Κτηματολόγιο – ΟΣΔΕ: οι λύσεις για λάθος όρια, αγνώστου ιδιοκτήτη και δασικές εκτάσεις

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφος Πολεοδόμος Μηχανικός-  Κτηματολογική Διαμεσολαβήτρια

baklatsi@yahoo.gr

Οι αγροτικές ενισχύσεις συνδέονται πλέον με την ορθότητα των κτηματολογικών στοιχείων. Το όριο γεωχωρικής επικάλυψης 55% και η ειδική υπεύθυνη δήλωση της ΑΑΔΕ διευκολύνουν υπό προϋποθέσεις τις φετινές αιτήσεις, χωρίς να διορθώνουν ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες. Η πλατφόρμα «metavoles» προσφέρει ψηφιακή διαδικασία γεωμετρικών διορθώσεων, ενώ παραμένει ο κίνδυνος απώλειας μελλοντικών ενισχύσεων για ανεπίλυτες εκκρεμότητες.

ΟΣΔΕ 2026: Κτηματολόγιο, Δασικοί Χάρτες και «metavoles» – Λύσεις για ΚΑΕΚ, όρια και ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες

Η μεταφορά της διαχείρισης των αγροτικών ενισχύσεων στην ΑΑΔΕ και η εφαρμογή του ηλεκτρονικού συστήματος myAGRO για τις δηλώσεις ΟΣΔΕ 2026 έφεραν στην επιφάνεια προβλήματα που υπάρχουν εδώ και πολλά χρόνια. Χιλιάδες αγροτεμάχια δεν έχουν καταχωριστεί σωστά στο Ελληνικό Κτηματολόγιο: έχουν λανθασμένα όρια, εμφανίζονται σε άλλο πρόσωπο ή ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ενώ αρκετά παρουσιάζουν εκκρεμότητες στους δασικούς χάρτες.

Οι παραγωγοί αναζητούν τρόπους να προχωρήσουν τις δηλώσεις τους. Όμως η αντιμετώπιση ενός σφάλματος στην αίτηση ενίσχυσης δεν διορθώνει αυτομάτως το ακίνητο. Η υπεύθυνη δήλωση για αντικειμενική αδυναμία ταυτοποίησης ΑΤΑΚ ή ΚΑΕΚ μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο όταν συντρέχουν οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Δεν υποκαθιστά τίτλους, δεν θεραπεύει μια εσφαλμένη κτηματολογική εγγραφή και δεν λύνει δασικές εκκρεμότητες.

Την ίδια στιγμή, η νέα ψηφιακή πλατφόρμα «metavoles» δίνει τη δυνατότητα να κινηθούν διαδικασίες διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων. Πότε χρειάζεται Τοπογράφος Μηχανικός; Πότε απαιτείται νομική ενέργεια; Τι σημαίνει το 55% γεωχωρικής επικάλυψης; Και πώς αντιμετωπίζεται μια δασική έκταση που έχει καταχωριστεί στο Δημόσιο; Οι απαντήσεις που ακολουθούν εστιάζουν στις ενέργειες για το ίδιο το ακίνητο, πέρα από τη φετινή αίτηση ΟΣΔΕ.

Γιατί προκύπτει πρόβλημα με ένα χωράφι που καλλιεργείται εδώ και δεκαετίες;

Επειδή η καλλιέργεια δεν ταυτίζεται πάντοτε με την κτηματολογική εικόνα. Το γεωτεμάχιο μπορεί να έχει λάθος θέση ή εμβαδόν, να φέρει διαφορετικό ΚΑΕΚ από αυτόν που θεωρεί ο παραγωγός σωστό ή να εμφανίζει εκκρεμότητα στην κυριότητα. Πρώτο βήμα είναι η σύγκριση κτηματολογικού φύλλου, διαγράμματος, τίτλων και πραγματικής θέσης στο έδαφος.

Τι πρέπει να κάνει ο πολίτης όταν ο ΚΑΕΚ δεν ταυτοποιείται;

Να μην επιλέγει αυθαίρετα έναν γειτονικό ΚΑΕΚ για να ολοκληρωθεί η δήλωση. Χρειάζεται τεχνικός έλεγχος από Τοπογράφο Μηχανικό: εντοπισμός του ακινήτου, σύγκριση με τίτλους και παλαιά τοπογραφικά, εξέταση ορίων και εμβαδού. Αν το πρόβλημα αφορά την κυριότητα, απαιτείται παράλληλα νομικός έλεγχος.

Τι σημαίνει το γεωχωρικό όριο επικάλυψης 55% στο ΟΣΔΕ 2026;

Το ελάχιστο ποσοστό επικάλυψης του αγροτεμαχίου με τους δηλωμένους ΚΑΕΚ ορίστηκε στο 55%, υπό προϋποθέσεις: το συνολικό εμβαδόν των ΚΑΕΚ να μην υπολείπεται της δηλούμενης έκτασης και αυτή να μη δηλώνεται από άλλον παραγωγό. Πρόκειται για έλεγχο ΟΣΔΕ, όχι για αποδοχή λανθασμένων κτηματολογικών ορίων. Το 55% δεν επιτρέπει απόκλιση 45% στα όρια. Την ασυμφωνία πρέπει να ελέγξει Τοπογράφος Μηχανικός.

Πότε χρησιμοποιείται η πλατφόρμα «metavoles»;

Όταν χρειάζεται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, όπως η θέση, το σχήμα ή τα όρια ενός ακινήτου στο κτηματολογικό διάγραμμα. Ο Τοπογράφος Μηχανικός ελέγχει την περίπτωση, συντάσσει όπου απαιτείται Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών και καταχωρίζει τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος. Η διαδικασία γίνεται ψηφιακά, αλλά δεν σημαίνει ότι κάθε αίτηση γίνεται δεκτή χωρίς έλεγχο ή ενημέρωση των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών.

Τι γίνεται αν το χωράφι εμφανίζεται «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Πρόκειται για ζήτημα κτηματολογικής εγγραφής, όχι απλώς για λάθος σχεδίασης. Πρέπει να ελεγχθούν οι τίτλοι, οι προθεσμίες, το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου και η δυνατότητα διόρθωσης χωρίς δίκη. Όπου δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις εξωδικαστικής διόρθωσης, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική διαδικασία. Η καταχώριση στο Ε9 και η δήλωση ΟΣΔΕ δεν αρκούν από μόνες τους.

Αν ο ενδιαφερόμενος επικαλείται χρησικτησία;

Η μακροχρόνια νομή μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να στηρίξει δικαίωμα κυριότητας. Χρειάζεται όμως αποδεικτικό υλικό και σωστή νομική αξιολόγηση. Παλαιές αεροφωτογραφίες, έγγραφα και στοιχεία κατοχής μπορεί να βοηθήσουν. Ειδικά σε εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» πρέπει να εξεταστεί αν επιτρέπεται εξωδικαστική διόρθωση ή απαιτείται δικαστική αναγνώριση.

Ποιος είναι ο ρόλος του Τοπογράφου Μηχανικού;

Ο μηχανικός δεν περιορίζεται στο να «βρει έναν ΚΑΕΚ». Ελέγχει τη θέση και τα όρια, αποτυπώνει το ακίνητο, συγκρίνει κτηματολογικά και ιστορικά στοιχεία, εντοπίζει επικαλύψεις και συντάσσει τα αναγκαία διαγράμματα. Όταν υπάρχει αμφισβήτηση κυριότητας, συνεργάζεται με δικηγόρο. Ο χειριστής του ΟΣΔΕ δεν μπορεί να υποκαταστήσει τον τεχνικό ή νομικό έλεγχο της ιδιοκτησίας.

Τι πρέπει να γίνει όταν ο δασικός χάρτης χαρακτηρίζει το χωράφι δασικό;

Αν ο χαρακτηρισμός είναι λανθασμένος, εξετάζεται η νόμιμη διόρθωση του δασικού χάρτη. Αν έχει ασκηθεί εμπρόθεσμη αντίρρηση, παρακολουθείται η εξέτασή της. Διαφορετικά, ελέγχεται δυνατότητα διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, παράλειψης διοικητικής πράξης ή άλλης νόμιμης διαδικασίας. Αν το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο Δημόσιο, απαιτείται ξεχωριστός έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής. Η σημερινή καλλιέργεια δεν αίρει τον δασικό χαρακτήρα.

Τι συμβαίνει αν το ακίνητο εμφανίζεται στο όνομα του Ελληνικού Δημοσίου;

Η εγγραφή μπορεί να σχετίζεται με δασικό χαρακτήρα, αρχική κτηματολογική εγγραφή ή ιδιοκτησιακή διεκδίκηση. Χρειάζεται έλεγχος τίτλων, κτηματολογικών δεδομένων και δασικού χάρτη, ώστε να επιλεγεί διόρθωση εγγραφής, αναγνώριση δικαιώματος ή άλλη ενέργεια. Η γεωμετρική διόρθωση δεν αρκεί.

Τι ισχύει για τις εκχερσωμένες δασικές εκτάσεις που καλλιεργούνται και δηλώνονται στο ΟΣΔΕ;

Το ζήτημα παραμένει άλυτο και η εξαγορά δεν επιτρέπεται με το ισχύον καθεστώς. Για εκτάσεις ΔΑ ή ΧΑ, ο Ν. 5037/2023 προβλέπει υπό προϋποθέσεις διατήρηση της γεωργικής χρήσης όσο λαμβάνεται η προβλεπόμενη ενίσχυση. Ο δασικός χαρακτηρισμός και οι κτηματολογικές εκκρεμότητες παραμένουν. Η επιδότηση δεν σημαίνει νομιμοποίηση εκχέρσωσης ή αναγνώριση κυριότητας.

Τι ισχύει για κληρονομικά αγροτεμάχια;

Συχνά εμφανίζεται ακόμη ο αποβιώσας ιδιοκτήτης ή έχουν καταχωριστεί εσφαλμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας. Πρέπει να εξεταστούν οι κληρονομικές πράξεις, η καταχώρισή τους και τυχόν αναγκαίες διορθώσεις. Η αποτύπωση των ορίων είναι ένα ζήτημα· η νόμιμη καταχώριση του δικαιούχου είναι άλλο.

Τι δεσμεύονται να κάνουν οι αγρότες με την υπογραφή της ειδικής υπεύθυνης δήλωσης της ΑΑΔΕ;

Με την υπογραφή της υπεύθυνης δήλωσης, οι αγρότες δεσμεύονται να δηλώσουν τα ορθά στοιχεία ΑΤΑΚ ή/και ΚΑΕΚ μόλις αρθούν τα προβλήματα που εμποδίζουν σήμερα την ταυτοποίησή τους. Επομένως, όσοι έχουν λανθασμένα κτηματολογικά όρια, ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή εκκρεμότητες χρησικτησίας πρέπει να προχωρήσουν στις απαραίτητες ενέργειες για τη διόρθωση των στοιχείων τους. Η υπεύθυνη δήλωση δεν υποκαθιστά τις διαδικασίες διόρθωσης στο Κτηματολόγιο.

Τι θα συμβεί με τις αγροτικές ενισχύσεις αν δεν διορθωθούν τα προβλήματα στο Κτηματολόγιο και στους δασικούς χάρτες;

Η υπεύθυνη δήλωση της ΑΑΔΕ δεν εξασφαλίζει αυτομάτως τη συνέχιση των αγροτικών ενισχύσεων τα επόμενα χρόνια. Όσοι έχουν λανθασμένες κτηματολογικές εγγραφές ή εκκρεμότητες στους δασικούς χάρτες πρέπει να εξετάσουν εγκαίρως τις δυνατότητες διόρθωσης. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις εκτάσεις που χαρακτηρίζονται ΔΔ, καθώς διατηρούν τον δασικό τους χαρακτήρα και δεν μπορούν να θεωρούνται αυτομάτως επιλέξιμες για ενίσχυση επειδή καλλιεργούνται. Διαφορετική αντιμετώπιση απαιτούν οι εκτάσεις ΔΑ ή άλλες περιπτώσεις εκχέρσωσης, για τις οποίες προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις υπό προϋποθέσεις. Εάν δεν επιλυθούν οι εκκρεμότητες ή δεν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, υπάρχει κίνδυνος απώλειας μελλοντικών ενισχύσεων ή ανάκτησης ποσών που καταβλήθηκαν αχρεωστήτως.

Τι πρέπει να προσέχουν όσοι καλλιεργούν μισθωμένα αγροτεμάχια;

Να ελέγχουν μαζί με τον ιδιοκτήτη ότι το μισθωμένο χωράφι αντιστοιχεί στον σωστό ΚΑΕΚ και ότι τα όρια και το εμβαδόν του είναι ορθά. Αν υπάρχει κτηματολογικό σφάλμα, η διόρθωσή του πρέπει να εξεταστεί από τον ιδιοκτήτη με τη συνδρομή Τοπογράφου Μηχανικού. Το μισθωτήριο δεν διορθώνει από μόνο του την κτηματολογική εγγραφή.

Ποια είναι η βασική συμβουλή προς τους ιδιοκτήτες;

Οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν την επόμενη δήλωση ΟΣΔΕ για να αντιμετωπίσουν τα προβλήματα της γης τους. Να ζητούν έλεγχο από Τοπογράφο Μηχανικό, να διακρίνουν το γεωμετρικό από το ιδιοκτησιακό και το δασικό ζήτημα και να κινούν εγκαίρως την κατάλληλη διαδικασία, με νομική υποστήριξη όπου χρειάζεται. Οι λανθασμένες κτηματολογικές εγγραφές και οι δασικές εκκρεμότητες δεν θεραπεύονται με την υποβολή της αίτησης ενίσχυσης. Η προσωρινή διευκόλυνση μιας αγροτικής ενίσχυσης δεν αποτελεί οριστική λύση για την ακίνητη περιουσία.

“Ταχυδρόμος Μαγνησίας”