Κτίρια: Οι 7 αλλαγές για νέες οικοδομές, ανακαινίσεις και ενεργειακά πιστοποιητικά

Νέοι κανόνες για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, αλλαγές στην κατάταξη των ενεργειακών πιστοποιητικών, αυξημένες απαιτήσεις για νέες κατασκευές και ανακαινίσεις και ανάγκη προσαρμογής των ακινήτων στις μεταβαλλόμενες κλιματικές συνθήκες διαμορφώνουν το νέο περιβάλλον, που ορίζει η εφαρμογή του νέου ευρωπαϊκού πλαισίου για το κτιριακό απόθεμα, το οποίο τίθεται σε εφαρμογή αλλάζοντας τα δεδομένα για μηχανικούς, ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές.

Νέα ευρωπαϊκή οδηγία, ενεργειακή κατάταξη, κτίρια μηδενικών εκπομπών, κλιματικοί κίνδυνοι, δομικά υλικά, τεχνικοί έλεγχοι και ψηφιακές υποδομές αλλάζουν τις προδιαγραφές σχεδιασμού και αξιοποίησης των ακινήτων.

Παράλληλα, στο προσκήνιο έρχονται η ασφάλεια των υφιστάμενων κατασκευών, οι εκπομπές άνθρακα των δομικών υλικών και η ψηφιακή ανακαίνιση, ως παράγοντες που θα επηρεάσουν το κόστος, τη λειτουργία και την αξία των κτιρίων.

Οι εξελίξεις αυτές αναδείχθηκαν κατά τις εργασίες του συνεδρίου Prodexpo 2026, στο Ωδείο Αθηνών, μέσα από τις παρεμβάσεις ειδικών στην ενεργειακή απόδοση, πολιτικών μηχανικών, εκπροσώπων του κατασκευαστικού κλάδου και στελεχών της αγοράς ακινήτων.

Κοινός παρονομαστής των τοποθετήσεων ήταν ότι η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων δεν περιορίζεται πλέον στην αντικατάσταση κουφωμάτων, στην εγκατάσταση μονώσεων ή στην αλλαγή συστημάτων θέρμανσης. Συνδέεται με τον συνολικό σχεδιασμό, την τεχνική ασφάλεια, την ανθεκτικότητα απέναντι στην κλιματική αλλαγή και την τεχνολογική υποδομή κάθε ακινήτου.

1. Νέα ευρωπαϊκή οδηγία: Αλλάζουν οι ενεργειακές απαιτήσεις για τα κτίρια

Η ενσωμάτωση της αναθεωρημένης ευρωπαϊκής Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD) στο εθνικό δίκαιο αναδεικνύεται σε βασική προϋπόθεση για τον σχεδιασμό νέων κατασκευών και την αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων.

Ο Δημήτρης Αθανασίου, Senior Energy Expert στο Institute for European Energy and Climate Policy (IEECP), αναγνώρισε τη σημαντική πρόοδο που έχει σημειωθεί στην Ελλάδα, επισημαίνοντας ότι τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης, τα οποία αρχικά αντιμετωπίζονταν με περιορισμένο ενδιαφέρον, έχουν πλέον ενταχθεί στη λειτουργία της αγοράς.

Έθεσε, ωστόσο, ως προτεραιότητα την ύπαρξη σταθερού και εφαρμόσιμου νομοθετικού πλαισίου. «Χρειάζεται να ενσωματώσουμε την οδηγία και να διαμορφώσουμε ένα σταθερό κανονιστικό πλαίσιο. Αυτό είναι πολύ σημαντικό, καθώς η αγορά χρειάζεται σταθερότητα και κανονιστική ασφάλεια», σημείωσε, προσθέτοντας ότι το πλαίσιο πρέπει να είναι ρεαλιστικό για να λειτουργήσει στην πράξη.

Η σχετική ευρωπαϊκή Οδηγία είναι η 2024/1275/ΕΕ, με προθεσμία μεταφοράς στο εθνικό δίκαιο την 29η Μαΐου 2026. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανακοίνωσε στις 15 Ιουλίου 2026 την αποστολή προειδοποιητικών επιστολών και στα 27 κράτη-μέλη για ελλιπή ενσωμάτωση των διατάξεών της.

Για τους μηχανικούς, αυτό σημαίνει ότι οι ενεργειακές μελέτες, οι επιλογές υλικών και τα τεχνικά συστήματα των κτιρίων πρέπει να εξετάζονται υπό το νέο ευρωπαϊκό κανονιστικό πλαίσιο και τις εθνικές διατάξεις εφαρμογής του.

2. Κτίρια μηδενικών εκπομπών: Νέες προδιαγραφές στις οικοδομές από το 2028 και το 2030

Ο John Newton, Director της STP Strategic, αναφέρθηκε στην έννοια των κτιρίων μηδενικών εκπομπών, επισημαίνοντας ότι πρόκειται για κατασκευές με πολύ χαμηλές ενεργειακές ανάγκες, οι οποίες καλύπτονται από κατάλληλες καθαρές ενεργειακές πηγές.

Η νέα ευρωπαϊκή οδηγία καθιερώνει συγκεκριμένα χρονικά ορόσημα:

♦ Από την 1η Ιανουαρίου 2028, τα νέα κτίρια που ανήκουν σε δημόσιους φορείς πρέπει να είναι μηδενικών εκπομπών.

♦ Από την 1η Ιανουαρίου 2030, η απαίτηση επεκτείνεται σε όλα τα νέα κτίρια.

Τα κτίρια μηδενικών εκπομπών δεν πρέπει να προκαλούν επιτόπιες εκπομπές άνθρακα από ορυκτά καύσιμα. Η απαίτηση επηρεάζει άμεσα την επιλογή συστημάτων θέρμανσης, ψύξης και παραγωγής ζεστού νερού.

Ο John Newton επισήμανε ότι τα κτίρια που σχεδιάζονται σήμερα θα διατεθούν στην αγορά υπό αυτό το νέο πλαίσιο. «Κάθε κτίριο που σχεδιάζετε σήμερα θα εισέλθει στην αγορά υπό αυτό το νέο καθεστώς. Γι’ αυτό, φροντίστε να το σχεδιάσετε εξαρχής με βάση τις νέες απαιτήσεις», υπογράμμισε.

3. Ενεργειακά πιστοποιητικά: Αλλάζει η κλίμακα αξιολόγησης και η θέση των ακινήτων

Μία ακόμη σημαντική αλλαγή αφορά το σύστημα ενεργειακής κατάταξης των κτιρίων. Όπως επισήμανε ο John Newton, η νέα ευρωπαϊκή οδηγία προβλέπει διαφορετικό τρόπο αποτύπωσης της ενεργειακής επίδοσης, με την υψηλότερη κατηγορία να αντιστοιχεί σε κτίρια μηδενικών εκπομπών.

Σύμφωνα με το άρθρο 19 της Οδηγίας 2024/1275, η νέα κλίμακα ενεργειακών πιστοποιητικών διαμορφώνεται από Α έως G, με την κατηγορία Α να αντιστοιχεί σε κτίρια μηδενικών εκπομπών. Προβλέπεται επίσης δυνατότητα διατήρησης της ονομασίας Α0 σε κράτη που ήδη τη χρησιμοποιούσαν υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Η αλλαγή έχει σημασία για την παρουσίαση και αξιολόγηση των ακινήτων στην αγορά. Ένα κτίριο που σήμερα κατατάσσεται σε υψηλή ενεργειακή κατηγορία μπορεί να καταταγεί διαφορετικά όταν εφαρμοστεί πλήρως η αναθεωρημένη εθνική κλίμακα. Αυτό δεν σημαίνει ότι μεταβάλλεται αυτομάτως η πραγματική ενεργειακή συμπεριφορά του κτιρίου, αλλά ότι αλλάζει το πλαίσιο με βάση το οποίο αξιολογείται.

Η Κρύστα Πετροπούλου, Investment, Sales and Asset Management Director της Telekom Estate, επισήμανε ότι οι ιδιοκτήτες υφιστάμενων ακινήτων πρέπει να γνωρίζουν τη σημερινή ενεργειακή τους κατάσταση, προκειμένου να προγραμματίζουν τις απαιτούμενες παρεμβάσεις.

-«Πρέπει να γνωρίζουμε τα ακίνητά μας, όσοι έχουμε υφιστάμενα ακίνητα, να ξέρουμε ποια είναι η σημερινή ενεργειακή τους κατάσταση, ώστε να είμαστε έτοιμοι να εφαρμόσουμε τους καινούργιους κανόνες και να αρχίσουμε τις αναβαθμίσεις», ανέφερε.

4. Ανακαινίσεις: Πρώτα τεχνικός έλεγχος και αποτίμηση της κατασκευής, μετά εργασίες

Την ανάγκη να προηγείται ολοκληρωμένος τεχνικός έλεγχος πριν από κάθε ουσιαστική παρέμβαση σε υφιστάμενα κτίρια ανέδειξε ο Πλάτωνας Στυλιανού, πρόεδρος του European Council of Civil Engineers (ECCE).

Υπογράμμισε ότι η ενεργειακή αναβάθμιση και η ανακαίνιση πρέπει να στηρίζονται στη γνώση της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου, στην αποτίμηση της κατασκευής και στην αξιοποίηση κατάλληλων εργαλείων ανάλυσης. «Ο ρόλος του πολιτικού μηχανικού είναι πάρα πολύ σοβαρός και πάρα πολύ σημαντικός σε αυτά τα θέματα», επισήμανε.

Σύμφωνα με τον ίδιο, πριν από τις εργασίες χρειάζεται ολοκληρωμένη μελέτη και αποτίμηση της κατασκευής, εργαστηριακοί έλεγχοι όπου απαιτούνται και κατάλληλα υπολογιστικά εργαλεία για τη στατική και σεισμική αξιολόγηση.

Ειδική αναφορά έκανε στη χρήση λογισμικού ανάλυσης και στη μη γραμμική στατική ανάλυση, γνωστή ως pushover, που αξιοποιείται στην αποτίμηση της σεισμικής συμπεριφοράς των κατασκευών. Η παρέμβασή του αναδεικνύει ένα ουσιαστικό ζήτημα για τις ανακαινίσεις: η ενεργειακή αναβάθμιση ενός παλαιού κτιρίου πρέπει να συνδυάζεται με την εξέταση της δομικής και λειτουργικής του κατάστασης.

Ιδιαίτερα στις περιπτώσεις εκτεταμένων επεμβάσεων, αλλαγών χρήσης ή τροποποιήσεων που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, απαιτείται η κατάλληλη τεχνική αξιολόγηση, ανάλογα με το αντικείμενο και τις ισχύουσες προδιαγραφές.

Η  νέα ευρωπαϊκή οδηγία προβλέπει ότι στις σημαντικές ανακαινίσεις πρέπει να λαμβάνονται υπόψη, μεταξύ άλλων, η πυρασφάλεια, οι έντονοι σεισμικοί κίνδυνοι, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και η προσβασιμότητα.

5. Κλιματική αλλαγή: Η κατανάλωση ενέργειας για ψύξη αλλάζει τον σχεδιασμό των κτιρίων

Ιδιαίτερα σημαντική για τις ελληνικές κλιματικές συνθήκες ήταν η παρέμβαση του Αλέξανδρου Αθανασούλα, προέδρου του SBC Greece. Ανέδειξε την ταχεία αύξηση της ενεργειακής κατανάλωσης για την ψύξη των κτιρίων, συνδέοντάς την με τις μεταβαλλόμενες κλιματικές συνθήκες και τις επιλογές αρχιτεκτονικού και ενεργειακού σχεδιασμού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, η κατανάλωση ενέργειας για ψύξη στην Ευρωπαϊκή Ένωση διπλασιάστηκε την περίοδο 2018–2024, ενώ στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 103%.  Ο πρόεδρος του SBC Greece υποστήριξε ότι το ζήτημα δεν αφορά μόνο τη συμπεριφορά των χρηστών, αλλά και τον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζονται τα κτίρια.

«Χτίζουμε για ένα κλίμα που δεν υπάρχει πια και μετά το εξαγοράζουμε εγκαθιστώντας διάφορα είδη μηχανημάτων», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Η επισήμανση αυτή στρέφει την προσοχή στη βιοκλιματική αρχιτεκτονική, στον προσανατολισμό, στην ηλιοπροστασία, στον φυσικό αερισμό, στη θερμική συμπεριφορά του κελύφους και στη μείωση των αναγκών μηχανικής ψύξης.

Για τους μηχανικούς, αναδεικνύεται η ανάγκη οι ενεργειακές μελέτες να λαμβάνουν υπόψη όχι μόνο τα σημερινά κλιματικά δεδομένα αλλά και τις συνθήκες που αναμένεται να επικρατούν κατά τη διάρκεια ζωής μιας κατασκευής.

Ο Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος, Managing Director της DCarbon, αναφέρθηκε επίσης στο ασφαλιστικό κενό έναντι φυσικών καταστροφών στην Ελλάδα, στις ακραίες θερμοκρασίες και στην ανάγκη ενσωμάτωσης των κλιματικών κινδύνων στις αποφάσεις διαχείρισης ακινήτων.

6. Δομικά υλικά: Στο επίκεντρο οι εκπομπές άνθρακα από τσιμέντο, σκυρόδεμα, αλουμίνιο και χάλυβα

Οι περιβαλλοντικές απαιτήσεις για τα κτίρια επεκτείνονται πέρα από την ενέργεια που καταναλώνεται κατά τη λειτουργία τους. Η Δίκα Αγαπητίδου, MRICS, Founder & Director της JLL – Athens Economics, αναφέρθηκε στη σημασία του ενσωματωμένου άνθρακα των δομικών υλικών και στην τάση αυστηρότερης καταγραφής και αποτίμησης των σχετικών εκπομπών.

Στάθηκε ιδιαίτερα σε υλικά όπως το σκυρόδεμα, το τσιμέντο, το αλουμίνιο και ο χάλυβας, επισημαίνοντας ότι η εξέλιξη αυτή αφορά άμεσα την ελληνική βιομηχανία δομικών υλικών.

Ο ενσωματωμένος άνθρακας περιλαμβάνει τις εκπομπές που συνδέονται με την παραγωγή, τη μεταφορά και άλλες φάσεις του κύκλου ζωής των υλικών και της κατασκευής, ανάλογα με τα όρια της εκάστοτε αξιολόγησης.

Η Οδηγία 2024/1275 εισάγει συγκεκριμένες απαιτήσεις για τον υπολογισμό και τη γνωστοποίηση του δυναμικού υπερθέρμανσης του πλανήτη σε ολόκληρο τον κύκλο ζωής των νέων κτιρίων:

◊ Από την 1η Ιανουαρίου 2028, για νέα κτίρια με ωφέλιμη επιφάνεια μεγαλύτερη των 1.000 τ.μ.

◊ Από την 1η Ιανουαρίου 2030, για όλα τα νέα κτίρια.

Ο σχετικός δείκτης θα γνωστοποιείται στο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.

Οι αλλαγές αυτές διευρύνουν το αντικείμενο των μελετών και των τεχνικών επιλογών, καθώς η περιβαλλοντική αξιολόγηση συνδέεται πλέον με τον συνολικό κύκλο ζωής της κατασκευής.

Ο Andries van der Walt, Director Global Real Estate της BIP.Verco, υπογράμμισε από την πλευρά του ότι η επιτυχία των μέτρων απανθρακοποίησης εξαρτάται από την πραγματική τους εφαρμογή και από το κατά πόσο αποδίδουν τα αποτελέσματα για τα οποία σχεδιάστηκαν. Έθεσε, επομένως, το ζήτημα της απόστασης ανάμεσα στη θεωρητική πρόβλεψη εξοικονόμησης ενέργειας ή μείωσης εκπομπών και στην πραγματική επίδοση μετά την υλοποίηση των παρεμβάσεων.

7. Ψηφιακή ανακαίνιση: Νέα κατηγορία επενδύσεων στα υφιστάμενα ακίνητα

Μία ακόμη διάσταση των αλλαγών που έρχονται στα κτίρια ανέδειξε ο Γιώργος Ταμπουρέας, General Manager της Telekom Estate, αναφερόμενος στην τεχνολογική απαξίωση των ακινήτων. Ο ίδιος επισήμανε ότι η μεγάλη διάρκεια ζωής των κατασκευών έρχεται σε αντίθεση με την ταχύτητα εξέλιξης των ψηφιακών τεχνολογιών.

-«Σήμερα ζούμε ένα παράδοξο. Μπορούμε να έχουμε ένα ολοκαίνουργιο κτίριο, κατασκευασμένο με σύγχρονες προδιαγραφές, το οποίο όμως να είναι ήδη τεχνολογικά παρωχημένο», ανέφερε.

Όπως εξήγησε, ενώ ο κύκλος ζωής ενός κτιρίου μπορεί να εκτείνεται σε 40–50 χρόνια, οι ψηφιακές τεχνολογίες εξελίσσονται πλέον σε χρονικά διαστήματα που μετρώνται ακόμη και σε μήνες. Η εξέλιξη αυτή, σύμφωνα με τον ίδιο, δημιουργεί νέα κατηγορία επενδύσεων στην αγορά ακινήτων: την ψηφιακή ανακαίνιση.

Η έννοια της ψηφιακής ανακαίνισης μπορεί να περιλαμβάνει την αναβάθμιση των ψηφιακών υποδομών, των συστημάτων αυτοματισμού, της παρακολούθησης ενεργειακής κατανάλωσης, του έξυπνου ελέγχου εγκαταστάσεων και της συνδεσιμότητας ενός κτιρίου.

Πρόκειται για παρεμβάσεις που μπορούν να ενισχύσουν τη λειτουργικότητα ενός ακινήτου και τη δυνατότητα προσαρμογής του σε μελλοντικές τεχνολογικές απαιτήσεις.

Το ζήτημα αφορά τόσο τα νέα κτίρια όσο και τα υφιστάμενα επαγγελματικά ακίνητα και τις κατοικίες, για τα οποία η εγκατάσταση νέων ψηφιακών συστημάτων μπορεί να αποτελέσει ξεχωριστό αντικείμενο τεχνικών μελετών και επενδύσεων.