Με αυξήσεις έως και 50%  οι εισηγήσεις των εκτιμητών για τις νέες αντικειμενικές

Της Ντίνας Καράτζιου/

Τις επόμενες μέρες, οι ειδικοί εκτιμητές που είναι επιφορτισμένοι με το έργο του προσδιορισμού των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, θα παραδώσουν τις σχετικές εισηγήσεις τους στο Υπουργείο Οικονομικών.

Σύμφωνα με τα  όσα αναφέρουν εκτιμητές οι οποίοι εμπλέκονται στην προαναφερθείσα διαδικασία, οι αναπροσαρμογές που θα εισηγηθούν στις τιμές ζώνης,  αφορούν αυξήσεις οι οποίες θα κυμανθούν από 30 έως και 50%.

«Η αίσθηση που αποκομίζουμε κι  από τις ζώνες που εκτιμούμε, ειδικά για τα μεγάλα αστικά κέντρα όπου έχει αυξηθεί η ζήτηση, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, είναι, ότι θα εισηγηθούν τιμές οι οποίες είναι μεγαλύτερες, με διψήφια μάλιστα ποσοστά, σε σχέση με τις υφιστάμενες τιμές ζώνης», αναφέρει στο ecopress, ο Διευθύνων Σύμβουλος της εκτιμητικής εταιρείας – Solum Property Solutions, Γενικός Διευθυντής της επίσης εκτιμητικής εταιρείας Protio και Ειδικός Σύμβουλος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Πάνος Χαραλαμπόπουλος.

Χαοτικές οι διαφορές ανάμεσα στις υπάρχουσες τιμές ζώνης και τις εμπορικές αξίες

Τα συγκεντρωτικά στοιχεία που παραχώρησε στο ecopress, ο κ. Χαραλαμπόπουλος, καταδεικνύουν ότι οι διαφορές ανάμεσα στις υπάρχουσες τιμές και στις εμπορικές αξίες, είναι χαοτικές.

Ενδεικτικά καταγράφουμε μερικά παραδείγματα των πολύ μεγάλων αποκλίσεων μεταξύ των αντικειμενικών και αγοραίων αξιών, οι οποίες είναι πιο έντονες στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου οι εμπορικές αξίες των ακινήτων παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις εξαιτίας και του διεθνούς ενδιαφέροντος που υπάρχει:

-Η μέση τιμή πώλησης ενός νεόδμητου διαμερίσματος ανέρχεται στα 4.600 ευρώ ανά τετραγωνικό ενώ αντιστοίχως η υφιστάμενη τιμή ζώνης είναι 2250 ευρώ/τμ,  με τη διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και αγοραίας αξίας, να φτάνει το 51%.

-Ακόμη πιο ανοιχτή είναι η ψαλίδα στο Χαλάνδρι που ανεβαίνει στο 52%  με τη μέση  τιμή πώλησης ενός νεόδμητου διαμορφώνεται στα 2700 ευρώ/ τ.μ κα ι η σημερινή τιμή ζώνης αγγίζει τα 1300 ευρώ/ τ. μ.

-Στο 52% φτάνει η απόκλιση και για τα ακίνητα στη Θεσσαλονίκη, με τη μέση τιμή πώλησης να ανέρχεται στα 3.100/τ.μ και την τιμή ζώνης να φτάνει τα 1500 ευρώ /τ.μ .

-Στο 50%  και η διαφορά στη Γλυφάδα, καθώς μέση τιμής πώλησης ανέρχεται στα 4.200 ευρώ /τ.μ ενώ τη τιμή ζώνης είναι 2.100 ευρώ /τ,μ/

-Υψηλό είναι το ποσοστό της «ανοιχτής ψαλίδας» και στον Νέο Κόσμο (34%)  αλλά και στον Πειραιά, (41%), με τις μέσες τιμές πώλησης να διαμορφώνονται αντιστοίχως για τις δύο περιοχές στα 1900  και 2.200 ευρώ .τ,μ και τις αντικειμενικές αξίες  μόλις να αγγίζουν τα 1250  και 1300 ευρώ /τ.μ.

-Υψηλές και επίσης διψήφιες είναι οι αποκλίσεις και δυτικά της Αττικής με τις αντίστοιχες διαφορές να κυμαίνονται μεταξύ 32 έως και 41% στη Νίκαια, Πετρούπολη, Περιστέρι, Ιλιον και Χαϊδάρι.

-Στην Αθήνα και συγκεκριμένα σε Κολωνάκι, Εξάρχεια, Αμπελόκηποι, Παγκράτι και Πετράλωνα, οι αποκλίσεις  μεταξύ μέσης τιμής πώλησης και αντικειμενικής αξίας είναι επίσης διευρυμένες, καθώς κυμαίνονται από 27 έως 46%, με τα Πετράλωνα να κατέχουν το αρνητικό ρεκόρ (46%), καθώς η μέση τιμή πώλησης νεόδμητου ανέρχεται στα 2.300 ευρώ /τ.μ και η υφιστάμενη τιμή ζώνης είναι στα 1.250 ευρώ /τ.μ

-Στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης είναι επίσης διψήφια τα αρνητικά ποσοστά: Θεσσαλονίκη (52%), Εύοσμος (38%). Καλαμαριά (37%), Θέρμη (34%) και Πυλαία (22%).  Αποκλίσεις υπάρχουν και σε κάποιες πόλεις της Περιφέρειας,  με πρώτη την Καλαμάτα, στην οποία, η μέση τιμή πώλησης ενός νεόδμητου διαμερίσματος διαμορφώνεται στα 1800.τ.μ ευρώ με την αντικειμενική αξία να διαμορφώνεται στα 1100/τ.μ.   Ειδικότερα, οι διαφορές αγοραίας και αντικειμενικής αξίας σε Σπάρτη, Πάτρα, Καλαμάτα, Κόρινθο, και Λαμία κυμαίνονται μεταξύ 10 έως 29%.

Οι εκτιμητές εισηγούνται το κράτος θα ακούει;

Ζητούμενο είναι πως θα αξιολογήσει το αρμόδιο υπουργείο τις εισηγήσεις των εκτιμητών  για τις νέες τιμές ζώνης οι οποίες,  όλα δείχνουν ότι θα υποστηρίξουν μία αναπροσαρμογή προς τα πάνω, ούτως ώστε να υπάρξει ουσιαστική σύγκλιση μεταξύ της αντικειμενικής και της εμπορικής αξίας.

Το ζήτημα όμως των αντικειμενικών αξιών, υπήρξε πάντα ένα πολιτικό εργαλείο για τις εκάστοτε κυβερνήσεις:  «Το μείζον ζήτημα είναι, ότι μπορεί οι εκτιμητές να εισηγούνται, αλλά η πολιτεία είναι αυτή που αποφασίζει .Η δική μου θέση, και ως πιστοποιημένος εκτιμητής, είναι, ότι το κράτος δεν πρέπει να παρεμβαίνει  στο θέμα της τιμής ζώνης, αλλά μπορεί να κάνει όποια  παρέμβαση χρειάζεται στους συντελεστές φορολόγησης . Η τιμή ζώνης πρέπει να μένει όσο πιο κοντά γίνεται στις πραγματικές αξίες.  Και επειδή η αγορά μας έχει γίνει πλέον διεθνής,  καθώς το 27%  των πράξεων που έχουν γίνει τον τελευταίο χρόνο  πραγματοποιήθηκαν από πρόσωπα του εξωτερικού, οι οποίοι απορούν, πως γίνεται να αγοράζουν ένα σπίτι που στο συμβόλαιο γράφει 100 χιλιάδες και πληρώνουν 250 χιλιάδες».

Ο ίδιος αναφέρει, ότι η «εμπλοκή των πιστοποιημένων εκτιμητών στην εισήγηση για τον προσδιορισμό των τιμών ζώνης πάνω στις οποίες βασίζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, είναι μια ευκαιρία για την βελτίωση της διαφάνειας, της ισορροπίας και για τον εξορθολογισμό του συστήματος, το οποίο λόγω της πλημμελούς και επιλεκτικής επικαιροποίησης καθώς και της υιοθέτησης μη αντικειμενικών κριτηρίων, δημιουργεί ανισότητες στην επιβάρυνση των φορολογουμένων. Αρκεί βεβαίως να αναπροσαρμοστούν και οι λοιποί συντελεστές, και κυρίως οι φορολογικοί, και όχι μόνον η τιμή ζώνης, η οποία είναι το ένα από τα κομμάτια του πάζλ».

Αναγκαία η μεταρρύθμιση του συστήματος αντικειμενικών αξιών

Ο κ. Χαραλαμπόπουλος εξηγεί επίσης στο «Εcopress», ότι αλλαγές στο σύστημα αντικειμενικών αλλαγών κρίνονται αναγκαίες, καθώς έχουν αλλάξει τα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα από τότε που αυτός εγκαθιδρύθηκε, ήτοι πριν από 35 χρόνια,  ενώ ταυτόχρονα, συντελέστηκαν ποικίλες οικιστικές παρεμβάσεις αλλά και έργα υποδομών που άλλαξαν άρδην την εμπορικότητα δρόμων και τα αστικά χαρακτηριστικά πολλών περιοχών.  Υπογραμμίζει μάλιστα, ότι στον πυρήνα αυτών των αλλαγών, βρίσκεται ο εκσυγχρονισμός του συστήματος τόσο για τον ΕΝΦΙΑ όσο για τους φόρους κάθε είδους μεταβίβασης.

«Στις διάφορες ευρωπαϊκές χώρες έχουν υιοθετηθεί ποικίλα συστήματα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων για την επιβολή φορολογίας. Κύριο χαρακτηριστικό τους είναι η συνεχής προσαρμογή τους, διότι διαρκώς τροφοδοτούνται με νέα δεδομένα και επικαιροποιούνται, σε αντίθεση με το δικό μας σύστημα, που στην πράξη έχει ελάχιστα επικαιροποιηθεί» . Χαρακτηριστικά αναφέρει, ότι «Στα 35 χρόνια άλλαξαν πολύ οι ζώνες, γιατί άλλαξε όλη η χώρα, με τη δημιουργία σταθμών μετρό με την  αλλαγή γειτονιών και εμπορικοτήτων, αλλά και με περιοχές που πλέον φθίνουν». Υπογραμμίζει ως   σκόπιμη η επαναχάραξη των ζωνών  με καίριες τις παρακάτω θεσμικές παρεμβάσεις:

•  Οι συντελεστές εμπορικότητας:  Χρειάζονται πλήρη αναθεώρηση, διότι ενώ σε κάποιες περιοχές αυξήθηκε η εμπορικότητα, σε πολλές άλλες η εμπορικότητα κυριολεκτικά εξαφανίστηκε, με αποτέλεσμα να πρέπει να καθιερωθεί αρνητικός συντελεστής για τα ισόγεια καταστήματα.
• Οι συντελεστές παλαιότητας : Χρειάζεται να επεκταθούν και για ηλικίες ακινήτων άνω των 26 ετών και μάλιστα θα πρέπει να ληφθεί πρόνοια ώστε αυτοί να είναι μικρότεροι στις περιοχές που τα οικόπεδα είναι ακριβά (πχ Κολωνάκι κλπ) και μεγαλύτεροι όπου τα οικόπεδα είναι χαμηλής αξίας.
• Τέλος κάθε ακίνητο θα πρέπει να έχει μια και μόνη αντικειμενική αξία η οποία θα πρέπει να χρησιμοποιείται είτε πρόκειται για φορολογία μεταβίβασης, είτε για ΕΝΦΙΑ είτε για οποιονδήποτε άλλο φόρο. Σήμερα (κακώς) έχουμε άλλη αξία για το φόρο μεταβίβασης και άλλη (μη σαφώς αναφερόμενη) για τον ΕΝΦΙΑ, καθώς οι συντελεστές που χρησιμοποιούνται εκεί είναι επιλεγμένοι έτσι ώστε τελικά να επαυξάνουν τη φορολογητέα αξία.