Αγορά κύριας κατοικίας: τα κριτήρια επιλογής για νεόδμητο ή παλιό ακίνητο

Του Μάνου Κρανίδη*, Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,

Η απόφαση για την αγορά κατοικίας – και ειδικά κύριας κατοικίας- αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη οικονομική, οικογενειακή και προσωπική επιλογή της ζωής μας. Ένα από τα πρώτα διλήμματα που καλείται να αντιμετωπίσει ο υποψήφιος αγοραστής είναι αν θα επιλέξει ένα νεόδμητο (κατασκευής από δύο έως πέντε ετών) ή ένα παλιό ακίνητο (κατασκευής άνω των 15 ετών). Και οι δύο επιλογές διαθέτουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, τα οποία επηρεάζουν όχι μόνο την τελική τιμή αγοράς αλλά και την καθημερινή ποιότητα ζωής.

Τα βασικά κριτήρια επιλογής

Ας εξετάσουμε τα βασικά κριτήρια που μπορούν να βοηθήσουν για την απόφασή μας.

1. Ο διαθέσιμος προϋπολογισμός

Το πρώτο και ίσως καθοριστικότερο κριτήριο είναι ο διαθέσιμος προϋπολογισμός για την αγορά της κατοικίας. Αναμφίβολα, η τιμή ενός νεόδμητου ακινήτου είναι σημαντικά υψηλότερη σχέση με ένα παλαιότερο. Τα νεόδμητα διαμερίσματα κοστίζουν σήμερα, κατά μέσο όρο, 30% – 40% περισσότερο ανά τετραγωνικό μέτρο, λόγω των αυξημένων τιμών κατασκευής, της ενεργειακής αποδοτικότητας και των σύγχρονων προδιαγραφών.

Αντίθετα, ένα ακίνητο παλαιότητας μπορεί να αποκτηθεί σε αισθητά χαμηλότερη αφήνοντας περιθώριο για ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και προσαρμογή στις προσωπικές ανάγκες του αγοραστή. Συνεπώς, ο διαθέσιμος προϋπολογισμός καθορίζει σε μεγάλο βαθμό και την κατεύθυνση της τελικής επιλογής.

2.Ενεργειακή απόδοση και ανακαίνιση

Τα νεόδμητα ακίνητα κατασκευάζονται σύμφωνα με τους πιο πρόσφατους κανονισμούς ενεργειακής απόδοσης. Διαθέτουν σύγχρονες μονώσεις, ενεργειακά κουφώματα, αντλίες θερμότητας, φωτοβολταϊκά συστήματα και γενικά τεχνολογίες, που εξασφαλίζουν χαμηλότερη κατανάλωση ενέργειας και μειωμένα έξοδα συντήρησης για αρκετά χρόνια. Αντίθετα, ένα παλιότερο ακίνητο χρειάζεται εκτεταμένες παρεμβάσεις, όπως αντικατάσταση κουφωμάτων, αναβάθμιση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων (μπάνιου, κουζίνας), νέο σύστημα μα θέρμανσης ή ψύξης, χρωματισμούς και προσθήκη θερμομόνωσης. Παρότι οι εργασίες αυτές συνεπάγονται σημαντικό κόστος, αποτελούν επένδυση μακροπρόθεσμη, καθώς ενισχύουν τόσο την αξία μεταπώλησης του ακινήτου, όσο και την άνεση του ιδιοκτήτη.

3. Κόστος ανακαίνισης – αναβάθμισης και κατάσταση κτιρίου

Το δεύτερο κριτήριο και το μεγάλο ερώτημα είναι πόσο ψηλά μπορεί να φτάσει αυτό το κόστος ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης, που είναι ουσιαστικά απαραίτητο για μια ποιοτική διαβίωση στα ακίνητα παλαιότητας. Εξίσου κρίσιμη είναι και η γενικότερη κατάσταση του κτιρίου και των κοινόχρηστων χώρων. Σε πολυκατοικίες με πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες, οποιαδήποτε βελτίωση στους κοινόχρηστους χώρους προϋποθέτει συναίνεση των συνιδιοκτητών, κάτι που μπορεί να καθυστερήσει ή να περιορίσει την αναβάθμιση του ακινήτου.

4. Δανειακή χρηματοδότηση

Ένα ακόμη σημείο προσοχής και έμμεσο κριτήριο επιλογής αφορά τη χρηματοδότηση της αγοράς. Αν απαιτείται στεγαστικό δάνειο, αξίζει να γνωρίζετε ότι οι τράπεζες προτιμούν τη χρηματοδότηση νεόδμητων ακινήτων, καθώς θεωρούνται επένδυση χαμηλότερου ρίσκου και μεγαλύτερης αξίας. Τα νεόδμητα ακίνητα συνοδεύονται από πιστοποιήσεις οικοδομικές άδειες και εγγυήσεις, στοιχεία που μειώνουν σημαντικά κίνδυνο για τον δανειολήπτη και τράπεζα. Αντίθετα, στα παλαιότερα ακίνητα απαιτείται προσεκτικός τεχνικός και νομικός έλεγχος (τίτλοι ιδιοκτησίας, πιθανές αυθαιρεσίες, στατική επάρκεια), ενώ η εκτιμώμενη αξία τους είναι συνήθως χαμηλότερη, ειδικά χωρίς ανακαίνιση.

Τελικές σκέψεις

Η επιλογή μεταξύ νεόδμητου και παλιότερου ακινήτου εξαρτάται από τις προτεραιότητες, τις προοπτικές και τον οικονομικό προγραμματισμό του κάθε αγοραστή. Σε κάθε περίπτωση, ανεξάρτητα από το έτος κατασκευής του ακινήτου, η θέση, οι υποδομές της περιοχής και οι συμπληρωματικές παροχές, π.χ. θέση στάθμευσης, είναι πάντα σημαντικές, κοινές παράμετροι.

Αν προέχει η άριστη κατασκευαστική ποιότητα, η σύγχρονη αισθητική, η χαμηλή και η υψηλή ενεργειακή απόδοση, τότε ένα νεόδμητο ακίνητο είναι η ασφαλέστερη -αν και ακριβότερη- επιλογή. Αν, όμως η οικονομική δυνατότητα είναι περιορισμένη και υπάρχει η προθυμία για σταδιακή ανακαίνιση και βελτίωση, ένα παλιότερο ακίνητο μπορεί να αποδειχθεί εξαιρετική, επενδυτική και πρακτική, λύση.

Η σωστή επιλογή δεν είναι απόλυτη – είναι βαθιά προσωπική και σχετική. Με σωστή πληροφόρηση, τεχνικό πολεοδομικό έλεγχο και ρεαλιστική αξιολόγηση των αναγκών και των δυνατοτήτων σας, μπορείτε να αποκτήσετε μια κατοικία, που όχι μόνο καλύπτει τις πρακτικές απαιτήσεις σας αλλά αντικατοπτρίζει τον δικό σας τρόπο ζωής και τον οικονομικό σας προσανατολισμό.

*Μάνος Κρανίδης Πολιτικός Μηχανικού ΕΜΠ, MSc, CEO Τεχνική Εταιρεία – Διαχείριση Ακινήτων «Krama Property» (www.kramaproperty.com), Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Συμβούλος Χαλανδρίου

Πηγή: “Το Παρον της Κυριακής”