοδο

Όπως εξήγησε η ομιλήτρια, η αγωγή διανομής κοινού ακινήτου προϋποθέτει, για να είναι παραδεκτή, τη συμμετοχή όλων των συνιδιοκτητών στη δίκη. Υπό το προηγούμενο καθεστώς των Υποθηκοφυλακείων, η αναζήτηση των συγκυρίων γινόταν μέσω των μεταγραφών και των σχετικών μερίδων. Ακόμη και όταν τα στοιχεία κάποιου ιδιοκτήτη ήταν ελλιπή, μπορούσε να εφαρμοστεί η διαδικασία αγνώστου διαμονής.

Το Κτηματολόγιο, ωστόσο, εισήγαγε μια διαφορετική κατηγορία προβλημάτων. Πλέον δεν πρόκειται απλώς για πρόσωπα αγνώστου διαμονής, αλλά για δικαιώματα που εμφανίζονται εξαρχής ως αγνώστου ιδιοκτήτη.

Οπότε το ερώτημα είναι κατά ποιου στρέφεται η αγωγή διανομής όταν ο συνιδιοκτήτης δεν εμφανίζεται καν ως καταχωρημένο πρόσωπο στα κτηματολογικά βιβλία.

Η υπόθεση που ανέδειξε τις δυσκολίες

Για να αποτυπώσει τις πρακτικές διαστάσεις του προβλήματος, η Μαρί Δελλή παρουσίασε μια πραγματική υπόθεση ακινήτου στην Αττική.

Πρόκειται για έκταση που στους αρχικούς τίτλους ανερχόταν σε 281 στρέμματα, η οποία μετά την κύρωση δασικών χαρτών και αναγκαστική απαλλοτρίωση περιορίστηκε σε περίπου 22 στρέμματα σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου. Το ακίνητο παραμένει εκτός σχεδίου, αλλά άρτιο και οικοδομήσιμο.

Οι τίτλοι ιδιοκτησίας στο Υποθηκοφυλακείο εμφάνιζαν συνολικά δώδεκα συνιδιοκτήτες. Από αυτούς, μόνο έξι είχαν προβεί σε ορθή κτηματολογική καταχώριση των δικαιωμάτων τους, εκπροσωπώντας μόλις το 21% του ακινήτου. Το υπόλοιπο 79% εμφανιζόταν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ωστόσο, από τα στοιχεία των παλαιών μεταγραφών προέκυπτε ότι τα ποσοστά αυτά αντιστοιχούσαν σε τέσσερα φυσικά πρόσωπα και δύο ανώνυμες εταιρείες.

Η πολυπλοκότητα της υπόθεσης εντεινόταν από το γεγονός ότι οι δύο εταιρείες είχαν πτωχεύσει ήδη από το 1989, ενώ οι πτωχεύσεις τους είχαν περατωθεί λόγω παρέλευσης εικοσαετίας χωρίς να έχει εκποιηθεί το επίμαχο ποσοστό συνιδιοκτησίας. Σε μία μάλιστα περίπτωση είχε κινηθεί διαδικασία πλειστηριασμού, η οποία τελικώς ματαιώθηκε εξαιτίας απαλλοτρίωσης τμήματος του ακινήτου, με αποτέλεσμα η περιουσία να παραμείνει ουσιαστικά αναξιοποίητη.

Οι διαφορετικές κατηγορίες «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Κατά την ανάλυσή της, η ομιλήτρια κατέδειξε ότι πίσω από την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί να κρύβονται εντελώς διαφορετικές νομικές καταστάσεις:

♦ Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν συνιδιοκτήτες που διαθέτουν νόμιμο και μεταγεγραμμένο τίτλο, αλλά παρέλειψαν να δηλώσουν εγκαίρως το δικαίωμά τους στο Κτηματολόγιο.

♦ Στη δεύτερη κατηγορία βρίσκονται πρόσωπα που έχουν αποβιώσει. Σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχουν κληρονόμοι οι οποίοι όμως δεν έχουν ακόμη αποκτήσει ή μεταγράψει τίτλο, ενώ σε άλλες δεν έχουν εντοπιστεί καθόλου διάδοχοι.

♦ Τέλος, υπάρχουν περιπτώσεις νομικών προσώπων που πτώχευσαν και λύθηκαν χωρίς να έχει προηγηθεί εκποίηση συγκεκριμένων περιουσιακών στοιχείων, δημιουργώντας ένα ιδιότυπο ιδιοκτησιακό κενό.

Μαρί Δελλή, Partner, Property Law, Urban Planning, LCI Law

Η πρώτη επιλογή: Αναμονή υπέρ του Δημοσίου

Η πρώτη θεωρητικά διαθέσιμη λύση είναι η αναμονή έως την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών του Κτηματολογίου.

Με την παρέλευση της σχετικής προθεσμίας δημιουργείται υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου αμάχητο τεκμήριο κυριότητας επί των δικαιωμάτων που εξακολουθούν να εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Έτσι, το Δημόσιο καθίσταται ο διάδικος που υποκαθιστά τους άγνωστους συνιδιοκτήτες.

Ωστόσο, η λύση αυτή συνεπάγεται σημαντική χρονική καθυστέρηση και συχνά δεν εξυπηρετεί τις ανάγκες αξιοποίησης του ακινήτου.

Η πιο ενεργητική προσέγγιση: Αγωγή διανομής και θεραπεία των εγγραφών

Η δεύτερη λύση, την οποία ανέλυσε διεξοδικά η εισηγήτρια, συνίσταται στην κατάθεση αγωγής διανομής κατά των συνιδιοκτητών ως αγνώστου διαμονής, παράλληλα με την επιδίωξη διόρθωσης των εσφαλμένων πρώτων εγγραφών ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Η προσέγγιση αυτή επιδιώκει να κινηθούν ταυτόχρονα οι δικονομικές και οι κτηματολογικές διαδικασίες, ώστε να μην παραμένει το ακίνητο σε καθεστώς αδράνειας.

Τι γίνεται με τους συνιδιοκτήτες που έχουν νόμιμο τίτλο

Σε σχέση με τους συνιδιοκτήτες που διαθέτουν ήδη μεταγεγραμμένο τίτλο, εξετάστηκε αρχικά η δυνατότητα υποβολής αίτησης του άρθρου 6 παρ. 3 του ν. 2664/1998 για αναγνώριση του δικαιώματος και διόρθωση της πρώτης εγγραφής.

Όπως επισημάνθηκε, η νομολογία έχει απορρίψει αυτή τη λύση όταν η αίτηση ασκείται από τρίτο πρόσωπο που έχει απλώς έννομο συμφέρον. Η δυνατότητα αυτή αναγνωρίζεται μόνο στον ίδιο τον δικαιούχο του εγγραπτέου δικαιώματος.

Πιο πρόσφορη εμφανίζεται η διαδικασία διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος κατά το άρθρο 18 του ίδιου νόμου, όταν το δικαίωμα προκύπτει ήδη από μεταγεγραμμένο συμβόλαιο. Σε αυτή την περίπτωση προηγείται η αγωγή διανομής, ώστε να στοιχειοθετείται το απαιτούμενο έννομο συμφέρον, και ακολουθεί η διαδικασία διόρθωσης στο Κτηματολόγιο.

Η αντιμετώπιση των αποβιωσάντων συνιδιοκτητών

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσίασε η ανάλυση των περιπτώσεων όπου οι εμφανιζόμενοι ιδιοκτήτες έχουν αποβιώσει.

Όταν δεν είναι γνωστό αν υπάρχουν κληρονόμοι ή υπάρχουν σοβαρές ενδείξεις ότι δεν υφίστανται, μπορεί να κινηθεί η διαδικασία κήρυξης της κληρονομίας ως σχολάζουσας. Στην περίπτωση αυτή, η κληρονομία περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο και το τελευταίο καθίσταται ο κατάλληλος εναγόμενος στην αγωγή διανομής.

Η ομιλήτρια επισήμανε ότι οι πρόσφατες αλλαγές του ν. 5259/2025 αναμένεται να επιταχύνουν σημαντικά τη διαδικασία μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, περιορίζοντας τις καθυστερήσεις που παρατηρούνταν έως σήμερα.

Παράλληλα, αναφέρθηκε στη νομολογιακά υποστηριζόμενη δυνατότητα καταχώρισης στο Κτηματολόγιο πιστοποιητικού περί μη αποποίησης κληρονομίας. Η πρακτική αυτή στηρίζεται στην παραδοχή ότι η παρέλευση της προθεσμίας αποποίησης συνιστά σιωπηρή αποδοχή της κληρονομίας και μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να αποτελέσει επαρκές αποδεικτικό στοιχείο για την κτηματολογική καταχώριση του κληρονόμου.

Οι πτωχευμένες εταιρείες και η αδιάθετη περιουσία

Ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα ήταν η προσέγγιση της εισηγήτριας για τις πτωχευμένες ανώνυμες εταιρείες.

Όπως εξήγησε, η λύση μιας εταιρείας λόγω πτώχευσης δεν συνεπάγεται αυτομάτως και την εξαφάνιση του νομικού προσώπου. Όταν μετά την περάτωση της πτώχευσης παραμένει αδιάθετη περιουσία, αυτή επανέρχεται στο ίδιο το νομικό πρόσωπο, το οποίο ανακτά τη δυνατότητα διοίκησης και διαχείρισής της.

Η διαπίστωση αυτή έχει καθοριστική σημασία για τις αγωγές διανομής, καθώς επιτρέπει τον εντοπισμό του κατάλληλου διαδίκου ακόμη και σε υποθέσεις όπου η πτωχευτική διαδικασία έχει ολοκληρωθεί εδώ και δεκαετίες.

Η εισήγηση της Μαρί Δελλή ανέδειξε ότι οι εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν συνιστούν απλώς κτηματολογική εκκρεμότητα, αλλά μπορούν να μετατραπούν σε σοβαρό δικονομικό εμπόδιο για κάθε μορφή αξιοποίησης ενός ακινήτου. Ταυτόχρονα, κατέδειξε ότι δεν υπάρχει μία ενιαία λύση για όλες τις περιπτώσεις. Αντίθετα, απαιτείται προσεκτική χαρτογράφηση της πραγματικής νομικής κατάστασης πίσω από κάθε εγγραφή, είτε αυτή αφορά αμελείς ιδιοκτήτες, κληρονόμους που δεν έχουν ακόμη εμφανιστεί είτε πτωχευμένες εταιρείες με αδιάθετη περιουσία.