Κτηματολόγιο: ψηφιακά οι διορθώσεις ορίων από 18 Σεπτεμβρίου – Πώς θα γίνεται η νέα διαδικασία

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Αποκλειστικά ψηφιακά θα γίνεται από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026, η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων, δηλαδή λαθών στο εμβαδόν, στα όρια, στη θέση και στην απεικόνισή τους στον κτηματολογικό χάρτη, που αποτελεί μια από τις μεγαλύτερες πληγές του Κτηματολογίου και βασανίζει χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα, καθώς οι προβληματικές εγγραφές μπλοκάρουν μεταβιβάσεις, οικοδομικές άδειες, αξιοποίηση ακινήτων και να προκαλέσουν διαφορές μεταξύ όμορων ιδιοκτητών.

Οι αιτήσεις διόρθωσης ορίων θα υποβάλλονται μέσω της πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr, από τον ίδιο τον πολίτη ή εξουσιοδοτημένο μηχανικό, ενώ στις περιπτώσεις αντιρρήσεων ή σημαντικών αποκλίσεων η κρίση θα ανατίθεται σε Πιστοποιημένο Μηχανικό Κτηματολογίου, θεσμός που έχει θεσμοθετηθεί και αναμένεται η πλήρης ενεργοποίηση του.

O Χρήστος Δερμεντζόπουλος υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης αρμόδιος για το Κτηματολόγιο, με βίντεο που ανάρτησε στα κοινωνικά δίκτυα, ανακοίνωσε ότι: «από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 και η διαδικασία διόρθωσης σφαλμάτων που αφορούν το εμβαδόν και τα όρια των ακινήτων στο Κτηματολόγιο, δηλαδή η διόρθωση των ορίων και  της αποτύπωσης του ακινήτου στον χάρτη  θα γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, η οποία μέχρι σήμερα απαιτούσε φυσική παρουσία.

Οι σχετικές αιτήσεις θα μπορούν πλέον να υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr, με τους κωδικούς του taxisnet είτε από τον ίδιο τον πολίτη είτε από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο. Η εξέταση των αιτημάτων θα ανατίθεται σε διαπιστευμένο μηχανικό, με στόχο την ταχύτερη διεκπεραίωση των υποθέσεων και τον περιορισμό της γραφειοκρατίας».

Σύμφωνα με τον κ. Δερμεντζόπουλο, η λειτουργία της νέας ψηφιακής υπηρεσίας αποτελεί το τελευταίο στάδιο στην πορεία για την πλήρη ψηφιοποίηση των διαδικασιών του Κτηματολογίου, καθώς ψηφιοποιείται και η τελευταία διαδικασία για την οποία απαιτούνταν φυσική παρουσία

Χιλιάδες ακίνητα με εκκρεμότητες και λάθη στο Κτηματολόγιο

Οι προβληματικές εγγραφές ακινήτων στο Κτηματολόγιο υπολογίζονται σε πολλές εκατοντάδες χιλιάδες και ανάμεσα σε αυτές μεγάλο μέρος αφορούν σε λανθασμένες εγγραφές των γεωμετρικών στοιχείων και ορίων των ακινήτων όλων των κατηγοριών, μονοκατοικιών, διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες, οικοπέδων και γεωτεμαχίων, σε όλη τη χώρα. Σύμφωνα με ανακοινώσεις της διοίκησης του Ελληνικού Κτηματολογίου τον Μάρτιο του 2026, υπήρχαν περισσότερα από 300.000 ακίνητα με εκκρεμότητες που σχετίζονται με παραλείψεις δήλωσης ιδιοκτησίας και αποκλίσεις γεωμετρικών στοιχείων. Δείτε εδώ στο ecopress

Εκτιμάται ότι η έκταση του προβλήματος είναι ακόμη μεγαλύτερη στην τελική ευθεία ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης των τελευταίων μηνών, που γίνεται σε περιοχές της χώρας, προκειμένου ο φορέας του Κτηματολογίου να ανακοινώνει ότι 99% της χώρας διαθέτει αναρτημένα κτηματολογικά στοιχεία και ΚΑΕΚ, με στόχο την πλήρη ψηφιακή λειτουργία έως το τέλος του έτους.

Από πού προκύπτουν τα λάθη σε εμβαδά και όρια

Τα γεωμετρικά σφάλματα στην κτηματογράφηση αποδίδονται σε πολλές αιτίες, όπως ότι  συχνά προέρχονται από παλιούς τίτλους ιδιοκτησίας στους οποίους το ακίνητο περιγράφεται χωρίς σαφείς συντεταγμένες, από τοπογραφικά παλαιότερων εποχών, από μετρήσεις μικρότερης ακρίβειας και από περιγραφές όπως «δύο στρέμματα περίπου» ή «πλέον ή έλαττον».

Σε άλλες περιπτώσεις δεν υπάρχουν υλοποιημένα όρια στο έδαφος –φράχτες, τοιχία ή άλλα σταθερά σημεία– ή το ακίνητο δηλώθηκε από τον ιδιοκτήτη με βάση το εμβαδόν του συμβολαίου, ενώ η κτηματογράφηση απέδωσε διαφορετικό εμβαδόν με βάση το ψηφιακό υπόβαθρο.

Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι ένα ακίνητο να εμφανίζεται μικρότερο ή μεγαλύτερο, να έχει μετατοπιστεί στον χάρτη, να επικαλύπτει μέρος γειτονικής ιδιοκτησίας ή να εμφανίζεται με διαφορετικό σχήμα από αυτό που προκύπτει από νεότερη τοπογραφική αποτύπωση. Τις συνηθέστερες περιπτώσεις και τα προβλήματα που δημιουργούν τα λάθη στα όρια των ακινήτων Δείτε εδώ στο ecopress

Πότε το λάθος γίνεται εμπόδιο στη μεταβίβαση

Το γεωμετρικό σφάλμα μπορεί να παραμένει για χρόνια απαρατήρητο και να εμφανιστεί τη στιγμή, που ο ιδιοκτήτης επιχειρεί να πουλήσει, να κάνει γονική παροχή, δωρεά, αποδοχή κληρονομιάς ή να εκδώσει οικοδομική άδεια.

Εάν το νέο τοπογραφικό και η κτηματολογική βάση παρουσιάζουν ουσιαστική απόκλιση ή διαφορετικά όρια, η πράξη μπορεί να μην μπορεί να ολοκληρωθεί πριν προηγηθεί διόρθωση. Το πρόβλημα είναι ακόμη σοβαρότερο όταν το «χαμένο» τμήμα του ενός ακινήτου εμφανίζεται μέσα στο ΚΑΕΚ του γείτονα.

Οι αποκλίσεις στα τετραγωνικά είναι πλέον από τα συχνότερα ζητήματα στις συναλλαγές ακινήτων. Μικρή διαφορά εμβαδού χωρίς μεταβολή ορίων μπορεί να είναι διαχειρίσιμη, αλλά όταν αλλάζει η γεωμετρία ή δημιουργείται επικάλυψη, απαιτείται ουσιαστική διαδικασία διόρθωσης. Δείτε εδώ στο ecopress

Μέχρι σήμερα μόνο με φυσική παρουσία

Ο φορέας του Κτηματολογίου εξακολουθεί σήμερα να αναφέρει ότι η αίτηση του άρθρου 19 παρ. 2 του ν. 2664/1998 για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων υποβάλλεται μόνο δια ζώσης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποκατάστημα.

Η διαδικασία απαιτεί προηγουμένως έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος και κατάθεση αίτησης μαζί με τα τεχνικά στοιχεία. Εάν επηρεάζονται όμοροι, πρέπει να ενημερωθούν, να δοθεί χρόνος για τη διατύπωση απόψεων και στη συνέχεια να ακολουθήσει ο διοικητικός και τεχνικός έλεγχος.

Στην πράξη δεν υπάρχει μέχρι σήμερα ένας ενιαίος πραγματικός χρόνος ολοκλήρωσης για όλες τις περιπτώσεις. Εξαρτάται από το Κτηματολογικό Γραφείο, την πολυπλοκότητα, τις κοινοποιήσεις και τυχόν διαφωνίες. Οι μεγάλες εκκρεμότητες στα πρώην Υποθηκοφυλακεία είχαν ιστορικά οδηγήσει ακόμη και σε αναμονές μηνών ή ετών, γεγονός που η διοίκηση του Ελληνικό Κτηματολόγιο δηλώνει ότι επιχειρεί να ανατρέψει με την ψηφιοποίηση και την εκκαθάριση των υποθέσεων.

Το αν η νέα ψηφιακή διαδικασία θα μειώσει πράγματι τους χρόνους των διορθώσεων θα κριθεί στην εφαρμογή της. Πάντως το  metavoles.ktimatologio.gr είχε ανακοινωθεί από την άνοιξη του 2025 αλλά παρέμενε επί μήνες υπό υλοποίηση. Δείτε εδώ στο ecopress

Το κρίσιμο όμως είναι ότι πλέον υπάρχει συγκεκριμένη ημερομηνία ενεργοποίησης για την πλατφόρμα που είχε προαναγγελθεί επί μακρόν.

Τι θα κάνει ο πολίτης από τις 18 Σεπτεμβρίου

Η νέα διαδικασία βασίζεται στον ν. 5142/2024, ο οποίος είχε θεσπίσει ήδη το νομοθετικό πλαίσιο για ηλεκτρονική διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων. Η ενεργοποίησή του απαιτούσε όμως την ανάπτυξη της ειδικής εφαρμογής και των σχετικών διαδικασιών.

Ο ίδιος ο δικαιούχος ή ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός του,  θα εισέρχεται στην ηλεκτρονική εφαρμογή και θα μπορεί να υποβάλει το αίτημα διόρθωσης λαθών στο εμβαδόν, στα όρια, στη θέση και στην απεικόνισή του ακινήτου στον κτηματολογικό χάρτη.

Απαραίτητο  στοιχείο της αίτησης είναι το Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, το οποίο πρέπει να έχει προηγουμένως υποβληθεί ηλεκτρονικά στη βάση του Κτηματολογίου και να έχει λάβει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος. Στον ψηφιακό χάρτη θα προσδιορίζεται το ακίνητο και θα εμφανίζεται η μεταβολή που ζητείται.

Τα βασικά δικαιολογητικά

Με βάση το υφιστάμενο επίσημο πλαίσιο και τις οδηγίες του Κτηματολογίου, ο βασικός τεχνικός φάκελος περιλαμβάνει την αίτηση διόρθωσης, τον τίτλο ιδιοκτησίας, το τοπογραφικό που συνοδεύει τον τίτλο, όπου υπάρχει, και το κτηματογραφικό/τοπογραφικό διάγραμμα ή Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών που αποτυπώνει τη ζητούμενη διόρθωση.

Η ακριβής ηλεκτρονική μορφή των πεδίων και των συνημμένων που θα ζητά η πλατφόρμα από τις 18 Σεπτεμβρίου αναμένεται να αποτυπωθεί στις τελικές οδηγίες λειτουργίας της εφαρμογής. Η επίσημη ιστοσελίδα του Κτηματολογίου ήδη αναφέρει το metavoles.ktimatologio.gr ως χαρακτηριστικό έργο του νέου πληροφοριακού συστήματος.

Οι γείτονες θα ενημερώνονται μέσα σε 20 ημέρες

Το νέο καθεστώς προβλέπει συγκεκριμένες προθεσμίες. Συγκεκριμένα:

♦ Εάν η ζητούμενη διόρθωση επηρεάζει όμορο ακίνητο, ο αιτών πρέπει να φροντίσει για την κοινοποίηση της αίτησης στον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη εντός 20 ημερών από την υποβολή, διαφορετικά η αίτηση είναι απαράδεκτη. Το ίδιο ισχύει για συγκυρίους όταν ο αιτών δεν έχει πλήρη κυριότητα.

♦ Εάν όμως οι όμοροι έχουν ήδη συναινέσει στη συγκεκριμένη γεωμετρική μεταβολή, η συναίνεση μπορεί να αποδεικνύεται με συμβολαιογραφική δήλωση, υπεύθυνη δήλωση με βεβαίωση γνησίου υπογραφής ή ηλεκτρονική συναίνεση μέσα από την εφαρμογή.

Τριάντα ημέρες για συναίνεση ή αντιρρήσεις

Μετά την κοινοποίηση, ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης θα μπορεί μέσα από την ίδια εφαρμογή είτε να συμφωνήσει με τη διόρθωση είτε να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις. Η προθεσμία είναι 30 ημέρες. Εάν παρέλθει χωρίς αντίδραση, ο νόμος προβλέπει τεκμήριο συναίνεσης.

Σημαντική ψηφιακή αλλαγή είναι ότι, όπου είναι τεχνικά εφικτό, οι κοινοποιήσεις μπορούν να γίνονται μέσω της ψηφιακής θυρίδας και των στοιχείων που έχουν δηλωθεί στο Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας. Όταν αυτό δεν είναι εφικτό, εξακολουθεί να προβλέπεται επίδοση μέσω δικαστικού επιμελητή.

Προς ενεργοποίηση του θεσμού του Πιστοποιημένου Μηχανικού

Ο ν. 5142/2024 δημιούργησε το Μητρώο Πιστοποιημένων Μηχανικών Κτηματολογίου, στο οποίο μπορούν να ενταχθούν τόσο μηχανικοί του Ελληνικού Κτηματολογίου όσο και πιστοποιημένοι ιδιώτες μηχανικοί. Το Κτηματολόγιο και το ΤΕΕ υπέγραψαν τον Οκτώβριο του 2025 ειδική προγραμματική σύμβαση για την οργάνωση του Μητρώου και την πιστοποίησή τους.

Η αποφασιστική αρμοδιότητα περνά στον Πιστοποιημένο Μηχανικό, όταν υπάρχουν εμπρόθεσμες αιτιολογημένες αντιρρήσεις ή όταν η μεταβολή υπερβαίνει την προβλεπόμενη αποδεκτή απόκλιση εμβαδού.

Η ανάθεση της κάθε υπόθεσης στον Πιστοποιημένο Μηχανικό προβλέπεται να γίνεται από το Μητρώο του ΤΕΕ, μέσω αλγοριθμικής κληρωτίδας, με βάση την αρχή της τυχαιότητας, και ο μηχανικός πρέπει να δηλώνει ότι δεν υπάρχει σύγκρουση συμφέροντος.

Τι θα πληρώνει ο ιδιοκτήτης

Η νομοθεσία προβλέπει ότι πιστοποιητικά, αντίγραφα και αποσπάσματα που απαιτούνται για να υποστηρίξουν την αίτηση διόρθωσης απαλλάσσονται από τα σχετικά τέλη.

Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί πρακτικά να έχει το κόστος της τεχνικής εργασίας του μηχανικού που θα αποτυπώσει το ακίνητο και θα συντάξει το απαιτούμενο τοπογραφικό ή Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, εφόσον αυτό απαιτείται. Η αμοιβή αυτή είναι ιδιωτική επαγγελματική αμοιβή και δεν προκύπτει ενιαίο σταθερό ποσό από τη νομοθεσία.

Παράλληλα, ο ν. 5142/2024 προβλέπει ειδικό τέλος για τη χρηματοδότηση της αμοιβής ιδιώτη Πιστοποιημένου Μηχανικού, όταν αυτός αναλαμβάνει την κρίση της υπόθεσης. Το ύψος τόσο του ειδικού τέλους όσο και της αμοιβής προβλέπεται να καθορίζεται με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Αν απορριφθεί η διόρθωση ο αιτών έχει 30 ημέρες για προσφυγή

Η ψηφιακή διαδικασία δεν αφαιρεί το δικαίωμα προσφυγής. Εάν η αίτηση απορριφθεί ολικά ή εν μέρει, ο αιτών έχει 30 ημέρες για προσφυγή. Αν γίνει δεκτή παρά τις αντιρρήσεις γείτονα, αντίστοιχο δικαίωμα έχει και ο επηρεαζόμενος που είχε υποβάλει εμπρόθεσμα αντιρρήσεις. Η υπόθεση περνά σε δευτεροβάθμιο όργανο του Κτηματολογίου, με συμμετοχή Πιστοποιημένου Μηχανικού και νομικού.

Παραμένει επίσης η δυνατότητα δικαστικού ελέγχου. Το θεσμικό πλαίσιο προβλέπει προσφυγή στον Κτηματολογικό Δικαστή και, έως τον ορισμό του, στο αρμόδιο Μονομελές Πρωτοδικείο στις περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος.

Δεν είναι όλα τα λάθη «γεωμετρικά»

Η νέα ψηφιακή διαδικασία δεν πρέπει να συγχέεται με τη διόρθωση κάθε είδους λάθους του Κτηματολογίου.

Άλλο είναι ένα πρόδηλο σφάλμα –π.χ. λάθος ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, αριθμός συμβολαίου ή άλλο εμφανές στοιχείο– και άλλο η γεωμετρική μεταβολή, η οποία αφορά το ίδιο το χωρικό αντικείμενο: θέση, σχήμα, όρια και εμβαδόν. Τη διάκριση και τις διαφορετικές διαδικασίες Δείτε εδώ στο ecopress

Η κρίσιμη αλλαγή για τον πολίτη

Η σημαντικότερη αλλαγή από τις 18ης Σεπτεμβρίου είναι ότι μία διαδικασία με τεχνικό έλεγχο, γεωχωρικά δεδομένα, γείτονες, κοινοποιήσεις, αντιρρήσεις και διοικητική κρίση επιχειρείται να ολοκληρώνεται μέσα σε ένα ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον.

Μέχρι σήμερα το πρόβλημα μπορούσε να σημαίνει αλλεπάλληλες επισκέψεις σε Κτηματολογικό Γραφείο, μηχανικό, δικαστικό επιμελητή και, σε δύσκολες περιπτώσεις, δικηγόρο ή δικαστήριο. Από τις 18 Σεπτεμβρίου το διοικητικό σκέλος μεταφέρεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και η κρίση των τεχνικά σύνθετων υποθέσεων αποκεντρώνεται μέσω του Μητρώου Πιστοποιημένων Μηχανικών.